La classica difesa contro il degrado fallisce

Rudi Ramdarshan e Marissa Lawrence sono riusciti a ottenere il possesso di una proprietà di alto valore a Westminster, nonostante l'inquilino fosse un Assured Tenant, la locazione originaria fosse andata persa e fossero stati sollevati problemi di degrado.

Sfondo

Lo studio è stato incaricato da uno dei suoi locatori di portafoglio di occuparsi di locali residenziali a Westminster. Si trattava di un appartamento situato in un edificio di proprietà del Consiglio di Westminster, all'interno di un'area protetta. Il cliente era titolare di un contratto di locazione di lunga durata.

L'inquilino occupava l'immobile dal 1997, dapprima con una locazione assicurata a tempo determinato che, alla scadenza del termine, è diventata una locazione assicurata periodica prevista dalla legge. L'inquilino aveva sollevato problemi di degrado che avevano indotto il cliente a decidere di disfarsi dell'inquilino e di ristrutturare completamente l'immobile.

In seguito alla ristrutturazione, l'inquilino si è trovato in arretrato. Nel febbraio 2018, il locatore ha notificato all'inquilino un avviso di morosità di cui all'articolo 8, sulla base del motivo n. 10. Dopo la scadenza dell'avviso, l'inquilino è rimasto in arretrato ed è stata avviata una procedura di possesso.

Le tattiche dell'imputato

Una tattica comune da parte dei convenuti, quando si trovano ad affrontare un procedimento di possesso basato su arretrati di affitto, è quella di sollevare accuse di deterioramento e cercare di suggerire che tale somma riduca o estingua gli arretrati di affitto. In pratica, nonostante il Tribunale abbia il potere di ordinare il possesso in prima udienza in modo sommario di fronte a una difesa infondata, i Tribunali sono riluttanti a farlo senza un'indagine fattuale, che spesso implica la richiesta di prove peritali e fattuali. Questa tattica può ritardare la concessione del possesso per mesi, se non per anni, mentre gli arretrati continuano ad accumularsi. Inoltre, i locatori si trovano a dover sostenere i costi aggiuntivi di un processo completo.

In risposta alla richiesta di possesso e di arretrati, il conduttore ha presentato una difesa e una domanda riconvenzionale. L'inquilino ha incluso nella sua domanda riconvenzionale molteplici richieste, di cui una parte consistente era dedicata al presunto deterioramento dei locali e ai danni derivanti dalla presunta violazione dei doveri del locatore ai sensi dell'articolo 11 del Landlord and Tenant Act 1987.

Nel corso del contenzioso, il locatore (tramite RFB e i suoi agenti) ha richiesto l'accesso ai locali al fine di (1) indagare su qualsiasi presunto deterioramento e (2) completare le opere di riparazione necessarie.

Nonostante l'inquilino avesse concesso l'accesso al proprio perito per i problemi di manutenzione e al perito del locatore, l'inquilino rifiutava continuamente l'accesso al locatore, sostenendo che avrebbe dovuto riporre i suoi effetti personali a spese del locatore. I beni dell'inquilina immagazzinati nei locali consistevano in voluminosi sacchi neri della spazzatura che, come osservato dall'esperto del locatore, occupavano quasi 70% dello spazio nei locali.

Il locatore e i suoi agenti hanno sempre dichiarato di essere pronti, disposti e in grado di effettuare qualsiasi riparazione, ma l'inquilino ha sempre rifiutato l'accesso o ha cancellato gli appuntamenti presi con gli appaltatori, spesso il giorno stesso dell'ispezione.

Il processo

Nel corso del processo, l'inquilino e gli agenti del locatore sono stati interrogati in merito alla segnalazione di casi di degrado, alle richieste di accesso, al rifiuto di accesso e allo stato dei locali dopo la precedente ristrutturazione.

Nella sua sentenza, HHJ Luba QC ha ritenuto di preferire le prove presentate dagli agenti del locatore. HHJ Luba QC ha commentato specificamente il trattamento dell'immobile da parte dell'affittuario, in particolare che l'eccessivo stoccaggio di sacchi di spazzatura nera avrebbe esacerbato qualsiasi presunto problema nei locali. HHJ Luba QC ha anche affermato che, dopo la precedente ristrutturazione, l'immobile era stato lasciato in buone condizioni. HHJ Luba QC ha ritenuto che il deterioramento dello stato dell'immobile a seguito della ristrutturazione fosse, sulla base di una valutazione delle probabilità, più probabile che derivasse da un uso improprio da parte dell'inquilino piuttosto che da una presunta violazione dei doveri da parte del locatore.

HHJ Luba QC ha ordinato l'annullamento dell'intera domanda riconvenzionale dell'inquilino, che comprendeva l'intera richiesta di danni e deterioramento.

Un risultato senza dubbio positivo, ma il cliente ha dovuto sopportare un ritardo di 4 anni dalla notifica dell'avviso.

Validità degli aumenti dell'affitto

Un altro elemento centrale della difesa e della domanda riconvenzionale dell'inquilino era che gli aumenti di canone del locatore non avevano seguito la forma stabilita nel contratto di locazione e, in quanto tali, non erano validi. Il conduttore ha incluso nella sua domanda riconvenzionale una richiesta di restituzione del presunto affitto pagato in eccesso.

Le clausole del contratto di locazione che riguardavano gli aumenti del canone di locazione erano le seguenti

"Il canone di locazione che dovrà essere corrisposto ai sensi del presente accordo sarà:-

a.Fino alla prima Data di Revisione del Canone Iniziale, e

b.Durante ogni successivo Periodo di Revisione un canone ("il Nuovo Canone") pari al maggiore tra:

I.Il canone di locazione dovuto immediatamente prima della Data di revisione più il 5% dello stesso;

II.Il canone di locazione che può essere accertato ai sensi del successivo comma 3;

Il Il locatore dovrà, prima di ogni Revisione Data di notifica scritta all'affittuario del nuovo canone di locazione per il periodo di revisione".

Nel corso degli anni, il conduttore e il locatore hanno concordato il canone di locazione prima del periodo di revisione. Il locatore spesso scriveva all'inquilino e dichiarava che l'affitto doveva essere aumentato, dopodiché l'inquilino e il locatore avviavano le trattative per concordare un nuovo affitto. Tale canone sarebbe inferiore all'importo che si sarebbe potuto richiedere in base alle disposizioni del contratto di locazione.

Nella domanda riconvenzionale, l'inquilino sosteneva che (1) gli aumenti dell'affitto non erano validi in quanto non seguivano la formula stabilita nel contratto di locazione e (2) gli avvisi di aumento dell'affitto dovevano essere inviati all'inquilino prima della data di revisione, informandolo del nuovo affitto.

La posizione del locatore era che (1) le parti potevano concordare separatamente un canone di locazione diverso dalla formula stabilita nel contratto di locazione e (2) il requisito di un avviso di aumento del canone di locazione non assumeva la forma di un avviso di attivazione (vale a dire, l'aumento del canone di locazione diventava valido solo al ricevimento di un avviso di aumento del canone di locazione valido). Piuttosto, l'avviso previsto dal contratto di locazione era semplicemente una nota informativa che comunicava all'inquilino l'aumento dell'affitto. L'avviso non avrebbe nemmeno richiesto al locatore di indicare l'affitto preciso, ma semplicemente il meccanismo da applicare (che si tratti di un riferimento all'indice RPI o di un aumento del 5%, in quanto l'inquilino avrebbe potuto calcolarlo da solo). In base a un'interpretazione rigorosa del contratto di locazione, l'avviso poteva essere fornito fino alle 23:59 della sera precedente il periodo di revisione successivo.   

Durante il controinterrogatorio dell'inquilina al processo, la stessa ha ammesso che era consuetudine per lei e per il locatore concordare privatamente l'affitto da pagare, che era inferiore a quello che lei accettava potesse essere dovuto in base al contratto di locazione. L'inquilina ha anche ammesso che l'affitto che aveva era a titolo di sussidio per l'alloggio e di pagamenti discrezionali per l'alloggio. L'inquilina continuava a sostenere che avrebbe avuto diritto alla restituzione di qualsiasi affitto non pagato e che si sarebbe messa in contatto privatamente con l'ufficio delle prestazioni abitative per determinare chi avrebbe trattenuto l'eccedenza.

HHJ Luba QC ha preferito l'interpretazione del locatore dei termini di revisione dell'affitto del contratto di locazione e, di conseguenza, ha ordinato che l'affitto fino al periodo di revisione del marzo 2018 fosse concordato tra il locatore e l'inquilino e fosse fissato a tali cifre.

In seguito, in assenza di un accordo esplicito, l'affitto sarebbe aumentato in base all'indice dei prezzi al dettaglio o al 5%, a seconda di quale fosse il valore più alto. Il risultato è stato un aumento significativo dell'affitto a partire dal 2018. HHJ Luba QC ha ritenuto che l'avviso di revisione dell'affitto non fosse un avviso di attivazione, ma, come sostenuto dal locatore, una nota informativa che illustrava il metodo con cui l'affitto sarebbe stato aumentato, in quanto l'inquilino aveva espressamente confermato nel contratto di locazione quale sarebbe stato l'affitto per ogni periodo di revisione completando i calcoli.

Inoltre, durante il controinterrogatorio dell'inquilino, si è discusso della posizione in cui si troverebbe l'inquilino se l'affitto dovesse aumentare oltre a quello dovuto immediatamente prima di marzo 2018. L'inquilino ha dichiarato che se l'affitto fosse aumentato oltre quella cifra, non sarebbe stato in grado di permettersi l'affitto e avrebbe dovuto esplorare la possibilità di ottenere un lavoro part-time.

Conclusioni

In sintesi, questo caso è stato inficiato da diversi fattori che avrebbero vanificato e complicato anche il più semplice dei casi di possesso di arretrati di affitto. Come gli esperti di controversie immobiliari sapranno, la combinazione di un convenuto con assistenza legale e di una domanda riconvenzionale per morosità è spesso sinonimo di ritardo nella mente dei locatori ricorrenti, ed è fin troppo comune vedere domande riconvenzionali per morosità infondate che vengono portate fino al processo a causa del rifiuto delle parti di fare concessioni ragionevoli, e in effetti l'arretrato della Corte significa che le date per la quotazione di un processo per morosità sono spesso una lunga attesa.

La sentenza di HHJ Luba QC in questo caso è stata pratica e ponderata e ha garantito al locatore ricorrente la vittoria tanto attesa. Il caso dimostra che, sebbene gli inquilini possano usare accuse infondate di deterioramento per ritardare il possesso, alla fine i tribunali taglieranno i ponti con il rumore e ordineranno il possesso.

Ulteriori informazioni

Autore delle notizie: Marissa Lawrence | Rudi Ramdarshan