Wat is een vrijgave bij een eigendomsoverdracht?

A belangrijke taak bij de overdracht van onroerend goed is een formele toezegging van een notaris of vastgoedadvocaat om een belangrijke handeling te verrichten in het kader van een onroerendgoedtransactie. Eenvoudig gezegd is het een professionele garantie die de notaris van de ene partij aan de andere partij geeft, vaak om ervoor te zorgen dat een verkoop, aankoop, herfinanciering of overdracht van eigen vermogen veilig en in de juiste volgorde verloopt. Toezeggingen worden serieus genomen bij de overdracht van woningen, omdat andere partijen erop vertrouwen bij het vrijgeven van geld, het voltooien van een overdracht of het overeenkomen van de voltooiing voordat alle documenten fysiek beschikbaar zijn.

Voor cliënten is het belangrijkste dat een toezegging ervoor zorgt dat een transactie op gang blijft. Het kan de kloof overbruggen tussen wat er juridisch gezien moet gebeuren en wat er in de praktijk op de dag van de overdracht mogelijk is. Bij RFB Legal houden onze advocaten op het gebied van residentieel vastgoed zich regelmatig bezig met toezeggingen in een breed scala aan overdrachtszaken in heel Engeland en Wales, waarbij de nadruk altijd ligt op duidelijkheid, naleving en het beschermen van de belangen van onze cliënten.

Wat is een overdrachtsverbintenis?

Een toezegging is een bindende professionele belofte. In het kader van onroerendgoedtransacties houdt dit doorgaans in dat een notaris toezegt om binnen een bepaalde termijn een specifieke handeling te verrichten, zoals het overmaken van geld om een hypotheek af te lossen, het overhandigen van akten, het registreren van een eigendomsoverdracht of het verkrijgen en doorsturen van een document. Omdat deze toezegging door een juridisch professional wordt gedaan, heeft deze veel gewicht en wordt er van verwacht dat deze wordt nagekomen.

Toezeggingen komen vaak voor bij transacties met woningen, omdat de reeks gebeurtenissen vaak nauw met elkaar verweven is. De ene partij wil soms eerst de zekerheid hebben dat een hypotheek wordt afgelost of dat een eigendomsbeperking wordt opgeheven, voordat zij bereid is de transactie af te ronden. De toezegging biedt die zekerheid.

Voorbeelden van werkzaamheden op het gebied van onroerendgoedoverdracht zijn onder meer:

• de toezegging van de notaris van de verkoper om de opbrengst van de verkoop te gebruiken voor de aflossing van een bestaande hypotheek
• de toezegging van de advocaat van de koper om het aankoopbedrag op de dag van de overdracht over te maken
• een notaris die zich ertoe verbindt een eigendomsoverdracht of hypotheek bij het HM Land Registry te registreren
• de toezegging om ondertekende documenten of eigendomsbewijzen onmiddellijk na ontvangst door te sturen
• de toezegging om, indien nodig, een vergunning, toestemming of vrijgave van de verhuurder te verkrijgen

Waarom toezeggingen belangrijk zijn bij de overdracht van woningen

Toezeggingen zijn belangrijk omdat ze helpen om complexe vastgoedtransacties uitvoerbaar te maken. In veel gevallen kan de afronding niet in één keer vlekkeloos verlopen. Soms zijn er nog documenten onderweg, komen hypotheekgelden op het laatste moment binnen, of eist een kredietverstrekker de bevestiging dat bepaalde taken na de afronding nog zullen worden uitgevoerd.

Zonder toezeggingen zouden veel transacties vertraging oplopen. Ze zijn met name nuttig bij:

• aankoop en verkoop van onroerend goed
• herfinancieringen
• overdrachten van aandelen
• overdracht van erfpacht
• transacties met betrekking tot vastgoedbeleggingen
• ketentransacties waarbij meerdere gekoppelde voltooiingen betrokken zijn

Voor klanten is het praktische voordeel dat er vaart in de zaak komt. Een goed geleide onderneming kan ervoor zorgen dat een transactie op tijd wordt afgerond, terwijl de juridische positie van alle betrokkenen toch gewaarborgd blijft.

Wat is een van de belangrijkste taken bij het afhandelen van onroerendgoedtransacties?

A belangrijke toezegging is meestal een toezegging die cruciaal is voor de voltooiing of voor de stappen die na de voltooiing nodig zijn om de zaak af te ronden. Het is niet per se de meest ingrijpende toezegging, maar vaak wel degene waar de andere partij of de kredietverstrekker het meest op rekent.

Bij een aankoop met een hypotheek kan de notaris van de koper bijvoorbeeld aan de notaris van de verkoper toezeggen dat de hypotheekakte onmiddellijk na de overdracht ter registratie zal worden ingediend. Bij een verkoop kan de notaris van de verkoper toezeggen de bestaande hypotheek af te lossen uit de verkoopopbrengst en een kwijting van de hypotheek te verkrijgen. Bij een overdracht van aandelen kan een notaris toezeggen de overdracht en eventuele nieuwe hypotheken te registreren en bij voltooiing geactualiseerde eigendomsinformatie te verstrekken.

In de praktijk is een belangrijke verbintenis een verbintenis die:

• is essentieel voor het verloop van de transactie
• ondersteunt verplichtingen tijdens of na de voltooiing
• heeft betrekking op een wettelijke vereiste of een vereiste van de kredietverstrekker
• binnen een duidelijk tijdsbestek kan worden uitgevoerd

Aangezien toezeggingen van invloed kunnen zijn op de eigendomstitel, de hypothecaire zekerheid en de afwikkeling van de keten, moeten ze nauwkeurig en realistisch zijn. Een notaris mag alleen een toezegging doen als deze ook daadwerkelijk kan worden nagekomen.

Hoe het aanmeldingsproces doorgaans verloopt

Het proces begint doorgaans wanneer de ene advocaat de andere vraagt om te bevestigen dat een bepaalde stap zal worden uitgevoerd. Dit gebeurt vaak tijdens de correspondentie in de aanloop naar de overdracht. De toezegging wordt vervolgens duidelijk opgesteld, meestal schriftelijk, zodat beide partijen precies weten wat er is toegezegd, wanneer dit moet gebeuren en welke documenten of gelden hierbij betrokken zijn.

Een typische reeks zou er als volgt uit kunnen zien:

• een partij dient een verzoek in met betrekking tot de voltooiing of registratie
• de andere advocaat gaat na of het verzoek redelijk en haalbaar is
• indien van toepassing, legt de advocaat een schriftelijke verklaring af
• de transactie wordt afgerond
• de advocaat voert vervolgens de beloofde handeling uit binnen de afgesproken termijn

Bij een herfinanciering kan een kredietverstrekker bijvoorbeeld van de notaris van de kredietnemer verlangen dat deze zich ertoe verbindt de nieuwe hypotheek na de overdracht bij het HM Land Registry te registreren en het bewijs van registratie toe te sturen zodra dit beschikbaar is. Door deze toezegging weet de kredietverstrekker dat zijn juridische zekerheid naar behoren wordt gewaarborgd.

Veelvoorkomende voorbeelden bij het kopen, verkopen en oversluiten van een hypotheek

Bij de aankoop van een woning hebben de verplichtingen vaak betrekking op de registratie van de hypotheek, het terugsturen van documenten of het waarborgen dat de overdrachtsgelden correct worden besteed. Een koper merkt deze stappen misschien niet direct, maar achter de schermen zijn ze van groot belang.

Bij een verkoop kan de notaris van de verkoper toezeggen de oude hypotheek af te lossen uit de verkoopopbrengst en eventuele resterende eigendomskwesties te regelen. Als het onroerend goed op erfpacht staat, kunnen er ook toezeggingen zijn met betrekking tot de verdeling van de servicekosten, kennisgevingen aan de verhuurder of de overdracht van beheersinformatie.

Bij een herfinanciering komen dergelijke toezeggingen vaak voor, omdat de ene kredietverstrekker de plaats inneemt van de andere. De nieuwe kredietverstrekker kan de garantie willen dat het oude pandrecht wordt doorgehaald en het nieuwe pandrecht wordt geregistreerd. De notaris van de kredietnemer moet mogelijk ook toezeggen dat hij de nieuwe kredietverstrekker een bijgewerkt eigendomsrapport zal toesturen zodra de registratie is voltooid.

Bij een overdracht van aandelen kan het nodig zijn dat ondernemingen de nieuwe eigendomsstructuur registreren, de hypotheekverstrekker hiervan op de hoogte stellen of de vrijstelling van hypotheekverplichtingen voor een vertrekkende eigenaar regelen, afhankelijk van de eisen van de hypotheekverstrekker.

Risico’s, fouten en aandachtspunten

Hoewel toezeggingen bij eigendomsoverdrachten aan de orde van de dag zijn, moeten ze zorgvuldig worden behandeld. Een slecht geformuleerde of onrealistische toezegging kan leiden tot vertraging, beroepsrisico’s of geschillen.

Veelvoorkomende problemen zijn onder meer:

• onduidelijke formulering – als de belofte vaag is, kan het lastig zijn om te weten wat er precies moet gebeuren
• termijnen niet halen – ondernemingen zouden doorgaans een realistisch tijdschema moeten hebben
• afhankelijkheid van derden – als een toezegging afhankelijk is van een kredietverstrekker, verhuurder of een andere advocaat, kan dit tot vertragingen leiden
• onvolledige documentatie – ontbrekende eigendomsbewijzen, hypotheekgegevens of toestemming van de verhuurder kunnen de uitvoering beïnvloeden
• onjuiste aannames – bijvoorbeeld wanneer ervan wordt uitgegaan dat een incasso onmiddellijk kan worden ingetrokken, terwijl de procedures van de kredietverstrekker meer tijd vergen

Voor cliënten is het risico meestal indirect, maar het kan wel van invloed zijn op de planning en de mate van stress. Als een toezegging niet kan worden nagekomen, kan de transactie vertraging oplopen en zijn in sommige gevallen verdere juridische stappen nodig. Daarom controleren ervaren vastgoedadvocaten zorgvuldig alle details voordat ze ergens toe verbinden.

Hoe RFB Legal cliënten bij hun verbintenissen ondersteunt

Bij RFB Legal begrijpt ons team van vastgoedadvocaten dat cliënten willen dat hun vastgoedzaken soepel verlopen en zo min mogelijk voor verrassingen zorgen. Wij behandelen deze zaken als onderdeel van een bredere, praktische aanpak van het overdrachtsrecht voor woningen, of u nu uw eerste woning koopt, een woning verkoopt, uw hypotheek oversluit, eigen vermogen overdraagt of te maken heeft met een transactie met betrekking tot erfpacht.

Wij kunnen u helpen door:

• elke toezegging in begrijpelijke taal uitleggen
• controleren of de formulering correct en passend is
• ervoor zorgen dat de termijnen haalbaar zijn
• afstemming met kredietverstrekkers, notarissen en andere partijen
• het afhandelen van de registratie na voltooiing en de bijbehorende stappen
• u op de hoogte houden van de voortgang en eventuele openstaande kwesties

Ons doel is om vermijdbare vertragingen te beperken en uw belangen tijdens de hele transactie te behartigen. Aangezien toezeggingen deel uitmaken van het bredere juridische proces, is het belangrijk dat deze worden begeleid door een advocaat of vastgoedspecialist die bekend is met het recht inzake woningen en de eisen van kredietverstrekkers.

Veelgestelde vragen

Is een overeenkomst inzake eigendomsoverdracht rechtsgeldig?

Ja. Een toezegging van een advocaat is een serieuze professionele verbintenis. Deze mag alleen worden gedaan als de advocaat ervan overtuigd is dat hij deze kan nakomen.

Geven klanten zelf toezeggingen?

Meestal niet. Bij onroerendgoedtransacties worden toezeggingen doorgaans gedaan door advocaten of erkende overdrachtsdeskundigen, en niet door de cliënten zelf.

Kan een onderneming de voltooiing uitstellen?

Dat kan, als de andere partij er niet zonder verder wil gaan of als de toezegging betrekking heeft op een stap die niet goed is geregeld. Duidelijke communicatie helpt dit vaak te voorkomen.

Wat moet ik doen als ik een verklaring in mijn dossier niet begrijp?

Vraag uw notaris om het uit te leggen. Het zou mogelijk moeten zijn om de toezegging en het doel ervan in eenvoudige bewoordingen te beschrijven.

Zijn verbintenissen hetzelfde als garanties?

Niet helemaal. In het vastgoedrecht is een verbintenis een professionele toezegging om een specifieke handeling te verrichten. Dit verschilt van een algemene garantie en is doorgaans gekoppeld aan een welomschreven juridische taak.

Neem contact op met een vastgoedadvocaat voor advies op maat

Als u te maken heeft met een aankoop, verkoop, herfinanciering, overdracht van eigen vermogen of een kwestie rond erfpacht en advies wilt over een onderdeel van uw transactie, dan kan RFB Legal u helpen. Onze advocaten op het gebied van residentieel vastgoed bieden duidelijke, praktische ondersteuning die erop gericht is de zaken in beweging te houden en tegelijkertijd uw juridische positie te beschermen. Omdat elke transactie anders is, is het altijd verstandig om advies in te winnen op basis van uw eigen situatie.