¿Qué es una retención en una compraventa inmobiliaria?
Una retención en una operación inmobiliaria es una cantidad de dinero que se retiene del producto de la venta o de los fondos de la compra tras la formalización. Por lo general, la retiene el agente inmobiliario o el abogado durante un breve periodo de tiempo porque existe un asunto que aún no se ha resuelto del todo, pero la transacción debe seguir adelante. En términos sencillos, actúa como garantía financiera.
Las retenciones son habituales en las transacciones inmobiliarias residenciales y pueden darse tanto en la compra como en la venta de viviendas. Suelen utilizarse cuando existe incertidumbre respecto a una reparación, los gastos de comunidad, la finalización de las obras o alguna cuestión jurídica pendiente. En RFB Legal, nuestros abogados especializados en propiedad residencial se ocupan habitualmente de las retenciones como parte de la tramitación de la compraventa para compradores, vendedores, arrendadores e inversores inmobiliarios en toda Inglaterra y Gales.
¿Para qué se utilizan las retenciones?
Una retención contribuye a reducir el riesgo de que una de las partes pueda sufrir una pérdida tras la formalización. Ofrece a ambas partes una forma práctica de completar la transacción sin retrasarla innecesariamente.
Entre los motivos habituales para una retención en la formalización de la compraventa se incluyen:
- Reparaciones u obras de rehabilitación: Cuando una vivienda requiere obras que no se han terminado antes de la entrega.
- Cuestiones relacionadas con los arrendamientos: Cuando los gastos de comunidad, el canon de arrendamiento o los costes de construcción aún no se hayan concretado.
- Falta información: Cuando aún se está a la espera de un título de propiedad, un paquete de gestión o un certificado de finalización.
- Cuestiones relacionadas con los límites o el acceso: Cuando exista una posible controversia que pueda afectar al valor o al uso del inmueble.
- Refinanciación o hipotecas inversas: Cuando un prestamista exige que se retenga una parte del dinero hasta que se cumpla una condición.
Por ejemplo, si un vendedor se compromete a realizar las reparaciones tras la entrega de la vivienda, pero los trabajos no han concluido en el momento de la formalización, el abogado del comprador puede solicitar que se retenga una parte del precio de venta para proteger al comprador en caso de que el vendedor no ejecute los trabajos correctamente.
¿Cómo funciona un sistema de retención?
El proceso exacto depende de la transacción, pero la idea básica es la misma. Al finalizar la operación se retiene una cantidad de dinero, que se libera posteriormente una vez que se ha cumplido la condición acordada.
Por lo general, los pasos son los siguientes:
- El problema se detecta durante la tramitación de la compraventa.
- El abogado del comprador, el abogado del vendedor o la entidad crediticia consideran que es conveniente aplicar una retención.
- El importe que se retendrá se negocia y se documenta.
- La transacción se completa, pero la retención no se libera de inmediato.
- Una vez resuelto el problema, los fondos retenidos se abonan a la parte correspondiente.
Por ejemplo, en la venta de una vivienda en régimen de arrendamiento, parte del importe de la venta puede retenerse hasta que la comunidad de propietarios emita un recibo definitivo de los gastos de comunidad o confirme que no hay más gastos pendientes. En una compraventa, puede retenerse una parte del importe hasta que el vendedor haya completado las reparaciones acordadas en el tejado y haya presentado pruebas de su finalización.
¿Quién se encarga de la retención?
Por lo general, el abogado del comprador o del vendedor deposita la fianza en una cuenta de clientes, aunque en algunos casos también pueden intervenir una entidad crediticia, un promotor inmobiliario o una agencia de gestión. El acuerdo debe estar claramente definido para que todos lo entiendan:
- el importe retenido;
- ¿Qué requisito debe cumplirse antes de la puesta en libertad?;
- el plazo previsto para la publicación;
- ¿qué ocurre si no se cumple la condición?; y
- quién decide si se ha cumplido la condición.
Es importante que la redacción sea clara. Sin ella, existe un mayor riesgo de que surjan desacuerdos más adelante sobre si se debe liberar el dinero.
¿Cuáles son los principales tipos de retención en la tramitación de la compraventa de inmuebles?
Retención de clientes
Esto se utiliza cuando al comprador le preocupa un problema conocido relacionado con la propiedad. Se puede acordar cuando aún quedan reparaciones pendientes o existe incertidumbre sobre un coste concreto. La retención protege al comprador en caso de que el vendedor no realice los trabajos según lo acordado.
Retención de ventas
Esto puede utilizarse cuando un vendedor desea asegurarse de que se puedan hacer frente a posibles reclamaciones, deducciones o responsabilidades futuras. Un ejemplo habitual es la venta de un derecho de arrendamiento en la que aún no se han liquidado las cuentas de los gastos de comunidad o del canon de arrendamiento.
Retención del arrendamiento
Las propiedades en régimen de arrendamiento suelen implicar acuerdos financieros complejos. Es posible que sea necesario retener una cantidad para prorrateos, gastos de compensación o gastos de comunidad estimados. Esto es especialmente habitual cuando la empresa gestora no ha facilitado las cifras definitivas antes de la formalización.
Retención por refinanciación
Al refinanciar una hipoteca, la entidad crediticia puede acordar liberar los fondos siempre que se cumpla una condición, como la presentación de un justificante de seguro, la finalización de unas obras o la regularización de un problema relacionado con la titularidad. El importe retenido se libera una vez que se cumple dicha condición.
¿Cómo se acuerda una retención?
Una retención no es automática. Por lo general, debe negociarse entre las partes o ser exigida por una entidad crediticia. Las condiciones deben constar en el contrato, en la escritura de transmisión, en la declaración de formalización o en un acuerdo de retención independiente.
Los gestores inmobiliarios suelen tener en cuenta:
- si el problema es real y cuantificable;
- el coste probable de resolverlo;
- si la transacción puede llevarse a cabo sin demora;
- cuánto tiempo puede ser necesario mantener el dinero; y
- si el acuerdo es justo para ambas partes.
En RFB Legal, nuestro equipo especializado en transmisiones de propiedad se propone resolver estas cuestiones de forma práctica, contribuyendo a que las transacciones se desarrollen con eficacia y velando al mismo tiempo por los intereses de nuestros clientes.
Riesgos habituales y errores que hay que evitar
Las retenciones pueden resultar útiles, pero también pueden generar problemas si no se gestionan con cuidado.
Entre los problemas más comunes se encuentran:
- Términos poco claros: Si el acuerdo de retención es impreciso, las partes podrían llegar a discrepar posteriormente sobre la cesión.
- Sobreestimar o subestimar la cantidad: Si se retiene muy poco, la protección podría resultar insuficiente. Si se retiene demasiado, la finalización del proyecto podría retrasarse o complicarse injustamente.
- Sin fecha límite para la publicación: El dinero puede quedar inmovilizado durante más tiempo del previsto si no se acuerda un plazo.
- No se ha documentado el motivo de la puesta en libertad: Debe quedar claro qué tipo de documentación se necesita, como facturas, certificados o una confirmación de la empresa gestora.
- No tener en cuenta los requisitos del prestamista: Si hay una hipoteca de por medio, es posible que la entidad crediticia tenga sus propias normas en materia de retenciones.
También es importante recordar que una retención no sustituye al asesoramiento jurídico adecuado ni a una investigación detallada de la propiedad. Se trata únicamente de una herramienta más que se utiliza para gestionar el riesgo durante una operación de compraventa.
¿Durante cuánto tiempo se conserva un registro?
Esto depende del motivo de la retención. Algunas se liberan a los pocos días o semanas de completarse, mientras que otras pueden mantenerse durante meses. Por ejemplo, una retención por reparaciones menores puede liberarse una vez que el vendedor presente pruebas de que se han realizado los trabajos. Es posible que una retención por arrendamiento deba mantenerse hasta que el administrador prepare las cuentas finales, lo que puede llevar más tiempo.
Si el problema no se resuelve en un plazo razonable, es posible que el abogado que retiene los fondos tenga que cumplir con los términos del acuerdo, solicitar nuevas instrucciones o, en algunos casos, obtener el consentimiento de todas las partes implicadas antes de proceder a la liberación de los fondos.
¿En qué puede ayudar un agente inmobiliario?
Un especialista en transmisiones de propiedad o un abogado especializado en inmuebles residenciales puede determinar si una retención es adecuada, negociar las condiciones y asegurarse de que la documentación sea clara y ejecutable. Esto es especialmente importante en transacciones más complejas, como la compra de propiedades en régimen de arrendamiento, las inversiones inmobiliarias destinadas al alquiler y los inmuebles afectados por problemas de titularidad o de gestión.
Un abogado puede ayudarte de las siguientes maneras:
- explicar si es probable que una retención proteja su posición;
- negociar la cantidad que se retendrá;
- asegurarse de que el contrato refleje las condiciones acordadas;
- asesorar sobre los requisitos de los prestamistas;
- comprobar que el gatillo esté liberado es práctico y claro; y
- reducir el riesgo de litigios tras la finalización.
Para los compradores, esto puede suponer la tranquilidad de saber que disponen de dinero en caso de que las obras no se completen. Para los vendedores, puede ayudar a evitar retrasos innecesarios y a que la transacción siga adelante. Para los propietarios e inversores, puede ofrecer una solución viable cuando sea necesario abordar cuestiones relacionadas con los gastos de comunidad o las reparaciones tras la finalización de la obra.
¿Qué debes hacer si te proponen una retención?
Si se propone una retención durante el proceso de compraventa de su vivienda, no dé por sentado que se trata de un problema o de una señal de que la operación fracasará. En muchos casos, es simplemente una forma práctica de seguir adelante.
Deberías:
- pregunta a tu notario por qué es necesaria la retención;
- comprueba cuánto se retiene y si es razonable;
- confirmar qué debe suceder antes de que se libere el dinero;
- asegúrate de que las condiciones estén claramente por escrito; y
- Pide consejo si no estás seguro de las consecuencias.
Si vas a solicitar un préstamo hipotecario, tu abogado también debería confirmar si la retención es aceptable para la entidad crediticia y si se aplican condiciones adicionales.
Preguntas más frecuentes
¿Es lo mismo una retención que un depósito?
No. Normalmente, el depósito se abona en el momento de la firma del contrato como parte del precio de compra. La retención es una cantidad que se retiene tras la formalización de la compraventa para cubrir un gasto concreto.
¿Se puede rechazar una retención?
Sí. Una de las partes puede rechazar una retención si considera que no es necesaria o justa. En ese caso, es posible que los abogados tengan que seguir negociando o buscar otra solución.
¿A quién se le pagará si no se resuelve el problema?
Eso depende de las condiciones acordadas. El contrato de retención debería especificar si los fondos se devuelven, se abonan al comprador, se abonan al vendedor o se utilizan para sufragar el coste de la emisión pendiente.
¿Todas las transacciones inmobiliarias implican retenciones?
No. Muchas transacciones inmobiliarias residenciales se cierran sin ningún tipo de retención. Estas solo se utilizan cuando hay algún problema concreto que hay que resolver.
Consulte con RFB Legal sobre su asunto de compraventa de inmuebles
Si va a comprar, vender, refinanciar su hipoteca o transferir el valor acumulado de su vivienda y se ha planteado la posibilidad de una retención, es recomendable obtener asesoramiento claro desde el principio. El equipo de transmisiones de RFB Legal puede explicarle la situación en un lenguaje sencillo y ayudarle a comprender las implicaciones prácticas para su operación. Cada caso es diferente, por lo que el asesoramiento siempre debe adaptarse a sus circunstancias particulares.
Tanto si se trata de un piso en régimen de arrendamiento, una vivienda familiar, una propiedad destinada al alquiler o una operación inmobiliaria residencial más compleja, RFB Legal está a su disposición para ofrecerle un asesoramiento ágil y especializado durante todo el proceso.
Aviso legal: El presente artículo se ofrece únicamente con fines informativos generales y no constituye asesoramiento jurídico. Es posible que la legislación haya cambiado desde la fecha de publicación, y es posible que la información contenida en este artículo no sea aplicable a sus circunstancias específicas. No debe basarse en este artículo como sustituto de un asesoramiento jurídico adaptado a su situación particular. La lectura, el acceso o la actuación basada en la información aquí contenida no da lugar a ninguna relación abogado-cliente. Si bien Ronald Fletcher Baker LLP realiza todos los esfuerzos razonables para garantizar que la información sea precisa y esté actualizada en el momento de la publicación, no se ofrece garantía alguna, ni expresa ni implícita, en cuanto a su exactitud, integridad o idoneidad. Ronald Fletcher Baker LLP no asume ninguna responsabilidad por cualquier pérdida derivada de la confianza depositada en la información contenida en este artículo. Si necesita asesoramiento jurídico sobre sus circunstancias particulares, póngase en contacto con un miembro cualificado de nuestro equipo.”
