Bu 2024 Kiralama ve Mülkiyet Reformu Kanunu (LFRA 2024) was introduced with the promise of transforming leasehold ownership in England and Wales. For decades, the system had been criticised for complexity, imbalance, and cost. By removing marriage value, capping the treatment of ground rent, and reducing cost burdens, Parliament sought to make lease extensions ve enfranchisement more affordable and accessible.
Yet, only a year later, the Act’s most consequential reforms face a formidable challenge in the High Court. In July 2025, six major freeholders and charitable estates launched a judicial review. The outcome will determine whether the central pillars of leasehold reform survive intact or are curtailed at the very moment they were due to take effect.
Kira Sözleşmesi Reformu Neden Gerekiyordu?
Leasehold has long been controversial. Leaseholders own their homes for a term of years but remain bound to pay ground rent and service charges, and must navigate complex rules if they wish to extend their lease or buy the freehold. Critics argued the system disproportionately favoured EV SAHİPLERİ, particularly in high-value urban areas where premiums could be very high.
One of the most disputed elements was marriage value- an ilave sum payable once a lease drops below 80 years, reflecting the “marriage” between freehold and leasehold value. Leaseholders argued this was an unfair windfall for landlords. Freeholders, conversely, saw it as the recognition of a genuine financial interest.
Calls for reform grew louder after the Grenfell tragedy exposed weaknesses in leaseholders’ protections and wider public awareness of escalating service charges. Parliamentary committees repeatedly urged wholesale reform, culminating in the 2024 Act.
2024 Kiracılık ve Mülkiyet Reformu Yasasının Önemli Hükümleri
The Act set out to address three structural issues: valuation, term length, and costs.
1. Değerleme
- Evlilik değerinin ortadan kaldırılması;
- Primlerin hesaplanmasında arsa kirası, üst sınırlı bir şekilde (mülkiyet hakkı ile boş teslim değerinin %0,11'i) dikkate alınacaktır;
- İkinci derece mevzuatla belirlenecek yeni belirleme oranları, kiracılar için değerlemeleri daha öngörülebilir ve daha uygun maliyetli hale getirmeyi amaçlamaktadır.
2. Kira Süresi
- Daireler ve evler için kullanım süresi 990 yıla uzatıldı.
3. Maliyetler
- General rule that each side bears their own non-litigation costs in enfranchisement and Kira Uzatımı claims, with very limited exceptions;
- Changes to Right to Manage to curb the recovery of landlords’ costs from leaseholders.
4. Diğer Reformlar
- Yönetim Hakkı'na hak kazanma koşullarının basitleştirilmesi;
- Provisions around transparency of estate management charges;
- Yasal hakların kullanılması için geçerli olan iki yıllık mülkiyet şartının kaldırılması.
İki yıllık mülkiyet kuralının kaldırılması (Ocak 2025'ten itibaren yürürlükte) gibi bazı önlemler halihazırda yürürlüğe girmiştir. 990 yıllık süre ve yeni değerleme oranları da dahil olmak üzere diğer önlemler ise ikincil mevzuatın çıkarılmasını beklemektedir.
Yargı Denetimi
In July 2025, the Divisional Court (Holgate LJ and Foxton J) heard a four-day judicial review brought by six claimants, The Cadogan Estate, The Grosvenor Estate, Long Harbour, Albanwise Wallace, John Lyon’s Charity, and The Portal Güven. Together they control or manage around 390,000 leasehold interests. Their challenge is targeted squarely at the valuation reforms.
Mülk Sahiplerinin İddiaları
Davacılar şu iddiada bulunuyorlar:
- Marriage value is a property right protected by Article 1, Protocol 1 of the European Convention on Human Rights. Abolishing it represents an unlawful deprivation of property.
- Arsa kira bedeli üst sınırı, varlıklarının gerçek ekonomik değerini haksız bir şekilde ellerinden almaktadır.
- Yeni masraf düzenlemesi, meşru masraflarını geri almalarını engelliyor ve bu da yine mülkiyet haklarına müdahale ediyor.
- Overall, the reforms are disproportionate, causing losses measured in hundreds of millions of pounds, while failing to strike a fair balance between public interest and private rights.
Hükümetin Savunması
The Secretary of State defends the reforms as a legitimate social policy measure designed to redress decades of imbalance. Parliament, it argues, is entitled to legislate for affordability and fairness in the housing market. The government also maintains that marriage value is not itself a “possession” for ECHR purposes but rather a statutory construct capable of reform.
Duruşmada neler oldu?
Mahkeme kaynaklarından gelen haberlere göre, hakimler evlilik değerinin bir mülkiyet hakkı olarak kabul edilmesi fikrine şüpheyle yaklaştılar. Ayrıca, mülk sahiplerinin iddia ettiği maddi kayıpların, her ne kadar önemli olsa da, reformdan doğacak kamu yararını gölgede bırakıp bırakmadığını da sorguladılar. Karar ertelendi; kararın 2025 yılının ilerleyen aylarında açıklanması bekleniyor.
Özellikle, kira sözleşmesi sahiplerinden oluşan kampanya gruplarının davaya müdahil olma talepleri yılın başlarında reddedilmişti. Eleştirenler, bu durumun, aslında bu düzenlemeden yararlanması beklenen kira sözleşmesi sahiplerinin yargılama sürecinde doğrudan söz sahibi olamamasına yol açtığını savunuyor.
Reform Ertelendi
LAFRA'nın bazı hükümleri halihazırda yürürlüğe girmiştir. Kiracılar artık kira sözleşmesinin uzatılması için iki yıl beklemek zorunda değildir ve Yönetim Hakkı'ndan yararlanma şartları genişletilmiştir.
Ancak, diğer önemli reformlar hâlâ askıya alınmış durumda. Planlanan 990 yıllık kira süresi uzatmaları ve emlak yönetim ücretlerine getirilecek ek düzenlemeler, ikincil mevzuata bağlıdır. Yargı denetimi süreci devam ederken bu tedbirler şimdilik ertelenmiştir.
For many leaseholders the uncertainty is acute. A recent Opinium survey, reported by The Times in July 2025, found that almost 60% of leaseholders were struggling to sell their homes, while around three-quarters had seen their service charges rise over the past year. The lack of clarity over reform has left households facing financial and practical strain.
Şimdi ne olacak?
Ertelenen karar, LFRA 2024’ün en önemli hükümlerinin aynen yürürlükte kalıp kalmayacağını belirleyecektir. Üç genel sonuç söz konusu olabilir:
1. Reformlar tamamen onaylandı
- Kira sözleşmesi sahipleri, daha düşük maliyetlerle daha uygun fiyatlı ve daha uzun süreli kira uzatımlarından yararlanır.
- Mülk sahipleri, mülkün değerindeki artışı kaybetmekte ve daha düşük arsa kirası uygulamasına maruz kalmaktadır.
2. Mülk sahipleri için kısmi başarı
- Court may uphold some challenges (e.g. on costs recovery) whilst allowing others to stand.
3. Görev tam olarak başarıyla tamamlandı
- Parlamento, ilgili yasayı yeniden gözden geçirmek zorunda kalabilir; bu da reformu daha da geciktirerek kiracıları belirsizlik içinde bırakabilir.
2025 Yılında Pratik Etkileri
- Mülk sahipleri için: Varlık değerlemesine ilişkin belirsizlik devam ediyor. Sonuca bağlı olarak, hak kazanma portföylerinin değerleri yeniden belirlenebilir.
- Kiracılar için: Müzakereler ve satışlar hâlâ zorlu seyrediyor; alıcılar durum netleşene kadar temkinli davranıyor.
- For lenders: Mortgage providers are watching closely, as the availability of Finans for short leases hinges on predictable valuation.
- For the housing market: Delay in reform undermines confidence, with a knock-on effect on mobility and affordability.
Sonuç
2024 Kiracılık ve Mülkiyet Reformu Yasası’nın yargı denetimi, gayrimenkul hukuku açısından bir dönüm noktasıdır. Hükümet açısından bu, Parlamentonun adalet gerekçesiyle uzun süredir vaat edilen kiracılık sistemindeki kapsamlı reformu gerçekleştirebilecek mi sorusunun bir sınamasıdır. Mülk sahipleri için ise bu, milyarlarca sterlinlik varlık değerini korumak için verilen bir mücadeledir. Kiracılar için ise bu, adil şartlarda kira sözleşmesini uzatabilme veya mülkiyet hakkı kazanabilme ile, uzun süredir modası geçmiş ve dengesiz olduğu eleştirilen bir sistemde sıkışıp kalma arasındaki farkı belirleyecektir.
Sektör bu yılın ilerleyen aylarında verilecek kararı beklerken, hem ev sahipleri hem de kiracılar belirsiz geçecek birkaç aya hazırlıklı olmalıdır. Tek kesin olan şey, bu kararın önümüzdeki on yıllar boyunca kira sözleşmelerinin geleceğini yeniden şekillendireceğidir.
Kira Sözleşmelerinin Uzatılması ve Mülkiyet Hakkı Kazanımı: Bize Ulaşın
Ben Lewis is an associate solicitor in RFB’s litigation and enfranchisement department. For inquiries on this topic, please contact Ben Lewis via email at B.Lewis@rfblegal.co.uk veya 0203 947 8892 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz.
Ben Lewis
Yardımcı Avukat
