With the property market in London and other major cities, such as Manchester, continuing to grow, it is important to ensure that if you own leasehold property you are fully aware of your rights to protect your investment.

Ownership of a long résidentiel lease can be a valuable asset, however as the lease term decreases over time so, unfortunately, can the value of that asset. The Leasehold Reform and Urban Development Act 1993 (as amended) gives tenants as a group the right, upon qualification, to force the sale of the freehold of the building or part of the building. This process is known as collective enfranchisement.

We understand the importance for landlords of having a strategy which works across an entire property portfolio to preserve their freehold investments and where obtain the best possible premium.

There are a number of benefits of collective enfranchisement including: 

• Les titulaires de baux peuvent s'accorder des baux prolongés de 999 ans.
• Les titulaires de baux prennent le contrôle de la gestion du bâtiment.
• The leaseholders can vary their lease so they va no longer have to pay ground rent.  
• Les titulaires de baux peuvent remédier aux défauts de leurs baux.

Qualification pour l'émancipation collective ?

Qualification du bâtiment - Le titulaire du bail doit d'abord vérifier que le bâtiment est qualifié :

• Il doit s'agir d'un bâtiment autonome ou d'une partie de bâtiment.
• Il doit y avoir au moins 2 appartements dans le bâtiment.
• Au moins deux tiers des appartements doivent être loués à des ‘locataires éligibles’.
• Les locataires qualifiés qui souhaitent participer à l'émancipation (les locataires participants) doivent posséder au moins la moitié des appartements de l'immeuble, et ils doivent posséder au moins deux appartements au total.
• Il ne doit pas y avoir plus de 25% de la surface de plancher intérieure à usage non résidentiel.
• The building must not be an excepted property (i.e. a building within a cathedral precinct or a National Confiance property)

Qualification des titulaires de baux - Un titulaire de bail est un ‘locataire admissible’ si

• ils sont titulaires d'un bail emphytéotique, c'est-à-dire d'un bail d'une durée non expirée d'au moins 21 ans (au moment de l'octroi) ; ou
• a shorter lease which contains a clause providing a right of perpetual renewal; or
• un bail résiliable en cas de décès, de mariage ou à une date inconnue (y compris les clauses dites ‘Prince de Galles’) ; ou
• the continuation of a long lease under the Local Government Housing Act 1989 following the expiry of the original term; or
• a shared ownership lease where the tenant’s share is 100%; or
• Un bail accordé en vertu du ‘droit d'acheter’ ou du ‘droit d'acquérir à des conditions de location ou d'hypothèque’.
• The leaseholder’s landlord must not be a charitable housing trust where the flat is provided as part of the charity’s function
• The leaseholder must not have a business lease
• Le titulaire du bail ne doit pas posséder plus de deux appartements dans l'immeuble (que ce soit conjointement ou en son nom propre).

Préparer l'émancipation

Donner des instructions à des conseillers professionnels

It is recommended that the leaseholders instruct experienced solicitors to assist with gathering all the necessary information, establishing that the building and leaseholders qualify for collective enfranchisement and to assist with all the preparatory steps required before en service the Initial Notice and to assist with all subsequent steps including the conveyance of the title and granting new leases after enfranchisement.

An initial valuation of the property by a qualified surveyor is also recommended to provide the qualifying tenants with an idea of the premium payable for the freehold. The tenants will then be able to decide whether they wish to proceed and whether they will require any external funding. The price payable for the freehold depends on a number of factors, including the market value of the individual flats and the length of the leases. The price payable for the freehold will be higher if the leases have less than 80 years remaining.

Financement

The qualifying tenants may want to set up a fund at an early stage to cover the initial preparatory steps including obtaining the valuation report, gathering information, setting up a company, drafting a participation agreement and preparing the initial notice of claim.

Accord de participation

Lorsque l'immeuble et les locataires remplissent les conditions requises pour bénéficier de l'émancipation collective, il est recommandé que tous les locataires participants concluent entre eux un accord de participation formel qui traitera de questions telles que les droits de vote, la négociation et l'accord sur les conditions, les contributions financières individuelles des locataires et le droit pour les locataires d'obtenir de nouveaux baux emphytéotiques auprès du propriétaire après l'achat.

Nominé Acheteur

Les locataires participants doivent choisir un ou plusieurs acquéreurs désignés. Il s'agit de la personne ou des personnes ou de la société qui seront nommées dans l'avis initial pour acheter la propriété et devenir le nouveau propriétaire.

L'acquéreur désigné peut être une personne, un ou plusieurs locataires, une société ou une fiducie. Il n'existe actuellement aucun contrôle ni aucune réserve dans la législation régissant la sélection des acquéreurs désignés.

Le choix le plus courant est celui d'une société détenue à 100 % par les locataires et, si c'est le véhicule choisi par les locataires participants, la société doit être constituée avant d'être présentée dans l'avis initial. 

La procédure d'émancipation

• The participating tenants must sign an “Initial Notice” setting out certain essential information about the building and the Leaseholders, with the details of the Nominee Purchaser and the price that they wish to pay.
• L'avis est notifié au propriétaire et à tous les propriétaires intermédiaires.
• The notice sets out a “Response Date” by which the Freeholder must respond to the notice. That date must be at least two months after services of the notice. If the qualifying tenants decide to withdraw the initial notice, they may not serve another notice for 12 months.
• The Initial Notice triggers the statutory procedures for acquiring the freehold and the participating tenants are jointly and individually liable for the landlord’s reasonable costs as from the date he receives the Notice. It is therefore important that the Notice is complete and contains no inaccuracies or misdescriptions, because, although these may in some cases be corrected by application to the county court, it is an area of expense to be avoided. An incomplete Notice can be rejected as invalid.
• Les locataires remplissant les conditions requises ont le droit d'enregistrer l'avis initial au registre foncier. Les locataires sont ainsi protégés contre la vente de la propriété libre par le propriétaire, car tout acheteur de la propriété libre, après l'enregistrement de l'avis initial, prendra la propriété libre sous réserve de la demande d'émancipation.
• After the service of the Initial Notice the landlord is entitled to require evidence of the participating tenants’ title to their flats. The landlord has a period of 21 days from the giving of the Initial Notice in which to request the information.
• Lorsque ces informations sont requises, elles doivent être fournies par l'acquéreur désigné dans un délai de 21 jours. Si les locataires qualifiés ne fournissent pas de preuve de leur titre de propriété, l'avis initial est réputé retiré, les frais étant à la charge du propriétaire.
• Le propriétaire doit signifier un contre-avis indiquant s'il accepte le droit d'émancipation des locataires participants et, le cas échéant, les conditions qu'il accepte et celles qu'il n'accepte pas.
• Si le propriétaire ne répond pas à l'avis initial, ou s'il répond après la date de réponse, les locataires qualifiés ont le droit d'acquérir la propriété libre aux conditions et aux primes prévues dans l'avis initial. L'acquéreur désigné doit demander au tribunal, dans un délai de six mois, une ordonnance de dévolution, faute de quoi l'avis initial est réputé retiré.
• Si le détenteur du droit de propriété émet un contre-avis n'admettant pas la demande d'émancipation (par exemple en alléguant que moins de deux tiers des appartements sont loués à des locataires remplissant les conditions requises), l'acquéreur désigné devra, dans les deux mois suivant le contre-avis, introduire une demande auprès du tribunal afin d'obtenir une déclaration attestant la validité de l'avis initial.
• If the Freeholder serves a Counter notice admitting the enfranchisement claim but disputing the terms there then follows a period of at least two months when the parties, will try to negotiate an agreement.
• Si les conditions n'ont pas été acceptées dans les deux mois, l'acheteur désigné peut demander au First Tier Tribunal (Property Chamber) de statuer sur les conditions qui n'ont pas été acceptées. La date limite de dépôt de la demande est de 6 mois à compter de la date de la contre-notification du propriétaire.
• The First-tier Tribunal will issue directions to prepare the case for hearing and if the question proceeds to a final hearing, the tribunal will determine the terms in dispute.
• La décision du First-tier Tribunal devient définitive 21 jours après son envoi par le Tribunal. Les appels doivent être interjetés dans ce délai auprès du Lands Tribunal avec l'autorisation du Tribunal.
• The freeholder must provide a draft contract within 21 days of the Tribunal’s determination becoming final (taking into account rights of appeal).
• Les parties devraient conclure le contrat dans un délai de deux mois après que la décision du Tribunal sera devenue définitive.
• Si cette période de deux mois s'écoule sans qu'il y ait eu échange de contrats, les locataires participants doivent demander au tribunal, dans un délai supplémentaire de deux mois, de rendre une ordonnance de dévolution.

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