Das Ende von Abschnitt 21: Was Vermieter und Mieter erwarten sollten

Seit mehr als drei Jahrzehnten ermöglicht Section 21 des Housing Act von 1988 den Vermietern von Mietverträgen mit kurzer Laufzeit (Assured Shorthold Tenancies - ASTs), den Besitz zu erlangen, ohne dem Mieter ein Verschulden nachzuweisen. Diese Situation wird sich nun ändern. Das Gesetz über die Rechte der Mieter (Renters' Rights Bill) der Regierung befindet sich in der Endphase der parlamentarischen Beratungen und wird, sobald es in Kraft getreten ist, Abschnitt 21 abschaffen und den Sektor auf ein einheitliches System periodischer Mietverhältnisse mit verstärkten Besitzgründen gemäß Abschnitt 8 umstellen.

Bevor wir einen Blick in die Zukunft werfen, ist es wichtig, sich über die heutige Rechtslage im Klaren zu sein. Am 22. August 2025 bleibt Abschnitt 21 in Kraft. Der Gesetzentwurf hat am 21. Juli 2025 die dritte Lesung im Oberhaus abgeschlossen und wird nach der Sommerpause Anfang September zur Prüfung der Änderungsanträge des Oberhauses an das Unterhaus zurückgegeben. Die königliche Zustimmung wird für diesen Herbst erwartet, so dass das Gesetz Anfang 2026 in Kraft treten dürfte, wobei das genaue Datum für den Beginn noch nicht feststeht.

Wo wir jetzt stehen: wie § 21 funktioniert (aktuelles Recht)

Eine gültige "Section 21"-Bekanntmachung (Formular 6A) bietet dem Vermieter nach wie vor einen papiergestützten Weg zur Räumung, häufig über das beschleunigte Verfahren (keine Anhörung, es sei denn, sie wird angeordnet). Um gültig zu sein, müssen Vermieter eine Checkliste von gesetzlichen Vorbedingungen und Fristen erfüllen, darunter:

• Mindestkündigungsfrist: mindestens zwei Monate.
• Früheste Zustellung: nicht innerhalb der ersten 4 Monate des Mietverhältnisses.
• In der Regel muss das Verfahren innerhalb von 6 Monaten nach Zustellung eingeleitet werden (oder 4 Monate nach Ablauf der Kündigungsfrist, wenn eine längere Frist erforderlich ist).
• Kaution: Schützen Sie die Kaution und übermitteln Sie die vorgeschriebenen Informationen.
• Dokumente: Legen Sie ein gültiges Gassicherheitszertifikat, einen Energieausweis und den aktuellen Leitfaden "How to Rent" vor (bei Beginn/Erneuerung, gemäß den Verordnungen von 2015). Gerichte können immer noch eine späte Gassicherheitsbescheinigung akzeptieren, sofern sie vor dem Abschnitt 21 Bekanntmachung gegeben wird (siehe Trecarrel Haus).
• Lizenzierung: Besitz der erforderlichen Lizenz.

Im beschleunigten Verfahren findet nur dann eine Anhörung statt, wenn der Richter eine solche anordnet; andernfalls wird der Anspruch auf dem Papierweg entschieden. Wenn Vermieter auch Mietrückstände einklagen wollen, müssen sie den normalen Weg beschreiten.

Warum Abschnitt 21 abgeschafft wird

 Die politische Triebfeder ist die Sicherheit des Mietverhältnisses: Die Gefahr einer willkürlichen Zwangsräumung soll beseitigt, die Mieter sollen in die Lage versetzt werden, schlechte Praktiken anzufechten, und die Mietstandards sollen modernisiert werden. Der Leitfaden der Regierung bestätigt, dass der Gesetzentwurf Abschnitt 21 abschafft und feste Laufzeiten durch ein einheitliches periodisches System ersetzt.

Was ersetzt Abschnitt 21 des Gesetzes über die Rechte von Mietern?

• Ein System regelmäßiger Mietverträge: Alle gesicherten Mietverträge werden regelmäßig abgeschlossen. Mieter können das Mietverhältnis mit einer zweimonatigen Kündigungsfrist beenden, und Vermieter müssen sich auf § 8 berufen, um den Besitz wiederzuerlangen. Die Regierung beabsichtigt, dies in einem Schritt und nicht schrittweise umzusetzen.
• Erweiterte und klarere Gründe für Abschnitt 8: Der Gesetzentwurf behält den auf Gründen basierenden Ansatz (obligatorisch und nach Ermessen) bei, aktualisiert und erweitert ihn jedoch. Die wichtigsten Vorschläge umfassen:

1. Verkaufen/einziehender Vermieter: Ausdrückliche Gründe für die Wiedererlangung des Besitzes zum Zwecke des Verkaufs oder für den Einzug des Vermieters (oder naher Angehöriger). Es gibt einen geschützten Zeitraum von 12 Monaten zu Beginn eines Mietverhältnisses, in dem diese Gründe nicht geltend gemacht werden können, und Vermieter müssen vier Monate vorher Bescheid geben, wenn sie sich auf diese Gründe berufen.
2. Schwerwiegende Mietrückstände (Grund 8): Der Schwellenwert wurde auf drei Monate Rückstand erhöht und die Kündigungsfrist für Rückstandsgründe auf vier Wochen verlängert.
3. Wiederholte Zahlungsrückstände: ein neuer zwingender Grund für Mieter, die innerhalb von drei Jahren dreimal zwei Monate im Rückstand waren, auch wenn sie bei der Anhörung freigesprochen wurden.
4. Zwangsräumungen durch die Hintertür: Schutzmaßnahmen gegen Mieterhöhungen über dem Marktniveau, mit gerichtlicher Kontrolle

• Weitergehende Reformen neben dem Besitz: Der Gesetzentwurf führt auch einen Ombudsmann für den PRS, eine Datenbank für den privaten Mietsektor, Beschränkungen für Mietangebote, verschärfte Verpflichtungen für menschenwürdige Wohnungen und Anträge für Haustiere ein, die nicht unangemessen abgelehnt werden können (mit zulässiger Versicherung für Tierschäden).

Bitte beachten Sie, dass diese Maßnahmen noch nicht in Kraft getreten sind und sich die endgültigen Details vor der königlichen Zustimmung und dem Inkrafttreten noch ändern können.

Zeitplan: Wann wird Abschnitt 21 tatsächlich enden?

21. Juli 2025: Gesetzentwurf beendet dritte Lesung im Oberhaus

Anfang September 2025: Rückkehr ins Unterhaus zur Prüfung der Änderungsanträge des Lords

Königliche Zustimmung: Weitgehend erwartet Herbst 2025 (nicht bestätigt)

Beginn: Einmaliger Start voraussichtlich Anfang 2026 (die Regierung gibt eine einstufige Umsetzung an, hat aber kein Datum festgelegt)

Bis zum Inkrafttreten können sich Vermieter weiterhin auf Abschnitt 21 berufen, sofern alle Voraussetzungen erfüllt sind.

Was dies in der Praxis bedeutet

Für Vermieter

• Kein Abschnitt 21 mehr: Planen Sie, nach Abschnitt 8 vorzugehen. Der beschleunigte Weg über Section 21 wird wegfallen, und die meisten Klagen werden auf dem normalen Weg mit Beweisen und (normalerweise) einer Anhörung verlaufen.
• Neuer Verkauf/Einzug: Wenn Sie beabsichtigen zu verkaufen oder einzuziehen, sieht der Gesetzentwurf Gründe dafür vor, allerdings erst nach 12 Monaten und mit einer Kündigungsfrist von vier Monaten. Bauen Sie die Zeitpläne um diese Einschränkungen herum.
• Strategie bei Zahlungsrückständen: Sorgfältige Führung der Bücher. Der höhere Schwellenwert von Grund 8 (3 Monate) und der Grund für wiederholte Zahlungsrückstände werden die Auswahl der Fälle und den Zeitplan beeinflussen.
• Einhaltung der Vorschriften: Erwarten Sie eine schärfere Prüfung der Lizenzierung und der Dokumente, sobald sie in Betrieb sind.

Für Mieter

• Mehr Sicherheit: ein regelmäßiges Standardmietverhältnis und das Ende der Zwangsräumung ohne Verschulden.
• Kündigung und Schutzmaßnahmen: mehr Zeit, wenn der Vermieter den Besitz anstrebt, um zu verkaufen oder einzuziehen. Möglichkeit der Anfechtung übermäßiger Mieterhöhungen mit dem Ziel, den Auszug zu erzwingen.
• Eine Räumung ist weiterhin möglich: Schwerwiegende oder anhaltende Mietrückstände, unsoziales Verhalten und andere Gründe können weiterhin eine Räumung rechtfertigen.

Praktische Schritte, die Sie jetzt unternehmen können

Vermieter

1. Prüfen Sie den Papierkram bei jedem AST: Einhaltung der Kaution, Gassicherheit, EPC, Leitfaden für die Vermietung, Lizenzen. Mängel führen dazu, dass Abschnitt 21 der aktuellen Gesetzgebung nicht eingehalten wird, und schwächen die Glaubwürdigkeit unter Abschnitt 8.
2. Planen Sie Veräußerungen: Wenn Sie verkaufen, planen Sie die voraussichtliche Schutzfrist von 12 Monaten und die viermonatige Kündigungsfrist in Ihren Zeitplan ein.
3. Rückstandsprotokolle: frühzeitiges Eingreifen bei Rückständen, gründliche Dokumentation und Anpassung der Forderungen an die 3-Monats-Schwelle/den neuen Grund für wiederholte Rückstände.
4. Erwarten Sie mehr Arbeit im Zusammenhang mit strittigem Besitz: Organisieren Sie Beweise, Inspektionsprotokolle und Reparaturprotokolle.

Mieter

1. Führen Sie Aufzeichnungen: Melden Sie Reparaturen schriftlich und halten Sie sie schriftlich fest.
2. Kennen Sie die Uhr: Wenn Sie die Section 21 vor dem Beginn des Verfahrens erhalten, gelten die aktuellen Regeln für die Benachrichtigung, den Zeitpunkt und die Einreden weiter. Lassen Sie sich umgehend beraten.
3. Haushalt: Zahlungsrückstände werden auch nach der Reform ein wichtiger Grund sein. Holen Sie sich frühzeitig Unterstützung, wenn Sie Probleme haben.

Häufig gestellte Fragen

Ist Abschnitt 21 bereits verschwunden?

Nein, sie bleibt heute in Kraft. Die Abschaffung erfolgt zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes, der noch nicht feststeht.

Wird es einen schnellen Weg zum Besitz geben?

Der beschleunigte Weg ist spezifisch für Abschnitt 21. Nach der Abschaffung wird der normale Weg des Besitzes nach Abschnitt 8 (auf der Grundlage von Beweisen, in der Regel mit einer Anhörung) fortgesetzt.

Können Vermieter den Besitz noch zurückerlangen, um zu verkaufen oder einzuziehen?

Ja, über ein neues Gelände mit Leitplanken: keine Nutzung in den ersten 12 Monaten und viermonatige Kündigungsfrist erforderlich.

Was ändert sich bei Mietrückständen?

Der obligatorische Grund 8 wird auf drei Monate Rückstand verschoben. Die Kündigungsfrist beträgt vier Wochen, und es gibt einen neuen Grund für wiederholte Zahlungsrückstände (obligatorisch) unter bestimmten Umständen. Der endgültige Wortlaut wird zu Beginn des Verfahrens bestätigt.

Unser Standpunkt

Die Abschaffung von Abschnitt 21 ist ein struktureller Neuanfang. Für Vermieter wird der Erfolg von der Einhaltung der Bestimmungen und den Beweisen gemäß Abschnitt 8 abhängen, insbesondere bei Zahlungsrückständen und Verkaufs-/Einzugsgründen. Für Mieter bieten die Reformen mehr Stabilität, beseitigen aber nicht die Aussicht auf eine Zwangsräumung bei Vorliegen von Gründen.

Bei Ronald Fletcher Baker berät unser Team für Rechtsstreitigkeiten im Immobilienbereich sowohl Vermieter als auch Mieter bei der Strategie der Besitznahme, sowohl jetzt (gemäß Abschnitt 21/Abschnitt 8) als auch nach dem Inkrafttreten. Wenn Sie einen Verkauf planen, eine Klage abwehren oder Ihre Rückstandsverfahren vor der Änderung neu gestalten müssen, können wir Ihnen helfen, das Richtige zu tun.

Angelegenheiten von Vermietern und Mietern: Kontakt

Ben Lewis ist Rechtsanwalt in der Abteilung für Rechtsstreitigkeiten von RFB. Für Anfragen zu diesem Thema kontaktieren Sie bitte Ben Lewis per E-Mail unter B.Lewis@rfblegal.co.uk oder unter der Telefonnummer 0203 947 8892.