Geschillen over overbruggingskrediet: Hoe om te gaan met wanbetalingen, handhaving en oneerlijke voorwaarden

Overbruggingskredieten zijn kortlopende leningen, meestal gedekt door onroerend goed, bedoeld voor snelle financiering. Ze hebben meestal een looptijd van 6 tot 18 maanden, een hogere rente dan een standaardhypotheek en vaak kosten voor regeling, terugbetaling en wanbetaling. 

Overbruggingskredieten kunnen een waardevol instrument zijn als ze goed worden gebruikt. Ze kunnen verhuurders helpen om op een veiling te kopen, ontwikkelaars in staat stellen om vastgelopen projecten te ontsluiten en investeerders ademruimte bieden. 

Maar de kenmerken die overbruggingskredieten aantrekkelijk maken (snelheid, flexibiliteit en korte looptijden) maken ze ook risicovol. Als een exit-strategie mislukt of deadlines niet worden gehaald, ontstaan er snel geschillen en kunnen zowel leners als kredietverstrekkers zich blootgesteld voelen.  

Bij Ronald Fletcher Baker zien we een groeiend aantal geschillen over overbruggingskredieten. Hieronder leggen we uit hoe deze geschillen vaak ontstaan, welke rechtsbeginselen hierbij komen kijken en welke praktische stappen leners en kredietverstrekkers moeten overwegen.  

Veel voorkomende problemen bij geschillen over overbruggingskredieten 

Wanbetaling en handhaving 

Het meest voorkomende probleem is wanbetaling, dat wil zeggen dat de lener niet kan terugbetalen op de afgesproken datum. Dat kan zijn omdat een verkoop is mislukt, financiering op lange termijn is geweigerd of de marktomstandigheden zijn veranderd. Kredietverstrekkers reageren meestal door: 

• Onmiddellijke terugbetaling van het volledige saldo eisen; 
• Het in rekening brengen van vertragingsrente (vaak veel hoger dan de standaardrente); 
• Het aanstellen van Law of Property Act (LPA) curatoren om de controle over het beveiligde eigendom over te nemen en te verkopen; en/of 
• Het opstarten van een bezitsprocedure.  

Leners betwisten vaak of de tenuitvoerlegging geldig was, of dat de kredietverstrekker oneerlijk handelde door zo snel te handelen.  

Hoge rente bij wanbetaling 

Overbruggingskredietovereenkomsten bevatten vaak een verhoogde rente bij wanbetaling. De rente bij wanbetaling bedraagt soms meerdere procentpunten per maand. Leners die met een torenhoge schuld worden geconfronteerd, kunnen aanvoeren dat de vertragingsrente niet kan worden teruggevorderd als deze wettelijk gezien neerkomt op een niet-afdwingbare boete. 

Naar Engels recht kan een contractueel beding worden vernietigd als het een boetebeding is, d.w.z. als het een nadeel oplegt dat niet in verhouding staat tot het legitieme commerciële belang van de kredietverstrekker. Na de beslissing van het Hooggerechtshof in Cavendish tegen Makdessi [2015] kiezen de rechtbanken voor een genuanceerde benadering.  

Of een clausule in een overeenkomst een boete is, wordt bepaald door de constructie van de relevante bepaling, en het gaat er in wezen om (a) of een legitiem zakelijk belang wordt gediend en beschermd door de clausule, en (b) of het tarief desondanks extravagant, exorbitant of onredelijk is. 

Oneerlijke relatie (Wet op het consumentenkrediet van 1974) 

Sommige overbruggingsleningen vallen onder de Consumer Credit Act 1974. Dit is waarschijnlijker als de lener een individu is (in plaats van een bedrijf) en de lening niet volledig voor zakelijke doeleinden is.  

Als de relatie tussen kredietgever en schuldeiser oneerlijk is op een of meer van de gronden uiteengezet in sectie 140A(1)(a)-(c) van de CCA, kan de rechtbank maatregelen nemen om ervoor te zorgen dat de relatie niet langer oneerlijk is. 

Een relatie kan als oneerlijk worden beschouwd vanwege: (a) de voorwaarden van de overeenkomst of eventuele aanverwante overeenkomsten; (b) de manier waarop de schuldeiser zijn rechten uit hoofde van de overeenkomst heeft uitgeoefend; of (c) andere dingen die zijn gedaan of nagelaten door of namens de schuldeiser. Voorbeelden van factoren kunnen zijn: 

• Buitensporige kosten van verborgen kosten. 
• Gebrek aan transparantie over voorwaarden. 
• Agressieve handhaving  

Als de rechtbank hiermee instemt, kan ze zeer ruime bevoegdheden uitoefenen, waaronder: 

• Voorwaarden van de overeenkomst wijzigen. 
• De aansprakelijkheid van de lener verminderen. 
• Beveiliging vrijgeven of wijzigen.  

Zelfs als de lening niet gereguleerd is, betekent het reputatierisico dat kredietverstrekkers voorzichtig moeten zijn met de manier waarop ze voorwaarden presenteren en afdwingen.  

Ondercuratelestelling en verkoop tegen onderwaarde 

Kredietverstrekkers stellen gewoonlijk LPA-bewindvoerders aan zodra een kredietnemer in gebreke blijft. Het is de taak van de curator om de controle over het eigendom over te nemen en het te verkopen om de schuld te innen. 

Leners vechten curatele vaak aan op gronden zoals: 

• De afspraak was ongeldig. 
• De curatoren slaagden er niet in om het pand op de juiste manier op de markt te brengen.  
• Het pand werd onderwaarde verkocht.  

De belangrijkste taak van de curator is om de activa waarvoor hij is aangesteld in stand te houden en (ervan uitgaande dat de curator daartoe bevoegd is) te gelde te maken, zodat de schulden van de hypotheekgever die door de last zijn gedekt, kunnen worden terugbetaald. 

Ontvangers moeten te goeder trouw handelen en redelijke stappen ondernemen om de beste prijs te verkrijgen die redelijkerwijs haalbaar is, maar ze staan niet garant voor de "best mogelijke" prijs. Jurisprudentie zoals Medforth tegen Blake en Silven Properties tegen RBS bevestigen dat ontvangers een ruime discretionaire bevoegdheid hebben, mits ze redelijk handelen.  

Een curator kan niet passief zijn, maar moet actief werken aan het beheer en de realisatie van de activa met als doel de gedekte verplichtingen terug te betalen (Silven Properties). 

Bij het vervullen van zijn taken moet de curator redelijk bekwaam handelen (Medforth v Blake). Wat redelijk is, hangt gedeeltelijk af van de omstandigheden van de specifieke curatele. Als de curator bijvoorbeeld is aangesteld voor activa met een specialistisch karakter, waarvoor een kleine markt van experts bestaat, zal hij specialistisch advies inwinnen en hulp vragen bij het op de markt brengen en verkopen van de activa om ervoor te zorgen dat de markt goed wordt benut. 

Hoewel de curator vrij kan kiezen wanneer hij de activa van de ondercuratelestelling verkoopt, moet hij, nadat hij de beslissing tot verkoop heeft genomen, redelijke stappen ondernemen om de best mogelijke prijs te verkrijgen op het ogenblik van de verkoop (Downsview Nominees Ltd). 

De curator kan zich niet kwijten van zijn plicht om de werkelijke marktwaarde van de activa te verkrijgen door de marketing en verkoop van het onroerend goed aan een adviseur te delegeren. Als een adviseur nalatig advies geeft over de waarde van de in rekening gebrachte activa, loopt de adviseur het risico dat de curator zijn plicht jegens de hypotheekgever (American Express) niet nakomt. 

Onjuiste voorstelling van zaken en gedrag van makelaars 

Geschillen ontstaan vaak over de manier waarop de lening werd verkocht. Leners kunnen beweren dat hen werd verteld dat herfinanciering eenvoudig zou zijn, terwijl dat in feite niet zo was, of dat vergoedingen of kosten niet goed werden uitgelegd, of rentetarieven onduidelijk of misleidend waren.  

Als er makelaars of tussenpersonen bij betrokken zijn, kunnen er vragen ontstaan over wie er verantwoordelijk is voor onjuiste verklaringen. Leners kunnen claims hebben tegen zowel makelaars als kredietverstrekkers.  

Waarderingskwesties 

Overbruggingskredietverstrekkers vertrouwen meestal op taxaties van onroerend goed voordat ze geld voorschieten. Als die taxaties te optimistisch zijn, kunnen er verliezen volgen. Er kunnen dan geschillen ontstaan: 

• Kredietverstrekkers kunnen vorderingen instellen tegen taxateurs wegens nalatigheid. 
• Leners kunnen aanvoeren dat ze vertrouwden op een opgeblazen taxatie toen ze de lening aangingen. 

Deze geschillen vereisen vaak deskundig bewijs en kunnen snel complex worden.  

Juridische principes om in gedachten te houden 

• Vertragingsrente: Wat betreft de rechtsbeginselen over de vraag of een bepaling voor vertragingsrente een niet-afdwingbare boete is, heeft het Hooggerechtshof in Cavendish Square Holding BV/Talalal El Makdessi (Rev 3) [2015] UKSC 67 een drietraps test goedgekeurd: 

Een schadevergoedingsclausule is geen niet-afdwingbare boete, op voorwaarde dat: (1) het een secundaire verplichting is die voortvloeit uit een contractbreuk (dit is een drempelvraag); (2) de clausule een rechtmatig belang bevordert dat de onschuldige partij heeft bij de nakoming van de primaire verplichting; (3) en de clausule niet buitensporig, exorbitant of onredelijk is.  

• Achterstallige betalingen ontstaan door wanbetaling: Zodra de vertragingsrente begint te lopen, kunnen de verplichtingen snel oplopen. 
• De taken van curatoren zijn beperkt maar reëel: Ze moeten te goeder trouw handelen en de juiste marktwaarde bereiken, maar ze hoeven niet te wachten op de "perfecte koper".  
• Oneerlijke relatie is een echt instrument: Bij gereguleerde leningen hebben rechtbanken ruime bevoegdheden om in te grijpen in omstandigheden waarin de relatie oneerlijk was.  

De werking van deze bepalingen is het best samengevat in de toespraak van Lord Leggatt JSC in Smith v Royal Bank of Scotland plc [2024] AC 955 at [12]-[29]. Samengevat: 

(1) De rechtbank moet bepalen of de relatie die uit de overeenkomst voortvloeit (en niet de overeenkomst zelf) oneerlijk is.  

(2) De vraag is of de relatie oneerlijk is op het moment dat de vaststelling wordt gedaan, zelfs als de relatie is beëindigd (wat in dit geval niet het geval is).  

(3) De nadruk moet liggen op de vraag of de relatie onbillijk is vanwege een of meer van de drie in artikel 140A genoemde oorzaken, die ik in punt 148 hierboven heb uiteengezet. Dit zijn zeer brede mogelijke oorzaken van onbillijkheid, en er is geen beperking op de zaken waarmee de rechtbank rekening kan houden bij de beslissing of de relatie onbillijk is voor de schuldenaar, op voorwaarde dat de rechtbank ze relevant vindt.  

(4) De rechter moet de hele voorgeschiedenis van de relatie in aanmerking nemen, die niet alleen teruggaat tot het sluiten van de kredietovereenkomst, maar ook tot elke relevante handeling of nalatigheid van de kredietgever vóór het sluiten van die overeenkomst of een daarmee samenhangende overeenkomst.  

(5) De rechter beschikt over een zeer ruime discretionaire bevoegdheid om te beslissen welk bevel hij eventueel zal geven wanneer hij vaststelt dat er sprake is van een oneerlijke relatie. Het doel is om de door de rechtbank vastgestelde oorzaak(en) van het oneerlijke karakter weg te nemen en de schadelijke financiële gevolgen van dat oneerlijke karakter voor de schuldenaar ongedaan te maken, zodat de relatie als geheel niet langer als oneerlijk kan worden beschouwd. 

Wat kredietnemers moeten doen 

• Handel vroegtijdig: als terugbetaling moeilijk lijkt of als er problemen zijn met de geplande exit, ga dan in gesprek met de kredietverstrekker voordat er sprake is van wanbetaling. Zwijgen versnelt meestal de tenuitvoerlegging. 
• Bekijk de leningsvoorwaarden: controleer de formulering van rente, kosten en afdwingingsrechten.  
• Bewaar bewijsmateriaal: als er beloften zijn gedaan door een makelaar of kredietverstrekker, leg deze dan vast.  
• Win advies in: sommige leningen kunnen gereguleerd zijn, wat extra bescherming biedt. Juridisch advies is van vitaal belang voordat je de voorwaarden of handhaving betwist.  
• Overweeg onderhandelen: het kan realistischer zijn om herziene voorwaarden overeen te komen dan te procederen terwijl de rente oploopt.  

Wat kredietverstrekkers moeten doen 

• Wees transparant: leg alle kosten, rentepercentages en handhavingsrechten van begin af aan duidelijk uit. 
• Houd gegevens bij: houd een papieren spoor bij van wat de lener werd verteld en welke informatie hij heeft verstrekt.  
• Handhaaf voorzichtig: te snel of te streng optreden kan leners argumenten over oneerlijkheid opleveren.  
• Gebruik gerenommeerde curatoren: om problemen met handhaving en verkoopwaarden te minimaliseren. 
• Zorg voor vroegtijdige juridische input: vooral als er meerdere zekerheden, persoonlijke garanties of kruiselingse wanbetalingen bij betrokken zijn.  

Veelgestelde vragen 

Zijn overbruggingskredieten altijd gereguleerd? 

Nee. Veel leningen zijn niet gereguleerd, vooral als de lener een bedrijf is of de lening voor zakelijke doeleinden is. Maar sommige leningen voor consumentendoeleinden worden gereguleerd door de Financial Conduct Authority (FCA), voornamelijk door de Financial Services and Markets Act 2000 (Regulated Activities) Order 2001, en door de Consumer Credit Act.  

Kan vertragingsrente worden aangevochten? 

Ja, in bepaalde gevallen. Rechtbanken kunnen in bepaalde omstandigheden bedingen die strafbaar of oneerlijk zijn, nietig verklaren. 

Kan de verkoop van ontvangers worden tegengehouden? 

Soms. Leners kunnen naar de rechter stappen om afspraken of verkoop aan te vechten, maar of de afspraak met succes kan worden aangevochten, hangt af van de precieze omstandigheden van elk geval.  

Moeten ontvangers de best mogelijke verkoopprijs bereiken? 

Nee, maar ze moeten te goeder trouw handelen en redelijke stappen ondernemen om de juiste marktwaarde te krijgen. 

Kan een lener de tenuitvoerlegging uitstellen? 

In sommige gevallen kunnen leners naar de rechter stappen om oneerlijke voorwaarden of de tenuitvoerlegging aan te vechten. Maar de tijdschema's bij overbruggingskredieten zijn krap, dus er moet dringend advies worden ingewonnen.  

 Wat gebeurt er als het pand wordt verkocht voor minder dan de huur? 

De lener is meestal nog steeds aansprakelijk voor eventuele tekorten, plus kosten en rente, tenzij de voorwaarden worden gewijzigd door onderhandeling of een gerechtelijk bevel. 

Conclusie 

Overbruggingskredieten dienen een echt commercieel doel, maar het zijn meedogenloze producten. Voor leners kan wanbetaling snel leiden tot grote schulden. Voor kredietverstrekkers brengt een agressieve handhaving risico's op rechtszaken met zich mee.  

Geschillen op dit gebied draaien vaak om de kleine lettertjes van de leenovereenkomst, de manier waarop de kredietverstrekker of curatoren hebben gehandeld en of de lening gereguleerd is. Beide partijen hebben behoefte aan duidelijk, vroegtijdig advies om hun positie te beschermen.  

Bij Ronald Fletcher Baker hebben we zowel voor leners als voor kredietverstrekkers opgetreden bij geschillen over overbruggingskredieten, met inbegrip van het procederen over uitwinning en oneerlijke voorwaarden. Als u wordt geconfronteerd met een geschil over een overbruggingskrediet, staat ons Property Litigation team klaar om u te helpen. 

Geschillen over onroerend goed: Neem contact met ons op 

Ben Lewis is advocaat op de afdeling procesvoering van RFB en David Burns is de senior litigation partner. 

Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Ben Lewis via e-mail op B.Lewis@rfblegal.co.uk of per telefoon op 0203 947 8892 of David Burns op D.Burns@rfblegal.co.uk of telefonisch op 0207 467 5751.