Da der Immobilienmarkt in London und anderen Großstädten wie Manchester weiter wächst, ist es wichtig, dass Sie sich als Eigentümer einer Pachtimmobilie über Ihre Rechte zum Schutz Ihrer Investition im Klaren sind.

Der Besitz eines langen Mietvertrags kann ein wertvoller Vermögenswert sein, doch leider kann der Wert dieses Vermögenswerts im Laufe der Zeit abnehmen, wenn die Mietdauer abnimmt. Der Leasehold Reform and Urban Development Act 1993 (in seiner geänderten Fassung) gibt den Mietern als Gruppe das Recht, bei entsprechender Qualifikation den Verkauf des Eigentums am Gebäude oder eines Teils des Gebäudes zu erzwingen. Dieses Verfahren wird als kollektives Enfranchisement bezeichnet.

Wir wissen, wie wichtig es für Vermieter ist, über eine Strategie zu verfügen, die sich auf das gesamte Immobilienportfolio erstreckt, um ihre Eigentumsinvestitionen zu erhalten und die bestmögliche Prämie zu erzielen.

Das kollektive Wahlrecht bringt eine Reihe von Vorteilen mit sich: 

• Die Pächter können sich selbst verlängerte Pachtverträge von 999 Jahren gewähren.
• Die Pächter erhalten die Kontrolle über die Verwaltung des Gebäudes.
• Die Pächter können ihren Pachtvertrag ändern, so dass sie keinen Erbbauzins mehr zahlen müssen.  
• Die Pächter können alle Mängel in ihren Pachtverträgen beheben.

Berechtigung zum kollektiven Wahlrecht?

Gebäudequalifikation - Der Pächter sollte zunächst prüfen, ob das Gebäude qualifiziert ist:

• Es muss sich um ein eigenständiges Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes handeln.
• In dem Gebäude sollten mindestens 2 Wohnungen vorhanden sein.
• Mindestens zwei Drittel der Wohnungen müssen an ‘qualifizierte Mieter’ vermietet werden.
• Die berechtigten Mieter, die sich an der Enfranchise beteiligen wollen (die teilnehmenden Mieter), müssen mindestens die Hälfte der Wohnungen in dem Gebäude besitzen, und sie müssen insgesamt mindestens zwei Wohnungen besitzen.
• Es dürfen nicht mehr als 25% der internen Bodenfläche für Nichtwohnzwecke genutzt werden
• Bei dem Gebäude darf es sich nicht um ein ausgenommenes Objekt handeln (d. h. ein Gebäude innerhalb eines Kathedralenbezirks oder ein Objekt des National Trust)

Qualifikation des Pächters - Ein Pächter ist ein ‘qualifizierter Pächter’, wenn:

• sie haben einen langfristigen Pachtvertrag, d. h. einen Pachtvertrag mit einer Restlaufzeit von mindestens 21 Jahren (zum Zeitpunkt der Vergabe); oder
• ein kürzerer Mietvertrag, der eine Klausel enthält, die ein Recht auf unbefristete Verlängerung vorsieht; oder
• einen Pachtvertrag, der durch Tod oder Heirat oder zu einem unbekannten Zeitpunkt beendet wird (einschließlich der so genannten ‘Prince of Wales’-Klauseln); oder
• die Fortsetzung eines langfristigen Mietvertrags im Rahmen des Local Government Housing Act 1989 nach Ablauf der ursprünglichen Laufzeit; oder
• ein Mietvertrag über gemeinsames Eigentum, bei dem der Anteil des Mieters 100% beträgt; oder
• Ein Pachtvertrag, der im Rahmen des ‘Kaufrechts’ oder des ‘Rechts auf Erwerb zu Mietkonditionen’ gewährt wird.
• Der Vermieter des Erbpächters darf keine gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft sein, wenn die Wohnung im Rahmen einer gemeinnützigen Tätigkeit zur Verfügung gestellt wird.
• Der Erbpächter darf keinen Geschäftsmietvertrag haben
• Der Erbpächter darf nicht mehr als 2 Wohnungen in dem Gebäude besitzen (entweder gemeinsam oder in seinem eigenen Namen)

Vorbereitung auf das Wahlrecht

Beauftragung von Fachberatern

Es wird empfohlen, dass die Erbpächter erfahrene Anwälte beauftragen, die sie bei der Beschaffung aller erforderlichen Informationen unterstützen, um festzustellen, ob das Gebäude und die Erbpächter für ein kollektives Enfranchising in Frage kommen, und die sie bei allen vorbereitenden Schritten unterstützen, die vor der Zustellung der ersten Mitteilung erforderlich sind, sowie bei allen nachfolgenden Schritten, einschließlich der Übertragung des Eigentums und der Gewährung neuer Pachtverträge nach dem Enfranchising.

Eine erste Bewertung der Immobilie durch einen qualifizierten Sachverständigen wird ebenfalls empfohlen, um den in Frage kommenden Mietern eine Vorstellung von der für die Eigentumswohnung zu zahlenden Prämie zu vermitteln. Die Pächter können dann entscheiden, ob sie fortfahren wollen und ob sie eine externe Finanzierung benötigen. Die Höhe des Kaufpreises hängt von einer Reihe von Faktoren ab, unter anderem vom Marktwert der einzelnen Wohnungen und von der Dauer der Mietverträge. Der Preis für die Eigentumswohnung ist höher, wenn die Mietverträge weniger als 80 Jahre laufen.

Finanzierung

Die in Frage kommenden Mieter möchten möglicherweise frühzeitig einen Fonds einrichten, um die ersten vorbereitenden Schritte wie die Einholung des Bewertungsberichts, das Sammeln von Informationen, die Gründung einer Gesellschaft, den Entwurf einer Beteiligungsvereinbarung und die Vorbereitung der ersten Forderungsanmeldung abzudecken.

Beteiligungsvereinbarung

Wenn das Gebäude und die Pächter für ein kollektives Enfranchising in Frage kommen, wird empfohlen, dass alle beteiligten Pächter untereinander eine förmliche Beteiligungsvereinbarung abschließen, in der Fragen wie das Stimmrecht, die Aushandlung und Vereinbarung von Bedingungen, die finanziellen Beiträge der einzelnen Pächter und das Recht der Pächter, nach dem Kauf neue langfristige Pachtverträge mit dem Eigentümer abzuschließen, geregelt werden.

Nominierter Erwerber

Die teilnehmenden Mieter müssen einen oder mehrere nominierte Erwerber wählen. Dabei handelt es sich um die Person(en) oder das Unternehmen, die in der ursprünglichen Bekanntmachung genannt werden, um den Grundbesitz zu erwerben und der neue Vermieter zu werden.

Der nominierte Käufer kann eine Person, einer oder mehrere der Mieter, ein Unternehmen oder ein Trust sein. Für die Auswahl des nominierten Erwerbers sehen die Rechtsvorschriften derzeit keine Kontrollen oder Einschränkungen vor.

Die häufigste Wahl ist eine Gesellschaft, die sich vollständig im Besitz der Mieter befindet. Wenn dies das von den teilnehmenden Mietern gewählte Vehikel ist, muss die Gesellschaft gegründet werden, bevor sie in der ursprünglichen Bekanntmachung vorgeschlagen wird. 

Das Verfahren zur Erlangung des Wahlrechts

• Die teilnehmenden Mieter müssen eine “Eröffnungsmitteilung” unterzeichnen, in der einige wesentliche Informationen über das Gebäude und die Pächter sowie die Angaben zum benannten Erwerber und den Preis, den sie zu zahlen wünschen, enthalten sind.
• Die Mitteilung wird dem Freeholder und allen Zwischenvermietern zugestellt.
• In der Bekanntmachung wird ein “Antworttermin” festgelegt, bis zu dem der Erbpächter auf die Bekanntmachung reagieren muss. Dieser Termin muss mindestens zwei Monate nach Zustellung der Mitteilung liegen. Wenn die berechtigten Mieter beschließen, die ursprüngliche Kündigung zurückzuziehen, dürfen sie 12 Monate lang keine weitere Kündigung aussprechen.
• Mit der Erstmitteilung werden die gesetzlichen Verfahren zum Erwerb des Eigentums eingeleitet, und die beteiligten Mieter haften ab dem Datum des Erhalts der Mitteilung gesamtschuldnerisch für die angemessenen Kosten des Vermieters. Es ist daher wichtig, dass die Mitteilung vollständig ist und keine Ungenauigkeiten oder falschen Beschreibungen enthält, denn obwohl diese in einigen Fällen durch einen Antrag beim Amtsgericht berichtigt werden können, ist dies ein Kostenbereich, der vermieden werden sollte. Eine unvollständige Mitteilung kann als ungültig zurückgewiesen werden.
• Die berechtigten Mieter haben das Recht, die Erstmitteilung beim Grundbuchamt registrieren zu lassen. Dies bietet den Mietern Schutz vor dem Verkauf des Grundbesitzes durch den Vermieter, da jeder Erwerber des Grundbesitzes nach der Eintragung der Erstmitteilung den Grundbesitz vorbehaltlich des Anspruchs auf Enfranchisement übernehmen wird.
• Nach der Zustellung der Ersten Mitteilung ist der Vermieter berechtigt, einen Nachweis über die Eigentumsrechte der beteiligten Mieter an ihren Wohnungen zu verlangen. Der Vermieter hat eine Frist von 21 Tagen ab Zustellung der Ersten Mitteilung, um die Informationen anzufordern.
• Wenn diese Informationen erforderlich sind, müssen sie vom nominierten Käufer innerhalb von 21 Tagen vorgelegt werden. Legen die berechtigten Mieter den Eigentumsnachweis nicht vor, so gilt die ursprüngliche Mitteilung als zurückgezogen, wobei die Kosten vom Vermieter zu tragen sind.
• Der Erbpächter muss eine Gegenmitteilung zustellen, in der er angibt, ob er das Recht der teilnehmenden Pächter auf Einräumung von Nutzungsrechten akzeptiert und wenn ja, welchen Bedingungen er zustimmt und welchen er nicht zustimmt.
• Reagiert der Erbbaurechtsinhaber nicht auf die ursprüngliche Mitteilung oder reagiert er erst nach dem Reaktionsdatum, sind die berechtigten Pächter berechtigt, das Erbbaurecht zu den in der ursprünglichen Mitteilung festgelegten Bedingungen und Prämien zu erwerben. Der nominierte Erwerber muss innerhalb von sechs Monaten einen Antrag auf Erteilung einer Unverfallbarkeitsanordnung bei Gericht stellen, andernfalls gilt die ursprüngliche Mitteilung als zurückgezogen.
• Wenn der Erbbaurechtsinhaber eine Gegenerklärung abgibt, in der er den Enfranchisement-Anspruch nicht anerkennt (z. B. mit der Behauptung, dass weniger als zwei Drittel der Wohnungen an berechtigte Mieter vermietet sind), muss der nominierte Erwerber innerhalb von zwei Monaten nach der Gegenerklärung bei Gericht beantragen, dass die ursprüngliche Erklärung für gültig erklärt wird.
• Wenn der Erbpächter eine Gegenerklärung abgibt, in der er die Enfranchisementforderung anerkennt, aber die Bedingungen bestreitet, folgt ein Zeitraum von mindestens zwei Monaten, in dem die Parteien versuchen, eine Vereinbarung auszuhandeln.
• Wenn die Bedingungen nicht innerhalb von 2 Monaten vereinbart wurden, kann der nominierte Käufer beim First Tier Tribunal (Property Chamber) eine Entscheidung über die nicht vereinbarten Bedingungen beantragen. Die Frist für den Antrag beträgt 6 Monate ab dem Datum der Gegenmitteilung des Eigentümers.
• Das erstinstanzliche Gericht wird Anweisungen zur Vorbereitung der Anhörung erteilen, und wenn die Angelegenheit zu einer abschließenden Anhörung kommt, wird das Gericht die strittigen Bedingungen festlegen.
• Die Entscheidung des First-tier Tribunal wird 21 Tage nach ihrer Übersendung durch das Tribunal endgültig. Innerhalb dieser Frist muss mit Genehmigung des Gerichts Berufung beim Lands Tribunal eingelegt werden.
• Der Erbpächter muss innerhalb von 21 Tagen nach Rechtskraft der Entscheidung des Gerichts einen Vertragsentwurf vorlegen (unter Berücksichtigung der Rechtsmittel).
• Es wird erwartet, dass die Parteien den Vertrag innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Rechtskraft der Entscheidung des Gerichts abschließen.
• Verstreicht diese 2-Monats-Frist ohne Vertragswechsel, müssen die beteiligten Mieter innerhalb von weiteren zwei Monaten bei Gericht eine Unverfallbarkeitsanordnung beantragen.

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