Wat is een Beneficial Interest in Eigendom?

Als het gaat om het bezitten van onroerend goed, kan het begrijpen van de concepten van uiteindelijk belang en de verschillen tussen juridisch belang en uiteindelijk belang cruciaal zijn voor het maken van weloverwogen beslissingen. Het uitgangspunt is dat het uiteindelijk belang in een eigendom het juridisch belang volgt; deze belangen kunnen echter verschillen. In deze gids gaan we in op de essentie van wettelijke en economische belangen, zodat u de nodige inzichten krijgt om dit belangrijke aspect van eigendom te begrijpen, zodat u ervoor kunt zorgen dat uw belangen worden beschermd. 

Wat is wettelijke rente?  

De wettelijke eigenaar(s) is/zijn de persoon/personen die geregistreerd staat/staan op de eigendomsakte van het onroerend goed bij het Kadaster.  

De wettelijke rente geeft de eigenaar de wettelijke rechten op het eigendom, waardoor hij het naar eigen goeddunken kan bewonen, verkopen of overdragen. Kortom, het geeft hen een recht van controle over het eigendom. 

Wat is Beneficial Interest?

De uiteindelijke gerechtigde(n) is (zijn) de persoon (personen) die recht heeft (hebben) op de voordelen van het onroerend goed, maar die niet geregistreerd staat (staan) op de eigendomsakte van het onroerend goed bij het Kadaster.  

De voordelen van het eigendom kunnen van financiële aard zijn, zoals het recht op een deel van de huur of een deel van de verkoopopbrengst als het eigendom wordt verkocht. De voordelen kunnen ook van praktische aard zijn, zoals het recht om in het eigendom te wonen. Je hoeft geen wettige eigenaar van het eigendom te zijn om er een economisch belang in te hebben.  

Soorten gezamenlijk eigendom en belangen 

Eigendom kan in verschillende vormen gezamenlijk eigendom zijn, en de manier waarop het eigendom is gestructureerd kan van invloed zijn op iemands belang in het eigendom. Inzicht in de verschillende vormen van gezamenlijk eigendom is belangrijk om u te helpen de optie te kiezen die het beste voor u werkt.

Gezamenlijke huur vs. gemeenschappelijke huur 

Als het gaat om mede-eigendom van onroerend goed, zijn gezamenlijke huur en gemeenschappelijke huur twee primaire structuren.  

Gezamenlijke huur betekent dat alle eigenaren gezamenlijk alle belangen in het onroerend goed bezitten; er zijn geen afzonderlijke of afzonderlijke aandelen. Aangezien alle eigenaren gezamenlijk eigenaar zijn, gaat, wanneer de eerste eigenaar overlijdt, al het belang in het onroerend goed automatisch over op de overlevende eigenaren. Dit wordt 'erfopvolging' genoemd. 

Gemeenschappelijke pacht betekent dat het economisch belang in afzonderlijke en individuele aandelen wordt gehouden. Deze aandelen kunnen gelijk zijn (bijvoorbeeld 50/50) of in elke verhouding die de eigenaars kiezen. Als gemeenschappelijke huurders hebben de eigenaren meer controle over de aandelen van het onroerend goed.  

Aangezien elke eigenaar een afzonderlijk aandeel in het eigendom heeft, wordt zijn belang bij overlijden verdeeld volgens de bepalingen van zijn testament, als hij dat heeft opgesteld, of volgens de regels van het testament als hij dat niet heeft gedaan. Het vruchtgebruik van het eigendom gaat niet automatisch over op de langstlevende eigenaars.  

Hieronder volgt een korte samenvatting van de gevolgen en verschillen van gezamenlijke huurders en huurders met een gemeenschappelijke huurder.  

Functie	Gezamenlijke huurders	Gemeenschappelijke huurders
Aandeel van belang	Elke partij bezit gezamenlijk alle belangen	Elke eigenaar heeft een apart aandeel in het eigendom
Hoe de rente overgaat bij overlijden van een eigenaar	Door erfopvolging aan de overblijvende levende eigenaars automatisch, ongeacht wat er in een testament staat.	Niet door erfopvolging, noch volgens testament van de eigenaar, noch door versterf
Impact op Beneficial Interest	Uniform economisch belang onder huurders	Evenredig belang op basis van aandelen

In mede-eigendom hebben alle mede-eigenaars gelijke aandelen en rechten op het eigendom. Het concept van het overlevingsrecht houdt in dat bij het overlijden van een mede-eigenaar diens belang automatisch overgaat op de overige mede-eigenaren. Dit kan de erfopvolging vereenvoudigen, maar het is misschien niet de manier waarop de eigenaar zijn nalatenschap wil verdelen bij zijn overlijden.  

Een gemeenschappelijke pacht daarentegen maakt verschillende en mogelijk ongelijke aandelen mogelijk. Het aandeel van elke huurder maakt deel uit van hun nalatenschap, die volgens hun testament kan worden overgedragen. Dit biedt flexibiliteit, waardoor mede-eigenaars kunnen beslissen wat er met hun aandeel gebeurt. 

Billijk vs. wettelijk eigendom 

Eigendom heeft betrekking op de rechten die de vruchtgebruiker geniet, terwijl juridisch eigendom betrekking heeft op de officiële titel. Deze verdeling is fundamenteel in het eigendomsrecht. 

Juridische eigenaren zijn verantwoordelijk voor de eigendomstitel, maar billijke eigenaren profiteren van het gebruik en de inkomsten van het onroerend goed. Een curator kan bijvoorbeeld de juridische eigendom bezitten, terwijl de begunstigden de voordelen van het eigendom genieten.

Aspect	Juridisch eigendom	Gelijkwaardig eigendom
Titel	In bezit van wettelijke eigenaar	Niet gehouden
Voordelen	Geen directe voordelen	Toegang tot gebruik en inkomen
Verantwoordelijkheden	Administratief en juridisch	Genieten en rechten

Inzicht in het onderscheid helpt rollen en verantwoordelijkheden te verduidelijken, vooral in trustscenario's. Juridische eigenaren moeten handelen in het belang van billijke eigenaren en ervoor zorgen dat hun rechten worden beschermd. 

Hoe Beneficial Interest wordt vastgesteld 

Aangezien het economisch belang niet wordt geregistreerd op de eigendomsakte, kan het moeilijk zijn om de respectieve economische belangen in een eigendom te bepalen. Zoals gezegd is het uitgangspunt de aanname dat het economisch belang in een eigendom het juridisch belang volgt, dus is het belangrijk om vast te stellen hoe het economisch belang wordt gehouden - vooral als het uitgangspunt niet het geval is.  

Hieronder volgt een korte samenvatting van verschillende manieren om economische belangen vast te stellen en te registreren.  

Formele overeenkomsten:  

Documentatie voor vertrouwen -  

Als een eigendom eigendom is van een trust, dan zal het trustdocument de wettelijke eigenaren (de trustees) en ook de economische eigenaren (de begunstigden van de trust) vastleggen.  

Vertrouwensverklaring -  

Dit is een juridisch document waarin wordt vastgelegd in welke aandelen een eigendom is en hoe de verkoopopbrengst wordt verdeeld. Een trustverklaring legt de financiële bijdragen aan een woning vast en is dus handig als verschillende eigenaren verschillende bedragen bijdragen.  

Informele regelingen:  

Als de uiteindelijke belangen in het onroerend goed niet formeel zijn overeengekomen en vastgelegd, dan is documentair bewijs essentieel om de uiteindelijke belangen vast te stellen.  

Financiële bijdragen -   

Gegevens over bijdragen aan het eigendom, zoals hypotheekbetalingen, kunnen een vruchtgebruik aantonen. 

Correspondentie -  

E-mails of brieven waarin de intenties en afspraken met betrekking tot het gebruik van het eigendom worden besproken, kunnen als bewijs dienen. 

Dergelijke documentatie helpt claims te onderbouwen en zorgt voor een duidelijk verslag van de afspraken. Het helpt ook bij het oplossen van geschillen door de bedoelingen van de betrokken partijen te schetsen. 

Verandering van Beneficial Interest 

Het vruchtgebruik kan in de loop der tijd veranderen, door formele overeenkomsten zoals trustverklaringen of door wijzigingen in de financiële bijdragen aan het onroerend goed.  

In bepaalde omstandigheden kan het voordelig zijn om een deel van het economische belang in een eigendom over te dragen of te schenken aan een derde partij - bijvoorbeeld een ouder die een deel van het economische belang in het eigendom overdraagt aan zijn volwassen kinderen.  

Dit heeft verschillende belastingimplicaties en is iets wat je eerst met een advocaat moet overleggen, omdat er veel factoren zijn om rekening mee te houden.