Bu Leasehold ve Freehold Reform Yasası 2024 (LFRA 2024) İngiltere ve Galler'de özel mülkiyeti dönüştürme vaadiyle tanıtıldı. Sistem on yıllardır karmaşıklık, dengesizlik ve maliyet nedeniyle eleştiriliyordu. Parlamento, evlilik değerini kaldırarak, zemin kirası muamelesini sınırlandırarak ve maliyet yüklerini azaltarak, kira uzatmalarını ve hak sahipliğini daha uygun fiyatlı ve erişilebilir hale getirmeye çalıştı.
Yine de, sadece bir yıl sonra, Yasanın en önemli reformları Yüksek Mahkemede zorlu bir meydan okumayla karşı karşıya kaldı. Temmuz 2025'te altı büyük mülk sahibi ve hayır kurumu adli inceleme başlattı. Sonuç, leasehold reformunun ana sütunlarının bozulmadan mı kalacağını yoksa tam da yürürlüğe girecekleri anda kısıtlanıp kısıtlanmayacağını belirleyecek.
Leasehold Reformu Neden Gerekliydi?
Leasehold uzun zamandır tartışmalı bir konudur. Lease sahipleri evlerine yıllarca sahip olurlar ancak zemin kirası ve hizmet bedeli ödemekle yükümlüdürler ve kira kontratlarını uzatmak ya da mülkiyeti satın almak istediklerinde karmaşık kurallara uymak zorundadırlar. Eleştirmenler sistemin, özellikle primlerin çok yüksek olabileceği yüksek değerli kentsel alanlarda, orantısız bir şekilde ev sahiplerinin lehine olduğunu savunmuştur.
En çok tartışılan unsurlardan biri evlilik değeriydi - bir kira sözleşmesi 80 yılın altına düştüğünde ödenecek ek bir meblağ, serbest mülkiyet ile lease değeri arasındaki "evliliği" yansıtıyordu. Lease sahipleri bunun ev sahipleri için adil olmayan bir talih kuşu olduğunu savundu. Serbest mülk sahipleri ise bunu gerçek bir mali çıkarın tanınması olarak gördüler.
Grenfell trajedisinin kiracıların korunmasındaki zayıflıkları ortaya çıkarması ve artan hizmet bedelleri konusunda kamuoyunun daha fazla bilinçlenmesinin ardından reform çağrıları daha da arttı. Parlamento komiteleri defalarca toptan reform çağrısında bulundu ve 2024 Yasası ile sonuçlandı.
Leasehold ve Freehold Reform Yasası 2024'ün Temel Hükümleri
Yasa üç yapısal konuyu ele almak üzere yola çıkmıştır: değerleme, vade uzunluğu ve maliyetler.
1. Değerleme
- Evlilik değerinin kaldırılması;
- Primler hesaplanırken zemin kirası sınırlandırılmış olarak (boş mülkiyet değerinin 0,1%'si) ele alınacaktır;
- İkincil mevzuatla belirlenecek yeni öngörülen oranlar, değerlemeleri daha öngörülebilir ve kiracılar için daha ucuz hale getirmeyi amaçlamaktadır.
2. Kira Süresi
- Daire ve evler için uzatma hakları 990 yıla uzatıldı.
3. Maliyetler
- Genel kural, çok sınırlı istisnalar dışında, hak sahipliği ve kira uzatma taleplerinde her iki tarafın da dava dışı masrafları üstlenmesidir;
- Ev sahiplerinin masraflarını kiracılardan karşılamasını engellemek için Yönetim Hakkı'nda yapılan değişiklikler.
4. Diğer Reformlar
- Yönetim Hakkı uygunluğunun basitleştirilmesi;
- Emlak yönetimi ücretlerinin şeffaflığına ilişkin hükümler;
- Yasal hakların kullanılması için iki yıllık sahiplik şartının kaldırılması.
İki yıllık mülkiyet kuralının kaldırılması (Ocak 2025'ten beri yürürlükte) gibi bazı tedbirler halihazırda yürürlüğe girmiştir. Diğerleri, 990 yıllık süre ve yeni değerleme oranları da dahil olmak üzere, ikincil mevzuatı beklemektedir.
Adli İnceleme
Temmuz 2025'te, Divisional Court (Holgate LJ ve Foxton J) altı davacı, The Cadogan Estate, The Grosvenor Estate, Long Harbour, Albanwise Wallace, John Lyon's Charity ve The Portal Trust tarafından açılan dört günlük bir adli incelemeyi dinledi. Bu kuruluşlar birlikte yaklaşık 390.000 özel mülk hissesini kontrol etmekte ya da yönetmektedir. Davacıların itirazı doğrudan değerleme reformlarına yöneliktir.
Serbest Sahiplerin Argümanları
Davacılar şunu iddia etmektedir:
- Evlilik değeri, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi'nin 1. Maddesi, 1. Protokolü ile korunan bir mülkiyet hakkıdır. Bunun ortadan kaldırılması, mülkiyetten hukuka aykırı bir şekilde mahrum bırakılması anlamına gelir.
- Zemin kirası tavanı, varlıklarının gerçek ekonomik değerini adil olmayan bir şekilde ellerinden almaktadır.
- Yeni masraf rejimi, meşru masrafları geri almalarını engelleyerek yine mülkiyet haklarına müdahale etmektedir.
- Genel olarak, reformlar orantısızdır ve yüz milyonlarca sterlinle ölçülen kayıplara neden olurken, kamu yararı ile özel haklar arasında adil bir denge kuramamaktadır.
Hükümetin Savunması
Dışişleri Bakanlığı reformları, onlarca yıllık dengesizliği gidermek üzere tasarlanmış meşru bir sosyal politika tedbiri olarak savunmaktadır. Parlamento'nun konut piyasasında karşılanabilirlik ve adalet için yasa yapma yetkisine sahip olduğunu savunmaktadır. Hükümet ayrıca, evlilik değerinin AİHS amaçları doğrultusunda bir "mülkiyet" olmadığını, daha ziyade reforma tabi tutulabilecek yasal bir yapı olduğunu savunmaktadır.
Duruşmada Neler Oldu?
Mahkemeden gelen raporlar, yargıçların evlilik değerinin bir mülkiyet hakkı olduğu fikrine şüpheyle yaklaştığını gösteriyor. Ayrıca, mülk sahipleri tarafından iddia edilen mali kayıpların, önemli olmakla birlikte, reformdaki kamu yararından daha ağır basıp basmadığını sorguladılar. Kararın 2025 yılı içinde açıklanması beklenmektedir.
Özellikle, kiracı kampanya gruplarının müdahil olmak için yaptıkları başvurular yılın başlarında reddedilmişti. Eleştirmenler bu durumun, tam da faydalanmaları amaçlanan kiracıları davalarda doğrudan söz sahibi olmaktan mahrum bıraktığını savunuyor.
Reform Ertelendi
LAFRA'nın bazı unsurları halihazırda yürürlüğe girmiştir. Artık kiracıların kira süresini uzatmak için iki yıl beklemeleri gerekmiyor ve Yönetme Hakkı için uygunluk genişletildi.
Bununla birlikte, diğer önemli reformlar duraksamaya devam etmektedir. Planlanan 990 yıllık kira uzatmaları ve emlak yönetim ücretleri üzerindeki ilave kontroller ikincil mevzuata bağlıdır. Yargı incelemesi devam ederken bu tedbirler de ertelenmiş durumda.
Birçok lease sahibi için belirsizlik ciddi boyutlarda. Temmuz 2025'te The Times tarafından haberleştirilen yakın tarihli bir Opinium anketi, lease sahiplerinin neredeyse 60%'sinin evlerini satmakta zorlandığını, yaklaşık dörtte üçünün ise geçtiğimiz yıl hizmet bedellerinin arttığını gördüğünü ortaya koymuştur. Reform konusunda netlik olmaması, hane halklarını mali ve pratik zorluklarla karşı karşıya bırakmıştır.
Bundan Sonra Ne Olacak?
Saklı tutulan karar, LFRA 2024'ün en önemli hükümlerinin bozulmadan kalıp kalmayacağını belirleyecektir. Üç genel sonuç mümkündür:
1. Reformlar tam olarak onaylandı
- Kiracılar, daha düşük maliyetlerle daha ucuz ve daha uzun kira uzatmaları elde ederler.
- Serbest mülk sahipleri evlilik değerini kaybeder ve daha düşük zemin kirası muamelesiyle karşı karşıya kalır.
2. Serbest sahipleri için kısmi başarı
- Mahkeme bazı itirazları kabul ederken (örneğin masrafların karşılanması konusunda) diğerlerinin devam etmesine izin verebilir.
3. Mücadele tam olarak başarıya ulaştı
- Parlamentonun mevzuatı yeniden gözden geçirmesi gerekebilir, bu da reformu daha da geciktirebilir ve lease sahiplerini sürekli belirsizlik içinde bırakabilir.
2025'te Pratik Çıkarımlar
- Mülk sahipleri için: Varlık değerlemesi konusundaki belirsizlik devam ediyor. Enfranchisement portföyleri sonuca bağlı olarak yeniden fiyatlandırılabilir.
- Kiracılar için: Müzakereler ve satışlar zor olmaya devam ediyor, alıcılar netlik ortaya çıkana kadar temkinli davranıyor.
- Kredi verenler için: Mortgage sağlayıcıları, kısa kiralamalar için finansman bulunabilirliği öngörülebilir değerlemeye bağlı olduğu için yakından izliyor.
- Konut piyasası için: Reformun gecikmesi güveni sarsar, hareketlilik ve satın alınabilirlik üzerinde zincirleme bir etki yaratır.
Sonuç
Leasehold and Freehold Reform Act 2024'ün yargısal denetimi, mülkiyet hukuku için çok önemli bir andır. Hükümet için bu, Parlamentonun uzun süredir vaat edilen leasehold reformunu adil bir şekilde gerçekleştirip gerçekleştiremeyeceğinin bir testidir. Mülk sahipleri için bu, milyarlarca sterlinlik varlık değerini koruma mücadelesidir. Kiracılar için ise, adil koşullarda uzatma ya da imtiyaz hakkı elde etmek ile uzun süredir modası geçmiş ve dengesiz olmakla eleştirilen bir sistemde kilitli kalmak arasındaki farktır.
Sektör bu yılın sonlarına doğru verilecek kararı beklerken, hem ev sahipleri hem de kiracılar belirsiz birkaç aya hazırlanmalıdır. Kesin olan tek şey, sonucun önümüzdeki on yıllar boyunca leasehold'un geleceğini yeniden şekillendirecek olmasıdır.
Kira Uzatmaları ve Enfranchisement: Bize Ulaşın
Ben Lewis, RFB'nin dava ve hak kazanma departmanında avukat yardımcısı olarak görev yapmaktadır. Bu konuyla ilgili sorularınız için lütfen Ben Lewis ile e-posta yoluyla iletişime geçin B.Lewis@rfblegal.co.uk veya 0203 947 8892 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz.
Ben Lewis
Yardımcı Avukat
