El Tribunal Supremo ha dictado recientemente dos sentencias con importantes consecuencias para los arrendadores de viviendas y los agentes de gestión, que se exponen a continuación.
Aviva Investors Ground Rent GP Ltd y otro -v- Williams y otros [2023] UKSC 6
Este caso se refería a pisos en Southsea, que formaban parte de un bloque de uso mixto comercial y residencial. Los arrendatarios acudieron inicialmente al First Tier Tribunal para determinar si el prorrateo de las cargas de servicio por parte de los arrendadores estaba permitido en virtud de sus contratos de arrendamiento.
Cada contrato de arrendamiento establecía que el arrendatario debía pagar una cuota de servicio compuesta por una parte de tres tipos de costes de mantenimiento del edificio y de la finca en general: seguros, servicios del edificio y servicios de la finca.
La participación de los arrendatarios en cada tipo de gastos se fijó en un porcentaje fijo, o sea "la parte que el Arrendador determine razonablemente".
A lo largo de los años, el arrendador había exigido una tasa de servicio que difería del porcentaje establecido en cada contrato individual. El arrendador alegó que la citada disposición le permitía variar el prorrateo establecido.
Los arrendatarios alegaron que las disposiciones del artículo 27A(6) de la Landlord and Tenant Act 1985 ("LTA 1985") significaban que la disposición que permitía al arrendador variar el tipo fijado era nula.
El artículo 27A(6) de la LTA de 1985 establece que "un acuerdo del arrendatario de una vivienda (que no sea un acuerdo de arbitraje posterior a un litigio) es nulo en la medida en que pretenda establecer la determinación- (a) de una manera particular o (b) sobre la base de pruebas particulares, de cualquier cuestión que pueda ser objeto de una solicitud en virtud del apartado (1) o (3).
Las disposiciones de las subsecciones (1) y (3) de la Sección 27A se refieren a las solicitudes que pueden presentar los arrendatarios al tribunal con respecto a si los cargos por servicios o costos por servicios, reparaciones, mantenimiento, mejoras, seguros o gestión, son pagaderos y, en caso afirmativo; (a) la persona por la que sería pagadero (b) la persona a la que sería pagadero (c) el importe que sería pagadero (d) la fecha en o por la que es pagadero, y (e) la forma en que sería pagadero.
El First Tier Tribunal decidió que la desviación del arrendador de las tarifas fijadas era razonable y debía aplicarse. El Upper Tribunal revocó esta decisión y sostuvo que el artículo 27A(6) funcionaba de modo que anulaba la disposición pertinente a menos que los arrendatarios aceptaran apartarse de las tarifas fijadas en sus contratos de arrendamiento.
El Tribunal de Apelación estimó el recurso del arrendador y declaró que el efecto del artículo 27A(6) era transferir la facultad de modificar las tarifas fijadas del arrendador al Tribunal de Primera Instancia. Los arrendatarios recurrieron la decisión ante el Tribunal Supremo.
El Tribunal Supremo determinó que la Sección 27A(6) no estaba diseñada para "privar a los propietarios de esa forma de toma de decisiones de gestión" (es decir, impedir que el arrendador invoque dicha cláusula en el contrato de arrendamiento si se determina que es necesario adoptar determinadas medidas en relación con la Propiedad que exigirían que determinados arrendatarios pagaran un porcentaje mayor para sufragar dichos gastos).
El Tribunal Supremo determinó que los arrendatarios aún podrían impugnar si los tipos decididos por el arrendador o los propios gastos incurridos eran razonables, pero no si la cláusula en sí era razonable o si el arrendador tenía derecho a basarse en ella, como había hecho en este caso. Dado que el First Tier Tribunal había determinado que tanto los tipos aplicados como los gastos incurridos se consideraban razonables, el Tribunal Supremo restableció la decisión y el razonamiento del First Tier Tribunal.
Este caso proporciona una aclaración importante para los arrendadores y los agentes gestores de arrendamientos de larga duración que tengan disposiciones similares en sus contratos de arrendamiento.
Rakusen -v- Jepsen y otros [2023] UKSC 9
Este asunto será de interés para los arrendadores y los agentes de gestión que intervienen en arrendamientos breves, en particular los que explotan viviendas de ocupación múltiple (HMO) y los que tienen contratos de alquiler con opción a compra, los arrendadores intermedios y los agentes de gestión.
El demandado en este caso, el Sr. Rakusen, era el arrendatario de un piso en Finchley Road, en el norte de Londres, que cedió en arrendamiento a Kensington Property Investment Group Limited. A continuación, Kensington celebró contratos con varios inquilinos concediéndoles a cada uno de ellos la posesión de una habitación del piso.
En noviembre de 2018, el piso era un HMO y debía tener licencia, aunque en realidad nunca la tuvo.
En septiembre de 2019, los inquilinos del HMO solicitaron al Tribunal de Primer Nivel una Orden de Devolución de Alquiler contra el Sr. Rakusen sobre la base de que la Propiedad estaba siendo administrada como un HMO sin licencia (sección 41 de la Ley de Vivienda y Planificación de 2016). El Sr. Rakusen negó haber cometido una infracción y presentó una solicitud de nulidad sobre la base de que solo se puede dictar una orden de devolución del alquiler contra el arrendador inmediato del solicitante.
El First Tier Tribunal no desestimó la demanda y declaró que el Sr. Rakusen era "un" arrendador, aunque no "el" arrendador de los inquilinos. En apelación, el Upper Tribunal sostuvo que se puede dictar una orden de devolución del alquiler contra un arrendador superior de un arrendatario, pero autorizó al Sr. Rakusen a recurrir ante el Tribunal de Apelación.
A diferencia del Tribunal, el Tribunal de Apelación estimó el recurso del Sr. Rakusen y declaró que no podía dictarse una orden de devolución del alquiler contra un arrendador superior. Los inquilinos recurrieron ante el Tribunal Supremo.
La disposición clave que era objeto de recurso era la Sección 40(1) y (2) de la Ley de Vivienda y Planificación de 2016. Estos artículos establecen: (1) Este capítulo faculta al Tribunal de Primera Instancia para dictar una orden de devolución del alquiler cuando el arrendador haya cometido una infracción a la que se aplique este capítulo. (2) Una orden de devolución del alquiler es una orden por la que se exige al arrendador, en virtud de un contrato de arrendamiento de una vivienda en Inglaterra, que (a) devuelva un importe de alquiler pagado por el arrendatario, o (b) abone a una autoridad local de vivienda un importe correspondiente a una concesión pertinente de crédito universal abonada (a cualquier persona) en concepto de alquiler en virtud del contrato de arrendamiento."
El Tribunal Supremo decidió que el artículo 40 no sólo debía interpretarse de forma sencilla -aplicándose únicamente al arrendador del arrendamiento en cuestión-, sino que decidir que las órdenes de devolución del alquiler pueden dictarse contra arrendadores superiores podría dar lugar a dificultades prácticas cuando existe una larga cadena de varios arrendamientos a diferentes partes.
Además, el Tribunal Supremo consideró que cuando existen otras numerosas sanciones disponibles contra los arrendadores deshonestos y el riesgo de que los arrendadores deshonestos puedan intentar eludir el enjuiciamiento mediante la creación de grandes cadenas de arrendamientos / la creación de empresas fantasma para funcionar como arrendadores intermediarios era menor que el problema que se desarrollaría si se apartaran de la clara definición de una Orden de Devolución de Alquileres establecida en la sección 40(2) de la Ley de Vivienda y Planificación de 2016.
Por lo tanto, los propietarios y agentes de gestión que participen en acuerdos de alquiler con opción a compra deben asegurarse de que se cumplen las normas de autorización de HMO.
Información adicional
- Noticias Autor:Marissa Lawrence
Marissa Lawrence
Abogado Asociado Senior
