Es posible que los propietarios, los promotores inmobiliarios y los inversores no presten mucha atención inicialmente a las reclamaciones de adquisición colectiva de la propiedad, pero conviene valorar cuidadosamente la posibilidad de que se presenten tales reclamaciones cuando exista margen para un desarrollo futuro. Adquisición colectiva de la propiedad: los inquilinos tienen derecho a adquirir los contratos de arrendamiento de los sótanos, el espacio aéreo y el subsuelo.

Es posible que los propietarios, los promotores inmobiliarios y los inversores no presten mucha atención inicialmente a las demandas de adquisición colectiva de derechos de propiedad, pero conviene valorar cuidadosamente la posibilidad de que se presenten este tipo de demandas cuando exista margen para un desarrollo futuro.

El capítulo 1 de la parte 1 de la Ley de Reforma del Arrendamiento, Vivienda y Desarrollo Urbano de 1993 (Ley de 1993) confiere a los arrendatarios titulares de contratos de arrendamiento a largo plazo de viviendas situadas en un edificio independiente el derecho a adquirir colectivamente la propiedad del edificio. La adquisición la lleva a cabo un representante que actúa en nombre de los arrendatarios participantes.

De conformidad con el artículo 2, apartado 1, letra b), y apartado 3, letra a), los inquilinos participantes tienen además derecho a que su representante adquiera la participación del inquilino en cualquier contrato de arrendamiento de las “partes comunes de los locales en cuestión”, siempre que dicha adquisición sea “razonablemente necesaria para la correcta gestión o el mantenimiento de dichas partes comunes”.

La expresión “partes comunes” se define en el artículo 101, apartado 1, de la Ley de 1993 de la siguiente manera: “Por ”partes comunes”, en relación con cualquier edificio o parte de un edificio, se entiende la estructura y el exterior de dicho edificio o parte, así como cualquier instalación común que se encuentre en su interior».”

En el asunto LM Homes Ltd y otros contra Queen Court Freehold Company Ltd [2018] UKUT 367 (LC), el Tribunal Superior (Sala de la Propiedad Inmobiliaria) (UT) dictaminó que los arrendatarios que ejercían su derecho a la adquisición colectiva de la propiedad de un bloque de pisos en virtud de la Ley de Reforma del Arrendamiento, Vivienda y Desarrollo Urbano de 1993 tenían derecho a adquirir derechos sobre el sótano, el subsuelo y el espacio aéreo del edificio, todos los cuales habían sido arrendados mediante contratos de arrendamiento a largo plazo con la intención de convertirlos en viviendas.

El Tribunal Superior siguió la interpretación amplia que se había dado al concepto de “partes comunes” en casos anteriores al determinar que el sótano, el espacio aéreo y el subsuelo constituían “partes comunes” en el sentido del artículo 101 de la Ley de Reforma del Arrendamiento, Vivienda y Desarrollo Urbano de 1993, y el Tribunal Superior también sostuvo que la adquisición de los arrendamientos a largo plazo era razonablemente necesaria para su correcto mantenimiento y gestión.

Esta decisión pone de manifiesto las dificultades a las que pueden enfrentarse los propietarios de pleno dominio y los inversores que desean proteger sus intereses en sus inmuebles residenciales con vistas a un futuro desarrollo, cuando existe la posibilidad de que los inquilinos presenten una demanda colectiva para obtener la propiedad.

Por lo tanto, los propietarios de pleno dominio y los inversores con planes de desarrollo futuros tal vez deseen considerar si el exterior del edificio o los elementos de servicio podrían considerarse incluidos en la definición de “partes comunes” a efectos de una demanda de adquisición colectiva de la propiedad.