Die klassische Einrede der Baufälligkeit zieht nicht

Rudi Ramdarshan and Marissa Lawrence were successful in obtaining possession of a high-value Eigenschaft in Westminster, despite the tenant being an Assured Tenant, the original tenancy being lost, and issues of disrepair being raised.

Hintergrund

The firm was instructed by one of its portfolio landlords in respect of Wohnen premises in Westminster. The premises was a flat located in a building owned by Westminster Council, and which was located within a conservation area. The client was the owner of a long lease.

The tenant had been occupying the property since 1997, at first under a fixed term assured tenancy, which upon expiry of the fixed term, became a statutory periodic assured tenancy. The tenant had raised issues of disrepair which resulted in the client deciding to decant the tenant and fully renovate the property.

Following the renovation, the tenant fell into arrears. In February 2018, the landlord served a section 8 notice on the tenant on the basis of rent arrears relying on ground 10. Following expiry of the notice, the tenant remained in arrears and possession proceedings were issued.

Die Taktik des Beklagten

A common tactic by defendants when facing possession proceedings based on rent arrears is to raise allegations of disrepair and to seek to suggest that such a sum reduces or extinguishes the rental arrears. In practice, despite the Court having the power to order possession at a first hearing summarily when faced with an unmeritorious defence, Courts are reluctant to do so without a factual enquiry which often means requiring expert and factual evidence. This tactic can delay possession being granted for months if not years, all the while arrears are likely to continue to accrue. In addition, landlords are faced with having to shoulder the zusätzlich costs of a full trial.

In response to the claim for possession and arrears, the tenant issued a defence and counterclaim. The tenant included multiple claims within her counterclaim, with a large portion being dedicated to alleged disrepair at the premises and damages flowing from the landlord’s alleged breach of duty under section 11 of the Landlord and Tenant Act 1987.

Throughout the progress of litigation, the landlord (through RFB and their agents) requested access to the premises in order to (1) investigate any alleged disrepair and (2) complete any remedial works required.

Obwohl die Mieterin sowohl ihrem eigenen Sachverständigen für Bauschäden als auch dem Sachverständigen des Vermieters Zutritt gewährte, verweigerte sie dem Vermieter fortwährend den Zutritt mit der Begründung, dass ihre Habseligkeiten auf Kosten des Vermieters eingelagert werden müssten. Die in den Räumlichkeiten gelagerten Habseligkeiten der Mieterin bestanden aus zahlreichen schwarzen Müllsäcken, die, wie der Sachverständige des Vermieters feststellte, fast 70% des Raums in den Räumlichkeiten einnahmen.

Der Vermieter und seine Beauftragten machten weiterhin geltend, dass sie jederzeit bereit, willens und in der Lage gewesen seien, etwaige Reparaturen durchzuführen, der Mieter jedoch den Zugang stets verweigerte oder Termine mit Handwerkern absagte – oft erst am Tag der Besichtigung.

Der Prozess

In der mündlichen Verhandlung zu diesem Verfahren wurden der Mieter und die Vertreter des Vermieters zu den Themen Meldung von Mängeln, Zugangsanfragen, verweigerter Zugang sowie zum Zustand der Räumlichkeiten nach der vorangegangenen Renovierung befragt.

In his judgment, HHJ Luba QC found that he preferred the evidence put forward by the landlord’s agents. HHJ Luba QC specifically commented on the tenant’s treatment of the property, in particular that the excessive storage of black bin sacks would exacerbate any alleged issues at the premises. HHJ Luba QC also held that following the previous renovation, the Property was left in a good standard of condition. HHJ Luba QC held that the deterioration in the state of the Property following the renovation was, on the balance of probabilities, more likely to flow from tenant misuse than any alleged breach of duty by the landlord.

Richterin Luba QC ordnete an, die gesamte Widerklage des Mieters abzuweisen, wozu auch der gesamte Anspruch wegen baulicher Mängel und Schadensersatz gehörte.

Zweifellos ein positives Ergebnis, doch der Mandant musste seit Zustellung der Mitteilung eine Wartezeit von vier Jahren in Kauf nehmen.

Gültigkeit von Mieterhöhungen

Another central element of the tenant’s defence and counterclaim was that the landlord’s rent increases had failed to follow the form set out in the tenancy agreement and, as such, were invalid. The tenant included in their counterclaim a claim for the return of alleged overpaid rent.

Die Bestimmungen des Mietvertrags, die sich auf Mieterhöhungen bezogen, lauteten wie folgt:-

“Die gemäß diesem Vertrag zu zahlende Miete beträgt:–

a. Bis zum ersten Anpassungstermin die Anfangsmiete und

b. Während jedes aufeinanderfolgenden Anpassungszeitraums eine Miete (‘die neue Miete’), die dem höheren der folgenden Beträge entspricht:

I. Die unmittelbar vor dem Anpassungsstichtag fällige Miete zuzüglich 51 % davon;

II. Die Miete, die gemäß Absatz 3 unten festgesetzt wird;

Die Der Vermieter hat vor jeder Überprüfung ”dem Mieter die neue Miete für den Anpassungszeitraum schriftlich mitzuteilen.“

Im Laufe der Jahre hatten Mieter und Vermieter es sich zur Gewohnheit gemacht, die Miete bereits vor Beginn der Anpassungsfrist zu vereinbaren. Der Vermieter schrieb dem Mieter oft, dass die Miete erhöht werden müsse, woraufhin Mieter und Vermieter Verhandlungen aufnahmen, um sich auf eine neue Miete zu einigen. Diese Miete lag unter dem Betrag, der gemäß den Bestimmungen des Mietvertrags hätte verlangt werden können.

In the counterclaim, the tenant alleged that (1) the rent increases were invalid as they did not follow the formula set out in the tenancy agreement and (2) rent increase notices were required to be sent out to the tenant in advance of the review date, informing the tenant of the new rent.

Der Vermieter vertrat die Auffassung, dass (1) die Parteien eine Miete vereinbaren konnten, die von der im Mietvertrag festgelegten Formel abwich, und (2) die Anforderung einer Mietsteigerungsmitteilung nicht die Form einer auslösenden Mitteilung hatte (d. h., die Mietsteigerung wurde erst mit dem Erhalt einer gültigen Mietsteigerungsmitteilung wirksam). Vielmehr handelte es sich bei der im Mietvertrag vorgesehenen Mitteilung lediglich um eine informative Mitteilung, die den Mieter darüber in Kenntnis setzte, wie hoch seine Miete sein würde. Die Mitteilung hätte den Vermieter nicht einmal dazu verpflichtet, die genaue Miete anzugeben – lediglich den anzuwendenden Mechanismus (sei es unter Bezugnahme auf den RPI oder eine 5%-Erhöhung, da der Mieter dies selbst berechnen konnte). Bei strenger Auslegung des Mietvertrags hätte die Mitteilung bis spätestens 23:59 Uhr am Abend vor dem nächsten Anpassungszeitraum erfolgen können.   

During the tenant’s cross-examination at trial, she admitted that it was the usual course of action for herself and the landlord to privately agree the rent which was to be paid, which was lower than that which she accepted could be due under the tenancy agreement. The tenant also admitted that the rent which she had was by way of housing benefit and discretionary housing payments. The tenant still asserted she should be entitled to the return of any unpaid rent and would then privately liaise with the housing benefit office to determine who would keep the overpayment.

Richterin Luba QC schloss sich der Auslegung der Mietanpassungsklauseln des Mietvertrags durch den Vermieter an und ordnete daher an, dass die Miete bis zum Anpassungszeitpunkt im März 2018 zwischen dem Vermieter und dem Mieter vereinbart war und auf diese Beträge festgesetzt wurde.

Danach würde sich die Miete mangels ausdrücklicher Vereinbarung entweder unter Bezugnahme auf den Einzelhandelspreisindex oder um 51 % erhöhen, je nachdem, welcher Wert höher ist. Dies führte ab 2018 zu einer erheblichen Mieterhöhung. HHJ Luba QC stellte fest, dass die Mitteilung zur Mietanpassung keine auslösende Mitteilung darstellte, sondern, wie vom Vermieter geltend gemacht, eine informative Mitteilung, in der die Methode zur Erhöhung der Miete dargelegt wurde, da der Mieter im Mietvertrag durch die Durchführung der Berechnungen eine ausdrückliche Bestätigung darüber erhalten hatte, wie hoch die Miete in jedem Anpassungszeitraum sein würde.

Of further relevance, during the tenant’s cross-examination, it was discussed what position the tenant would be left in if the rent were to increase beyond that payable immediately before March 2018. The tenant stated that if the rent increased beyond that figure, they would not be able to afford the rent and would have to explore the possibility of obtaining part-time employment.

Schlussfolgerungen

Unter summary, this case was beleaguered by several factors which would frustrate and complicate even the most straightforward of rent arrears possession cases. As Property Litigators wird know, the combination of the legal aid defendant and a disrepair counterclaim often spell delay in the mind of Claimant Landlords, and it is all too common to see unmeritorious disrepair counterclaims being taken all the way to trial due to parties refusing to make reasonable concessions, and indeed the Court’s backlog meaning listing dates for a trial for disrepair are often a long wait.

Das Urteil von Richterin Luba QC in diesem Fall war sachlich und wohlüberlegt und bescherte dem klagenden Vermieter den lang ersehnten Sieg. Der Fall zeigt, dass Mieter zwar unbegründete Vorwürfe wegen baulicher Mängel vorbringen können, um die Räumung hinauszuzögern, die Gerichte jedoch letztendlich den Blick auf das Wesentliche richten und die Räumung anordnen werden.

Zusätzliche Informationen

Autorin der Meldung: Marissa Lawrence | Rudi Ramdarshan