Le projet de loi sur les loyers commerciaux (Coronavirus) ("le projet de loi") devrait entrer en vigueur le 25 mars 2022. Il s'agit de la solution proposée par le gouvernement pour remédier aux arriérés de loyers commerciaux causés par le COVID, estimés à 7,5 milliards de livres sterling au total.
Date : 17 mars 2022
Le Projet de loi sur les loyers commerciaux (Coronavirus) ("le projet de loi") devrait entrer en vigueur le 25 mars 2022. Il s'agit de la solution proposée par le gouvernement pour remédier aux arriérés de loyers commerciaux estimés à 7,5 milliards de livres sterling causés par COVID.
Le projet de loi prévoit un système d'arbitrage volontaire, qui permet à un propriétaire ou à un locataire de choisir de confier à un arbitre indépendant le soin de trancher un litige concernant les arriérés de loyer du locataire liés à la COVID.
Le projet de loi ne s'applique que lorsque les arriérés de loyer du locataire (y compris les frais de service, l'assurance, les intérêts et la TVA) ont été accumulés pendant la période de fermeture forcée des entreprises, qui a eu lieu pendant le pic de la pandémie de Covid-19, à savoir entre le 21 mars 2020 et le 18 juillet 2021, et uniquement lorsque l'entreprise du locataire se trouve dans un secteur qui a été touché par la pandémie, à savoirc'est-à-dire l'hôtellerie et les boîtes de nuit, le commerce de détail non essentiel, les jardineries, les soins personnels, y compris les coiffeurs, les hôtels et l'hébergement touristique, les ports et les loisirs, les théâtres, les cinémas et les grandes salles d'événements.
La procédure d'arbitrage se déroule en trois étapes :
PREMIÈRE ÉTAPE - pré-arbitrage
Le propriétaire ou le locataire ("le demandeur") envoyer un avis à l'autre ("le défendeur")L'autorité de tutelle a reçu une lettre de la part de l'autorité de tutelle, l'informant de son intention de soumettre la question des arriérés de loyer du locataire à une instance d'arbitrage agréée ;
Le défendeur dispose d'un délai de 14 jours pour répondre et, à défaut, le demandeur peut introduire une demande de renvoi après un délai de 28 jours, c'est-à-dire que le demandeur envoie une notification écrite à un organisme d'arbitrage agréé. (le demandeur doit payer les frais d'arbitrage à l'avance).
La référence doit :
(a) contenir la proposition formelle du demandeur pour résoudre le problème ;
(b) le défendeur a la possibilité de répondre dans un délai de 14 jours en présentant sa propre proposition formelle ; et
(c) les deux parties peuvent alors soumettre des propositions formelles révisées, accompagnées de preuves supplémentaires, dans un délai de 28 jours.
L'arbitre doit tenir compte des propositions finales présentées par les parties conformément à l'article 15 du projet de loi, pour déterminer la dispense de paiement. L'arbitre doit déterminer si l'une des propositions ou les deux sont conformes aux principes de l'article 15. Si une seule proposition est conforme aux principes de l'article 15, l'arbitre doit rendre une sentence telle que décrite dans cette proposition.
L'article 15 du projet de loi stipule que toute attribution doit viser à préserver, ou à rétablir et à préserver, la viabilité de l'entreprise du locataire, dans la mesure où cela est compatible avec la préservation de la solvabilité du propriétaire ; et que le locataire doit être tenu de respecter ses obligations tant que cela n'a pas d'incidence sur la préservation ou le rétablissement de la viabilité de l'entreprise du locataire ou de la solvabilité du propriétaire.
DEUXIÈME ÉTAPE (éligibilité)
L'arbitre déterminera si le litige entre dans le champ d'application de la loi, c'est-à-dire si la question doit être réglée :
(a) se rapportent à la location d'une entreprise touchée par la pandémie ;
(b) se rapportent à une dette de loyer protégée (c'est-à-dire un loyer couru entre la période du 21 mars 2020 au 18 juillet 2021) ; et
(c) n'ont pas encore été résolus par un accord entre les parties.
TROISIÈME ÉTAPE (résolution)
L'arbitre tiendra compte de la viabilité de l'entreprise du locataire (la preuve de la viabilité peut inclure, sans s'y limiter, des comptes bancaires, des comptes financiers, des comptes de gestion ou des prévisions de bénéfices), en veillant à préserver la solvabilité du propriétaire, pour déterminer s'il y a lieu d'accorder un sursis de paiement.
Les pouvoirs dont dispose l'arbitre sont les suivants :
(a) en réduisant la somme à payer ;
(b) prévoyant un paiement échelonné (max. 24 mois) ; ou
(c) ne pas accorder de dispense de paiement.
En cas d'audience, l'arbitre doit rendre sa sentence dans les 14 jours suivant la fin de l'audience ; ou, en l'absence d'audience, l'arbitre doit rendre sa sentence dès que cela est raisonnablement possible après réception de la dernière proposition finale. Il est prévu que la grande majorité des affaires ne nécessiteront pas d'audience.
Que vous soyez propriétaire ou locataire, il est essentiel que la proposition que vous soumettez à l'arbitre soit détaillée, bien étayée par des preuves documentaires et tactique en ce sens qu'elle est pleinement conforme aux principes de l'article 15 du projet de loi.
On peut constater que le gouvernement a tenté de trouver un équilibre entre le fait que les propriétaires soient payés ce qui leur est dû et le fait que les entreprises locataires ne deviennent pas insolvables dans des circonstances où les locataires peuvent prouver qu'ils sont en difficulté.
Chez RFB Legal, nous pouvons vous conseiller pour déterminer si le nouveau système d'arbitrage s'applique à vous et, le cas échéant, vous aider à préparer votre dossier pour l'arbitrage.
