La Cour suprême a récemment rendu deux arrêts ayant des conséquences importantes pour les propriétaires de logements et les agents de gestion, comme indiqué ci-dessous.
Aviva Investors Ground Rent GP Ltd et autres -v- Williams et autres [2023] UKSC 6
Cette affaire concerne des appartements situés à Southsea, qui font partie d'un immeuble commercial et résidentiel à usage mixte. Les locataires ont d'abord saisi le First Tier Tribunal afin de déterminer si la répartition des charges locatives par les propriétaires était autorisée par leurs baux.
Chaque bail prévoyait que le titulaire du bail devait payer une redevance de service composée d'une part de trois types de coûts d'entretien du bâtiment et du domaine plus large - assurance, services du bâtiment et services du domaine.
La part des titulaires de baux pour chaque type de coûts a été fixée à un pourcentage fixe, soit "la partie que le bailleur peut raisonnablement déterminer".
Au fil des ans, le propriétaire avait exigé des frais de service qui différaient du pourcentage fixé dans chaque bail individuel. Le propriétaire a fait valoir que la disposition susmentionnée lui permettait de modifier le pourcentage fixé.
Les titulaires de baux ont fait valoir que les dispositions de l'article 27A(6) du Landlord and Tenant Act 1985 ("LTA 1985") signifiaient que la disposition autorisant le propriétaire à modifier le taux fixé était nulle.
L'article 27A(6) de la LTA 1985 prévoit que "Une convention conclue par le locataire d'un logement (autre qu'une convention d'arbitrage post-contentieux) est nulle dans la mesure où elle vise à régler : a) d'une manière particulière ou b) sur la base d'éléments de preuve particuliers, toute question susceptible de faire l'objet d'une demande en vertu des paragraphes 1 ou 3..
Les dispositions des paragraphes (1) et (3) de l'article 27A se réfèrent aux demandes qui peuvent être faites par les titulaires de baux auprès du tribunal pour savoir si les frais de service ou les coûts pour les services, les réparations, l'entretien, les améliorations, l'assurance ou la gestion sont payables et, le cas échéant, (a) la personne par qui ils seraient payables (b) la personne à qui ils seraient payables (c) le montant qui serait payable (d) la date à laquelle ils sont payables, et (e) la manière dont ils seraient payables.
Le First Tier Tribunal a décidé que la dérogation du bailleur aux taux fixés était raisonnable et devait être appliquée. L'Upper Tribunal a infirmé cette décision et a estimé que l'article 27A(6) fonctionnait de manière à rendre la disposition pertinente nulle, à moins que les titulaires de baux n'acceptent de s'écarter des taux fixés dans leurs baux.
La Cour d'appel a accueilli l'appel du propriétaire et a déclaré que l'article 27A(6) avait pour effet de transférer le pouvoir de modifier les taux fixés du propriétaire au First Tier Tribunal. Les titulaires de baux ont fait appel de cette décision devant la Cour suprême.
La Cour suprême a déterminé que l'article 27A(6) n'était pas conçu pour "priver les propriétaires de cette forme de prise de décision en matière de gestion" (c'est-à-dire pour empêcher le propriétaire d'invoquer cette clause du bail s'il s'avérait que certaines mesures devaient être prises à l'égard du bien, ce qui obligerait certains titulaires de baux à payer un pourcentage plus élevé pour couvrir ces coûts).
La Cour suprême a estimé que les titulaires de baux pouvaient toujours contester le caractère raisonnable des taux fixés par le bailleur ou des coûts encourus, mais pas le caractère raisonnable de la clause elle-même ni le droit du bailleur de s'en prévaloir comme il l'avait fait en l'espèce. Comme le First Tier Tribunal avait déterminé que les taux appliqués et les coûts encourus étaient tous deux considérés comme raisonnables, la Cour suprême a rétabli la décision et le raisonnement du First Tier Tribunal.
Cette affaire apporte une clarification importante pour les propriétaires et les agents de gestion de baux de longue durée qui ont des dispositions similaires dans leurs baux.
Rakusen -v- Jepsen et autres [2023] UKSC 9
Cette affaire intéressera les propriétaires et les agents de gestion concernés par les baux courts, en particulier ceux qui exploitent des maisons à occupation multiple (HMO) et ceux qui ont conclu des accords de location-vente, les propriétaires intermédiaires et les agents de gestion.
Le défendeur dans cette affaire, M. Rakusen, était le titulaire du bail d'un appartement situé sur Finchley Road, dans le nord de Londres, et avait accordé un bail à Kensington Property Investment Group Limited. Kensington a ensuite conclu des accords avec divers locataires leur accordant à chacun la possession d'une pièce de l'appartement.
En novembre 2018, l'appartement était un HMO et devait faire l'objet d'un permis, bien que l'appartement n'ait jamais été autorisé en tant que HMO.
En septembre 2019, les locataires du HMO ont demandé au First Tier Tribunal de rendre une ordonnance de remboursement des loyers à l'encontre de M. Rakusen au motif que la propriété était gérée comme un HMO non autorisé (article 41 de la loi sur le logement et l'urbanisme de 2016). M. Rakusen a nié avoir commis une infraction et a déposé une demande de radiation au motif qu'un ordre de remboursement des loyers ne peut être émis qu'à l'encontre du propriétaire immédiat du requérant.
Le First Tier Tribunal n'a pas annulé la demande et a estimé que M. Rakusen était "un" propriétaire, mais pas "le" propriétaire des locataires. En appel, l'Upper Tribunal a estimé qu'une ordonnance de remboursement des loyers pouvait être rendue à l'encontre d'un propriétaire supérieur d'un locataire, mais a autorisé M. Rakusen à faire appel devant la Cour d'appel.
Contrairement au Tribunal, la Cour d'appel a fait droit à l'appel de M. Rakusen et a jugé qu'une ordonnance de remboursement des loyers ne pouvait être rendue à l'encontre d'un propriétaire supérieur. Les locataires se sont pourvus en cassation.
La principale disposition faisant l'objet du recours était l'article 40, paragraphes 1 et 2, de la loi de 2016 sur le logement et l'aménagement du territoire. Ces articles prévoient : (1) Ce chapitre confère au First Tier Tribunal le pouvoir d'ordonner le remboursement des loyers lorsqu'un propriétaire a commis une infraction à laquelle ce chapitre s'applique. (2) Un ordre de remboursement de loyer est un ordre exigeant que le propriétaire, dans le cadre d'une location de logement en Angleterre, (a) rembourse un montant de loyer payé par le locataire, ou (b) paie à une autorité locale de logement un montant au titre d'une attribution pertinente de crédit universel payé (à toute personne) au titre du loyer dans le cadre de la location".
La Cour suprême a décidé que non seulement l'article 40 devait être interprété de manière simple, c'est-à-dire qu'il ne s'appliquait qu'au propriétaire du bail en question, mais que le fait de décider que les ordonnances de remboursement des loyers étaient applicables aux propriétaires supérieurs pouvait entraîner des difficultés pratiques lorsqu'il existait une longue chaîne de divers baux conclus avec des parties différentes.
En outre, la Cour suprême a estimé que lorsqu'il existe de nombreuses autres sanctions disponibles contre les bailleurs malhonnêtes et que le risque que les bailleurs malhonnêtes tentent de contourner les poursuites en établissant de grandes chaînes de locations / en créant des sociétés écrans pour fonctionner comme des bailleurs intermédiaires était inférieur au problème qui se développerait s'ils s'écartaient de la définition claire d'un ordre de remboursement des loyers telle qu'elle est énoncée à l'article 40(2) de la loi sur le logement et l'urbanisme de 2016.
Les propriétaires et les agents de gestion qui concluent des accords de location-vente doivent donc s'assurer que les règles d'autorisation des HMO sont respectées.
Informations complémentaires
- Actualités Auteur:Marissa Lawrence
Marissa Lawrence
Avocat senior associé
