With the property market in London and other major cities, such as Manchester, continuing to grow, it is important to ensure that if you own leasehold property you are fully aware of your rights to protect your investment.

Ownership of a long Wohnen lease can be a valuable asset, however as the lease term decreases over time so, unfortunately, can the value of that asset. The Leasehold Reform and Urban Development Act 1993 (as amended) gives tenants as a group the right, upon qualification, to force the sale of the freehold of the building or part of the building. This process is known as collective enfranchisement.

We understand the importance for landlords of having a strategy which works across an entire property portfolio to preserve their freehold investments and where obtain the best possible premium.

There are a number of benefits of collective enfranchisement including: 

• Die Pächter können sich selbst verlängerte Pachtverträge von 999 Jahren gewähren.
• Die Pächter erhalten die Kontrolle über die Verwaltung des Gebäudes.
• The leaseholders can vary their lease so they wird no longer have to pay ground rent.  
• Die Pächter können alle Mängel in ihren Pachtverträgen beheben.

Berechtigung zum kollektiven Wahlrecht?

Gebäudequalifikation - Der Pächter sollte zunächst prüfen, ob das Gebäude qualifiziert ist:

• Es muss sich um ein eigenständiges Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes handeln.
• In dem Gebäude sollten mindestens 2 Wohnungen vorhanden sein.
• Mindestens zwei Drittel der Wohnungen müssen an ‘qualifizierte Mieter’ vermietet werden.
• Die berechtigten Mieter, die sich an der Enfranchise beteiligen wollen (die teilnehmenden Mieter), müssen mindestens die Hälfte der Wohnungen in dem Gebäude besitzen, und sie müssen insgesamt mindestens zwei Wohnungen besitzen.
• Es dürfen nicht mehr als 25% der internen Bodenfläche für Nichtwohnzwecke genutzt werden
• The building must not be an excepted property (i.e. a building within a cathedral precinct or a National Vertrauen property)

Qualifikation des Pächters - Ein Pächter ist ein ‘qualifizierter Pächter’, wenn:

• sie haben einen langfristigen Pachtvertrag, d. h. einen Pachtvertrag mit einer Restlaufzeit von mindestens 21 Jahren (zum Zeitpunkt der Vergabe); oder
• a shorter lease which contains a clause providing a right of perpetual renewal; or
• einen Pachtvertrag, der durch Tod oder Heirat oder zu einem unbekannten Zeitpunkt beendet wird (einschließlich der so genannten ‘Prince of Wales’-Klauseln); oder
• the continuation of a long lease under the Local Government Housing Act 1989 following the expiry of the original term; or
• a shared ownership lease where the tenant’s share is 100%; or
• Ein Pachtvertrag, der im Rahmen des ‘Kaufrechts’ oder des ‘Rechts auf Erwerb zu Mietkonditionen’ gewährt wird.
• The leaseholder’s landlord must not be a charitable housing trust where the flat is provided as part of the charity’s function
• The leaseholder must not have a business lease
• Der Erbpächter darf nicht mehr als 2 Wohnungen in dem Gebäude besitzen (entweder gemeinsam oder in seinem eigenen Namen)

Vorbereitung auf das Wahlrecht

Beauftragung von Fachberatern

It is recommended that the leaseholders instruct experienced solicitors to assist with gathering all the necessary information, establishing that the building and leaseholders qualify for collective enfranchisement and to assist with all the preparatory steps required before unter the Initial Notice and to assist with all subsequent steps including the conveyance of the title and granting new leases after enfranchisement.

An initial valuation of the property by a qualified surveyor is also recommended to provide the qualifying tenants with an idea of the premium payable for the freehold. The tenants will then be able to decide whether they wish to proceed and whether they will require any external funding. The price payable for the freehold depends on a number of factors, including the market value of the individual flats and the length of the leases. The price payable for the freehold will be higher if the leases have less than 80 years remaining.

Finanzierung

The qualifying tenants may want to set up a fund at an early stage to cover the initial preparatory steps including obtaining the valuation report, gathering information, setting up a company, drafting a participation agreement and preparing the initial notice of claim.

Beteiligungsvereinbarung

Wenn das Gebäude und die Pächter für ein kollektives Enfranchising in Frage kommen, wird empfohlen, dass alle beteiligten Pächter untereinander eine förmliche Beteiligungsvereinbarung abschließen, in der Fragen wie das Stimmrecht, die Aushandlung und Vereinbarung von Bedingungen, die finanziellen Beiträge der einzelnen Pächter und das Recht der Pächter, nach dem Kauf neue langfristige Pachtverträge mit dem Eigentümer abzuschließen, geregelt werden.

Nominierter Erwerber

Die teilnehmenden Mieter müssen einen oder mehrere nominierte Erwerber wählen. Dabei handelt es sich um die Person(en) oder das Unternehmen, die in der ursprünglichen Bekanntmachung genannt werden, um den Grundbesitz zu erwerben und der neue Vermieter zu werden.

Der nominierte Käufer kann eine Person, einer oder mehrere der Mieter, ein Unternehmen oder ein Trust sein. Für die Auswahl des nominierten Erwerbers sehen die Rechtsvorschriften derzeit keine Kontrollen oder Einschränkungen vor.

Die häufigste Wahl ist eine Gesellschaft, die sich vollständig im Besitz der Mieter befindet. Wenn dies das von den teilnehmenden Mietern gewählte Vehikel ist, muss die Gesellschaft gegründet werden, bevor sie in der ursprünglichen Bekanntmachung vorgeschlagen wird. 

Das Verfahren zur Erlangung des Wahlrechts

• The participating tenants must sign an “Initial Notice” setting out certain essential information about the building and the Leaseholders, with the details of the Nominee Purchaser and the price that they wish to pay.
• Die Mitteilung wird dem Freeholder und allen Zwischenvermietern zugestellt.
• The notice sets out a “Response Date” by which the Freeholder must respond to the notice. That date must be at least two months after services of the notice. If the qualifying tenants decide to withdraw the initial notice, they may not serve another notice for 12 months.
• The Initial Notice triggers the statutory procedures for acquiring the freehold and the participating tenants are jointly and individually liable for the landlord’s reasonable costs as from the date he receives the Notice. It is therefore important that the Notice is complete and contains no inaccuracies or misdescriptions, because, although these may in some cases be corrected by application to the county court, it is an area of expense to be avoided. An incomplete Notice can be rejected as invalid.
• Die berechtigten Mieter haben das Recht, die Erstmitteilung beim Grundbuchamt registrieren zu lassen. Dies bietet den Mietern Schutz vor dem Verkauf des Grundbesitzes durch den Vermieter, da jeder Erwerber des Grundbesitzes nach der Eintragung der Erstmitteilung den Grundbesitz vorbehaltlich des Anspruchs auf Enfranchisement übernehmen wird.
• After the service of the Initial Notice the landlord is entitled to require evidence of the participating tenants’ title to their flats. The landlord has a period of 21 days from the giving of the Initial Notice in which to request the information.
• Wenn diese Informationen erforderlich sind, müssen sie vom nominierten Käufer innerhalb von 21 Tagen vorgelegt werden. Legen die berechtigten Mieter den Eigentumsnachweis nicht vor, so gilt die ursprüngliche Mitteilung als zurückgezogen, wobei die Kosten vom Vermieter zu tragen sind.
• Der Erbpächter muss eine Gegenmitteilung zustellen, in der er angibt, ob er das Recht der teilnehmenden Pächter auf Einräumung von Nutzungsrechten akzeptiert und wenn ja, welchen Bedingungen er zustimmt und welchen er nicht zustimmt.
• Reagiert der Erbbaurechtsinhaber nicht auf die ursprüngliche Mitteilung oder reagiert er erst nach dem Reaktionsdatum, sind die berechtigten Pächter berechtigt, das Erbbaurecht zu den in der ursprünglichen Mitteilung festgelegten Bedingungen und Prämien zu erwerben. Der nominierte Erwerber muss innerhalb von sechs Monaten einen Antrag auf Erteilung einer Unverfallbarkeitsanordnung bei Gericht stellen, andernfalls gilt die ursprüngliche Mitteilung als zurückgezogen.
• Wenn der Erbbaurechtsinhaber eine Gegenerklärung abgibt, in der er den Enfranchisement-Anspruch nicht anerkennt (z. B. mit der Behauptung, dass weniger als zwei Drittel der Wohnungen an berechtigte Mieter vermietet sind), muss der nominierte Erwerber innerhalb von zwei Monaten nach der Gegenerklärung bei Gericht beantragen, dass die ursprüngliche Erklärung für gültig erklärt wird.
• If the Freeholder serves a Counter notice admitting the enfranchisement claim but disputing the terms there then follows a period of at least two months when the parties, will try to negotiate an agreement.
• Wenn die Bedingungen nicht innerhalb von 2 Monaten vereinbart wurden, kann der nominierte Käufer beim First Tier Tribunal (Property Chamber) eine Entscheidung über die nicht vereinbarten Bedingungen beantragen. Die Frist für den Antrag beträgt 6 Monate ab dem Datum der Gegenmitteilung des Eigentümers.
• The First-tier Tribunal will issue directions to prepare the case for hearing and if the Sache proceeds to a final hearing, the tribunal will determine the terms in dispute.
• Die Entscheidung des First-tier Tribunal wird 21 Tage nach ihrer Übersendung durch das Tribunal endgültig. Innerhalb dieser Frist muss mit Genehmigung des Gerichts Berufung beim Lands Tribunal eingelegt werden.
• The freeholder must provide a draft contract within 21 days of the Tribunal’s determination becoming final (taking into account rights of appeal).
• Es wird erwartet, dass die Parteien den Vertrag innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Rechtskraft der Entscheidung des Gerichts abschließen.
• Verstreicht diese 2-Monats-Frist ohne Vertragswechsel, müssen die beteiligten Mieter innerhalb von weiteren zwei Monaten bei Gericht eine Unverfallbarkeitsanordnung beantragen.

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