Beim Kauf einer Immobilie werden wir immer wieder nach dem Unterschied zwischen einer Eigentumswohnung und einer Pachtimmobilie gefragt. Dies gilt insbesondere für Erstkäufer. In diesem Artikel befassen wir uns mit den verschiedenen Arten von Wohnimmobilien, in die Sie investieren können, und den möglichen Problemen, die dabei auftreten können.
Eine Immobilie kann entweder als Eigentum oder als Erbbaurecht vorliegen.
Freehold Property
Mit einer Eigentumswohnung erwerben Sie das uneingeschränkte Eigentum an der Immobilie und dem Grundstück, auf dem sie steht. Es gibt keinen Dritten, der für die Instandhaltung der Immobilie zuständig ist. Freistehende Häuser sind in der Regel Eigentumswohnungen. Diese Art von Eigentum wird in der Regel bevorzugt, da man nicht mit einer dritten Partei zu tun hat.
Da es sich bei Eigentumswohnungen um die ältesten Immobilientypen handelt, gibt es in der Regel alte Eigentumsurkunden, auf die im Register verwiesen wird und die sich auf Vereinbarungen beziehen, die Sie einhalten müssen, z. B. Wegerechte, die Dritten über das Grundstück, auf dem sich Ihre Immobilie befindet, eingeräumt werden. Dies kann auch für Erbpachtgrundstücke gelten.
Pachtgrundstück
Ein Erbbaurecht ermöglicht das Eigentum an einer Immobilie für einen bestimmten Zeitraum, z. B. 99 Jahre oder 125 Jahre. Erbbaurechtsgrundstücke wurden eingeführt, um mehr Menschen den Zugang zu Immobilien zu ermöglichen. Der Erwerb von Erbbaurechtsgrundstücken nahm beim Bau von Wohnungen immer mehr zu.
Sie schließen mit Ihrem Vermieter, in der Regel dem Grundbesitzer, einen Vertrag ab, den sogenannten “Mietvertrag”. In diesem Dokument steht, für wie viele Jahre Sie die Immobilie besitzen werden. Der Mietvertrag enthält auch Rechte und Pflichten, die Sie einhalten müssen. Bei Eigentumswohnungen ist der Vermieter beispielsweise für die Instandhaltung der gemeinsamen Gebäudeteile, d. h. der Flure, des Dachs und der Wände, verantwortlich.
Es gibt auch Beschränkungen für die Art der Arbeiten, die Sie in der Immobilie durchführen können, und ein Verbot der Untervermietung oder des Besitzes eines Haustiers. Wenn der Erbpächter beabsichtigt, Arbeiten am Gebäude durchzuführen, wird er Ihnen dies mitteilen, und die Kosten für diese Arbeiten werden von Ihnen und den übrigen Erbpächtern durch eine in Raten zu zahlende Abrechnung für größere Arbeiten getragen. Sie sind verpflichtet, den Erbpachtzins an den Eigentümer und die Kosten für die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet, zu zahlen. Bitte seien Sie besonders vorsichtig, wenn Sie sich für den Kauf einer Erbpachtimmobilie entscheiden, und vergewissern Sie sich, dass Ihr Anwalt Ihnen erklärt, wie der Erbbauzins und die Nebenkosten zu zahlen sind, denn in den letzten Jahren haben wir belastende Klauseln gesehen. Das kann bedeuten, dass Sie, wenn Sie nicht aufpassen, zur Zahlung von Erbbauzinsen verpflichtet sind, die sich alle 5 bis 10 Jahre verdoppeln, was bedeutet, dass Sie Erbbauzinsen wie Miete zahlen. Sobald das Eigentum an der Immobilie endet, muss die Immobilie an den Vermieter zurückgegeben werden. Wenn die Laufzeit des Pachtvertrags in der Regel zwischen 90 und 70 Jahren liegt, stellt der Pächter beim Vermieter einen Antrag auf Verlängerung des Pachtvertrags gegen eine Prämie. In den meisten Fällen wird die Immobilie nicht an den Vermieter zurückgegeben und der Mietvertrag wird verlängert.
Einige Grundstücke werden als Anteil am Eigentumsrecht beworben. Gehen Sie nicht automatisch davon aus, dass Sie dadurch das Eigentumsrecht an dem Grundstück erhalten. Dies bedeutet, dass die Eigentümer der Erbbaurechtsgrundstücke das Erbbaurecht vom Erbbaurechtsinhaber gekauft haben und sie alle einen Anteil daran besitzen. Sie besitzen ihre Grundstücke als Erbbaurecht und einen Anteil an dem Gebäude und dem Grundstück, das sich auf dem Erbbaurecht befindet. Nach dem Erwerb des Eigentumsrechts gewähren die Erbpächter in der Regel allen Erbpächtern einen Pachtvertrag über 999 Jahre. Die Instandhaltung und Reparatur des Gebäudes wird in der Regel von den Pächtern übernommen, die selbst über die Reparaturen entscheiden und diese zu gleichen Teilen bezahlen. Daher sind keine Verwaltungsgebühren an die Verwaltungsgesellschaft zu entrichten.
Darüber hinaus haben Sie auch einen Anteil an den Gemeinschaftsflächen des Gebäudes, d. h. Dach, Wände, Treppen, Hausflur, und sind zusammen mit den anderen Pächtern für die Instandhaltung dieser Flächen verantwortlich. Darüber hinaus müssen Sie Ihre Wohnung und die Gemeinschaftsflächen des Gebäudes versichern.
Es kann auch vorkommen, dass Sie eine Immobilie finden, die nicht registriert ist. Sie sind verpflichtet, die Immobilie nach Abschluss der Transaktion zu registrieren. Eine nicht registrierte Immobilie bedeutet nicht, dass es ein Problem gibt. Es bedeutet lediglich, dass keine Transaktion stattgefunden hat, die eine Anmeldung erforderlich macht.
Der komplizierte Teil bei nicht eingetragenen Immobilien besteht darin, dass Sie die Eigentumsurkunden vorlegen müssen, oder wenn diese verloren gehen, müssen Sie dem Grundbuchamt Beweise vorlegen, warum die Urkunden nicht vorgelegt werden können und die Person, die behauptet, der Eigentümer zu sein, der wahre Eigentümer ist. Dies sollte Sie jedoch nicht davon abhalten, eine nicht eingetragene Immobilie zu erwerben, wenn Sie an dieser Möglichkeit interessiert sind.
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie neben dem Kaufpreis auch die damit verbundenen Kosten in Betracht ziehen:
- Anwaltskosten und Auslagen
- Stempelsteuer
- Gebühren für das Grundbuchamt
- Hypothekengebühren
- Absetzbare Kosten
- Maklergebühren (zu Lasten des Verkäufers)
- Renovierungs- und Sanierungskosten
- Kosten für die Hausverwaltung, wenn Sie sich dafür entscheiden, einen Hausverwalter mit der Verwaltung Ihrer Immobilie zu beauftragen
Wenn sich dies für Sie kompliziert anhört, können Sie sicher sein, dass Sie nicht in Panik geraten oder zögern müssen, wenn Sie sich in die Hände eines erfahrenen und professionellen Anwalts für Immobilienrecht begeben.
If wish to discuss the contents of this article or have any queries, please contact Real Estate solicitor Berivan Erdogan at B.Erdogan@rfblegal.co.uk.
(Bitte beachten: Dieser Artikel wurde ursprünglich auf unserer früheren Website veröffentlicht und dient nur zu allgemeinen Informationszwecken. Er spiegelt zwar die Rechtslage zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels wider, doch kann sich die Rechtslage seit der Veröffentlichung geändert haben. Für eine aktuelle Beratung, die auf Ihre Situation zugeschnitten ist, wenden Sie sich bitte an unser Team).
