La Corte Suprema ha recentemente emesso due sentenze con importanti conseguenze per i proprietari di immobili residenziali e gli agenti di gestione, come illustrato di seguito.
Aviva Investors Ground Rent GP Ltd e altri -v. Williams e altri [2023] UKSC 6
Il caso riguardava appartamenti a Southsea, facenti parte di un edificio a uso misto commerciale e residenziale. I locatari si sono rivolti inizialmente al First Tier Tribunal per stabilire se la ripartizione degli oneri di servizio operata dai locatori fosse consentita dai loro contratti di locazione.
Ogni contratto di locazione prevedeva che il locatario pagasse un canone di servizio composto da una quota di tre tipi di costi di manutenzione dell'edificio e della proprietà più ampia: assicurazione, servizi dell'edificio e servizi della proprietà.
La quota di partecipazione degli affittuari a ciascun tipo di costi è stata fissata in una percentuale fissa, oppure "la parte che il locatore potrà ragionevolmente stabilire in altro modo".
Nel corso degli anni, il locatore aveva richiesto un canone di servizio diverso dalla percentuale stabilita in ogni singolo contratto di locazione. Il locatore ha sostenuto che la suddetta disposizione gli consentiva di variare la ripartizione stabilita.
I locatari sostenevano che le disposizioni della sezione 27A(6) del Landlord and Tenant Act 1985 ("LTA 1985") significavano che la disposizione che permetteva al locatore di variare il tasso stabilito era nulla.
La sezione 27A(6) della LTA 1985 stabilisce che "un accordo dell'inquilino di un'abitazione (diverso da un accordo di arbitrato successivo a una controversia) è nullo nella misura in cui pretende di determinare: (a) in un modo particolare o (b) sulla base di prove particolari, qualsiasi questione che può essere oggetto di una domanda ai sensi dei commi (1) o (3).
Le disposizioni di cui ai commi (1) e (3) dell'articolo 27A si riferiscono alle domande che possono essere presentate dai locatari al tribunale per stabilire se gli oneri di servizio o i costi per i servizi, le riparazioni, la manutenzione, i miglioramenti, l'assicurazione o la gestione sono dovuti e, in caso affermativo, (a) la persona da cui sarebbero dovuti (b) la persona a cui sarebbero dovuti (c) l'importo che sarebbe dovuto (d) la data in cui sono dovuti o entro la quale sono dovuti e (e) il modo in cui sarebbero dovuti.
Il First Tier Tribunal ha deciso che la deroga del locatore ai tassi stabiliti era ragionevole e doveva essere applicata. L'Upper Tribunal ha ribaltato questa decisione e ha ritenuto che l'articolo 27A(6) funzionasse in modo da rendere nulla la disposizione in questione, a meno che i locatari non accettassero di discostarsi dai tassi stabiliti nei loro contratti di locazione.
La Corte d'appello ha accolto l'appello del locatore e ha dichiarato che l'effetto della Sezione 27A(6) era quello di trasferire il potere di variare i tassi stabiliti dal locatore al First Tier Tribunal. I locatari hanno presentato ricorso alla Corte Suprema.
La Corte Suprema ha stabilito che la sezione 27A(6) non era stata concepita per "privare questa forma di decisione manageriale da parte dei proprietari". (vale a dire, impedire al locatore di avvalersi di tale clausola nel contratto di locazione qualora si stabilisse che è necessario adottare determinate misure in relazione all'immobile che richiederebbero a determinati locatari di pagare una percentuale maggiore per tali costi).
La Corte Suprema ha stabilito che i locatari potevano ancora contestare la ragionevolezza dei tassi decisi dal locatore o delle spese sostenute, ma non la ragionevolezza della clausola in sé o il diritto del locatore di avvalersene come aveva fatto nel caso in esame. Poiché il First Tier Tribunal aveva stabilito che i tassi applicati e i costi sostenuti erano entrambi considerati ragionevoli, la Supreme Court ha ripristinato la decisione e il ragionamento del First Tier Tribunal.
Questo caso fornisce importanti chiarimenti ai locatori e agli agenti di gestione di contratti di locazione di lunga durata che hanno disposizioni simili nei loro contratti di locazione.
Rakusen -v- Jepsen e altri [2023] UKSC 9
Questo caso sarà rilevante per i proprietari e gli agenti di gestione che si occupano di locazioni brevi, in particolare per coloro che gestiscono case ad occupazione multipla (HMO) e per coloro che hanno contratti di affitto a riscatto, proprietari intermedi e agenti di gestione.
Il convenuto in questo caso, il signor Rakusen, era il proprietario di un appartamento in Finchley Road, nel nord di Londra, che aveva concesso un contratto di locazione a Kensington Property Investment Group Limited. Kensington ha poi stipulato accordi con vari inquilini, concedendo loro il possesso di una stanza dell'appartamento.
A novembre 2018, l'appartamento era un HMO e doveva essere autorizzato, anche se in realtà non è mai stato autorizzato come HMO.
Nel settembre 2019, gli inquilini dell'HMO hanno presentato al First Tier Tribunal un'istanza di rimborso dell'affitto nei confronti del signor Rakusen, sulla base del fatto che la proprietà era gestita come un HMO senza licenza (sezione 41 dell'Housing and Planning Act 2016). Il signor Rakusen ha negato di aver commesso un'infrazione e ha presentato una domanda di esclusione sulla base del fatto che un'ordinanza di rimborso dell'affitto può essere emessa solo nei confronti del proprietario immediato del richiedente.
Il First Tier Tribunal non ha respinto la domanda e ha ritenuto che il sig. Rakusen fosse "un" locatore, anche se non "il" locatore degli inquilini. In appello, l'Upper Tribunal ha ritenuto che un'ordinanza di rimborso dell'affitto possa essere emessa nei confronti di un locatore superiore di un inquilino, ma ha concesso al sig. Rakusen l'autorizzazione a presentare ricorso alla Corte d'appello.
Diversamente dal Tribunale, la Corte d'appello ha accolto l'appello del sig. Rakusen e ha ritenuto che un ordine di rimborso dell'affitto non potesse essere emesso nei confronti di un locatore superiore. Gli inquilini hanno fatto ricorso alla Corte Suprema.
La disposizione chiave oggetto del ricorso era la sezione 40(1) e (2) dell'Housing and Planning Act 2016. Queste sezioni prevedono: (1) Il presente capitolo conferisce al First Tier Tribunal il potere di emettere un'ordinanza di rimborso dell'affitto nel caso in cui il locatore abbia commesso un reato a cui si applica il presente capitolo. (2) Un'ordinanza di rimborso dell'affitto è un'ordinanza che impone al locatore di un alloggio in Inghilterra di (a) rimborsare un importo dell'affitto pagato dall'inquilino, o (b) pagare a un'autorità locale per l'edilizia abitativa un importo relativo a un'assegnazione pertinente del credito universale pagato (a qualsiasi persona) in relazione all'affitto nell'ambito dell'affitto."
La Corte Suprema ha deciso che non solo l'articolo 40 deve essere interpretato in modo semplice - in modo da applicarsi solo al locatore del particolare contratto di locazione - ma che decidere che gli ordini di rimborso dell'affitto sono disponibili contro i locatori superiori potrebbe comportare difficoltà pratiche in caso di una lunga catena di vari contratti di locazione a soggetti diversi.
Inoltre, la Corte Suprema ha ritenuto che, in presenza di numerose altre sanzioni disponibili contro i locatori disonesti, il rischio che questi ultimi possano tentare di eludere l'azione penale stabilendo grandi catene di affitti o creando società di comodo per operare come locatori intermedi è inferiore al problema che si verrebbe a creare se si discostassero dalla chiara definizione di Rent Repayment Order (ordine di rimborso dell'affitto) di cui all'articolo 40(2) dell'Housing and Planning Act 2016.
I proprietari e gli agenti di gestione che stipulano contratti di locazione devono quindi assicurarsi che vengano rispettate le norme in materia di licenze per gli HMO.
Ulteriori informazioni
- Notizie Autore:Marissa Lawrence
Marissa Lawrence
Avvocato Associato Senior
