De klassieke wanprestatie verdediging faalt

Rudi Ramdarshan and Marissa Lawrence were successful in obtaining possession of a high-value eigendom in Westminster, despite the tenant being an Assured Tenant, the original tenancy being lost, and issues of disrepair being raised.

Achtergrond

The firm was instructed by one of its portfolio landlords in respect of residentieel premises in Westminster. The premises was a flat located in a building owned by Westminster Council, and which was located within a conservation area. The client was the owner of a long lease.

The tenant had been occupying the property since 1997, at first under a fixed term assured tenancy, which upon expiry of the fixed term, became a statutory periodic assured tenancy. The tenant had raised issues of disrepair which resulted in the client deciding to decant the tenant and fully renovate the property.

Following the renovation, the tenant fell into arrears. In February 2018, the landlord served a section 8 notice on the tenant on the basis of rent arrears relying on ground 10. Following expiry of the notice, the tenant remained in arrears and possession proceedings were issued.

De tactiek van de verweerder

A common tactic by defendants when facing possession proceedings based on rent arrears is to raise allegations of disrepair and to seek to suggest that such a sum reduces or extinguishes the rental arrears. In practice, despite the Court having the power to order possession at a first hearing summarily when faced with an unmeritorious defence, Courts are reluctant to do so without a factual enquiry which often means requiring expert and factual evidence. This tactic can delay possession being granted for months if not years, all the while arrears are likely to continue to accrue. In addition, landlords are faced with having to shoulder the extra costs of a full trial.

In response to the claim for possession and arrears, the tenant issued a defence and counterclaim. The tenant included multiple claims within her counterclaim, with a large portion being dedicated to alleged disrepair at the premises and damages flowing from the landlord’s alleged breach of duty under section 11 of the Landlord and Tenant Act 1987.

Throughout the progress of litigation, the landlord (through RFB and their agents) requested access to the premises in order to (1) investigate any alleged disrepair and (2) complete any remedial works required.

Ondanks het feit dat de huurder toegang verleende aan zijn eigen schade-expert en de expert van de verhuurder, weigerde de huurder voortdurend toegang aan de verhuurder met het argument dat haar bezittingen op kosten van de verhuurder moesten worden opgeslagen. De bezittingen van de huurder die in het pand waren opgeslagen, bestonden uit volumineuze zwarte vuilniszakken die, zoals de deskundige van de verhuurder vaststelde, bijna 70% van de ruimte in het pand in beslag namen.

De verhuurder en zijn tussenpersonen bleven volhouden dat ze te allen tijde bereid en in staat waren om reparaties uit te voeren, maar de huurder weigerde consequent toegang of zegde afspraken met aannemers af - vaak op de dag van de inspectie.

Het proces

Tijdens het proces in deze zaak werden de huurder en de vertegenwoordigers van de verhuurder aan een kruisverhoor onderworpen over het melden van gevallen van verval, verzoeken om toegang, geweigerde toegang en de staat van het pand na de vorige renovatie.

In his judgment, HHJ Luba QC found that he preferred the evidence put forward by the landlord’s agents. HHJ Luba QC specifically commented on the tenant’s treatment of the property, in particular that the excessive storage of black bin sacks would exacerbate any alleged issues at the premises. HHJ Luba QC also held that following the previous renovation, the Property was left in a good standard of condition. HHJ Luba QC held that the deterioration in the state of the Property following the renovation was, on the balance of probabilities, more likely to flow from tenant misuse than any alleged breach of duty by the landlord.

HHJ Luba QC beval dat de tegenvordering van de huurder in zijn geheel werd doorgehaald, inclusief de volledige vordering voor verval en schadevergoeding.

Een positief resultaat zonder twijfel, maar de klant moest een vertraging van 4 jaar ondergaan sinds de betekening van de kennisgeving.

Geldigheid van huurverhogingen

Another central element of the tenant’s defence and counterclaim was that the landlord’s rent increases had failed to follow the form set out in the tenancy agreement and, as such, were invalid. The tenant included in their counterclaim a claim for the return of alleged overpaid rent.

De clausules van de huurovereenkomst die betrekking hadden op huurverhogingen waren als volgt:-

“De huur die op grond van deze overeenkomst verschuldigd is, bedraagt:-

a.tot de eerste Herzieningsdatum de Initiële Huur, en

b.Tijdens elke opeenvolgende Herzieningsperiode een huurprijs (‘de Nieuwe Huurprijs’) gelijk aan de hoogste van de volgende twee:

I.De huur verschuldigd onmiddellijk voorafgaand aan de Herzieningsdatum vermeerderd met 5% daarvan;

II.De huurprijs die kan worden vastgesteld overeenkomstig onderstaand lid 3;

De Verhuurder zal vóór elke Herziening Datum de Huurder schriftelijk op de hoogte stellen van de Nieuwe Huurprijs voor de Herzieningsperiode.”

In de loop der jaren hadden de huurder en de verhuurder afspraken gemaakt over de huur voorafgaand aan de herzieningsperiode. De verhuurder schreef de huurder vaak dat de huur verhoogd zou worden, waarna de huurder en de verhuurder in onderhandeling gingen om een nieuwe huurprijs overeen te komen. Deze huurprijs zou lager zijn dan het bedrag dat volgens de bepalingen van de huurovereenkomst kon worden geëist.

In the counterclaim, the tenant alleged that (1) the rent increases were invalid as they did not follow the formula set out in the tenancy agreement and (2) rent increase notices were required to be sent out to the tenant in advance of the review date, informing the tenant of the new rent.

Het standpunt van de verhuurder was dat (1) de partijen afzonderlijk een huurprijs konden overeenkomen die afweek van de formule in de huurovereenkomst en (2) de vereiste van een kennisgeving van huurverhoging niet de vorm aannam van een trigger notice (d.w.z. de huurverhoging werd pas geldig na ontvangst van een geldige kennisgeving van huurverhoging). De kennisgeving waarin de huurovereenkomst voorzag, was eerder gewoon een informatieve nota - om de huurder te laten weten wat zijn huurprijs zou worden. In de kennisgeving hoefde de verhuurder niet eens de precieze huurprijs te vermelden, maar alleen het mechanisme dat moest worden toegepast (of dat nu een verwijzing naar de RPI of een 5% verhoging was, de huurder kon het zelf uitrekenen). Bij een strikte interpretatie van de huurovereenkomst zou de kennisgeving pas om 23:59 uur de avond voor de volgende herzieningsperiode kunnen worden gedaan.   

During the tenant’s cross-examination at trial, she admitted that it was the usual course of action for herself and the landlord to privately agree the rent which was to be paid, which was lower than that which she accepted could be due under the tenancy agreement. The tenant also admitted that the rent which she had was by way of housing benefit and discretionary housing payments. The tenant still asserted she should be entitled to the return of any unpaid rent and would then privately liaise with the housing benefit office to determine who would keep the overpayment.

HHJ Luba QC gaf de voorkeur aan de interpretatie van de verhuurder van de huurherzieningsvoorwaarden van de huurovereenkomst en bepaalde dat de huur tot aan de herzieningsperiode in maart 2018 tussen de verhuurder en de huurder was overeengekomen en op die bedragen was vastgesteld.

Daarna zou de huur zonder uitdrukkelijke overeenkomst stijgen met de index van de kleinhandelsprijzen of met 5% als dat hoger was. Dit resulteerde in een aanzienlijke huurverhoging vanaf 2018. HHJ Luba QC oordeelde dat de huurherzieningsmededeling geen trigger notice was, maar, zoals de verhuurder beweerde, een informatieve nota waarin de methode werd uiteengezet waarmee de huur zou worden verhoogd, aangezien de huurder in de huurovereenkomst uitdrukkelijk had bevestigd wat de huur elke herzieningsperiode zou zijn door de berekeningen in te vullen.

Of further relevance, during the tenant’s cross-examination, it was discussed what position the tenant would be left in if the rent were to increase beyond that payable immediately before March 2018. The tenant stated that if the rent increased beyond that figure, they would not be able to afford the rent and would have to explore the possibility of obtaining part-time employment.

Conclusies

In summary, this case was beleaguered by several factors which would frustrate and complicate even the most straightforward of rent arrears possession cases. As Property Litigators zal know, the combination of the legal aid defendant and a disrepair counterclaim often spell delay in the mind of Claimant Landlords, and it is all too common to see unmeritorious disrepair counterclaims being taken all the way to trial due to parties refusing to make reasonable concessions, and indeed the Court’s backlog meaning listing dates for a trial for disrepair are often a long wait.

De uitspraak van HHJ Luba QC in deze zaak was praktisch en weloverwogen en bezorgde de eisende verhuurder de langverwachte overwinning. De zaak laat zien dat huurders weliswaar ongerechtvaardigde beschuldigingen van verval kunnen gebruiken om bezit uit te stellen, maar dat de rechtbank uiteindelijk door het lawaai heen zal prikken en bezit zal bevelen.

Extra info

Nieuws Auteur: Marissa Lawrence | Rudi Ramdarshan