Verhuurders, projectontwikkelaars en investeerders staan in eerste instantie misschien niet stil bij vorderingen tot collectieve eigendomsoverdracht, maar het potentieel van dergelijke vorderingen moet zorgvuldig worden overwogen wanneer er ruimte is voor toekomstige ontwikkeling. Collectieve eigendomsoverdracht – huurders hebben het recht om erfpachtcontracten voor kelders, luchtruim en ondergrond te verwerven
Verhuurders, projectontwikkelaars en investeerders staan in eerste instantie misschien niet stil bij vorderingen tot collectieve verwerving van stemrecht, maar het potentieel van dergelijke vorderingen moet zorgvuldig worden overwogen wanneer er ruimte is voor toekomstige ontwikkeling.
Hoofdstuk 1 van Deel 1 van de Wet op de hervorming van erfpacht, huisvesting en stadsontwikkeling van 1993 (de Wet van 1993) verleent huurders met een langlopende erfpachtovereenkomst voor appartementen in een zelfstandig gebouw het recht om gezamenlijk het eigendomsrecht op het gebouw te verwerven. De verwerving vindt plaats via een gevolmachtigde die namens de deelnemende huurders optreedt.
Op grond van artikel 2, lid 1, onder b), en lid 3, onder a), hebben de deelnemende huurders bovendien het recht om via hun gevolmachtigde het recht van de huurder uit hoofde van een huurovereenkomst met betrekking tot “gemeenschappelijke delen van het betreffende pand” te verwerven, indien de verwerving van dat recht “redelijkerwijs noodzakelijk is voor het behoorlijke beheer of onderhoud van die gemeenschappelijke delen”.
De term “gemeenschappelijke delen” wordt in artikel 101, lid 1, van de wet van 1993 als volgt gedefinieerd: “Onder ”gemeenschappelijke delen” wordt, met betrekking tot een gebouw of een deel daarvan, verstaan: de constructie en de buitenkant van dat gebouw of dat deel, alsmede alle gemeenschappelijke voorzieningen daarbinnen.“
In de zaak LM Homes Ltd e.a. tegen Queen Court Freehold Company Ltd [2018] UKUT 367 (LC) oordeelde het Upper Tribunal (Lands Chamber) (UT) dat erfpachters die hun recht op collectieve eigendomsoverdracht van een flatgebouw uitoefenden op grond van de Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993, het recht hadden om belangen te verwerven in de kelder, de ondergrond en de luchtruimte van het gebouw, die allemaal waren verhuurd op basis van langlopende huurovereenkomsten met de bedoeling deze te ontwikkelen tot woonruimte.
Het Upper Tribunal volgde de ruime interpretatie die in eerdere zaken aan het begrip “gemeenschappelijke delen” was gegeven, door te oordelen dat de kelder, de luchtruimte en de ondergrond allemaal “gemeenschappelijke delen” waren in de zin van artikel 101 van de Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993, en oordeelde het Hoger Tribunaal tevens dat de verwerving van de langlopende erfpachtcontracten redelijkerwijs noodzakelijk was voor het behoorlijke onderhoud en beheer ervan.
Dit besluit illustreert de moeilijkheden waarmee eigenaren van onroerend goed en investeerders te maken kunnen krijgen wanneer zij hun belangen in hun woningen willen afschermen met het oog op toekomstige ontwikkeling, terwijl er een mogelijke vordering tot collectieve vrijstelling van pacht door de pachters bestaat.
Eigenaren van onroerend goed en investeerders met toekomstige ontwikkelingsplannen zouden daarom kunnen overwegen of de buitenkant van het gebouw of de voorzieningen kunnen worden beschouwd als vallend onder de definitie van “gemeenschappelijke delen” in het kader van een collectieve vordering tot verkrijging van eigendomsrechten.
