Konut leaseholders frequently wish to improve, modernise or reconfigure their homes. Whether it is removing an internal wall, installing wooden flooring, or re-positioning a kitchen or bathroom, such works are often seen as a natural incident of home ownership. However, in leasehold properties, the right to carry out alterations is often restricted by the terms of the lease.
İzinsiz tadilatlar, özel mülkiyete tabi konutlarda en yaygın ihtilaf kaynaklarından biridir. Kiraya verenler genellikle işlerin küçük, tamamen dahili olduğu veya dikkat çekmeyeceği varsayımıyla izin almadan devam ederler. Gerçekte, değişikliklerin niteliğine bağlı olarak, kiraya verenin izni/ruhsatı olmadan işlerin yapılması kiraya verenleri önemli yasal ve mali risklere maruz bırakabilir.
This article explains how alteration covenants operate in residential leases, what constitutes an alteration in law, the consequences of proceeding without consent, and how breaches may be resolved.
Özel mülkiyet ve kira kontratının rolü
Unlike freehold ownership, a leasehold interest is a contractual right to occupy property for a fixed term, subject to the covenants set out in the lease. The lease governs what a leaseholder may and may not do with the property and typically includes detailed restrictions on alterations.
Değişiklik sözleşmelerinin var olmasının iyi bir nedeni vardır. Konut binaları genellikle ortak yapılar, hizmetler ve sigorta düzenlemeleri içerir. İzinsiz çalışmalar binanın yapısal bütünlüğünü etkileyebilir, yangın güvenliğini tehlikeye atabilir, gürültü iletimini artırabilir veya sigorta teminatını geçersiz kılabilir. Bu nedenle mülk sahipleri ve yönetim şirketleri, binayı bir bütün olarak ve diğer kiracıların çıkarlarını korumak için değişiklikler üzerinde kontrolü ellerinde tutarlar.
Failure to comply with an alteration covenant will amount to a breach of lease and can expose the leaseholder to enforcement action and costs.
Konut kiralamalarında değişiklik sözleşmesi türleri
Değişikliklerle ilgili herhangi bir anlaşmazlıkta başlangıç noktası kira sözleşmesinin kesin ifadesidir. Tüm değişiklik sözleşmeleri aynı değildir ve hukuki sonuçları sözleşmelerin nasıl kaleme alındığına bağlıdır.
Some leases contain absolute covenants, which prohibit alterations entirely. If a covenant is absolute, the landlord is under no obligation to grant consent, and the leaseholder has no right to carry out the works at all. Often, such absolute covenant relate to alterations of a structural nature but depending on the wording of the clause sometimes relatively minor non-structural works may fall within such a prohibition.
Kiralamalar genellikle, yalnızca ev sahibinin önceden izniyle değişiklik yapılmasına izin veren nitelikli sözleşmeler içerir. Bu durumlarda, çalışmalar başlamadan önce onay alınmalıdır. Sözleşmenin nitelikli olduğu ancak makul olup olmadığı konusunda sessiz kaldığı durumlarda, ev sahibi bazı yasal kontrollere tabi olarak onay vermeyi reddedebilir.
Some leases contain a fully qualified covenant which provides that consent is not to be unreasonably withheld. In these circumstances, the landlord must have proper and reasonable grounds for refusal. However, even where a landlord is obliged to act reasonably, consent must still be sought in advance, and the leaseholder cannot assume that consent will inevitably be granted.
Anlaşmazlıklar genellikle kiracıların kira sözleşmesinin lafzından ziyade işlerin niteliğine odaklanması nedeniyle ortaya çıkmaktadır. Uygulamada, sözleşmenin kapsamına girmeleri halinde küçük işler için bile izin alınması gerekebilir.
“Değişiklik” olarak ne sayılır?
Belirli işlerin bir değişiklik anlamına gelip gelmediği sıkça tartışılan bir konudur. Kiralamalar bu terimi nadiren kapsamlı bir şekilde tanımlar ve anlaşmazlıklar genellikle yoruma dayanır.
Genel olarak, bir tadilat mülkün fiziksel karakterinde bir değişikliği içerir. Duvarların kaldırılması veya taşıyıcı elemanların değiştirilmesi gibi yapısal işler hemen hemen her zaman değişiklik olarak nitelendirilir. Bununla birlikte, yapısal olmayan işler de dairenin dokusunu, düzenini veya hizmetlerini etkiliyorsa değişiklik teşkil edebilir.
Genellikle izin gerektiren işlere örnek olarak iç duvarların kaldırılması veya yerinin değiştirilmesi, sert zemin döşenmesi, sıhhi tesisat veya elektrik sistemlerinde yapılan değişiklikler ile mutfak ve banyo düzeninde yapılan değişiklikler verilebilir. Kalıcılıklarına ve etkilerine bağlı olarak, kozmetik gibi görünen işler bile yakalanabilir.
Buna karşın, boyama veya halıların değiştirilmesi gibi tamamen dekoratif işlerin tadilat sayılma olasılığı daha düşüktür, ancak bu yine kira sözleşmesinin lafzına bağlıdır.
Leaseholders should be cautious about assuming that internal works are exempt from the requirement for prior consent. The fact that works are not visible externally does not mean that they fall outside the scope of an alteration covenant.
Değişiklik ruhsatları ve resmi izin ihtiyacı
İznin gerekli olduğu durumlarda, bu izin genellikle resmi bir tadilat ruhsatı yoluyla verilir. Ruhsat, ev sahibinin rızasını kaydeden ve hangi işlerin yapılabileceğine dair koşulları belirleyen yasal bir belgedir.
Ruhsatlar genellikle işlerin ayrıntılı özelliklerini, profesyonel denetim gerekliliklerini, planlama ve bina yönetmeliklerine uyma yükümlülüklerini ve gerekirse kira sözleşmesinin sonunda mülkü eski haline getirme taahhütlerini içerir. Ayrıca genellikle kiracının ev sahibinin yasal ve eksper masraflarını ödemesini gerektirecektir.
Gayri resmi tartışmalar, e-postalar veya sözlü güvencelere dayanarak işlem yapmak risklidir. Onay her zaman düzgün bir şekilde belgelenmelidir. Resmi bir ruhsat olmadan, bir kiracı daha sonra, özellikle de mülkiyetin el değiştirmesi veya yönetim düzenlemelerinin değişmesi durumunda, rızanın verildiğini kanıtlamakta zorlanabilir.
İzin alınmadan işlerin yürütülmesi
İzinsiz tadilatlar genellikle kiracıların zaman baskısı, maliyet kaygıları veya yükümlülüklerini yanlış anlamaları nedeniyle izin almadan devam ettikleri durumlarda ortaya çıkar. Bazı durumlarda, çalışmalar önceki bir mal sahibi tarafından gerçekleştirilmiş ve mevcut kiracıya sorun miras kalmış olabilir.
Durum nasıl ortaya çıkarsa çıksın, gerekli izin alınmadan çalışma yapılması kiracının kira sözleşmesini ihlal etmesine neden olur. Bu ihlal, çalışmalar iyi yürütülmüş, yönetmeliklere uygun veya komşular tarafından memnuniyetle karşılanmış olsa bile mevcuttur.
İzinsiz değişikliklerin yasal sonuçları
İzinsiz değişikliklerin yasal sonuçları ciddi olabilir. Bir ev sahibi, çalışmalar daireyi iyileştirmiş olsa bile, mülkün eski haline getirilmesini talep etme hakkına sahip olabilir. Bu, özellikle yapısal değişiklikler söz konusu olduğunda, önemli masraflar gerektirebilir.
Ev sahipleri ayrıca kira sözleşmesinin ihlali nedeniyle uğranılan zararın tazmini ve işlerin incelenmesi için yapılan profesyonel masrafların geri alınması da dahil olmak üzere tazminat talep edebilir. Birçok kira sözleşmesi, ev sahiplerinin yasal ve bilirkişi ücretlerini, dava açılmamış olsa bile, idari ücret olarak geri almalarına izin verir.
In urgent cases, a landlord may apply for an injunction to prevent works from continuing or to compel remedial action. Injunctive relief is discretionary, but the courts will often intervene where unauthorised works pose a risk to the building or other occupiers.
Unauthorised alterations can also cause practical difficulties when a leaseholder seeks to sell or remortgage the property. Buyers’ solicitors routinely raise enquiries about alterations, and lenders may refuse Finans if works have been carried out without consent. Resolving the issue at that stage can be costly and time-consuming.
El koyma ve konut kiralama korumaları
Para Cezası is often raised in discussions of lease breaches, but it is important to understand how it operates in residential leases. While forfeiture remains a legal remedy for breach of covenant, it is subject to significant statutory protection.
Before forfeiture can be pursued, the landlord must generally establish the breach. The tenant must have admitted the breach, or the Residential Property division of the First-tier Tribunal (Property Chamber) in England, a leasehold valuation tribunal in Wales, a court or arbitral tribunal must have finally determined that a breach has occurred.
Ev sahibi, kiracıya izinsiz değişikliklerin düzeltilmesini talep eden resmi bir bölüm 146 bildirimi göndermelidir.
Kiracılar ayrıca el koymadan kurtulmak için başvuruda bulunma hakkına sahiptir ve mahkemeler ihlallerin giderilebileceği durumlarda konut sahiplerini evlerinden mahrum bırakma konusunda isteksizdir.
In practice, forfeiture is rare in cases involving unauthorised alterations alone. However, the court does have the power to make an order for forfeiture of a long residential lease in circumstances where the landlord has followed the statutory procedures and the court considers it appropriate to make such an order. The possibility of forfeiture can be a powerful negotiating tool, and leaseholders should not dismiss it as an empty threat.
Geriye dönük onay ve ihlallerin düzenlenmesi
Bazı durumlarda, izinsiz değişiklikler geriye dönük izin alınarak çözülebilir. Bu, işler tamamlandıktan sonra ruhsat için başvuruda bulunmayı içerir.
Ev sahipleri, herhangi bir değişiklik başlamadan önce uygun zamanda onay talep edilmiş olsaydı, çalışmaları önceden onaylayabilecek olsalar bile, geriye dönük onay vermek zorunda değildir. İzin verildiği durumlarda, genellikle daha yüksek ücretlerin ödenmesi, sörveylerin veya sertifikaların sağlanması ve bazı durumlarda düzeltici çalışmaların yapılması gibi koşullara tabidir.
Leaseholders should be aware that applying for retrospective consent does not eliminate the breach unless and until a licence is granted. Strategic advice is often required to manage negotiations and minimise exposure to enforcement action.
Erken hukuki danışmanlığın önemi
İzinsiz değişiklikleri içeren durumlar nadiren basittir ve riskler genellikle hafife alınır. Erken hukuki tavsiye, kiracıların yükümlülüklerini anlamalarına, herhangi bir ihlalin ciddiyetini değerlendirmelerine ve sorunları çözmenin en etkili yolunu belirlemelerine yardımcı olabilir.
For landlords and managing agents, timely advice can assist in enforcing covenants proportionately and avoiding unnecessary escalation.
Sonuç
Kiralanmış bir mülkte gerekli izin alınmadan değişiklik yapılması geniş kapsamlı sonuçlar doğurabilir. Küçük bir iyileştirme gibi görünen bu durum, kira sözleşmesinin ihlaline, icra işlemlerine ve önemli masraflara neden olabilir.
Kiracılar her zaman kira sözleşmelerinin şartlarını kontrol etmeli ve işleri gerçekleştirmeden önce uygun onayı almalıdır. İzin alınmadan değişiklik yapılmışsa, erken profesyonel tavsiye çoğu zaman sorunların büyümesini önleyebilir ve durumun kabul edilebilir koşullarda düzenlenmesine yardımcı olabilir.
Specialist mülk davaları advice is essential in navigating these disputes and achieving practical, commercially sensible outcomes.
Mülkiyet Dava Konuları: Bize Ulaşın
Ben Lewis is an associate solicitor in RFB’s litigation department.
For enquiries on this topic, please contact Ben Lewis via email at B.Lewis@rfblegal.co.uk veya 0203 947 8892 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz.
Ben Lewis
Yardımcı Avukat
