Ticari Kira Sözleşmesinin Yenilenmesine Karşı Çıkılması - Ev Sahibinin Zemin F kapsamında Yeniden Geliştirme Niyeti 

Yetmiş yılı aşkın bir süredir Ev Sahibi ve Kiracı Yasası 1954 ('Yasa') İngiltere ve Galler'deki ticari mülkiyet hukukunun temel taşını oluşturmuş ve ticari kiracıların çıkarları ile ev sahiplerinin meşru mülkiyet haklarını dengelemeye çalışmıştır. 

Ticari Kiracı Kira Süresinin Sonunda Çıkmak Zorunda mıdır? 

Ticari bir kira sözleşmesi Yasa'nın 'dışında' kalmadıkça ve belirli niteliklerin karşılanması koşuluyla, bir ticari kiracı genellikle sözleşme süresi sona erdikten sonra iş yerinde kalmaya devam etme hakkına veya benzer koşullarda yeni bir kira sözleşmesi yapma hakkına sahiptir, bu aynı zamanda 'kira güvencesi' olarak da bilinir. 

Sözleşme süresinin sona ermesiyle birlikte, kira güvencesine sahip ticari kiralamalar otomatik olarak sona ermez. Kira sözleşmesi, ev sahibi ya da kiracı tarafından Yasa uyarınca feshedilene kadar aynı koşullarda devam edecektir. 

Halihazırda altı aya kadar olan işyeri kiralamaları kira güvencesinden yararlanamamaktadır. Ancak, 2025 yılının Haziran ayında, Hukuk Komisyonu '...geçici olarak altı aylık eşiğin artırılması gerektiği sonucuna varmıştır ve ikinci istişare belgesinde eşiğin 2 yıla çıkarılması konusunda istişarede bulunmayı beklemektedir.' Parlamentonun bu tavsiyeyi kabul edip etmeyeceğini ve ne zaman kabul edeceğini zaman gösterecek. 

Bir İşyeri Kiracısının 'Kiracılık Güvencesi'ne Sahip Olup Olmadığını Nasıl Anlarım? 

Bir kira sözleşmesinin Yasanın kira güvencesi hükümlerinin dışında kalıp kalmadığını belirlemek için başlangıç noktası mevcut kira sözleşmesinin dikkatlice gözden geçirilmesidir. 

Kira sözleşmesi, her iki tarafın da 1954 Yasası'ndan çıkmayı kabul ettiğini ve uygun prosedürün izlendiğini açıkça belirten bir madde içermelidir.  

Ev sahibi, kiracıya 1954 tarihli Ev Sahibi ve Kiracı Yasası uyarınca kira sözleşmesini yenileme hakkından vazgeçtiğini açıklayan resmi bir 'uyarı bildirimi' sunmuş olmalıdır. 

Kiracı, uyarı bildirimini aldığını ve sonuçlarını anladığını kabul eden bir beyanname imzalamalıdır. 

Kiracının bildirimi kira sözleşmesini imzalamadan en az 14 gün önce almış olması halinde bu basit bir beyan olabilir; veya 

Kiracının bildirimi kira sözleşmesini imzalamadan 14 günden daha kısa bir süre önce almış olması halinde, bir avukat huzurunda yeminli yasal bir beyan. 

Ev Sahibi Mülkü Yeniden Geliştirmek İstiyorsa Kira Sözleşmesinin Yenilenmesine Karşı Çıkabilir mi? 

Ticari bir ev sahibinin yeni bir kira kontratı verilmesine karşı çıkabileceği, Kanun'un 30(1)(f) maddesinde yer alan gerekçeler de dahil olmak üzere çeşitli gerekçeler bulunmaktadır. Bu, ev sahibine, binayı yeniden geliştirmek veya önemli inşaat işleri yapmak için gerçek bir kesin ve yerleşik niyeti varsa ve bunu yapmak için boş zilyetliğe ihtiyaç duyuyorsa, yeni bir kira sözleşmesinin verilmesine direnme hakkı verir. 

Yasa, kira güvencesi olan bir işyeri kirasının yenilenmesine karşı çıkmak isteyen bir ev sahibinin, Yasanın 25. bölümü ('s25 bildirimi') uyarınca en az altı ay ve en fazla on iki aylık bir bildirim süresi ile bildirimde bulunmasını öngörmektedir. 

Kira sözleşmesinin yenilenmesine karşı çıkmak için 'düşmanca' bir s25 bildiriminde bulunurken, ev sahibinin Kanunun s30(1) maddesinde belirtilen yedi gerekçeden birine dayanması gerekir, ancak yalnızca birinin tespit edilmesi gerekir. Gerekçe (f) bu gerekçelerden biridir ve ev sahibinin aşağıdaki durumlarda yenilemeye karşı çıkmasına izin verir: 

'...mevcut kiracılığın sona ermesi üzerine ev sahibi... işletmede bulunan binaları veya bu binaların önemli bir kısmını yıkmak veya yeniden inşa etmek ya da işletme veya bir kısmı üzerinde, işletmenin mülkiyetini elde etmeden makul bir şekilde yapamayacağı önemli bir inşaat işi yapmak'. 

Gerekçe (f)'nin uygulanması, birbiriyle çatışan menfaatler arasında hassas bir dengeleme eylemini temsil eder: ev sahibinin mülk varlığını geliştirme ve iyileştirme hakkı ile kiracının kira güvencesi. Birleşik Krallık genelinde, özellikle de yenilenme sürecine giren şehir merkezlerinde gayrimenkul geliştirme baskılarının yoğunlaşmasıyla birlikte, Gerekçe (f) talepleri giderek daha yaygın hale gelmiştir. Bazen ev sahipleri, yenilemeye başarılı bir şekilde karşı çıkmak için gereken kanıt yükü konusunda kararsız kalmaktadır. 

s25 Başvurusunun Başarılı Olması İçin Ev Sahibinin Mülke Fiziksel Olarak Sahip Olması Gerektiğini Göstermesi Yeterli midir? 

Ev sahibi, binanın sadece fiziksel mülkiyetine değil, yasal mülkiyetine de ihtiyaç duyduğunu göstermelidir. Örneğin Heath - Drown kiracının kira sözleşmesi, ev sahibinin içeri girmesine ve işleri yapmasına izin veren bir çekince içeriyordu. Mahkeme, ev sahibinin zaten (kira sözleşmesi yoluyla) içeri girme ve ilgili işleri yapma hakkına sahip olması halinde, tam yasal zilyetliğe ihtiyaç duymadığına ve dolayısıyla Gerekçe (f) başvurusunun başarısız olacağına karar vermiştir. 

Mülkünü Yeniden Geliştirmek İsteyen Bir Ticari Mülk Sahibi Olarak, Kira Yenilemesine Başarılı Bir Şekilde Karşı Çıkılıp Çıkılamayacağına Karar Verirken Hangi Çalışmalar Önemlidir? 

Gerekçe (f) sadece "holding" (kiracının işinin amaçları doğrultusunda işgal ettiği tesis kısmı) üzerinde yapılacak çalışmalar için geçerlidir. Joel ve Kundak. Eğer iş, kira sözleşmesi ile kiraya verilen ve kiracının iş amaçlı olarak kullanmadığı tesislerde yapılıyorsa, Gerekçe (f) geçerli olmayacaktır. 

Daha yakın zamanda, Sainsbury's Supermarkets Ltd v Medley Assets Ltd bir Gerekçe (f) talebinin amaçları doğrultusunda "holdingin" tesisler anlamına geldiğini teyit etmiştir Aslında duruşma tarihinde kiracı tarafından kullanılmaktaydı. Bu olayda, ev sahibi bodrumun mevcut zemin seviyesinin altında kazı yapmayı ve yeni bir temel oluşturmayı planlamıştır. Kira sözleşmesi bodrum katını kapsadığı ancak bodrum katının altını kapsamadığı için, mahkeme bu çalışmaların aşağıda holding ve içinde değil ve nihayetinde ev sahibinin yeni bir kira sözleşmesine karşı çıkmasıyla ilgisizdir. 

Kiracı, hedeflenen işlerin sadece işletme dışındaki kısımlarla ilgili olması halinde, ev sahibinin başvurusunu boşa çıkarmak için işlemler sırasında işgal edilen alanı da azaltabilir.   

Mahkemenin göz önünde bulunduracağı bir diğer husus da, çalışmalar devam ederken kiracının işinde ne kadar aksama olacağıdır. Her dava kendi gerçeklerine göre değerlendirilmekle birlikte, genellikle kiracının 12 veya daha fazla hafta boyunca mülkün dışında kalması durumunda ev sahibinin (f) Gerekçesi kapsamında başarılı olması beklenir, çünkü bu düzeyde bir aksaklık ev sahibinin binanın yasal mülkiyetini almasını gerektirecektir. 

Zemin (f) Kapsamında Bir Ev Sahibi Ne Tür Çalışmalara Güvenebilir? 

Gerekçe (f), işletmede yer alan binaların tamamının veya önemli bir kısmının yıkılması, yeniden inşası veya önemli inşaat işleri ile ilgilidir. Ev sahibinin kira sözleşmesi (veya zımni erişim hakkı) kapsamında gerçekleştirmesine halihazırda izin verilen işler bu kapsama girmeyecektir (Romulus Trading Company Ltd v Henry Smith's Charity Trustees). Bu, taraflardan birinin gerçekleştirmeyi taahhüt ettiği onarımları da kapsar. Ev sahibinin açık bir giriş hakkı olmaksızın onarım yapması gerektiği durumlarda, giriş hakları zımni olarak kabul edilir ve işler değerlendirme dışı bırakılır. 

Ev sahibinin iyileştirme yapmak için mülke girmesine izin veren bir kira maddesi, önemli işlere izin vermek için yeterli olabilir. Ancak, kira sözleşmesi aynı zamanda ev sahibinin çalışmaların neden olduğu tüm hasarı onarmasını gerektiriyorsa bu hak sınırlıdır. Bu gibi durumlarda, restorasyon imkansızsa ev sahibi devam edemeyebilir - örneğin, önerilen işler duvarların değiştirilmesi yerine kalıcı olarak kaldırılmasını içeriyorsa, ev sahibi hasarı 'telafi etme' yükümlülüğünü yerine getiremez.  

Zemin (f) Kapsamında 'Yıkım' Ne Anlama Geliyor? 

İçinde Ivorygrove Ltd v Global Grange Ltd, Mahkeme, yıkımın olağan anlamına göre yorumlanması gerektiğine ve binanın fiziksel olarak tahrip edilmesini gerektirdiğine karar vermiştir. 

Gerekçe (f)'nin uygulanabilmesi için binanın yıkılabilecek durumda olması gerekmektedir ve yapısal veya taşıyıcı duvarların yıkım kapsamı dışında tutulması binanın yıkılabilecek durumda olmasını engellememektedir. İçinde Pumperninks of Piccadilly Ltd v Land Securities Plc ve diğerleri, Temyiz Mahkemesi, (f) gerekçesinin, iç demiri destekleyen yapının veya iç demirin kendisinin yıkılması durumunda geçerli olduğuna karar vermiştir. 

Her bir durumda, 'çalışmaların' yıkım teşkil edip etmediği ve binanın önemli bir bölümünü etkileyip etkilemeyeceği (Atkinson - Bettison)Bu bir gerçek meselesidir.   

Zemin (f) Altında 'Yeniden Yapılandırma' Ne Anlama Geliyor? 

Yeniden inşa, tipik olarak mevcut unsurların yıkılması ve farklı bir biçimde değiştirilmesi yoluyla binanın yapısının değiştirilmesini gerektirir (Percy E Cadle and Company Ltd v Jacmarch Properties Ltd). 

Bir ev sahibinin yeniden inşa etme niyetini değerlendirirken, mahkeme hazırlık ve bitirme işleri de dahil olmak üzere önerilen işlerin tamamını dikkate almalıdır (Romulus Ticaret). Örneğin, yeni inşa edilmiş bir duvarın sıva işleri. 

Bu davada alınan farklı kararlardan bahsetmek önemlidir. Ivorygrove ve Global Grange Ltd v Marazzi ve diğerleriHer bir binada benzer yeniden yapılandırma çalışmaları yapmayı öneren aynı ev sahibinin (f) gerekçesi kapsamında kira yenilemelerine karşı çıktığı, ancak birincisinde başarılı olduğu ve ikincisinde başarısız olduğu durumlarda. 

İçinde IvorygroveMahkeme, çalışmaların binanın önemli bir kısmının yıkılması ve yeniden inşası olduğuna karar vermiştir, ancak Marazzi Mahkeme, çalışmaların binanın önemli bir kısmının yeniden inşası anlamına gelmediğine karar vermiş ve bu nedenle mahkemeye yapılan başvuru başarısız olmuş ve ev sahibi kiracının kira yenileme hakkına karşı çıkamamıştır. 

Gerekçe (f) Kapsamında 'Önemli İşler' Nelerden Oluşur? 

Çoğu ev sahibi tarafından sıkça sorulan bir soru olan bu bağlamda, "önemli" ifadesi, her ne kadar maliyet önemli bir husus olsa da, mutlaka mali açıdan ölçülmek zorunda değildir, daha ziyade binanın fiziksel yapısı veya karakteri üzerindeki niteliği, kapsamı ve etkisi dikkate alınmalıdır. Örneğin, büyük eklentiler, taşıyıcı duvarların yerlerinin değiştirilmesi veya büyük ölçekli yapısal değişiklikler normalde uygun olacaktır. Buna karşılık, rutin onarımlar ve kozmetik iyileştirmeler genellikle uygun olmayacaktır. Temel ayrım, çalışmaların gerçekten inşaat, yıkım veya yeniden inşaatı içerip içermediği ve bu terimlerin inşaat sektöründe yaygın olarak anlaşıldığı şekliyle, var olanı değiştirmekten ziyade yeni bir şey yaratmayı içerip içermediğinde yatmaktadır (BOtterill v Bedfordshire İlçe Meclisi). 

Ayrıca, mahkemeler yeniden inşanın gerçek mi yoksa sadece bir bahane mi olduğunu da inceler. Bir ev sahibinin yıkıp neredeyse aynı şekilde yeniden inşa etmeyi teklif etmesi halinde, gerçek amacın yeniden geliştirme mi yoksa sadece kiracı çıkarma mı olduğu konusunda sorular ortaya çıkmaktadır. Mahkemeler, ev sahiplerinin planları için ekonomik gerekçeleri kanıtlamalarını zorunlu tutmasa da, önerilen işlerden görünürde herhangi bir fayda sağlanmaması, ev sahibinin belirtilen niyetinin gerçekliği konusunda şüphe uyandırabilir. 

Ayrıca, Mahkeme'nin yapısal nitelikteki inşaat işlerini önemli bir husus olarak görmesine rağmen, bunun Gerekçe (f)'nin amaçları için bir ön koşul olmadığını belirtmek önemlidir (Ivorygrove). 

Aşağıda, Mahkeme'nin inşaat eserlerine ilişkin kararlarından birkaç örnek yer almaktadır, ancak bu kesin bir liste olarak görülmemelidir: 

• Genel olarak kazanların ve tuvaletlerin montajı olmayacak inşaat işleri olarak nitelendirilir (Barth). 
• Genel olarak daha önce mevcut olmayan yerlerde drenaj ve banyoların kurulması olacak Muhtemelen inşaat işleri olarak nitelendirilir (Romulus). 
• Genel olarak yeni bir merdiven montajı olacak Muhtemelen inşaat işi olarak nitelendirilebilir (Romulus). 
• Bölmelerin kaldırılması bir olgu ve derece sorunu olacaktır (bkz. Ivorygrove ve Marazzi). 
• Genellikle önemli miktarda beton serilmesi olacak Muhtemelen inşaat işi olarak nitelendirilebilir (Houseleys v Bloomer-Holt). 
• Genel olarak kablo tesisatı ve sıhhi tesisat kurulumu olmayacak inşaat işleri olarak nitelendirilir (Barth). 

Yasal Test: Gerekçe (f) Kapsamında Bir Kira Yenilemesine Karşı Çıkarken Başarılı Olmak İçin Ev Sahibi Olarak Neyi Kanıtlamalıyım? 

Gerekçe (f), bir mahkemenin zilyetliğe hükmetmeden önce kanıtlanması gereken üç farklı unsuru detaylandırmaktadır - ispat yükü kesin olarak ev sahibindedir. 

1. Ev sahibi, binayı (veya binanın önemli bir bölümünü) yıkma, yeniden inşa etme veya binada önemli çalışmalar yapma niyetinde olduğunu göstermelidir. 
2. Çalışmalara devam etmek için, sadece düşüncenin ötesine geçen ve güvenilir kanıtlarla desteklenen "kesin ve yerleşik bir niyet" göstermeleri ve duruşma tarihinde var olmaları gerekmektedir. Blackburn ilkesi uyarınca (Cunliffe v Goodman), hatta bu sırada gerçek bir niyet servis s25 bildirimi artık mevcut değilse yeterli olmayacaktır duruşmada. 
3. Ev sahipleri, kiracı işgaldeyken işleri makul bir şekilde tamamlayamayacaklarını kanıtlamalıdır. Bu, kiracıları, işgalleri sırasında veya geçici erişim düzenlemeleri ile işlerin yapılabileceği durumlarda tahliyeye karşı korur. 

Yüksek Mahkeme'nin şu kararı S Franses Ltd v The Cavendish Hotel (Londra) Ltd ev sahiplerinin, kiracının evi boşaltıp boşaltmadığına bakılmaksızın çalışma yapma niyetlerini kanıtlamaları gerektiğini açıklığa kavuşturarak, ev sahiplerinin şartlı veya belirsiz planlar yapmasını engelledi. 

Gerekçe (f)'ye dayanmak isteyen ev sahiplerinin ispat yükümlülüğü katıdır. Mülkün geri alınması için bu yolu düşünen ev sahipleri stratejik plan yapmalıdır. Ev sahiplerinin gerçek niyetlerini gösteren ayrıntılı planları kanıtlayabilmeleri ve bu niyetin 18 ay veya daha uzun sürebilen işlemler boyunca sürdürülmesi önemlidir. 

Ayrıca, ev sahipleri mülkiyeti almadan önce işlere erken başlamaktan kaçınmalı veya kiracı haklarına yasadışı müdahale nedeniyle tazminat talepleriyle karşı karşıya kalmamalıdır. 

Kiracı, Ev Sahibinin Kira Sözleşmesinin Yenilenmesine Yönelik Gerekçe (f) İtirazını Savunabilir mi? 

Her bir davanın koşullarına bağlı olarak, bir kiracının Gerekçe (f)'ye karşı başarılı bir savunma yapmak için kullanabileceği birkaç potansiyel argüman vardır ve bu seçenekleri erkenden anlamak hem ev sahipleri hem de kiracılar için ticari çıkarlarını korumak için çok önemlidir. 

En sık karşılaşılan zorluk, ev sahibinin niyetinin gerçekliğini sorgulamaktır. Ev sahibi tarafından yapılan tutarsız açıklamalar, çalışmalar için ciddi bir hazırlık yapılmaması, önerilen geliştirmedeki değişiklikler veya inandırıcı bir finansman bulunmaması gibi kanıtlar, ev sahibinin niyetinin kesin veya yerleşik olmadığını gösterebilir. Ayrıca, bu kanıtlar ev sahibinin kiracıyı alternatif nedenlerle çıkarma niyetini göstermek için de kullanılabilir. Bu kanıtlanabilirse, Gerekçe (f) iddiası başarısız olacaktır. 

Çalışmaların rutin onarımlar, kozmetik iyileştirmeler veya küçük değişikliklerden ibaret olması halinde kiracılar, ev sahibinin niyeti ne kadar samimi olursa olsun, önerilen çalışmaların yasal 'önemli' tanımını karşılamadığını iddia edebilirler. 

Ayrıca, s31A(1) kapsamında (f) gerekçesine yönelik savunmalar da bulunabilir. Bu savunmalar, kiracı tesislerde faaliyet göstermeye devam ederken önerilen işlerin gerçekleştirilebileceği veya kiracının tesis içinde daha küçük bir işletmeyi işgal edebileceği durumlarda kiracıyı korur. İçinde Sainsburys Supermarkets Ltd v Medley Assets LimitedMahkeme, Sainsbury's'in bodrum katının seviyesini düşürmek için yapılan çalışmaların işlerinin yürütülmesi için gerekli olmayan bir alanda olması nedeniyle yerinde faaliyet göstermeye devam edebileceğine karar vermiştir. Bunun sonucunda, Sainsbury's s31A(1) itirazında başarılı olmuştur. Her iki çürütme için de ispat yükü kiracıda olmasına rağmen, ev sahipleri, iş planlarının incelemeye dayanabilmesini sağlayarak bir kiracının s31A başvurusunu etkinleştirmesine karşı dikkatli olmalıdır. 

Ticari Bir Ev Sahibi, Gerekçe (f) Kapsamında Kira Sözleşmesinin Yenilenmesine Başarılı Bir Şekilde Karşı Çıkarsa Kiracıya Ne Kadar Tazminat Ödemek Zorunda Kalacaktır?

Bir Ev Sahibinin (f) Gerekçesi iddiasını başarılı bir şekilde kanıtlaması ve mülkiyeti elde etmesi halinde, eski kiracı Kanunun 37. maddesi uyarınca yasal tazminat alma hakkına sahiptir. Tazminat, mülkün değerlendirilebilir değerine göre hesaplanır. Mülkü 14 yıldan az bir süredir işgal eden kiracılar için tazminat, rayiç bedelin bir katına eşittir ve 14 yıl veya daha uzun süredir işgal eden kiracılar için rayiç bedelin iki katına çıkar. 

Ronald Fletcher Baker LLP Ground (f) Başvurusunda Bana Nasıl Yardımcı Olabilir? 

İster geliştirme çalışmaları planlayan bir ev sahibi olun, ister Zemin (f) itirazı ile karşı karşıya kalan bir kiracı, erken uzman tavsiyesi çok önemlidir. Bu anlaşmazlıkların başlangıcında alınan kararlar, toplanan kanıtlardan benimsenen stratejik yaklaşıma kadar, genellikle konunun hangi yönde ilerleyeceğini belirler. Tavsiye almakta gecikmek sıklıkla fırsatların kaçırılmasına, müzakere pozisyonlarının zayıflamasına ve kaçınılabilir maliyetlere neden olur. Alternatif olarak, mahkemeye gitmek yerine teslimiyet veya uzlaşma görüşmeleri yapmak her iki tarafın da yararına olabilir. 

Dava ekibimiz koşullarınızı değerlendirmenize yardımcı olabilir, mevcut seçeneklerinizi özetleyebilir ve ileriye dönük en iyi yolun ne olduğu konusunda tavsiyelerde bulunabilir. 

David Burns firmanın Kıdemli Dava Ortağı Ben Lewis ise RFB'nin dava departmanında avukat yardımcısı olarak görev yapmaktadır. Bu konuyla ilgili sorularınız için lütfen David Burns Ben Lewis ile e-posta yoluyla iletişime geçin D.Burns@rfblegal.co.uk veya B.Lewis@rfblegal.co.uk veya 0207 467 5751 veya 0203 947 8892 numaralı telefonlardan ulaşabilirsiniz.