Rechenschaftspflicht, Transparenz und Streitbeilegung im Rahmen des Gesetzes über die Rechte von Mietern 2025
Teil 3 des Renters’ Rights Act 2025 führt zwei neue Institutionen ein - eine nationale Vermieterregistrierungsdatenbank und eine verbindliche Ombudsmannregelung -, die die Rechenschaftspflicht und die Streitbeilegung im privaten Mietsektor grundlegend verändern werden.
Während sich ein Großteil der Kommentare zum Renters’ Rights Act 2025 auf die Abschaffung von Abschnitt 21 und den Übergang zu periodischen Mietverhältnissen konzentriert hat, führt Teil 3 des Gesetzes - der die Abschnitte 73 bis 94 umfasst - ebenso bedeutende strukturelle Änderungen ein. Die Einrichtung einer nationalen Datenbank für den privaten Mietsektor (Private Rented Sector, PRS) und eines obligatorischen Ombudsmanns für Vermieter wird den Sektor professionalisieren und Verstöße in einem noch nie dagewesenen Ausmaß aufdecken. In diesem Artikel wird erläutert, was auf uns zukommt, wann es soweit ist und was Vermieter tun sollten, um sich vorzubereiten.
Die zwei Säulen von Teil 3
Teil 3 stützt sich auf zwei voneinander abhängige Mechanismen, die zusammenwirken sollen. Die Registrierung in der Datenbank wird eine Voraussetzung für den Zugang zu bestimmten Besitzgründen nach Abschnitt 8 sein. Das bedeutet, dass Vermieter, die sich nicht registrieren lassen, unter Umständen rechtlich nicht in der Lage sind, den Besitz ihrer Immobilien wiederzuerlangen, selbst wenn ansonsten ein wesentlicher Grund vorliegt. Der Ombudsmann wird unterdessen eine kostenlose, rechtsverbindliche Alternative zu Gerichtsverfahren für die Lösung von Mieterbeschwerden bieten.
PRS-Datenbank (Abschnitte 73-94)
Ein nationales Register für alle privaten Vermieter und Mietobjekte in England. Obligatorisch für alle gesicherten und regulierten Mietverhältnisse, mit regionaler Einführung ab Ende 2026 und vollständiger nationaler Registrierung ab 2027.
Die Nichtregistrierung zieht zivilrechtliche Geldstrafen nach sich und schränkt die Möglichkeiten des Vermieters ein, sich auf bestimmte Gründe für die Inbesitznahme von Wohnraum nach Abschnitt 8 zu berufen.
Ombudsmann für Vermieter (Kapitel 2, Teil 1)
Ein neues verpflichtendes Rechtsbehelfssystem für alle privaten Vermieter - einschließlich derjenigen, die einen Verwalter einsetzen. Bietet Mietern einen kostenlosen, unabhängigen Weg zur Lösung von Beschwerden ohne Gerichtsverfahren.
Die Entscheidungen des Ombudsmanns sind für Vermieter rechtsverbindlich. Eine Pflichtmitgliedschaft ist ab 2028 vorgesehen.
Die Datenbank des privaten Mietsektors
S.73-94 Die PRS-Datenbank wurde von der Regierung als “One-Stop-Shop” für Vermieter, Mieter und Kommunalverwaltungen beschrieben. Sie wird drei verschiedenen Zwecken dienen: Mietern soll es ermöglicht werden, vor Abschluss eines Mietvertrags fundierte Entscheidungen zu treffen; Vermietern soll geholfen werden, ihre Rechtskonformität zu verstehen und nachzuweisen; und die lokalen Wohnungsbehörden sollen mit den Instrumenten ausgestattet werden, die sie benötigen, um gezielt gegen nicht konforme und unseriöse Anbieter vorzugehen.
Welche Informationen müssen Vermieter registrieren?
Die genauen Datenfelder werden durch sekundäre Rechtsvorschriften bestätigt. Die Regierung hat jedoch angedeutet, dass die Mindestanforderungen Folgendes umfassen werden:
| Kategorie | Erforderliche Informationen |
| Vermieter Details | Vollständiger Name, eine Anschrift im Vereinigten Königreich für die Zustellung von Mitteilungen, Kontaktinformationen für alle gemeinsamen Vermieter |
| Details zur Immobilie | Vollständige Adresse, Immobilientyp (Haus/Wohnung/HMO), Anzahl der Schlafzimmer, Anzahl der Haushalte und Bewohner, Belegung und Möblierung |
| Sicherheit und Einhaltung von Vorschriften | Aktuelles Gassicherheitszertifikat, Zustandsbericht der Elektroinstallation (EICR), EPC-Einstufung und -Zertifikat, ggf. Angaben zur HMO-Lizenz |
| Informationen zum Mietverhältnis | Bestätigung, dass die Immobilie auf der Grundlage eines gesicherten, regelmäßigen Mietverhältnisses vermietet wird; Einzelheiten über jeden ernannten Vermietungsagenten |
Hinweis für Vermieter
Beauftragung von Maklern Wenn Sie einen Makler mit der Verwaltung Ihrer Immobilie beauftragen, kann die Registrierungspflicht gemeinsam erfüllt werden. Makler, die eine Immobilie für einen nicht registrierten Vermieter vermarkten, müssen jedoch selbst mit Sanktionen rechnen. Das bedeutet, dass Ihr Makler einen starken kommerziellen Anreiz hat, dafür zu sorgen, dass Ihre Registrierung erfolgt.
Wie wird die Datenbank genutzt?
Die Datenbank ist nicht nur eine administrative Formalität. Sie wird teilweise öffentlich zugänglich sein, so dass potenzielle Mieter den Registrierungsstatus eines Vermieters überprüfen und relevante Informationen über die Einhaltung der Vorschriften einsehen können, bevor sie sich für ein Mietverhältnis entscheiden. Die lokalen Wohnungsbehörden werden einen umfassenderen Überblick haben, der es ihnen ermöglicht, die Datenbank mit den Zulassungsunterlagen abzugleichen und nicht konforme Vermieter proaktiv zu identifizieren, ohne auf eine Beschwerde zu warten.
Kritisch anzumerken ist, dass die Regierung bestätigt hat, dass bestimmte Besitzgründe nach Abschnitt 8 nur Vermietern zur Verfügung stehen werden, die in der Datenbank registriert sind. Nicht registrierte Vermieter, die versuchen, sich auf diese Gründe zu berufen, riskieren, dass ihre Besitzansprüche vom Gericht zurückgewiesen werden. Durch diese Verknüpfung wird die Registrierung von einer bloßen bürokratischen Verpflichtung zu einem praktisch unerlässlichen Schritt für jeden Vermieter, der den Besitz seines Eigentums wiedererlangen muss.
Vor Teil 3
- Es gibt kein zentrales nationales Verzeichnis der privaten Vermieter oder Mietobjekte in England.
- Die Durchsetzung der Vorschriften durch die Kommunalverwaltung war reaktiv und wurde durch die begrenzte Sichtbarkeit eingeschränkt.
- Den Mietern stand kein zuverlässiges Verfahren zur Verfügung, um vor der Anmietung zu überprüfen, ob der Vermieter die Vorschriften einhält.
Nach Teil 3
- Jeder PRS-Vermieter und jede Immobilie ist in einer nationalen, durchsuchbaren Datenbank sichtbar.
- Die Räte können proaktiv und in großem Umfang gegen nicht konforme oder nicht registrierte Vermieter vorgehen.
- Mieter können den Status der Registrierung überprüfen; eine Nichtregistrierung hat direkte Auswirkungen auf die Besitzrechte.
Registrierungskosten und Verwaltung
Vermieter müssen für die Aufrechterhaltung ihrer Registrierung eine jährliche Gebühr pro Immobilie entrichten. Die Regierung hat angedeutet, dass es sich dabei um eine kostendeckende Gebühr handeln wird, wobei der genaue Betrag noch vor dem regionalen Start im Jahr 2026 bestätigt werden soll. Für Vermieter von Immobilien stellt dies einen neuen wiederkehrenden Aufwand dar, der in die Finanzplanung einbezogen werden sollte. Verwalter können sich im Namen ihrer Kunden registrieren lassen und Aufzeichnungen führen, und es wird erwartet, dass viele von ihnen die Einhaltung der Datenbank in ihr Standarddienstleistungsangebot aufnehmen.
Gesellschaften mit beschränkter Haftung und Miteigentümerschaft
Die Regierung hat eingeräumt, dass die Registrierungsmechanismen für Gesellschaften mit beschränkter Haftung und gemeinsame Vermieter noch durch sekundäre Gesetzgebung abgeschlossen werden müssen. Die derzeitigen Leitlinien legen nahe, dass derjenige, der im Mietvertrag als Vermieter genannt wird, die registrierende Partei sein wird. Vermieter, die Immobilien innerhalb einer Unternehmensstruktur besitzen, sollten sich rechtlich beraten lassen, sobald die Sekundärgesetzgebung veröffentlicht ist. Das Immobilienteam von Ronald Fletcher Baker LLP kann Sie zu den Auswirkungen auf Ihre spezielle Struktur beraten.
Der PRS-Vermieter-Ombudsmann
Zum ersten Mal werden alle privaten Vermieter in England verpflichtet sein, sich einem formellen Rechtsbehelfssystem anzuschließen - dem PRS Landlord Ombudsman. Damit wird der private Mietsektor an den sozialen Wohnungsbau und den Immobilienmaklersektor angeglichen, für die beide bereits obligatorische Ombudsmannregelungen gelten. Die Pflicht trifft den Vermieter direkt, unabhängig davon, ob ein Verwalter eingesetzt wird.
Worüber können sich die Mieter beschweren?
Der Ombudsmann wird Beschwerden von potenziellen, derzeitigen und ehemaligen Mietern annehmen, die ein breites Spektrum von Themen abdecken, wie z. B. Reparatur- und Instandhaltungsmängel, Kommunikationsmängel oder inakzeptable Verzögerungen bei der Beantwortung von Anfragen, rechtswidrige Gebühren oder Abgaben, schlechte Verwaltungspraktiken und die Nichteinhaltung gesetzlicher Verpflichtungen. Die Inanspruchnahme des Dienstes ist für die Mieter kostenlos und erfordert keine rechtliche Vertretung - eine bewusste politische Entscheidung, um die Zugänglichkeit unabhängig von den finanziellen Mitteln zu gewährleisten.
Der Ombudsmann-Prozess
- Mieter beschwert sich beim Vermieter
Bevor sie sich an den Ombudsmann wenden, müssen die Mieter das Problem zunächst direkt mit dem Vermieter besprechen und ihm eine angemessene Gelegenheit zur Lösung geben. Vermieter sollten sicherstellen, dass sie ein klares, dokumentiertes Beschwerdeverfahren einhalten, damit alle Probleme auf eine Weise behandelt und aufgezeichnet werden, die einen echten Lösungsversuch erkennen lässt.
- Eskalation zum Ombudsmann
Bleibt die Angelegenheit ungelöst, kann sich der Mieter mit seiner Beschwerde kostenlos an den Bürgerbeauftragten wenden. Der Ombudsmann führt eine unabhängige Untersuchung durch und fordert Beweise von beiden Parteien an. Die Vermieter sind verpflichtet, innerhalb bestimmter Fristen tätig zu werden und Unterlagen zur Verfügung zu stellen - ein Versäumnis stellt selbst einen Verstoß dar.
- Feststellung und Rechtsbehelfe
Der Ombudsmann kann den Vermieter auffordern, eine bestimmte Maßnahme zu ergreifen oder zu unterlassen, eine formelle schriftliche Entschuldigung oder Erklärung abzugeben und dem Mieter eine finanzielle Entschädigung zuzusprechen. Alle Feststellungen sind für den Vermieter rechtsverbindlich.
- Nichteinhaltung und Eskalation
Die Nichteinhaltung einer Entscheidung des Ombudsmannes kann zum Ausschluss aus dem System führen, was wiederum Vollstreckungsmaßnahmen der lokalen Behörde auslöst. Der Ombudsmann hat auch die Möglichkeit, auf Antrag des Vermieters eine frühzeitige Mediation einzuleiten, die einen weniger kontradiktorischen Weg zu einer Lösung bietet, bevor eine formelle Entscheidung getroffen wird.
Die Verbindung zum Ombudsmann für Wohnungswesen
Die Regierung hat angedeutet, dass der bestehende Housing Ombudsman Service (Ombudsmanndienst für das Wohnungswesen) - der derzeit Beschwerden über Sozialwohnungen überwacht - der wahrscheinlichste Verwalter des neuen PRS-Systems ist, wodurch ein einziger Rechtsbehelfsdienst geschaffen wird, der sowohl für Sozial- als auch für Privatwohnungen zuständig ist. In Fällen, in denen sowohl ein Vermieter als auch ein Vermietungsmakler schuld sind, kann der PRS-Ombudsmann gemeinsame Untersuchungen mit bestehenden Makler-Rechtsschutzsystemen durchführen und gemeinsame Entscheidungen treffen. Der Verwalter wird im Laufe des Jahres 2026 förmlich ernannt, bevor die Mitgliedschaft 2028 obligatorisch wird.
Ein Hinweis für gut gemanagte Portfolios
Der Ombudsmann ist nicht nur ein Instrument der Rechenschaftspflicht - er kommt auch verantwortungsbewussten Vermietern zugute. Er bietet eine schnellere, weniger kostspielige Alternative zu Gerichtsverfahren, ermöglicht eine frühzeitige Lösung, bevor Streitigkeiten eskalieren, und schafft einen strukturierten Mechanismus, um nachzuweisen, dass eine Beschwerde ordnungsgemäß und in gutem Glauben bearbeitet wurde. Für Vermieter, die bereits hohe Verwaltungsstandards einhalten, ist der Ombudsmann eine operative Ressource und keine Bedrohung.
Vollstreckung und finanzielle Sanktionen
Die lokalen Wohnungsbaubehörden haben im Rahmen von Teil 3 und des gesamten Gesetzes erheblich mehr Durchsetzungsbefugnisse erhalten. Für eine Reihe von Verstößen können zivilrechtliche Geldstrafen verhängt werden, wobei die Skala bei anhaltenden oder schwerwiegenden Verstößen deutlich ansteigt.
Zivilrechtliche Sanktionsskala - Teil 3 Verstöße
Erster oder geringfügiger Verstoß
Versäumnis, sich in der Datenbank zu registrieren; Versäumnis, dem Ombudsmannsystem beizutreten
Bis zu 7.000 Pfund
Schwere, anhaltende oder wiederholte Verstöße
Fortgesetzte Nichtregistrierung; Nichtbefolgung von Entscheidungen des Ombudsmanns
Bis zu 40.000 £
Strafverfolgung
Alternative zur zivilrechtlichen Strafe in Höhe von 40.000 £ für die schwersten laufenden Verstöße
Unbeschränkte Geldstrafe
Neben den zivilrechtlichen Sanktionen können Mieter und die in ihrem Namen handelnden Kommunalverwaltungen beim First-Tier-Tribunal Mietrückzahlungsanordnungen beantragen. Diese Anordnungen verpflichten Vermieter zur Rückzahlung von Mieten, die sie während eines Zeitraums der Nichteinhaltung erhalten haben - normalerweise bis zu 12 Monatsmieten. Für Portfolio-Vermieter kann dieses Risiko die oben genannten zivilrechtlichen Strafen erheblich übersteigen.
Gefährdete Besitzrechte
Nicht registrierte Vermieter können sich möglicherweise nicht auf bestimmte Besitzgründe nach Abschnitt 8 berufen. Die praktische Konsequenz ist, dass das Versäumnis, sich in der PRS-Datenbank zu registrieren, einen Vermieter daran hindern könnte, rechtmäßig den Besitz seiner Immobilie wiederzuerlangen - selbst wenn ansonsten ein gültiger materieller Grund vorliegt. Dies ist wohl das größte operative Risiko, das mit der Nichteinhaltung von Teil 3 verbunden ist, und übertrifft die finanziellen Sanktionen in Bezug auf die täglichen Auswirkungen auf die Vermieter.
Zeitplan für die Umsetzung von Teil 3
27. Dezember 2025 - Jetzt in Kraft
Erweiterte Ermittlungsbefugnisse der lokalen Behörden
Lokale Wohnungsräte erhielten neue Befugnisse zur Inspektion von Immobilien, zur Anforderung von Dokumenten und zum Zugriff auf Daten Dritter. Diese Durchsetzungsmöglichkeiten untermauern die gesamte Teil-3-Regelung und werden bereits aktiv genutzt.
Ende 2026 - Beginn von Phase 2
PRS-Datenbank: Start der regionalen Einführung
Die Datenbank wird schrittweise auf regionaler Ebene eingeführt. Die Vermieter in den Pilotregionen werden die ersten sein, die sich registrieren lassen und die jährliche Gebühr pro Objekt entrichten müssen. Die Höhe der Jahresgebühr wird vor dem Start bestätigt.
2027 - Vollständiger nationaler Start
Obligatorische Registrierung für alle PRS-Vermieter
Die Registrierung wird in ganz England obligatorisch. Von diesem Zeitpunkt an schränkt die Nichtregistrierung den Zugang zu bestimmten Besitzgründen nach Section 8 direkt ein.
2028 - Ombudsmann Live
PRS Landlord Ombudsman Mitgliedschaft wird verpflichtend
Alle privaten Vermieter werden verpflichtet, dem Ombudsmannsystem beizutreten. Der Verwalter (wahrscheinlich der Housing Ombudsman Service) wird im Jahr 2026 ernannt und erhält Zeit, um seine Tätigkeit aufzunehmen, bevor die Pflichtmitgliedschaft durchgesetzt wird.
2035 - Standard für menschenwürdige Wohnverhältnisse
Ausweitung des Standards für menschenwürdige Wohnungen auf PRS
Die letzte Phase der Normenagenda des Gesetzes. Die Regierung hat ein Umsetzungsdatum von 2035 vorgeschlagen. Vermieter werden ermutigt, mit der Beseitigung potenzieller Mängel - insbesondere Feuchtigkeit, Schimmel und Gefahren der Kategorie 1 des HHSRS - schon lange vorher zu beginnen.
Praktische Schritte für Vermieter
Die Fristen für Teil 3 bieten Vermietern mehr Vorbereitungszeit als die Mietrechtsreformen der Phase 1 - aber dieses Zeitfenster sollte aktiv und nicht passiv genutzt werden. Die folgenden Schritte sind jetzt ratsam.
Prüfen und ordnen Sie Ihre Compliance-Dokumente. Die Datenbank benötigt aktuelle Gassicherheitszertifikate, EICRs, EPCs und verwandte Zertifikate für jede Immobilie, die Sie vermieten. Fehlende, abgelaufene oder nicht dem geforderten Standard entsprechende Bescheinigungen sollten umgehend nachgereicht werden, damit Sie nicht unter Zeitdruck stehen, wenn sich die Registrierungsfenster öffnen.
Führen Sie ein dokumentiertes Beschwerdeverfahren ein. Der Ombudsmann wird Beweise dafür verlangen, dass die Mieter die Probleme bei Ihnen angesprochen haben, bevor sie sich an das System gewandt haben. Ein klares, schriftliches Beschwerdeverfahren - und eine konsequente Praxis der schriftlichen Bestätigung und Beantwortung von Mitteilungen - wird Ihre erste Verteidigungslinie bei einer Untersuchung sein.
Überprüfen Sie Ihre Finanzplanung, um neue Kosten aufzufangen. Jährliche Gebühren für die Eintragung in die Datenbank pro Objekt und Mitgliedsbeiträge für den Ombudsmann stellen neue wiederkehrende Verpflichtungen dar. Beides muss bei der Berechnung Ihrer Mietrendite berücksichtigt werden.
Klären Sie die Zuständigkeiten mit Ihrem Verwalter. Die Verpflichtungen zur Registrierung und Mitgliedschaft beim Ombudsmann obliegen direkt dem Vermieter, aber Makler können sie in Ihrem Namen erfüllen. Stellen Sie sicher, dass in Ihrem Vermittlungsvertrag ausdrücklich festgelegt ist, wer für die Aufrechterhaltung der Registrierung und Mitgliedschaft verantwortlich ist, und dass Ihr Vermittler sich aktiv auf diese Anforderungen vorbereitet.
Lassen Sie sich zu Ihrer spezifischen Portfoliostruktur rechtlich beraten. Vermieter mit komplexen Eigentumsstrukturen - Unternehmen, Miteigentum, Treuhandgesellschaften - sollten nicht davon ausgehen, dass die Standardregelung ohne Einschränkung für sie gilt. Das Sekundärrecht wird die Mechanismen klären, und unser Immobilienteam kann Sie beraten, sobald es veröffentlicht ist.
John Andrews
Leiter der Abteilung Unternehmen und Handel
