Quelles sont les recherches effectuées par les notaires spécialisés en droit immobilier ?

Si vous achetez ou vendez un bien immobilier, il est courant de se demander : Les notaires s'occupent-ils des expertises immobilières ? En bref, non, les notaires ne réalisent généralement pas d'expertises immobilières. Le rôle d'un notaire consiste à s'occuper de l'aspect juridique de la transaction, tandis qu'une expertise est une inspection distincte de l'état du bien immobilier. Les deux sont importantes, mais elles remplissent des fonctions différentes.

Chez RFB Legal, nos avocats spécialisés en droit immobilier résidentiel expliquent régulièrement cette différence à nos clients, car elle peut influencer votre niveau de confiance lors d'un achat, qu'il s'agisse d'une maison, d'un appartement, d'un bien en location à bail ou d'un investissement locatif. Comprendre le rôle d'un notaire et l'utilité d'une expertise immobilière peut vous aider à éviter de mauvaises surprises coûteuses par la suite.

Quelle est la différence entre un notaire spécialisé en transactions immobilières et un géomètre ?

Un notaire spécialisé en droit immobilier ou un avocat spécialisé dans l'immobilier résidentiel se charge des démarches juridiques liées au transfert de propriété d'un bien immobilier. Cela comprend l'examen des titres de propriété, la réalisation de vérifications, la consultation des registres fonciers, la gestion des contrats et l'accompagnement dans la finalisation du transfert juridique.

Un géomètre, en revanche, examine l'état physique du bien immobilier. Une expertise permet de détecter des défauts tels que l'humidité, des mouvements structurels, des problèmes de toiture, des problèmes de drainage ou des signes d'affaissement. Une expertise ne porte pas sur la propriété légale ni sur les droits juridiques liés au bien immobilier.

En termes simples :

• Notaire chargé des transactions immobilières : vérifie la situation juridique.
• Géomètre : vérifie l'état physique.

Ces deux éléments peuvent revêtir une grande importance dans le cadre d'une transaction immobilière résidentielle, surtout si vous vous apprêtez à prendre l'une des décisions financières les plus importantes de votre vie.

Les notaires s'occupent-ils des expertises immobilières ?

Certains notaires peuvent vous orienter vers un géomètre-expert ou vous expliquer quel type d'expertise serait approprié, mais ils ne se chargent généralement pas eux-mêmes d'organiser ou de réaliser cette expertise. Un notaire n'est en effet pas formé ni habilité à inspecter la structure, les matériaux ou l'état du bien immobilier comme le ferait un géomètre-expert.

Cela dit, votre notaire peut tout de même jouer un rôle important. Si les documents juridiques ou les résultats des recherches font apparaître un problème potentiel susceptible d'affecter la valeur ou l'utilisation du bien immobilier, votre notaire pourra vous suggérer de faire réaliser une expertise ou une inspection spécialisée avant de poursuivre la procédure.

Par exemple, si votre notaire constate des traces de changements antérieurs dans les titres de propriété, ou si les résultats d'une recherche cadastrale font état de risques d'inondation ou de problèmes de drainage, une expertise peut vous aider à évaluer les risques concrets avant la signature du compromis de vente.

Pourquoi un relevé topographique est-il important lors de l'achat d'un bien immobilier ?

Une expertise vous donne un avis d'expert sur l'état du bien immobilier. Cela peut vous aider à décider s'il convient de renégocier le prix, de demander au vendeur d'effectuer des réparations, voire de reconsidérer l'achat si le problème est grave.

Les exemples les plus courants sont les suivants :

• Une maison victorienne présentant des traces d'humidité et une installation électrique vétuste.
• Un appartement pouvant présenter des problèmes de maintenance liés au bail, notamment au niveau du toit ou de la structure.
• Un bien immobilier récent présentant des fissures ou des défauts de finition dus aux travaux de construction.
• Une maison à la campagne où des problèmes de drainage, d'accès ou de limites foncières peuvent se poser.

Sans expertise, vous risquez de ne découvrir ces problèmes qu'une fois la transaction conclue, moment où ils deviendront de votre responsabilité. Si un notaire peut vous signaler les risques juridiques, il ne peut pas vous dire si les murs sont en bon état ou si le toit doit être remplacé.

Le rôle d'un notaire dans le cadre d'une transaction immobilière

Lorsqu'il intervient dans le cadre d'une transaction immobilière, un notaire de RFB Legal procède généralement comme suit :

• Vérifiez le projet de contrat et les informations relatives au titre de propriété.
• Effectuer des recherches foncières, notamment auprès des autorités locales, concernant le réseau d'assainissement et d'approvisionnement en eau, ainsi que des recherches environnementales.
• Vérifiez si le vendeur est habilité à vendre le bien immobilier.
• Vérifier les servitudes, les clauses restrictives, les restrictions et autres aspects juridiques concernant le bien immobilier.
• Je vous ferai part des informations relatives au titre de propriété et de tout problème constaté.
• Nous vous aidons à signer les contrats et à mener à bien la transaction.

Ces démarches juridiques sont indispensables, mais elles ne remplacent pas un relevé topographique. Même si le titre de propriété est en règle, le bien immobilier peut présenter des défauts physiques que seul un relevé topographique permet de détecter.

Quels types d'enquêtes existe-t-il ?

Même si votre notaire ne vous donne généralement pas de conseils détaillés sur l'expertise, il est utile de connaître les principales options. Le type d'expertise que vous choisissez dépend souvent de l'âge, du type et de l'état du bien immobilier.

• Rapport d'état : un aperçu général des problèmes visibles, qui convient généralement aux biens immobiliers récents ou bien entretenus.
• Rapport destiné aux acheteurs immobiliers : une inspection plus approfondie, souvent choisie pour les maisons ou les appartements classiques en bon état.
• Expertise immobilière : un relevé plus détaillé, généralement recommandé pour les propriétés anciennes, de grande taille, ayant subi des modifications ou présentant des caractéristiques inhabituelles.

Si vous ne savez pas quelle expertise est la plus appropriée, il est conseillé de consulter un géomètre agréé. Votre notaire pourra également vous indiquer si les documents juridiques nécessitent des précautions supplémentaires.

Comment cela se passe généralement dans la pratique

Dans le cadre d'une transaction immobilière résidentielle classique, l'expertise est généralement organisée au début du processus, généralement après l'acceptation de votre offre mais avant la signature des contrats. Ce moment est crucial, car une fois les contrats signés, vous êtes généralement tenu de mener l'achat à bien.

Dans la pratique, cela se présente souvent ainsi :

• Vous faites une offre sur le bien immobilier.
• Vous faites appel à un notaire et organisez une expertise.
• Votre notaire entame les démarches juridiques et procède aux vérifications nécessaires.
• Le géomètre procède à l'inspection du bien immobilier et rédige un rapport.
• Vous examinez les résultats de l'expertise en parallèle du rapport juridique de votre notaire.
• Si des problèmes sont détectés, c'est à vous de décider s'il faut renégocier, poser des questions ou poursuivre.

Cette approche combinée vous aide à prendre une décision plus éclairée. Les vérifications juridiques et les inspections sur place font toutes deux partie d'une diligence raisonnable lors de l'achat d'un bien immobilier.

Problèmes courants que les acheteurs ont tendance à négliger

L'une des erreurs les plus courantes consiste à croire qu'une expertise hypothécaire équivaut à un rapport d'expertise. Ce n'est pas le cas. L'expertise réalisée par un prêteur sert principalement les intérêts de ce dernier et ne permet pas nécessairement de mettre en évidence les défauts de manière détaillée. Elle ne doit pas être considérée comme un examen complet de l'état du bien immobilier.

Parmi les autres problèmes courants, on peut citer :

• Ne pas faire réaliser d'expertise parce que le bien “ a l'air en bon état ”.
• En pensant que le notaire chargera de l'inspection immobilière va inspecter la structure du bâtiment ou détecter l'humidité.
• Ignorer les résultats d'une enquête parce que l'achat semble urgent.
• Omission de vérifier les responsabilités en matière de réparations dans le cadre d'un bail pour des appartements et des duplex.
• Poursuivre sans poser de questions complémentaires sur les défauts ou les rapports d'experts.

Même si une expertise fait apparaître des problèmes, cela ne signifie pas pour autant que vous deviez renoncer à l'achat. Dans certains cas, le problème peut être gérable, le vendeur peut accepter de baisser le prix, ou une analyse plus approfondie peut permettre de clarifier l'ampleur du problème. L'essentiel est d'en avoir connaissance avant de conclure la vente.

Un notaire spécialisé en transactions immobilières peut-il intervenir si l'expertise révèle un problème ?

Oui. Bien que votre notaire ne se charge généralement pas d'évaluer lui-même les problèmes liés au bâtiment, il peut vous aider à comprendre les implications juridiques et transactionnelles des conclusions du rapport d'expertise. Par exemple, il peut :

• Pour toute question supplémentaire, veuillez vous adresser à l'avocat du vendeur.
• Demandez des copies des garanties, des permis de construire ou des agréments techniques.
• Vérifiez si ce défaut pourrait avoir des répercussions sur le titre de propriété, l'assurance ou la revente future.
• Précisez si ce problème a des conséquences juridiques, telles que l'absence de droits d'accès ou des modifications non régularisées.

Cela s'avère particulièrement utile dans le cadre de litiges immobiliers résidentiels concernant des appartements en location, des maisons réaménagées, des logements en copropriété partagée ou des biens ayant fait l'objet d'agrandissements ou de travaux de structure antérieurs.

Qu'en est-il des vendeurs et des refinancements hypothécaires ?

En général, les vendeurs ne font pas réaliser d'expertise pour l'acheteur, mais il peut leur être posé des questions découlant d'un rapport d'expertise, notamment lorsque des réparations ou des modifications antérieures sont en cause. Votre notaire peut vous aider à répondre à ces questions de manière claire et précise.

Dans le cadre d'un refinancement hypothécaire, une expertise n'est pas toujours obligatoire, mais le prêteur peut décider de faire réaliser une évaluation ou une expertise de son propre chef. Si vous envisagez de refinancer votre prêt hypothécaire et que vous souhaitez savoir s'il existe des problèmes liés au titre de propriété, au bail ou à l'urbanisme, votre notaire pourra vous aider à examiner les documents juridiques et vous conseiller sur la marche à suivre.

Questions fréquemment posées

Les notaires chargés des transactions immobilières réalisent-ils des expertises immobilières ?

Non. Ce sont les notaires qui s'occupent des aspects juridiques. Les expertises sont réalisées par des experts immobiliers agréés qui inspectent l'état du bien.

Dois-je quand même faire réaliser une expertise si j'ai fait appel à un notaire ?

Oui, dans de nombreux cas, il est judicieux de faire réaliser une expertise immobilière en plus de solliciter des conseils en matière de transfert de propriété. Ces deux services ont des objectifs différents et, combinés, ils vous permettent d'avoir une meilleure vue d'ensemble.

Mon notaire m'indiquera-t-il si un rapport d'expertise est nécessaire ?

Votre notaire peut vous signaler des problèmes d'ordre juridique ou liés aux recherches qui justifieraient la réalisation d'une expertise, mais c'est généralement à vous qu'il revient de prendre la décision, après avoir consulté un expert.

Une expertise hypothécaire suffit-elle ?

En général, non. Une estimation sert principalement au prêteur et ne constitue pas une inspection complète de l'état du bien immobilier.

Que vous achetiez, vendiez, renégociiez votre prêt immobilier ou transfériez votre capital immobilier, et que vous souhaitiez obtenir des conseils clairs sur les aspects juridiques de la transaction, RFB Legal peut vous accompagner tout au long du processus. Si vous hésitez à faire réaliser une expertise ou si vous souhaitez comprendre comment les aspects juridiques et pratiques s'articulent, contactez l'un de nos avocats spécialisés en immobilier résidentiel pour obtenir des conseils adaptés à votre situation personnelle.