Le marché de l'immobilier à Londres et dans d'autres grandes villes, comme Manchester, continuant à se développer, il est important de s'assurer que si vous êtes propriétaire d'un bien à bail, vous êtes pleinement conscient de vos droits pour protéger votre investissement.

La propriété d'un bail résidentiel de longue durée peut être un atout précieux, mais la durée du bail diminue au fil du temps, tout comme, malheureusement, la valeur de cet atout. La loi de 1993 sur la réforme du bail et le développement urbain (Leasehold Reform and Urban Development Act) (telle que modifiée) donne aux locataires en tant que groupe le droit, sur qualification, de forcer la vente de la pleine propriété de l'immeuble ou d'une partie de l'immeuble. Ce processus est connu sous le nom d'émancipation collective.

Nous comprenons l'importance pour les propriétaires d'avoir une stratégie qui fonctionne sur l'ensemble d'un portefeuille immobilier afin de préserver leurs investissements en pleine propriété et d'obtenir la meilleure prime possible.

L'émancipation collective présente un certain nombre d'avantages, notamment 

• Les titulaires de baux peuvent s'accorder des baux prolongés de 999 ans.
• Les titulaires de baux prennent le contrôle de la gestion du bâtiment.
• Les titulaires de baux peuvent modifier leur bail afin de ne plus avoir à payer de loyer foncier.  
• Les titulaires de baux peuvent remédier aux défauts de leurs baux.

Qualification pour l'émancipation collective ?

Qualification du bâtiment - Le titulaire du bail doit d'abord vérifier que le bâtiment est qualifié :

• Il doit s'agir d'un bâtiment autonome ou d'une partie de bâtiment.
• Il doit y avoir au moins 2 appartements dans le bâtiment.
• Au moins deux tiers des appartements doivent être loués à des ‘locataires éligibles’.
• Les locataires qualifiés qui souhaitent participer à l'émancipation (les locataires participants) doivent posséder au moins la moitié des appartements de l'immeuble, et ils doivent posséder au moins deux appartements au total.
• Il ne doit pas y avoir plus de 25% de la surface de plancher intérieure à usage non résidentiel.
• Le bâtiment ne doit pas être un bien exclu (c'est-à-dire un bâtiment situé dans l'enceinte d'une cathédrale ou un bien du National Trust).

Qualification des titulaires de baux - Un titulaire de bail est un ‘locataire admissible’ si

• ils sont titulaires d'un bail emphytéotique, c'est-à-dire d'un bail d'une durée non expirée d'au moins 21 ans (au moment de l'octroi) ; ou
• un bail plus court qui contient une clause prévoyant un droit de renouvellement perpétuel ; ou
• un bail résiliable en cas de décès, de mariage ou à une date inconnue (y compris les clauses dites ‘Prince de Galles’) ; ou
• la poursuite d'un bail emphytéotique en vertu de la loi de 1989 sur le logement des collectivités locales (Local Government Housing Act 1989) après l'expiration de la durée initiale ; ou
• un bail de propriété partagée où la part du locataire est de 100% ; ou
• Un bail accordé en vertu du ‘droit d'acheter’ ou du ‘droit d'acquérir à des conditions de location ou d'hypothèque’.
• Le propriétaire du titulaire du bail ne doit pas être un organisme caritatif de logement lorsque l'appartement est fourni dans le cadre de la fonction de l'organisme caritatif.
• Le titulaire du bail ne doit pas être titulaire d'un bail commercial
• Le titulaire du bail ne doit pas posséder plus de deux appartements dans l'immeuble (que ce soit conjointement ou en son nom propre).

Préparer l'émancipation

Donner des instructions à des conseillers professionnels

Il est recommandé aux titulaires de baux d'engager des avocats expérimentés pour les aider à rassembler toutes les informations nécessaires, à établir que le bâtiment et les titulaires de baux remplissent les conditions requises pour l'émancipation collective et pour les assister dans toutes les étapes préparatoires requises avant de signifier l'avis initial, ainsi que dans toutes les étapes ultérieures, y compris le transfert du titre de propriété et l'octroi de nouveaux baux après l'émancipation.

Une évaluation initiale du bien par un expert qualifié est également recommandée pour donner aux locataires qualifiés une idée de la prime à payer pour la propriété libre. Les locataires seront alors en mesure de décider s'ils souhaitent aller de l'avant et s'ils ont besoin d'un financement externe. Le prix à payer pour la pleine propriété dépend d'un certain nombre de facteurs, notamment de la valeur marchande des différents appartements et de la durée des baux. Le prix à payer pour la pleine propriété sera plus élevé si les baux ont une durée résiduelle de moins de 80 ans.

Financement

Les locataires éligibles peuvent souhaiter créer un fonds à un stade précoce pour couvrir les premières étapes préparatoires, notamment l'obtention du rapport d'évaluation, la collecte d'informations, la création d'une société, la rédaction d'un accord de participation et la préparation de l'avis initial de demande d'indemnisation.

Accord de participation

Lorsque l'immeuble et les locataires remplissent les conditions requises pour bénéficier de l'émancipation collective, il est recommandé que tous les locataires participants concluent entre eux un accord de participation formel qui traitera de questions telles que les droits de vote, la négociation et l'accord sur les conditions, les contributions financières individuelles des locataires et le droit pour les locataires d'obtenir de nouveaux baux emphytéotiques auprès du propriétaire après l'achat.

Nominé Acheteur

Les locataires participants doivent choisir un ou plusieurs acquéreurs désignés. Il s'agit de la personne ou des personnes ou de la société qui seront nommées dans l'avis initial pour acheter la propriété et devenir le nouveau propriétaire.

L'acquéreur désigné peut être une personne, un ou plusieurs locataires, une société ou une fiducie. Il n'existe actuellement aucun contrôle ni aucune réserve dans la législation régissant la sélection des acquéreurs désignés.

Le choix le plus courant est celui d'une société détenue à 100 % par les locataires et, si c'est le véhicule choisi par les locataires participants, la société doit être constituée avant d'être présentée dans l'avis initial. 

La procédure d'émancipation

• Les locataires participants doivent signer un “avis initial” contenant certaines informations essentielles sur l'immeuble et les titulaires du bail, ainsi que les coordonnées de l'acquéreur désigné et le prix qu'il souhaite payer.
• L'avis est notifié au propriétaire et à tous les propriétaires intermédiaires.
• L'avis fixe une “date de réponse” à laquelle le propriétaire doit répondre à l'avis. Cette date doit être fixée au moins deux mois après la signification de la notification. Si les locataires admissibles décident de retirer la notification initiale, ils ne peuvent pas en envoyer une autre pendant 12 mois.
• L'avis initial déclenche les procédures légales d'acquisition du droit de propriété et les locataires participants sont conjointement et individuellement responsables des coûts raisonnables du propriétaire à compter de la date de réception de l'avis. Il est donc important que la notification soit complète et ne contienne pas d'inexactitudes ou de descriptions erronées, car, bien que celles-ci puissent dans certains cas être corrigées par une demande auprès du tribunal de comté, il s'agit d'une source de dépenses qu'il convient d'éviter. Un avis incomplet peut être rejeté comme invalide.
• Les locataires remplissant les conditions requises ont le droit d'enregistrer l'avis initial au registre foncier. Les locataires sont ainsi protégés contre la vente de la propriété libre par le propriétaire, car tout acheteur de la propriété libre, après l'enregistrement de l'avis initial, prendra la propriété libre sous réserve de la demande d'émancipation.
• Après la signification de l'avis initial, le propriétaire est en droit d'exiger des preuves du titre de propriété des locataires participants sur leurs appartements. Le bailleur dispose d'un délai de 21 jours à compter de la notification de l'avis initial pour demander ces informations.
• Lorsque ces informations sont requises, elles doivent être fournies par l'acquéreur désigné dans un délai de 21 jours. Si les locataires qualifiés ne fournissent pas de preuve de leur titre de propriété, l'avis initial est réputé retiré, les frais étant à la charge du propriétaire.
• Le propriétaire doit signifier un contre-avis indiquant s'il accepte le droit d'émancipation des locataires participants et, le cas échéant, les conditions qu'il accepte et celles qu'il n'accepte pas.
• Si le propriétaire ne répond pas à l'avis initial, ou s'il répond après la date de réponse, les locataires qualifiés ont le droit d'acquérir la propriété libre aux conditions et aux primes prévues dans l'avis initial. L'acquéreur désigné doit demander au tribunal, dans un délai de six mois, une ordonnance de dévolution, faute de quoi l'avis initial est réputé retiré.
• Si le détenteur du droit de propriété émet un contre-avis n'admettant pas la demande d'émancipation (par exemple en alléguant que moins de deux tiers des appartements sont loués à des locataires remplissant les conditions requises), l'acquéreur désigné devra, dans les deux mois suivant le contre-avis, introduire une demande auprès du tribunal afin d'obtenir une déclaration attestant la validité de l'avis initial.
• Si le détenteur du bien immobilier envoie un contre-avis admettant la demande d'émancipation mais contestant les conditions, il s'ensuit une période d'au moins deux mois au cours de laquelle les parties tentent de négocier un accord.
• Si les conditions n'ont pas été acceptées dans les deux mois, l'acheteur désigné peut demander au First Tier Tribunal (Property Chamber) de statuer sur les conditions qui n'ont pas été acceptées. La date limite de dépôt de la demande est de 6 mois à compter de la date de la contre-notification du propriétaire.
• Le First-tier Tribunal donnera des instructions pour préparer l'affaire en vue de l'audience et, si l'affaire est soumise à une audience finale, le tribunal déterminera les termes du litige.
• La décision du First-tier Tribunal devient définitive 21 jours après son envoi par le Tribunal. Les appels doivent être interjetés dans ce délai auprès du Lands Tribunal avec l'autorisation du Tribunal.
• Le freeholder doit fournir un projet de contrat dans un délai de 21 jours à compter de la date à laquelle la décision du Tribunal devient définitive (en tenant compte des droits d'appel).
• Les parties devraient conclure le contrat dans un délai de deux mois après que la décision du Tribunal sera devenue définitive.
• Si cette période de deux mois s'écoule sans qu'il y ait eu échange de contrats, les locataires participants doivent demander au tribunal, dans un délai supplémentaire de deux mois, de rendre une ordonnance de dévolution.

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