With the property market in London and other major cities, such as Manchester, continuing to grow, it is important to ensure that if you own leasehold property you are fully aware of your rights to protect your investment.

Ownership of a long residencial lease can be a valuable asset, however as the lease term decreases over time so, unfortunately, can the value of that asset. The Leasehold Reform and Urban Development Act 1993 (as amended) gives tenants as a group the right, upon qualification, to force the sale of the freehold of the building or part of the building. This process is known as collective enfranchisement.

We understand the importance for landlords of having a strategy which works across an entire property portfolio to preserve their freehold investments and where obtain the best possible premium.

There are a number of benefits of collective enfranchisement including: 

• Los arrendatarios pueden concederse a sí mismos arrendamientos prorrogados de 999 años.
• Los arrendatarios pasan a controlar la gestión del edificio.
• The leaseholders can vary their lease so they will no longer have to pay ground rent.  
• Los arrendatarios pueden subsanar los defectos de sus contratos.

¿Calificación para la emancipación colectiva?

Calificación del edificio - El arrendatario debe comprobar primero que el edificio reúne las condiciones necesarias:

• Debe ser un edificio independiente o parte de un edificio.
• Debe haber al menos 2 pisos en el edificio.
• Al menos dos tercios de los pisos deben alquilarse a ‘inquilinos cualificados’.
• Los inquilinos que reúnan los requisitos y que deseen participar en la concesión de derechos (los inquilinos participantes) deben ser propietarios de al menos la mitad de las viviendas del edificio y de al menos dos viviendas en total.
• No debe haber más de 25% de la superficie interior en uso no residencial
• The building must not be an excepted property (i.e. a building within a cathedral precinct or a National Confíe en property)

Cualificación del arrendatario - Un arrendatario es un ‘arrendatario cualificado’ si:

• son titulares de un arrendamiento de larga duración, es decir, un arrendamiento con un plazo de vigencia de al menos 21 años (en el momento de su concesión); o
• a shorter lease which contains a clause providing a right of perpetual renewal; o
• un arrendamiento rescindible por fallecimiento, matrimonio o fecha desconocida (incluidas las denominadas cláusulas ‘Príncipe de Gales’); o
• the continuation of a long lease under the Local Government Housing Act 1989 following the expiry of the original term; or
• a shared ownership lease where the tenant’s share is 100%; or
• Arrendamiento concedido en virtud del ‘derecho de compra’ o del ‘derecho de adquisición en condiciones de alquiler con hipoteca’.
• The leaseholder’s landlord must not be a charitable housing trust where the flat is provided as part of the charity’s function
• The leaseholder must not have a business lease
• El arrendatario no debe poseer más de 2 viviendas en el edificio (ya sea conjuntamente o en nombre propio).

Prepararse para la emancipación

Encargar a asesores profesionales

It is recommended that the leaseholders instruct experienced solicitors to assist with gathering all the necessary information, establishing that the building and leaseholders qualify for collective enfranchisement and to assist with all the preparatory steps required before serving the Initial Notice and to assist with all subsequent steps including the conveyance of the title and granting new leases after enfranchisement.

An initial valuation of the property by a qualified surveyor is also recommended to provide the qualifying tenants with an idea of the premium payable for the freehold. The tenants will then be able to decide whether they wish to proceed and whether they will require any external funding. The price payable for the freehold depends on a number of factors, including the market value of the individual flats and the length of the leases. The price payable for the freehold will be higher if the leases have less than 80 years remaining.

Financiación

The qualifying tenants may want to set up a fund at an early stage to cover the initial preparatory steps including obtaining the valuation report, gathering information, setting up a company, drafting a participation agreement and preparing the initial notice of claim.

Acuerdo de participación

En los casos en que el edificio y los arrendatarios puedan optar a la enajenación colectiva, se recomienda que todos los arrendatarios participantes suscriban entre ellos un acuerdo formal de participación en el que se aborden cuestiones como los derechos de voto, la negociación y el acuerdo de las condiciones, las contribuciones financieras de cada arrendatario y el derecho de los arrendatarios a obtener nuevos contratos de arrendamiento a largo plazo del propietario tras la compra.

Comprador nominal

Los inquilinos participantes deben elegir un Comprador o Compradores Nominales. Se trata de la persona o personas o empresa que serán nombradas en la Notificación Inicial para adquirir la propiedad absoluta y convertirse en el nuevo arrendador.

El comprador designado puede ser una persona, uno o varios de los arrendatarios, una empresa o un fideicomiso. En la actualidad, la legislación no establece ningún control ni requisito para la selección de los compradores designados.

La opción más común es una empresa propiedad al 100% de los inquilinos y, si éste es el vehículo elegido por los inquilinos participantes, la empresa debe constituirse antes de ser presentada en la Notificación Inicial. 

Procedimiento de emancipación

• The participating tenants must sign an “Initial Notice” setting out certain essential information about the building and the Leaseholders, with the details of the Nominee Purchaser and the price that they wish to pay.
• La notificación se entrega al propietario y a los propietarios intermedios.
• The notice sets out a “Response Date” by which the Freeholder must respond to the notice. That date must be at least two months after services of the notice. If the qualifying tenants decide to withdraw the initial notice, they may not serve another notice for 12 months.
• The Initial Notice triggers the statutory procedures for acquiring the freehold and the participating tenants are jointly and individually liable for the landlord’s reasonable costs as from the date he receives the Notice. It is therefore important that the Notice is complete and contains no inaccuracies or misdescriptions, because, although these may in some cases be corrected by application to the county court, it is an area of expense to be avoided. An incomplete Notice can be rejected as invalid.
• Los arrendatarios que cumplan los requisitos tienen derecho a inscribir la Notificación Inicial en el Registro de la Propiedad. Esto protege a los inquilinos contra la venta de la propiedad por parte del propietario, ya que cualquier comprador de la propiedad, tras el registro de la Notificación Inicial, adquirirá la propiedad sujeta a la reclamación de enfranchisement.
• After the service of the Initial Notice the landlord is entitled to require evidence of the participating tenants’ title to their flats. The landlord has a period of 21 days from the giving of the Initial Notice in which to request the information.
• Cuando se requiera esta información, el comprador designado deberá facilitarla en un plazo de 21 días. Si los inquilinos que reúnen los requisitos no aportan pruebas de la titularidad, la Notificación Inicial se considerará retirada, con los costes a cargo del propietario.
• El Freeholder debe entregar una Contra-Notificación indicando si acepta el derecho de enfranquicia de los inquilinos participantes y, en caso afirmativo, en qué términos está de acuerdo y en cuáles no.
• Si el Propietario no responde a la Notificación Inicial, o responde después de la Fecha de Respuesta, los inquilinos cualificados tienen derecho a adquirir la Propiedad en las condiciones y con la prima establecidas en la Notificación Inicial. El Comprador Nominado deberá solicitar una Orden de Adjudicación en el plazo de seis meses; de lo contrario, la Notificación Inicial se considerará retirada.
• Si el Propietario no admite la demanda de enfranchisement (por ejemplo, alegando que menos de dos tercios de los pisos se alquilan a inquilinos cualificados), entonces el comprador nominado tendría que presentar una solicitud ante el tribunal, dentro de los 2 meses de la contra notificación, para una declaración de que la notificación inicial es válida.
• If the Freeholder serves a Counter notice admitting the enfranchisement claim but disputing the terms there then follows a period of at least two months when the parties, will try to negotiate an agreement.
• Si las condiciones no se han acordado en el plazo de 2 meses, el comprador designado puede solicitar al Tribunal de Primera Instancia (Sala de la Propiedad) una decisión sobre las condiciones que no se han acordado. El plazo máximo para presentar la solicitud es de 6 meses a partir de la fecha de la contranotificación de los propietarios.
• The First-tier Tribunal will issue directions to prepare the case for hearing and if the asunto proceeds to a final hearing, the tribunal will determine the terms in dispute.
• La resolución del First-tier Tribunal se convierte en firme 21 días después de su envío por el Tribunal. Los recursos deben interponerse dentro de este plazo ante el Tribunal de Tierras, previa autorización del Tribunal.
• The freeholder must provide a draft contract within 21 days of the Tribunal’s determination becoming final (taking into account rights of appeal).
• Se espera que las partes firmen el contrato en un plazo de dos meses a partir de que la decisión del Tribunal sea definitiva.
• Si transcurre este plazo de dos meses sin que se produzca el intercambio de contratos, los inquilinos participantes deben solicitar al tribunal, en un plazo de otros dos meses, una orden de cesión.

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