Fracasa la clásica defensa contra el deterioro

Rudi Ramdarshan y Marissa Lawrence lograron obtener la posesión de una propiedad de alto valor en Westminster, a pesar de que el inquilino era un inquilino asegurado, el arrendamiento original se había perdido y se habían planteado problemas de deterioro.

Fondo

El bufete recibió el encargo de uno de sus arrendadores de cartera en relación con unos locales residenciales en Westminster. Se trataba de un piso situado en un edificio propiedad del Ayuntamiento de Westminster, en una zona protegida. El cliente era titular de un contrato de arrendamiento a largo plazo.

El inquilino llevaba ocupando la vivienda desde 1997, al principio en régimen de arrendamiento garantizado de duración determinada, que al expirar el plazo se convirtió en un arrendamiento garantizado periódico legal. El inquilino había planteado problemas de deterioro, por lo que el cliente decidió desalojar al inquilino y renovar completamente la propiedad.

Tras la renovación, el inquilino cayó en mora. En febrero de 2018, el propietario notificó al inquilino un aviso de la sección 8 sobre la base de los atrasos en el pago del alquiler basándose en el motivo 10. Tras la expiración de la notificación, el inquilino seguía en mora y se iniciaron procedimientos de posesión.

La táctica del demandado

Una táctica común de los demandados cuando se enfrentan a procedimientos de posesión basados en retrasos en el pago del alquiler es plantear alegaciones de deterioro y tratar de sugerir que tal suma reduce o extingue los retrasos en el pago del alquiler. En la práctica, a pesar de que el tribunal tiene la facultad de ordenar la posesión en una primera audiencia sumariamente cuando se enfrenta a una defensa sin mérito, los tribunales son reacios a hacerlo sin una investigación de los hechos que a menudo significa requerir pruebas periciales y fácticas. Esta táctica puede retrasar la concesión de la posesión durante meses, si no años, mientras los atrasos siguen acumulándose. Además, los propietarios se enfrentan a tener que asumir los costes adicionales de un juicio completo.

En respuesta a la demanda de posesión y atrasos, el inquilino presentó una contestación y una reconvención. La inquilina incluyó múltiples reclamaciones en su demanda reconvencional, una gran parte de las cuales se referían al supuesto mal estado de las instalaciones y a los daños derivados del supuesto incumplimiento de las obligaciones del arrendador en virtud del artículo 11 de la Ley de arrendadores y arrendatarios de 1987.

A lo largo del litigio, el arrendador (a través de RFB y sus agentes) solicitó acceso a los locales para (1) investigar cualquier supuesto deterioro y (2) completar las obras de reparación necesarias.

A pesar de que el inquilino concedió acceso a su propio experto en deterioro y al experto del propietario, la inquilina negó continuamente el acceso al propietario alegando que necesitaría que sus pertenencias fueran almacenadas a expensas del propietario. Las pertenencias de la inquilina almacenadas en el local consistían en voluminosas bolsas de basura negras que, según observó el perito del arrendador, ocupaban casi 70% del espacio del local.

El propietario y sus agentes seguían afirmando que en todo momento estaban preparados, dispuestos y capacitados para llevar a cabo las reparaciones, pero el inquilino se negaba sistemáticamente a acceder o cancelaba las citas concertadas con los contratistas, a menudo el mismo día de la inspección.

El juicio

En el juicio de este procedimiento, el inquilino y los agentes del propietario fueron interrogados sobre las cuestiones de la denuncia de los casos de deterioro, las solicitudes de acceso, la denegación de acceso y el estado de los locales tras la renovación anterior.

En su sentencia, HHJ Luba QC consideró que prefería las pruebas presentadas por los agentes del arrendador. HHJ Luba QC comentó específicamente el tratamiento de la propiedad por parte del inquilino, en particular que el almacenamiento excesivo de bolsas de basura negras exacerbaría cualquier supuesto problema en las instalaciones. HHJ Luba QC también sostuvo que después de la renovación anterior, la propiedad se dejó en un buen estado de conservación. HHJ Luba QC sostuvo que el deterioro en el estado de la propiedad después de la renovación era, en el balance de probabilidades, más probable que se derivara del mal uso por parte del inquilino que de cualquier supuesto incumplimiento de las obligaciones por parte del propietario.

HHJ Luba QC ordenó que se anulara la totalidad de la demanda reconvencional del arrendatario, que incluía la totalidad de la reclamación por deterioro y daños y perjuicios.

Un resultado positivo sin duda, pero el cliente tuvo que soportar un retraso de 4 años desde la notificación del requerimiento.

Validez de los aumentos de alquiler

Otro elemento central de la defensa y reconvención del inquilino era que los aumentos de alquiler del propietario no habían seguido la forma establecida en el contrato de arrendamiento y, como tales, eran inválidos. El inquilino incluyó en su demanda reconvencional una reclamación de devolución de las supuestas rentas pagadas en exceso.

Las cláusulas del contrato de arrendamiento relativas a los aumentos del alquiler eran las siguientes

"El alquiler que deberá pagarse en virtud del presente Contrato será:-.

a.Hasta la primera Fecha de Revisión el Alquiler Inicial, y

b.Durante cada Periodo de Revisión sucesivo una renta ("la Nueva Renta") igual al mayor de:

I.La renta pagadera inmediatamente antes de la Fecha de Revisión más 5% de la misma;

II.La renta que se determine de conformidad con el subapartado 3 siguiente;

En el arrendador deberá antes de cada Revisión Date give written notice to the Tenant of the New Rent for the Review Period".

A lo largo de los años, el inquilino y el propietario habían acordado el alquiler antes del periodo de revisión. A menudo, el propietario escribía al inquilino para comunicarle que el alquiler iba a aumentar, tras lo cual el inquilino y el propietario entablaban negociaciones para acordar un nuevo alquiler. Este alquiler sería inferior al importe que podría haberse reclamado en virtud de las disposiciones del contrato de arrendamiento.

En la demanda reconvencional, el inquilino alegó que (1) los aumentos de alquiler no eran válidos, ya que no seguían la fórmula establecida en el contrato de arrendamiento, y (2) debían enviarse al inquilino notificaciones de aumento de alquiler con antelación a la fecha de revisión, informándole del nuevo alquiler.

La posición del arrendador era que (1) las partes podían acordar por separado un alquiler que difería de la fórmula establecida en el contrato de arrendamiento y (2) el requisito de una notificación de aumento del alquiler no adoptaba la forma de una notificación desencadenante (es decir, el aumento del alquiler sólo sería válido tras la recepción de una notificación válida de aumento del alquiler). Más bien, la notificación prevista en el contrato de arrendamiento era simplemente una nota informativa que comunicaba al inquilino el precio del alquiler. La notificación no habría exigido al arrendador ni siquiera fijar el alquiler exacto, sino simplemente el mecanismo que se aplicaría (ya fuera por referencia al RPI o a un aumento del 5%, ya que el arrendatario podía calcularlo por sí mismo). Si se interpreta estrictamente el contrato de arrendamiento, la notificación podría hacerse hasta las 23.59 horas de la noche anterior al siguiente periodo de revisión.   

Durante el contrainterrogatorio de la inquilina en el juicio, ésta admitió que lo habitual era que ella y el arrendador acordaran privadamente el alquiler que debía pagarse, que era inferior al que ella aceptaba que podía devengarse en virtud del contrato de arrendamiento. La inquilina también admitió que el alquiler que tenía era en concepto de subsidio de vivienda y de ayudas discrecionales a la vivienda. La inquilina seguía afirmando que debía tener derecho a la devolución de cualquier alquiler impagado y que entonces se pondría en contacto de forma privada con la oficina de prestaciones de vivienda para determinar quién se quedaría con el pago en exceso.

HHJ Luba QC prefirió la interpretación del propietario de los términos de revisión del alquiler del contrato de arrendamiento y, como tal, ordenó que el alquiler hasta el período de revisión en marzo de 2018 fue acordado entre el propietario y el inquilino y se fijó en esas cifras.

A partir de entonces, a falta de acuerdo expreso, el alquiler aumentaría o bien por referencia al Índice de Precios al Consumo o bien en 5%, el que fuera más alto. El resultado fue un aumento significativo del alquiler a partir de 2018. HHJ Luba QC sostuvo que el aviso de revisión del alquiler no era un aviso de activación, sino, como afirmaba el propietario, una nota informativa que establecía el método por el cual se incrementaría el alquiler, ya que el inquilino tenía confirmación expresa en el contrato de arrendamiento de cuál sería el alquiler en cada período de revisión completando los cálculos.

De mayor relevancia, durante el contrainterrogatorio del inquilino, se discutió en qué situación quedaría el inquilino si el alquiler aumentara más allá del pagadero inmediatamente antes de marzo de 2018. El inquilino declaró que si el alquiler aumentaba por encima de esa cifra, no podría pagar el alquiler y tendría que estudiar la posibilidad de obtener un empleo a tiempo parcial.

Conclusiones

En resumen, este caso se vio asediado por varios factores que frustrarían y complicarían incluso el más sencillo de los casos de posesión por impago de alquileres. Como sabrán los litigantes inmobiliarios, la combinación del demandado de asistencia jurídica gratuita y una reconvención por deterioro suele suponer un retraso en la mente de los propietarios demandantes, y es demasiado común ver reconvenciones por deterioro sin mérito que se llevan hasta el juicio debido a que las partes se niegan a hacer concesiones razonables, y de hecho la acumulación de trabajo del Tribunal significa que las fechas de listado para un juicio por deterioro son a menudo una larga espera.

La sentencia de HHJ Luba QC en este caso fue práctica y muy meditada, y concedió al propietario demandante su tan esperada victoria. El caso demuestra que, si bien los inquilinos pueden utilizar alegaciones infundadas de mal estado para retrasar la posesión, en última instancia, los tribunales dejarán de lado el ruido y ordenarán la posesión.

Información adicional

Autor de la noticia: Marissa Lawrence | Rudi Ramdarshan