Was ist ein Nießbrauchsrecht an Immobilien?

Wenn es um den Besitz von Immobilien geht, kann das Verständnis der Konzepte des wirtschaftlichen Interesses und der Unterschiede zwischen rechtlichem Interesse und wirtschaftlichem Interesse entscheidend sein, um fundierte Entscheidungen zu treffen. Zunächst geht man davon aus, dass das wirtschaftliche Interesse an einer Immobilie dem rechtlichen Interesse folgt; diese Interessen können jedoch unterschiedlich sein. In diesem Leitfaden gehen wir auf die Grundlagen des rechtlichen und des wirtschaftlichen Interesses ein und vermitteln Ihnen das nötige Wissen, um diesen wichtigen Aspekt des Immobilieneigentums zu verstehen, damit Sie sicherstellen können, dass Ihre Interessen geschützt sind. 

Was ist rechtliches Interesse?  

Der/die rechtliche(n) Eigentümer ist/sind die Person(en), die in den Grundbucheintragungen der Immobilie eingetragen ist/sind.  

Das gesetzliche Interesse gibt dem Eigentümer die rechtlichen Rechte an der Immobilie, die es ihm erlauben, die Immobilie nach Belieben zu bewohnen, zu verkaufen oder zu übertragen. Kurz gesagt, es gibt ihm ein Recht auf Kontrolle über die Immobilie. 

Was ist ein wirtschaftliches Interesse?

Der/die wirtschaftliche(n) Eigentümer ist/sind die Person(en), die ein Recht auf die Vorteile der Immobilie hat/haben, die jedoch nicht in den Grundbucheintragungen der Immobilie eingetragen ist/sind.  

Die Vorteile der Immobilie können finanzieller Natur sein, wie z. B. das Recht auf einen Anteil an der Miete oder einen Teil des Verkaufserlöses, wenn die Immobilie verkauft wird. Die Vorteile können auch praktischer Natur sein, wie etwa das Recht, in der Immobilie zu wohnen. Sie müssen nicht rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie sein, um ein wirtschaftliches Interesse an ihr zu haben.  

Arten von gemeinsamem Eigentum und wirtschaftlichem Interesse 

Immobilien können in verschiedenen Formen gemeinsam genutzt werden, und die Art und Weise, wie das Eigentum strukturiert ist, kann sich auf den Anteil einer Person an der Immobilie auswirken. Es ist wichtig, die verschiedenen Arten von Gemeinschaftseigentum zu verstehen, damit Sie die für Sie am besten geeignete Option wählen können.

Gemeinsame Miete vs. gemeinsame Miete (Tenancy in Common) 

Wenn es um Miteigentum an Immobilien geht, sind das gemeinsame Mietverhältnis und das gemeinsame Mietverhältnis die beiden wichtigsten Strukturen.  

Gemeinschaftseigentum bedeutet, dass alle Eigentümer alle Anteile an der Immobilie gemeinsam besitzen; es gibt keine unterschiedlichen oder getrennten Anteile. Da allen Eigentümern alles gemeinsam gehört, gehen beim Tod des ersten Eigentümers alle Rechte an der Immobilie automatisch auf die überlebenden Eigentümer über. Dies wird als "Überlebensrecht" bezeichnet. 

Gemeinsames Eigentum bedeutet, dass das wirtschaftliche Eigentum in verschiedenen und individuellen Anteilen gehalten wird. Diese Anteile können gleichmäßig (z. B. 50/50) oder in einem von den Eigentümern gewählten Verhältnis sein. Als Mieter in Gemeinschaft haben die Eigentümer mehr Kontrolle über die Anteile an der Immobilie.  

Da jeder Eigentümer einen separaten Anteil an der Immobilie hat, werden seine Anteile beim Tod eines Eigentümers gemäß den Bestimmungen seines Testaments verteilt, sofern er ein solches errichtet hat, oder gemäß den Erbschaftsregeln, wenn dies nicht der Fall ist. Das wirtschaftliche Eigentum an der Immobilie geht nicht automatisch auf die überlebenden Eigentümer über.  

Nachstehend finden Sie eine kurze Zusammenfassung der Auswirkungen und Unterschiede zwischen gemeinsamen Mietern und Pächtern in Gemeinschaft.  

Merkmal	Gemeinsame Pächter	Mieter in Gemeinschaft
Anteil der Zinsen	Jede Partei ist gemeinsam Eigentümer aller Anteile	Jeder Eigentümer hat einen eigenen Anteil an der Immobilie
Wie die Zinsen beim Tod eines Eigentümers übergehen	Das Erbe geht automatisch auf die verbleibenden lebenden Eigentümer über, unabhängig davon, was in einem Testament steht.	Nicht durch Hinterlassenschaft, weder durch Testament noch durch Erbschaft
Auswirkung auf das begünstigte Interesse	Einheitliches wirtschaftliches Interesse unter den Mietern	Anteilige wirtschaftliche Berechtigung auf der Grundlage von Aktien

Bei der Miteigentümergemeinschaft haben alle Miteigentümer gleiche Anteile und Rechte an der Immobilie. Das Konzept des Überlebensrechts bedeutet, dass beim Tod eines Miteigentümers dessen Anteil automatisch auf die übrigen Miteigentümer übergeht. Dies kann die Erbfolge vereinfachen, entspricht aber möglicherweise nicht den Vorstellungen des Eigentümers, wie er seinen Nachlass nach seinem Tod aufteilen möchte.  

Im Gegensatz dazu sind bei der gemeinsamen Nutzung (Tenancy in Common) verschiedene und möglicherweise ungleiche Anteile möglich. Der Anteil eines jeden Mieters ist Teil seines Vermögens, das gemäß seinem Testament übertragen werden kann. Dies bietet Flexibilität und ermöglicht es den Miteigentümern zu entscheiden, was mit ihrem Anteil geschieht. 

Equitable vs. Legal Ownership 

Billiges Eigentum bezieht sich auf die Rechte der wirtschaftlich Berechtigten, während rechtliches Eigentum sich auf den offiziellen Titel bezieht. Diese Aufteilung ist im Eigentumsrecht von grundlegender Bedeutung. 

Rechtliche Eigentümer sind für das Eigentum an der Immobilie verantwortlich, aber gleichberechtigte Eigentümer profitieren von der Nutzung und den Erträgen der Immobilie. So kann beispielsweise ein Treuhänder rechtlicher Eigentümer sein, während die Begünstigten von den Vorteilen der Immobilie profitieren.

Aspekt	Rechtliche Eigentümerschaft	Gleichberechtigtes Eigentum
Titel	Im Besitz des rechtlichen Eigentümers	Nicht gehalten
Vorteile	Keine direkten Vorteile	Zugang zu Nutzung und Einkommen
Zuständigkeiten	Verwaltung und Recht	Genuß und Rechte

Das Verständnis dieser Unterscheidung trägt zur Klärung der Rollen und Verantwortlichkeiten bei, insbesondere in Treuhandszenarien. Rechtliche Eigentümer müssen im Interesse der gleichberechtigten Eigentümer handeln und sicherstellen, dass deren Rechte geschützt werden. 

Wie das wirtschaftliche Interesse festgestellt wird 

Da das wirtschaftliche Eigentum nicht in den Eigentumsurkunden eingetragen ist, kann es schwierig sein, die jeweiligen wirtschaftlichen Interessen an einer Immobilie zu bestimmen. Wie bereits erwähnt, geht man von der Annahme aus, dass das wirtschaftliche Interesse an einer Immobilie dem rechtlichen Interesse folgt, so dass es wichtig ist, festzustellen, wie das wirtschaftliche Interesse gehalten wird - insbesondere, wenn die Ausgangsannahme nicht zutrifft.  

Im Folgenden finden Sie eine kurze Zusammenfassung der verschiedenen Möglichkeiten zur Feststellung und Aufzeichnung wirtschaftlicher Berechtigungen.  

Formale Vereinbarungen:  

Treuhanddokumentation -  

Handelt es sich bei einer Immobilie um ein Treuhandvermögen, werden in der Treuhandurkunde sowohl die rechtlichen Eigentümer (die Treuhänder) als auch die wirtschaftlichen Eigentümer (die Begünstigten der Treuhand) genannt.  

Vertrauenserklärung -  

Dabei handelt es sich um ein juristisches Dokument, in dem festgelegt wird, zu welchen Anteilen eine Immobilie gehört und wie der Verkaufserlös aufgeteilt werden soll. Eine Treuhanderklärung hält die finanziellen Beiträge zu einer Immobilie fest und ist daher nützlich, wenn verschiedene Eigentümer unterschiedliche Beträge beisteuern.  

Informelle Vereinbarungen:  

Wenn die wirtschaftlichen Interessen an der Immobilie nicht förmlich vereinbart und eingetragen wurden, ist ein urkundlicher Nachweis der Schlüssel zum Nachweis der wirtschaftlichen Interessen.  

Finanzielle Beiträge -   

Aufzeichnungen über Beiträge zur Immobilie, z. B. Hypothekenzahlungen, können das wirtschaftliche Interesse belegen. 

Korrespondenz -  

E-Mails oder Briefe, in denen die Absichten und Vereinbarungen über die Nutzung des Eigentums erörtert werden, können als Beweismittel dienen. 

Eine solche Dokumentation hilft dabei, Ansprüche zu belegen und die Vereinbarungen eindeutig zu dokumentieren. Sie hilft auch bei der Beilegung von Streitigkeiten, indem sie die Absichten der beteiligten Parteien darlegt. 

Änderndes wirtschaftliches Interesse 

Das wirtschaftliche Interesse kann sich im Laufe der Zeit ändern, entweder durch förmliche Vereinbarungen wie Treuhanderklärungen oder durch Änderungen der finanziellen Beiträge zur Immobilie.  

Unter bestimmten Umständen kann es vorteilhaft sein, einen Teil des wirtschaftlichen Eigentums an einer Immobilie auf einen Dritten zu übertragen oder zu verschenken - zum Beispiel, wenn ein Elternteil einen Teil des wirtschaftlichen Eigentums an der Immobilie auf seine erwachsenen Kinder überträgt.  

Dies hat verschiedene steuerliche Auswirkungen und sollte mit einem Anwalt besprochen werden, da es viele Faktoren zu berücksichtigen gibt.