El Gobierno indicó por primera vez que estaba estudiando la posibilidad de revisar el actual proceso de enfranchisement de arrendamiento en 2017, cuando pidió a la Comisión de Derecho que revisara ciertas áreas del arrendamiento.
En enero de 2021, un comunicado de prensa gubernamental anunció que el Gobierno pretendía introducir cambios significativos en el sistema actual, adoptando muchos de los cambios propuestos por la Comisión Jurídica en su respuesta. El comunicado de prensa se centraba en las enmiendas que, según ellos, harían el proceso "más justo" para el arrendatario.
El panorama del arrendamiento de larga duración
Durante más de tres décadas, la Ley de Reforma del Arrendamiento, Vivienda y Desarrollo Urbano de 1993 ha regulado el arrendamiento enfranchisement. Sin embargo, esta legislación ha sido fuente de polémica. Sus detractores argumentan que el coste de prorrogar un contrato de arrendamiento es demasiado elevado y que los incautos que adquieran contratos de arrendamiento aparentemente largos, de 99 años, pronto tendrán que pagar sumas potencialmente importantes para prorrogar su contrato.
En general, el proceso se ha considerado favorable para el propietario, ya que:
(1) recibirían primas potencialmente significativas, especialmente una vez que el arrendamiento cayera por debajo de los 80 años, ya que atraería "valor matrimonial";
(2) el arrendatario estaba obligado a pagar los gastos procesales razonables del arrendador.
El Gobierno mueve ficha: Proyecto de Ley de Reforma del Arrendamiento y la Propiedad Horizontal
Al cierre de 2023, el Gobierno ha desvelado el Proyecto de Ley de Reforma de la Propiedad HorizontalActualmente se encuentra en la fase de comisión. El proyecto de ley introduciría las siguientes modificaciones clave en el actual sistema de arrendamiento enfranchisement:
- Eliminar el requisito de 2 años de propiedad para que el arrendatario pueda iniciar el proceso;
- Aumentar la prórroga obligatoria de 90 años a la friolera de 990 años;
- Eliminar el requisito de que el arrendatario pague el "valor del matrimonio";
- Eliminar la capacidad del propietario de recuperar sus costes del arrendatario en la mayoría de las situaciones.
Franquicia colectiva
Las modificaciones propuestas van más allá de los arrendatarios individuales. También se propone la reforma de los derechos colectivos, especialmente en los edificios de uso mixto:
- El límite porcentual de zonas no residenciales en edificios de uso mixto que impediría a los arrendatarios residenciales comprar la propiedad absoluta aumenta de 25% a 50%;
- Se puede obligar al arrendador a tomar en arrendamiento posterior los pisos del edificio que no participen, lo que reduciría la prima total a pagar.
El tira y afloja: propietarios contra arrendatarios
Aunque estas reformas suponen un soplo de aire fresco para los arrendatarios, puede que a los arrendadores no les entusiasmen tanto. Se prevé que los grupos de presión de los arrendadores presionen al Gobierno para que introduzca modificaciones, especialmente sobre la supresión efectiva del valor conyugal. Algunos propietarios habrán comprado inmuebles y pagado cantidades más elevadas basándose en las futuras primas que recibirían los arrendatarios. Ahora podrían perder primas considerables sin compensación alguna. Cabe preguntarse si esto iría en contra de los derechos del arrendador, lo que podría dar lugar a litigios en este ámbito.
El dilema de los arrendatarios
Los arrendatarios se enfrentan ahora a un dilema. La tentación de esperar a que estas reformas entren en vigor, asegurándose una prórroga más larga y ahorrando potencialmente en primas, es tentadora. Sin embargo, la incertidumbre en torno a cuándo entrarán en vigor estos cambios y si la versión final se ajusta al borrador actual suscita preocupación. La espera podría incluso provocar un aumento de las primas con el sistema actual.
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Ben Frost
Socio de Litigios
