Die klassische Einrede der Baufälligkeit zieht nicht

Rudi Ramdarshan und Marissa Lawrence gelang es, den Besitz einer hochwertigen Immobilie in Westminster zu erlangen, obwohl der Mieter einen gesicherten Mietvertrag hatte, der ursprüngliche Mietvertrag verloren gegangen war und Mängel geltend gemacht wurden.

Hintergrund

Die Kanzlei wurde von einem ihrer Portfolio-Vermieter im Zusammenhang mit Wohnräumen in Westminster beauftragt. Bei den Räumlichkeiten handelte es sich um eine Wohnung in einem Gebäude, das sich im Besitz des Westminster Council befand und in einem Denkmalschutzgebiet lag. Der Mandant war Inhaber eines Erbpachtvertrags.

Der Mieter bewohnte die Immobilie seit 1997, zunächst im Rahmen eines befristeten Mietvertrags, der nach Ablauf der Laufzeit in ein gesetzliches unbefristetes Mietverhältnis überging. Der Mieter hatte Mängel beanstandet, woraufhin der Auftraggeber beschloss, den Mieter umzusiedeln und die Immobilie vollständig zu renovieren.

Nach der Renovierung geriet der Mieter mit seinen Mietzahlungen in Verzug. Im Februar 2018 stellte der Vermieter dem Mieter aufgrund der Mietrückstände unter Berufung auf Grund 10 eine Kündigung gemäß § 8 zu. Nach Ablauf der Kündigungsfrist war der Mieter weiterhin im Rückstand, woraufhin ein Räumungsverfahren eingeleitet wurde.

Die Taktik des Beklagten

Eine gängige Taktik von Beklagten in Räumungsverfahren aufgrund von Mietrückständen besteht darin, Mängel am Mietobjekt geltend zu machen und zu suggerieren, dass diese die Mietrückstände mindern oder aufheben. In der Praxis zögern die Gerichte jedoch, dies zu tun, ohne eine Tatsachenfeststellung vorzunehmen, was oft die Hinzuziehung von Sachverständigen und die Vorlage von Sachbeweisen erfordert, obwohl das Gericht befugt ist, bei einer unbegründeten Verteidigung bereits in der ersten Verhandlung im Schnellverfahren die Räumung anzuordnen. Diese Taktik kann die Gewährung der Räumung um Monate, wenn nicht sogar Jahre verzögern, während die Mietrückstände wahrscheinlich weiter anwachsen. Darüber hinaus müssen Vermieter die zusätzlichen Kosten eines vollständigen Gerichtsverfahrens tragen.

Als Reaktion auf die Klage auf Räumung und Zahlung der Mietrückstände reichte die Mieterin eine Klageerwiderung und eine Widerklage ein. Die Mieterin hat in ihrer Widerklage mehrere Ansprüche geltend gemacht, wobei ein großer Teil sich auf angebliche Mängel an der Wohnung sowie auf Schäden bezog, die sich aus der angeblichen Pflichtverletzung des Vermieters gemäß § 11 des Mietgesetzes von 1987 ergaben.

Im Verlauf des Rechtsstreits beantragte der Vermieter (über RFB und deren Beauftragte) Zugang zu den Räumlichkeiten, um (1) angebliche Mängel zu untersuchen und (2) erforderliche Instandsetzungsarbeiten durchzuführen.

Obwohl die Mieterin sowohl ihrem eigenen Sachverständigen für Bauschäden als auch dem Sachverständigen des Vermieters Zutritt gewährte, verweigerte sie dem Vermieter fortwährend den Zutritt mit der Begründung, dass ihre Habseligkeiten auf Kosten des Vermieters eingelagert werden müssten. Die in den Räumlichkeiten gelagerten Habseligkeiten der Mieterin bestanden aus zahlreichen schwarzen Müllsäcken, die, wie der Sachverständige des Vermieters feststellte, fast 70% des Raums in den Räumlichkeiten einnahmen.

Der Vermieter und seine Beauftragten machten weiterhin geltend, dass sie jederzeit bereit, willens und in der Lage gewesen seien, etwaige Reparaturen durchzuführen, der Mieter jedoch den Zugang stets verweigerte oder Termine mit Handwerkern absagte – oft erst am Tag der Besichtigung.

Der Prozess

In der mündlichen Verhandlung zu diesem Verfahren wurden der Mieter und die Vertreter des Vermieters zu den Themen Meldung von Mängeln, Zugangsanfragen, verweigerter Zugang sowie zum Zustand der Räumlichkeiten nach der vorangegangenen Renovierung befragt.

In seinem Urteil stellte HHJ Luba QC fest, dass er den von den Vertretern des Vermieters vorgelegten Beweisen den Vorzug gab. HHJ Luba QC äußerte sich ausdrücklich zur Behandlung der Immobilie durch den Mieter, insbesondere dazu, dass die übermäßige Lagerung von schwarzen Müllsäcken etwaige angebliche Probleme in den Räumlichkeiten verschärfen würde. HHJ Luba QC stellte ferner fest, dass sich die Immobilie nach der vorangegangenen Renovierung in einem guten Zustand befand. HHJ Luba QC befand, dass die Verschlechterung des Zustands der Immobilie nach der Renovierung nach Abwägung der Wahrscheinlichkeiten eher auf eine unsachgemäße Nutzung durch den Mieter zurückzuführen sei als auf eine angebliche Pflichtverletzung des Vermieters.

Richterin Luba QC ordnete an, die gesamte Widerklage des Mieters abzuweisen, wozu auch der gesamte Anspruch wegen baulicher Mängel und Schadensersatz gehörte.

Zweifellos ein positives Ergebnis, doch der Mandant musste seit Zustellung der Mitteilung eine Wartezeit von vier Jahren in Kauf nehmen.

Gültigkeit von Mieterhöhungen

Ein weiterer zentraler Punkt der Verteidigung und der Gegenklage des Mieters war, dass die Mieterhöhungen des Vermieters nicht der im Mietvertrag festgelegten Form entsprachen und daher ungültig seien. Der Mieter nahm in seine Gegenklage einen Anspruch auf Rückerstattung der angeblich zu viel gezahlten Miete auf.

Die Bestimmungen des Mietvertrags, die sich auf Mieterhöhungen bezogen, lauteten wie folgt:-

“Die gemäß diesem Vertrag zu zahlende Miete beträgt:–

a. Bis zum ersten Anpassungstermin die Anfangsmiete und

b. Während jedes aufeinanderfolgenden Anpassungszeitraums eine Miete (‘die neue Miete’), die dem höheren der folgenden Beträge entspricht:

I. Die unmittelbar vor dem Anpassungsstichtag fällige Miete zuzüglich 51 % davon;

II. Die Miete, die gemäß Absatz 3 unten festgesetzt wird;

Die Der Vermieter hat vor jeder Überprüfung ”dem Mieter die neue Miete für den Anpassungszeitraum schriftlich mitzuteilen.“

Im Laufe der Jahre hatten Mieter und Vermieter es sich zur Gewohnheit gemacht, die Miete bereits vor Beginn der Anpassungsfrist zu vereinbaren. Der Vermieter schrieb dem Mieter oft, dass die Miete erhöht werden müsse, woraufhin Mieter und Vermieter Verhandlungen aufnahmen, um sich auf eine neue Miete zu einigen. Diese Miete lag unter dem Betrag, der gemäß den Bestimmungen des Mietvertrags hätte verlangt werden können.

In der Widerklage machte der Mieter geltend, dass (1) die Mieterhöhungen ungültig seien, da sie nicht der im Mietvertrag festgelegten Formel entsprächen, und dass (2) die Mitteilungen über die Mieterhöhung dem Mieter vor dem Stichtag zuzusenden seien, um ihn über die neue Miete zu informieren.

Der Vermieter vertrat die Auffassung, dass (1) die Parteien eine Miete vereinbaren konnten, die von der im Mietvertrag festgelegten Formel abwich, und (2) die Anforderung einer Mietsteigerungsmitteilung nicht die Form einer auslösenden Mitteilung hatte (d. h., die Mietsteigerung wurde erst mit dem Erhalt einer gültigen Mietsteigerungsmitteilung wirksam). Vielmehr handelte es sich bei der im Mietvertrag vorgesehenen Mitteilung lediglich um eine informative Mitteilung, die den Mieter darüber in Kenntnis setzte, wie hoch seine Miete sein würde. Die Mitteilung hätte den Vermieter nicht einmal dazu verpflichtet, die genaue Miete anzugeben – lediglich den anzuwendenden Mechanismus (sei es unter Bezugnahme auf den RPI oder eine 5%-Erhöhung, da der Mieter dies selbst berechnen konnte). Bei strenger Auslegung des Mietvertrags hätte die Mitteilung bis spätestens 23:59 Uhr am Abend vor dem nächsten Anpassungszeitraum erfolgen können.   

Im Kreuzverhör während der Verhandlung räumte die Mieterin ein, dass es für sie und den Vermieter üblich war, die zu zahlende Miete privat zu vereinbaren, wobei diese niedriger war als der Betrag, den sie laut Mietvertrag als fällig anerkannt hatte. Die Mieterin gab außerdem zu, dass die Miete, die sie zahlte, aus Wohngeld und freiwilligen Wohnbeihilfen stammte. Die Mieterin beharrte dennoch darauf, dass sie Anspruch auf die Rückerstattung etwaiger nicht gezahlter Mieten habe und sich dann privat mit dem Wohngeldamt in Verbindung setzen werde, um zu klären, wer die Überzahlung behalten solle.

Richterin Luba QC schloss sich der Auslegung der Mietanpassungsklauseln des Mietvertrags durch den Vermieter an und ordnete daher an, dass die Miete bis zum Anpassungszeitpunkt im März 2018 zwischen dem Vermieter und dem Mieter vereinbart war und auf diese Beträge festgesetzt wurde.

Danach würde sich die Miete mangels ausdrücklicher Vereinbarung entweder unter Bezugnahme auf den Einzelhandelspreisindex oder um 51 % erhöhen, je nachdem, welcher Wert höher ist. Dies führte ab 2018 zu einer erheblichen Mieterhöhung. HHJ Luba QC stellte fest, dass die Mitteilung zur Mietanpassung keine auslösende Mitteilung darstellte, sondern, wie vom Vermieter geltend gemacht, eine informative Mitteilung, in der die Methode zur Erhöhung der Miete dargelegt wurde, da der Mieter im Mietvertrag durch die Durchführung der Berechnungen eine ausdrückliche Bestätigung darüber erhalten hatte, wie hoch die Miete in jedem Anpassungszeitraum sein würde.

Von weiterer Bedeutung war, dass im Kreuzverhör des Mieters erörtert wurde, in welcher Lage sich der Mieter befinden würde, sollte die Miete über den unmittelbar vor März 2018 zu zahlenden Betrag hinaus steigen. Der Mieter erklärte, dass er sich die Miete nicht mehr leisten könnte, sollte sie über diesen Betrag hinaus steigen, und dass er dann die Möglichkeit prüfen müsste, eine Teilzeitbeschäftigung aufzunehmen.

Schlussfolgerungen

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass dieser Fall von mehreren Faktoren geprägt war, die selbst die einfachsten Räumungsklagen wegen Mietrückständen erschweren und verzögern würden. Wie Immobilienrechtsanwälte wissen, führt die Kombination aus einem Prozesskostenhilfeempfänger als Beklagten und einer Gegenklage wegen baulicher Mängel in den Augen der klagenden Vermieter oft zu Verzögerungen, und es kommt nur allzu häufig vor, dass unbegründete Gegenklagen wegen Mängeln bis zur Verhandlung durchgezogen werden, weil die Parteien sich weigern, angemessene Zugeständnisse zu machen, und weil der Rückstau bei den Gerichten dazu führt, dass die Terminierung einer Verhandlung wegen Mängeln oft lange auf sich warten lässt.

Das Urteil von Richterin Luba QC in diesem Fall war sachlich und wohlüberlegt und bescherte dem klagenden Vermieter den lang ersehnten Sieg. Der Fall zeigt, dass Mieter zwar unbegründete Vorwürfe wegen baulicher Mängel vorbringen können, um die Räumung hinauszuzögern, die Gerichte jedoch letztendlich den Blick auf das Wesentliche richten und die Räumung anordnen werden.

Zusätzliche Informationen

Autorin der Meldung: Marissa Lawrence | Rudi Ramdarshan