Meer dan drie decennia lang heeft Section 21 van de Housing Act 1988 verhuurders van assured shorthold tenancies (AST's) in staat gesteld om bezit terug te vorderen zonder aan te tonen dat de huurder in gebreke is gebleven. Het landschap staat op het punt te veranderen. De 'Renters' Rights Bill' ("de wet") van de regering bevindt zich in de laatste parlementaire stadia en zal, zodra het van kracht is, Sectie 21 afschaffen en de sector verplaatsen naar een enkel systeem van periodieke huurcontracten met versterkte gronden voor bezit onder Sectie 8.
Voordat we vooruitkijken, is het essentieel om duidelijk te zijn over de huidige wet. Op 22 augustus 2025 blijft Sectie 21 van kracht. Het wetsvoorstel heeft op 21 juli 2025 de derde lezing in het House of Lords afgerond en zal na het zomerreces begin september terugkeren naar het House of Commons om de amendementen van de Lords te bespreken. Royal Assent wordt algemeen verwacht in de herfst en de inwerkingtreding zal waarschijnlijk begin 2026 zijn, maar de exacte ingangsdatum is nog niet vastgesteld.
Waar we nu staan: hoe Sectie 21 werkt (huidige wet)
Een geldige Sectie 21 kennisgeving (Formulier 6A) geeft een huisbaas nog steeds een papieren route naar bezit, vaak via de versnelde procedure (geen hoorzitting tenzij opgedragen). Om geldig te zijn, moeten verhuurders voldoen aan een checklist van wettelijke voorwaarden en tijdslimieten, waaronder:
- Minimale opzegtermijn: ten minste twee maanden.
- Vroegste service: niet binnen de eerste 4 maanden van de huurperiode.
- Over het algemeen moet een procedure worden gestart binnen 6 maanden na betekening (of 4 maanden na afloop van de opzegtermijn als een langere opzegtermijn vereist is).
- Depot: bescherm het depot en dien de voorgeschreven informatie in.
- Documenten: dien een geldig gasveiligheidscertificaat, EPC en de actuele gids 'Hoe te huren' in (bij aanvang/vernieuwing, volgens de 2015-verordeningen). Rechtbanken kunnen nog steeds een te laat gasveiligheidscertificaat accepteren, op voorwaarde dat het is afgegeven vĆ³Ć³r de Sectie 21-kennisgeving (zie Trecarrel Huis).
- Vergunningen: in het bezit zijn van alle vereiste vergunningen.
In het versnelde traject vindt alleen een hoorzitting plaats als de rechter daar opdracht toe geeft; anders wordt de vordering op papier vastgesteld. Als verhuurders ook achterstallige huur vorderen, moeten ze de standaardroute gebruiken.
Waarom Sectie 21 wordt afgeschaft
De drijvende kracht achter het beleid is huurzekerheid: het wegnemen van de dreiging van willekeurige uitzetting zonder schuld, huurders in staat stellen om slechte praktijken aan te vechten en het moderniseren van de huurnormen. De gids van de regering bevestigt dat het wetsvoorstel Sectie 21 afschaft en vaste termijnen vervangt door een enkel periodiek systeem.
Wat vervangt Sectie 21 onder de Renter's Rights Bill?
- EƩn systeem van periodieke huurcontracten: alle verzekerde huurcontracten zullen periodiek zijn. Huurders kunnen de huurovereenkomst beƫindigen met een opzegtermijn van twee maanden en verhuurders moeten een beroep doen op Sectie 8 om het bezit terug te vorderen. De regering wil dit in ƩƩn fase invoeren, in plaats van gefaseerd.
- Uitgebreide en verduidelijkte Sectie 8 gronden: het wetsvoorstel behoudt een op gronden gebaseerde aanpak (verplicht en discretionair), maar actualiseert en breidt deze uit. De belangrijkste voorstellen zijn:
- Verhuurder verkoopt/verhuist: expliciete redenen om bezit terug te krijgen om te verkopen of voor de verhuurder (of naaste familie) om in te trekken. Er is een beschermde periode van 12 maanden aan het begin van een huurperiode waarin deze gronden niet kunnen worden gebruikt en verhuurders moeten een opzegtermijn van vier maanden in acht nemen als ze zich hierop beroepen.
- Ernstige huurachterstand (grond 8): drempel verhoogd naar drie maanden huurachterstand en de opzegtermijn voor redenen van huurachterstand verlengd naar vier weken.
- Herhaalde betalingsachterstanden: een nieuwe verplichte grond voor huurders die binnen drie jaar drie keer een betalingsachterstand van twee maanden hebben gehad, zelfs als dit tijdens de hoorzitting is goedgekeurd.
- Huisuitzettingen via de achterdeur: garanties tegen het gebruik van huurverhogingen boven de marktprijs om huurders te dwingen te vertrekken, met toezicht door de rechtbank
- Bredere hervormingen naast bezit: het wetsvoorstel introduceert ook een PRS-ombudsman, een database voor de particuliere huursector, beperkingen op het bieden van huurwoningen, aangescherpte Decent Homes-verplichtingen en huisdieren die niet onredelijk geweigerd kunnen worden (met een toegestane verzekering voor schade aan huisdieren).
Houd er rekening mee dat deze maatregelen nog niet van kracht zijn en dat de laatste details nog kunnen verschuiven voor de Royal Assent en inwerkingtreding.
Tijdschema: Wanneer eindigt Sectie 21 eigenlijk?
21 juli 2025: Wetsvoorstel derde lezing Lords afgerond
Begin september 2025: Keert terug naar het Lagerhuis voor behandeling van de amendementen van de Lords
Koninklijke goedkeuring: Herfst 2025 algemeen verwacht (niet bevestigd)
Aanvang: Eenmalige start verwacht begin 2026 (Overheid geeft aan in Ć©Ć©n fase in te voeren, maar heeft de datum niet vastgelegd)
Tot de inwerkingtreding kunnen verhuurders nog steeds een beroep doen op Sectie 21, op voorwaarde dat aan alle vereisten is voldaan.
Wat dit in de praktijk betekent
Voor verhuurders
- Geen Sectie 21 meer: plan om verder te gaan volgens Sectie 8. De versnelde Sectie 21 route zal wegvallen en de meeste claims zullen de standaard procedure volgen met bewijs en (meestal) een hoorzitting.
- Nieuwe verkoop-/verhuizingstraject: als je van plan bent om te verkopen of te verhuizen, biedt het wetsvoorstel hiervoor redenen, maar pas na 12 maanden en met een opzegtermijn van vier maanden. Bouw tijdlijnen rond deze beperkingen.
- Achterstandsstrategie: zorg voor een nauwgezette boekhouding. De hogere drempel van Ground 8 (3 maanden) en de grond voor herhaaldelijke betalingsachterstanden zullen bepalend zijn voor de selectie en timing van zaken.
- Compliance: verwacht een strenger toezicht op licenties en documenten zodra ze live zijn.
Voor huurders
- Meer zekerheid: een standaard periodieke huur en het einde van "no-fault" uitzetting.
- Opzegging en waarborgen: meer tijd wanneer verhuurders bezit vragen om te verkopen of te verhuizen. Mogelijkheid om buitensporige huurverhogingen aan te vechten die bedoeld zijn om een vertrek te forceren.
- Onteigening blijft mogelijk: ernstige of aanhoudende huurachterstand, antisociaal gedrag en andere gronden kunnen nog steeds uitzetting rechtvaardigen.
Praktische stappen om nu te nemen
Verhuurders
- Controleer het papierwerk van elke AST: waarborgsom, gasveiligheid, EPC, handleiding voor verhuur, vergunningen. Gebreken doen Sectie 21 ontsporen onder de huidige wetgeving en verzwakken de geloofwaardigheid onder Sectie 8.
- Plan verkopen: als je verkoopt, plan dan de waarschijnlijke beschermde periode van 12 maanden en de opzegtermijn van vier maanden in je tijdlijn.
- Protocollen voor betalingsachterstanden: vroegtijdig ingrijpen bij betalingsachterstanden, grondig documenteren en vorderingen afstemmen op de drempel van 3 maanden/nieuwe grondslag voor herhaalde betalingsachterstanden.
- Verwacht meer werk op het gebied van betwist bezit: organiseer bewijsmateriaal, inspectieverslagen en reparatielogboeken.
Huurders
- Houd een administratie bij: rapporteer reparatieproblemen schriftelijk en houd een papieren spoor bij.
- Ken de klok: als je Sectie 21 ontvangt voor aanvang, zijn de huidige regels voor kennisgeving, timing en verweermiddelen nog steeds van toepassing. Vraag onmiddellijk advies.
- Begroting: betalingsachterstanden zullen ook na de hervorming een groot probleem blijven. Zoek vroegtijdig hulp als je het moeilijk hebt.
Veelgestelde vragen
Is Sectie 21 al weg?
Nee, het blijft vandaag van kracht. De afschaffing vindt plaats op de ingangsdatum van het wetsvoorstel, die nog niet is vastgesteld.
Is er een snelle route naar bezit?
De versnelde route is specifiek voor Sectie 21. Verwacht na de afschaffing de standaard bezitsroute onder Sectie 8 (op bewijs gebaseerd, meestal met een hoorzitting).
Kunnen verhuurders nog steeds bezit terugkrijgen om te verkopen of in te trekken?
Ja, via nieuw terrein met vangrails: geen gebruik in de eerste 12 maanden en een opzegtermijn van vier maanden vereist.
Wat verandert er bij huurachterstand?
Verplichte grond 8 verschuift naar een betalingsachterstand van drie maanden. De opzegtermijn is vier weken en er is een nieuwe grond voor herhaaldelijke betalingsachterstand (verplicht) in bepaalde omstandigheden. De definitieve formulering zal bij aanvang worden bevestigd.
Onze kijk
Afschaffing van Sectie 21 is een structurele reset. Voor verhuurders zal het succes afhangen van de naleving van Sectie 8 en de bewijsvoering, met name voor betalingsachterstanden en redenen van verkoop/verhuizing. Voor huurders bieden de hervormingen meer stabiliteit, maar nemen ze het vooruitzicht op uitzetting niet weg als er gegronde redenen zijn.
Bij Ronald Fletcher Baker adviseert ons Property Litigation-team zowel verhuurders als huurders bij hun bezitsstrategie, nu (onder Section 21/ Section 8) en na de inwerkingtreding. Als je een verkoop moet plannen, een claim moet verdedigen of je achterstallige betalingen opnieuw moet vormgeven vĆ³Ć³r de verandering, kunnen wij je helpen om het goed te doen.
Huisbaas- en huurderszaken: Neem contact met ons op
Ben Lewis is advocaat op de afdeling procesvoering van RFB. Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Ben Lewis via e-mail op B.Lewis@rfblegal.co.uk of telefonisch op 0203 947 8892.
Ben Lewis
Advocaat
