Ticari Mülkler: Kira Sözleşmesi İhlalleri Nedeniyle LTA 1954 Kapsamında Ticari Kira Sözleşmesinin Yenilenmesine Karşı Çıkmak İçin Ev Sahibinin Rehberi 

İkinci Dünya Savaşı'nın sonunda, ticari mülklerin prim yaptığı bir dönemde tanıtıldı. Ev Sahibi ve Kiracı Yasası 1954 (‘Yasa’) hem ev sahibi hem de ticari kiracıların endişelerini gidermek ve çıkarlar arasında bir denge kurmak üzere tasarlanmıştır. Winston Churchill liderliğindeki dönemin Muhafazakar hükümeti, Yasa aracılığıyla ticari kiracılara ’kira güvencesi‘, yani kira kontratlarının süresi dolduktan sonra yerinde kalma hakkı, diğer bir deyişle ’holding over‘ hakkı tanıyarak karşılık verdi. 

Ticari Kiracı Kira Süresinin Sonunda Çıkmak Zorunda mıdır? 

Kira sözleşmesinin şartları açıkça kira sözleşmesinin Yasa dışına çıkarılacağını belirtmedikçe ve doğru ‘sözleşmeden çıkarma’ prosedürü izlenmedikçe, bir ticari kiracı genellikle ‘kira güvencesi’ hakkına sahiptir. 

Sözleşme süresinin bitiminde, kira güvenceli işyeri kiralamaları otomatik olarak sona ermez. Kiracılık, Kanun uyarınca ev sahibi veya kiracı tarafından feshedilene kadar aynı koşullarda devam edecektir. 

Halihazırda, altı aya kadar olan işyeri kiralamaları kira güvencesinden yararlanamamaktadır. Haziran 2025‘te, Hukuk Komisyonu ’geçici olarak altı aylık eşiğin artırılması gerektiği sonucuna varmış ve ikinci istişare belgesinde eşiğin 2 yıla çıkarılması konusunda istişarede bulunmayı beklemektedir. Parlamentonun bu tavsiyeyi kabul edip etmeyeceği ve ne zaman kabul edeceği henüz belli değil. 

Yasa, s30(1)‘e dayanarak, bir ev sahibinin ticari bir kiracının kira sözleşmesini yenilemesine karşı çıkmak ve ’düşmanca' bir s25 bildirimi sunmak için başvurabileceği yedi gerekçe sunmaktadır. 

Ticari Bir Kiracı Kira Sözleşmesini Ciddi Şekilde İhlal Ettiğinde Hangi Gerekçeye Dayanabilirim? 

Yasa tarafından yedi gerekçe sunulmasına rağmen, bir ev sahibinin kiracının kira sözleşmesini yenilemesine başarılı bir şekilde karşı çıkabilmesi için yalnızca bir gerekçenin karşılanması gerekmektedir. 

Gerekçe (c), kiracının kira sözleşmesi kapsamındaki yükümlülüklerini önemli ölçüde ihlal ettiği durumlarda veya kiracının ‘holding'i kullanması veya yönetmesiyle bağlantılı herhangi bir nedenle ev sahiplerine kira sözleşmesinin yenilenmesine karşı çıkma olanağı sağlamaktadır. Yasa kapsamında ’işletme‘, kiracı tarafından ticari amaçlarla kullanılan binanın bir parçası olarak tanımlanmaktadır. 

Gerekçe (c), ev sahibinin yenilemeye şu gerekçelerle karşı çıkabileceğini belirtir... 

“kiracının mevcut kira sözleşmesi kapsamındaki yükümlülüklerini önemli ölçüde ihlal etmesi veya kiracının işletmeyi kullanması veya yönetmesiyle bağlantılı başka herhangi bir nedenle kiracıya yeni bir kira sözleşmesi verilmemelidir“. 

Gerekçe (c)'ye dayanırken, bir ev sahibinin seçebileceği iki alternatif talep başlığı vardır; 

(i) mevcut kiracılık kapsamında önemli ihlaller; ve/veya 

(ii) holdingin kullanımı veya yönetimi ile bağlantılı diğer herhangi bir neden. 

İlki, ev sahibinin kira sözleşmesinin ihlal edildiğini veya ihlal edildiğini kanıtlamasını gerektirir. İkincisi ise ev sahibinin, kiracının binayı kullanması veya yönetmesiyle bağlantılı olarak neden yeni bir kira kontratı verilmemesi gerektiğine dair bir gerekçe sunmasını gerektirir. Mahkeme daha sonra kiracıdan, iddia edilen kira sözleşmesi ihlallerinin kabul edilip edilmediğine ve eğer kabul ediliyorsa, ev sahibi tarafından öne sürülen nedenlere rağmen Mahkemenin neden bir kira sözleşmesi vermesi gerektiğine dair bir çürütme sunmasını isteyecektir. 

Bir ev sahibi, kiracısının kira sözleşmesini yenilemesine karşı çıkmak için ne tür bir ihlale dayanabilir? 

Gerekçe (c) altında yer alan ve önemli ihlallerle ilgili olan ilk talep başlığı, kiracının kira borcunu ödememesi veya kira sözleşmesi uyarınca mülkü onarma yükümlülüğünü yerine getirmemesi dışındaki tüm kira sözleşmesi ihlalleri için geçerlidir, çünkü bu ihlaller Yasanın (a) ve (b) Gerekçeleri kapsamındadır. 

Gerekçe (a) gibi s30(1)‘de bulunan diğer Gerekçelerin aksine, bu ilk talep başlığı ’holding‘ ile sınırlı değildir. Bu da, kiraya verilen binanın herhangi bir bölümünde bir ihlal meydana gelmesi halinde, bu ihlalin yine de ev sahibinin Gerekçe (c)’ye dayanması için bir neden olarak nitelendirileceği anlamına gelir. Örneğin, bir binanın tamamı için bir kira kontratı verilmişse ve kiracı zemin katı ticari amaçlarla işgal ediyor ancak birinci katı kiraya veriyorsa, birinci kat 'holding'in bir parçası olarak kabul edilmez. Ancak, birinci kattaki kiracı mülkün bu kısmının bakımsız kalmasına izin verir ve onarım yükümlülüklerine uymazsa, ev sahibi, kanıtlara bağlı olarak, kiracıya (c) Gerekçesi uyarınca yeni bir kira kontratı verilmesine karşı çıkabilir. 

Gerekçe (c) Kapsamındaki Bir Talep Açısından ‘Önemli’ İhlal Ne Anlama Gelir? 

Gerekçe (c)‘nin amaçları doğrultusunda, ihlal(ler) önemsiz nitelikte olmamalıdır. Ev sahibinin kira sözleşmesinin yenilenmesine karşı çıkmasına neden olan ihlal(ler)in ’önemli' olup olmadığı bir gerçek meselesidir. 

Gerekçe (c) genellikle kira sözleşmesinde yer alan kullanıcı hükümlerinin kiracının binayı kullanması nedeniyle ihlal edildiği durumlarda kullanılır. 

İçinde Youssefi - Mussellwhite [2014] EWCA Civ 885, Temyiz Mahkemesi, diğer bazı konuların yanı sıra, bir erişim sözleşmesi ve bir kullanıcı sözleşmesi ihlallerinin (c) Gerekçesi açısından önemli olup olmadığını değerlendirmiştir. Mahkeme, kiracının, ev sahibi bir inceleme için mülke erişmeye çalıştığında engelleyici davranarak ilkini ihlal ettiğini ve bunun da ev sahibi-kiracı ilişkisinin verimli çalışmasını baltaladığını tespit etmiştir. Kiracı ayrıca, binanın perakende ticaret için kullanılmasını gerektiren kullanıcı sözleşmesini de ihlal etmiştir (A1 veya A3 Sınıfları dahilinde). Şehir ve Ülke Planlama (Kullanım Sınıfları) Emri 1987). Kiracı, üç yıldır ihlali bildirmesine rağmen, ilgili kullanım sınıfları dahilinde herhangi bir iş yapmıyordu ve böyle bir niyeti de yoktu. 

Temyiz Mahkemesi, erişim sözleşmesinin ihlalini (c) bendinin amaçları doğrultusunda esaslı bir ihlal olarak kabul etmiştir. Temyiz Mahkemesi ayrıca, bu davanın özel koşullarında, hakimin kullanıcı sözleşmesinin ihlalinin önemli ve ev sahibinin meşru menfaatlerine zarar verici olduğunu tespit etme hakkına sahip olduğuna karar vermiştir. Özellikle, ev sahibinin bu gerekçeyle başarılı olmak için devam eden veya ölçülebilir bir kayıp göstermesi gerekmiyordu. 

Ticari bir ev sahibi, kötü yönetim nedeniyle bir kiracının kira sözleşmesinin yenilenmesine karşı çıkabilir mi? 

İlk talep başlığının aksine, Gerekçe (c)’nin ikinci ret gerekçesi kiracının kira sözleşmesini ihlal etmesini gerektirmez. Bunun yerine, kiracının holdingi kullanımı veya yönetimi ile bağlantılı olan ve belirli kira ihlallerinin dışında kalan durumları kapsar. Mahkemeler, aşağıdaki örnekte görüldüğü üzere, bu hükmün geniş bir yorumunu benimsemiştir Turner and Bell v Searles (Stanford-le-Hope) Ltd [1977] 33 P & CR 208. Burada, kiracının kullanımı kira sözleşmesindeki kullanıcı hükümlerini ihlal etmiyordu, ancak yerel makam kiracıya kullanımın durdurulmasını talep eden bir planlama bildirimi tebliğ etmişti. Temyiz Mahkemesi, amaçlanan yasadışı kullanıcının binanın “kiracının kullanımıyla bağlantılı başka bir neden” teşkil ettiğine ve dolayısıyla Kanun kapsamında reddi haklı gösterdiğine karar vererek, yasadışı bir kullanım için yeni bir kira kontratı vermeyi reddetmiştir. 

Hükmün kapsamı şu şekilde daha da netleştirilmiştir Horne & Meredith Properties v Cox and another [2014] EWCA Civ 423, [2014] 2 P & CR 18, ev sahibi ile kiracı arasında, kiracının kira sözleşmesi ile tanınan geçiş haklarına engel olunduğu iddiasıyla on altı yıl süren bir davayı içeriyordu. Kiracı, 1981 yılından bu yana, daha sonra yenilenen ve iki geçiş hakkı ile altı özel otopark alanına park etme hakkı tanıyan bir kira sözleşmesi kapsamında perakende satış binasında ikamet etmekteydi. Kiracı tüm işlemleri başlatmış ve ev sahibine karşı asılsız dolandırıcılık iddialarında bulunmuş, her iki taraf da uzun süren anlaşmazlık boyunca önemli yasal masraflar yapmıştır. Temyiz Mahkemesi, Yüksek Mahkeme'nin kararını onamış ve birkaç önemli ilkeyi ortaya koymuştur: 

1. Ev sahibinin, kiracının işletmeyi kullanması veya yönetmesiyle bağlantılı başka herhangi bir nedene dayanabilmesi için kira sözleşmesinin ihlal edilmesinin gerekli olmadığı; 
2. Dayanılan gerekçelerin doğrudan ev sahibi ve kiracı olarak tarafların ilişkisiyle ilgili olması gerekmediği, zira söz konusu ifadelerin Mahkemenin kiracının işletmesiyle ilgili olarak gördüğü her şeyi dikkate almasını sağlayacak kadar geniş olduğu; 
3. Taraflar arasındaki davanın, kira sözleşmesi ile verilen haklarla ilgili olarak holdingin kullanımı ve yönetimi ile bağlantılı bir sebep olması; 
4. Kiracının davayı makul olmayan bir şekilde yürütmesi, kiracıya (c) Gerekçesi uyarınca yenileme kirası verilmemesi gerektiği anlamına geliyordu. 

Mahkeme, ev sahibi ile kiracı arasında dava açılmış olsa bile, bunun otomatik olarak (c) Gerekçesi kapsamında yeni bir kiracılığın reddini haklı çıkarmayacağını açıklığa kavuşturmuştur. Daha ziyade, kontrol mekanizması, kiracının geçmişteki davranışları ışığında, ev sahibini kiracıyla yeniden yasal bir ilişkiye girmeye zorlamanın adil olup olmayacağına ilişkin Mahkemenin değer yargısıdır. 

Kiracının kira sözleşmesini ihlal ettiği tespit edilmiş olsa bile mahkeme kiracının kira sözleşmesinin yenilenmesine karar verebilir mi? 

Kısacası evet. 

Bölüm 30(1)(c)‘de yer alan ’yapmamalı' ifadesi, Mahkemenin (c) Gerekçesi kapsamında bir kira sözleşmesinin yenilenmesine izin verip vermeyeceğine karar verirken takdir yetkisine sahip olduğunu göstermektedir. Bu, kiracının kira şartlarını ihlal etmesinin otomatik olarak yenilemenin reddedilmesi sonucunu doğurmayacağını ortaya koymaktadır. 

Ev sahibi (c) gerekçesi uyarınca yenilemeye karşı çıktığında mahkeme kiracıya yeni bir kira kontratı verip vermemeye nasıl karar verir? 

Yeni bir kira kontratı verilip verilmeyeceğine karar verirken Mahkeme, aşağıdakiler de dahil olmak üzere faktörleri göz önünde bulundurarak geniş bir takdir yetkisi kullanır... 

1) Herhangi bir ihlal(ler)in özel koşulları; 

2) Her iki tarafın da ihlal(ler) ile ilgili olarak nasıl hareket ettiği; 

3) İhlallerin kümülatif etkisi (birden fazla ihlal söz konusuysa); 

4) İhlallerin duruşma zamanına kadar giderilip giderilmediği; 

5) Yenilemeye izin verilmesinin olası sonuçları; 

6) Gelecekteki ihlalleri önlemek için yeni bir kira sözleşmesine koruyucu hükümler eklenip eklenemeyeceği. 

Mahkeme'nin takdir yetkisinin genişliği şu davada incelenmiştir Harmohinder Singh Gill (Gillcrest UK Emeklilik Programının Mütevellisi olarak) v Lees News Limited (Harmohinder Singh Gill v Lees News Limited) [2023] EWCA Civ 1178 Temyiz Mahkemesi, ilgili tüm koşulların dikkate alınması gerektiğini teyit etmiştir. Daha da önemlisi, bir ev sahibinin birden fazla itiraz gerekçesine dayandığı durumlarda, Mahkeme her bir gerekçenin ayrı ayrı incelenmemesi gerektiğine karar vermiştir. Bunun yerine, Mahkeme, kiracının davranışını tüm gerekçelerle birlikte bir bütün olarak ele almalıdır. Bu, münferit ihlaller tek başına değerlendirildiğinde yenilemeyi reddetmeyi haklı göstermese bile, kiracının genel davranışının kümülatif etkisinin reddetmeyi gerektirmek için yeterli olabileceği anlamına gelir. 

İçinde Harmohinder Singh Gill v Lees News Limited, Temyiz Mahkemesi, ev sahibinin temyiz başvurusunu reddetmiş ve kiracının çeşitli ihlallerini gidermek için adımlar atmış olması temelinde, mahkeme hakiminin kiracının yeni bir kiracılık hakkına sahip olduğu yönündeki kararını onamıştır. 

Gerekçe (c) kapsamındaki ihlalleri değerlendirmek için ilgili tarih nedir? 

Lordlar Kamarası, muhalefet gerekçelerinin oluşturulmasına ilişkin zamanlama sorununu şu şekilde ele almıştır Betty's Cafes Ltd v Phillips Furnishing Stores Ltd (No.1) [1959] A.C. 20. Bu dava esas olarak (f) Gerekçesi ve ev sahibinin yeniden geliştirme niyetiyle ilgili olsa da, Lordlar Kamarası diğer gerekçeler için de geçerli bir rehberlik sağlamıştır. Kararda, 25. bölüm ihbarnamesi veya karşı ihbarname tebliğ edildiğinde ya esaslı bir ihlalin ya da alternatif bir nedenin mevcut olması gerektiği belirtilmiştir. Bununla birlikte, ihtarın tebliğ edilmesinden sonraki olaylar da Mahkemenin değerlendirme alanına girmektedir. 

Daha fazla açıklama şu şekilde ortaya çıkmıştır Harmohinder Singh Gill v Lees News Limited, Temyiz Mahkemesi, ev sahibinin itirazını destekleyen olguların tek bir anda değerlendirilmesi gerektiği fikrini reddetmiştir. Kiracı, hakimin yalnızca duruşma tarihinde binanın durumunu incelemesi gerektiğini iddia etmiştir. 

Ancak, Temyiz Mahkemesi daha geniş bir yaklaşım benimseyerek kiracının kiracılık süresi boyunca binayı nasıl koruduğunu değerlendirmiştir. Mahkeme, ev sahibiyle birlikte, mahkemenin “tek bir anlık görüntüye” bağlı kalmaması gerektiği konusunda hemfikir olmuştur.  

Mahkeme, kiracının s.25 ihbar tarihi ile duruşma arasında ilgili onarım işlerini gerçekleştirmiş olmasının konuyla ilgili olduğunu kabul etmiş, ancak bunun tek başına kiracıya kira sözleşmesini yenileme hakkı vermeyeceğini açıkça belirtmiştir. Mahkeme şunları belirtmiştir: 

 “Kiracının kötü bir performans sicili varsa ve işleri ancak son dakikada yoluna koyuyorsa, bu, bana göre, mahkemenin meşru olarak dikkate alabileceği bir şeydir.” (LJ Lewison, paragraf 39) 

Bu durum, (a) ila (c) arasındaki gerekçelerin tespit edildiği tarihin sadece ev sahibinin itiraz bildiriminin tebliğ edildiği tarih ya da duruşma tarihi olmadığı konusuna açıklık getirmiştir. Mahkeme daha ziyade, bildirimin kiracıya tebliğ edildiği tarihten duruşma tarihine kadar olan durumu dikkate almalıdır. 

Örnek vermek gerekirse, bir kiracı (c) maddesi kapsamındaki bir iddianın temelini oluşturan bakımsızlığı giderir, ancak bunu duruşma tarihinden kısa bir süre önce yaparsa, Mahkeme kiracıya kira sözleşmesinin yenilenmesinin ‘verilmemesi’ gerekip gerekmediğini belirlerken bu davranışı dikkate alacaktır. Bununla birlikte, ihlallerin giderilmesinin talebin otomatik olarak iptal edilmesine yol açmayacağı, daha ziyade kiracının eylemleri ve zamanlamasının Mahkeme tarafından değerlendirmede dikkate alınacağı unutulmamalıdır. 

Mahkeme, kiracıya yeni bir kira kontratı verilip verilmeyeceğine karar verirken takdir yetkisini kullanırken geçmiş ve gelecekteki performansı dikkate alır mı? 

Ev sahipleri hem işlenen ihlalleri hem de kiracının mevcut kira dönemi boyunca sergilediği davranışları gösteren kanıtlar sunmalı, kiracılar ise bu iddialara karşı çıkan kanıtlar sunmalıdır. Mahkemenin rolü, geçmişteki davranışları değerlendirmenin ötesinde, yenilemenin kabul edilmesi halinde gelecekteki olasılıkları değerlendirmeye kadar uzanmaktadır. Kiracının duruşmadan önce ihlalleri düzelttiğine dair kanıtlar Mahkemenin kararını olumlu yönde etkileyebilir. Bununla birlikte, Mahkeme, yenilenen kiracılık süresince benzer ihlallerin tekrarlanmayacağına dair ikna edici kanıtlara ihtiyaç duymaktadır. 

Mahkeme, herhangi bir ihlali çevreleyen koşulların bütününü değerlendirir. Kiracının ihlalleri gidermek için hiçbir girişimde bulunmadığı durumlarda, ev sahibinin itirazının başarılı olması muhtemeldir. 

Buna karşılık, kiracının ihlalleri düzeltmek ve yeni bir kira sözleşmesi kapsamındaki yükümlülüklerini yerine getirmek için gerçek bir isteklilik sergilemesi durumunda, Mahkeme ev sahibinin itirazını reddedebilir ve yenilemeye izin verebilir. Kiracılar, yeni kira sözleşmesinde özellikle ihlali ele alan ve ihlalin tekrarlanması halinde açık elden çıkarma hakları da dahil olmak üzere ek koruyucu sözleşmeler önererek konumlarını güçlendirebilirler. Ayrıca, kiracılar uygun hallerde ihlallerin giderilmesi için Mahkeme'ye taahhütte bulunabilirler. 

Bir ev sahibi (c) gerekçesi uyarınca yenilemeye karşı çıkmak yerine kira sözleşmesini feshetmeli midir? 

Kiracının ihlali bir elden çıkarma hakkına yol açtığında, ev sahibi elden çıkarma yoluna mı gideceğini yoksa (c) Gerekçesi uyarınca kira sözleşmesinin yenilenmesine mi karşı çıkacağını dikkatle değerlendirmelidir, çünkü bu iki çözüm yolu ihlalin niteliğine bağlı olarak farklı şekilde etkileşime girmektedir. 

Eğer ihlal bir kereye mahsus bir ihlalse, 25. bölüm ihbarı veya karşı ihbarda bulunmak kira sözleşmesini devam ediyormuş gibi değerlendirecek ve dolayısıyla ev sahibinin hak düşürücü süre hakkından feragat etmesine neden olacaktır. Tersine, ihlal süreklilik arz ediyorsa, 25. bölüm ihbarının veya karşı ihbarın tebliğ edilmesi, o noktaya kadar olan ihlallerle ilgili olarak kaybetme hakkından feragat edecektir, ancak devam eden herhangi bir ihlalle ilgili olarak hemen ardından yeni bir kaybetme hakkı doğacaktır. 

Kiracı genellikle bir el koyma başvurusuna karşı çıkarken, kira yenileme başvurusuna karşı çıktığından daha güçlü bir konumdadır. El koyma davalarında, kiracının duruşma tarihine kadar ihlali gidermesi halinde, Mahkeme genellikle el koymadan feragat eder veya el koyma kararı vermeyi reddeder. Ancak, (c) gerekçesi uyarınca kira sözleşmesinin yenilenmesine karşı çıkılan bir başvuruda Mahkeme, kiracılığın sona erdirilip erdirilmeyeceğine karar verirken kiracının gelecekteki olası davranışlarını göz önünde bulundurur ve kiracı ihlali gidermiş olsa bile yeni bir kira sözleşmesi vermeyi reddedebilir. 

Ev sahibinin el koyma başvurusunda başarılı olması halinde, kira sözleşmesi feshedilecek ve kiracının artık yeni bir kira sözleşmesi yapma hakkı olmayacaktır. Bununla birlikte, ev sahibinin el koyma başvurusunda başarısız olması halinde, Yasada öngörülen zaman aşımı süresi içinde olması koşuluyla, (c) Gerekçesi uyarınca kira sözleşmesinin yenilenmesine karşı çıkma başvurusu yoluyla kiracılığı sona erdirmek için ikinci bir fırsatı olabilir. 

Bir ev sahibi yenilemeye karşı itirazını (c) gerekçesi altında nasıl başlatır? 

Ev sahibi, kiracının kira sözleşmesinin yenilenmesine ilişkin yasal hakkına karşı itirazını ya bir 25. madde bildirimi ya da (c) bendine dayanarak yenilemeye karşı çıkan bir karşı bildirim sunarak başlatmalıdır. Kiracının 26. madde uyarınca bir talepte bulunması halinde, ev sahibinin karşı bildirimi bu talebin alınmasından itibaren iki ay içinde yapılmalıdır. Ev sahibi, yenilemeye birden fazla gerekçeyle karşı çıkmanın gerekli olup olmadığını değerlendirmelidir. Örneğin, kiracı kira borcunun yanı sıra başka ihlaller de yapıyorsa, hem Gerekçe (b) hem de Gerekçe (c) kapsamında talepte bulunulmalıdır. Benzer şekilde, mülkte bakımsızlık varsa, talepler hem Gerekçe (a) hem de Gerekçe (c) kapsamında hazırlanmalıdır. 

Ev sahibinin daha sonra ek gerekçeler ileri sürmesine izin verilmediğinden, tüm itiraz gerekçeleri 25. bölüm bildiriminde veya karşı bildirimde belirtilmelidir. Ev sahibi her bir itiraz gerekçesini iyi niyetle belirtmelidir, ancak daha sonraki bir aşamada bir gerekçeden meşru olarak vazgeçebilir, ancak bunu yapmanın potansiyel maliyet sonuçları da olabilir. 

Ev sahibi ve kiracı, 25. bölüm bildiriminin veya 26. bölüm talebinin tebliğ edilmesinin ardından yeni bir kira kontratının verilmesi konusunda anlaşamazlarsa ne olur? 

Ev sahibi ve kiracı, 25. bölüm bildiriminin veya 26. bölüm talebinin tebliğ edilmesinin ardından yeni bir kira kontratı verilip verilmeyeceği konusunda anlaşamazlarsa, taraflardan biri Mahkemeye başvurarak kiracıya yeni bir kira kontratı verilip verilmeyeceğinin Mahkeme tarafından belirlenmesini talep edebilir. Böyle bir talepte bulunma prosedürü Medeni Usul Kural 56'da belirtilmiştir. Bölüm 25 bildiriminde veya bölüm 26 talebinde (yazılı anlaşma ile uzatılabilir) belirtilen fesih tarihine kadar Mahkemeye başvurulmaması halinde, mevcut kira sözleşmesinin o tarihte sona ereceğini ve kiracının artık kira yenileme hakkına sahip olmayacağını unutmamak önemlidir. Kiracı ev sahibinin itirazına itiraz etmek istiyorsa, bu tarihten önce dava açılmalıdır. 

Zemin (c) kira yenileme davalarında yasal masrafları kim öder? 

Meselenin mahkemeye taşınmadan çözüme kavuşturulması halinde, ev sahibi ve kiracı anlaşmazlığın masraflarını kimin karşılayacağı ve ödenecek miktar konusunda anlaşmakta serbesttir. Konunun mahkemeye taşınması halinde, mahkeme masrafların nasıl ödeneceğini belirleme konusunda takdir yetkisine sahiptir. Genel kural, başarısız olan tarafın başarılı olan tarafın masraflarını ödemesine karar verilmesidir. 

Ev sahibinin (c) Gerekçesi kapsamında başarılı olması halinde kira sözleşmesi ne zaman sona erer? 

Ev sahibi (c) gerekçesi uyarınca yenilemeye başarılı bir şekilde karşı çıkarsa, kiracılık Mahkeme kararından sonra en az üç ay daha devam edecektir. Hemen hemen her durumda, mevcut kiracılık devam edecek ve başvurunun nihai olarak karara bağlanmasından üç ay sonra Yasa'nın 64. maddesi uyarınca sona erecektir. Başvurunun nihai olarak karara bağlanması, Mahkeme kararına itiraz süresinin sona ermesiyle gerçekleşir; bu süre şu anda kararın verilmesinden itibaren 21 gün veya Mahkemenin belirleyebileceği başka bir süredir. Dolayısıyla, Mahkemeye bir başvuru yapılmışsa, mevcut kiracılık süresi genellikle kararın verilmesinden üç ay 21 gün sonra sona erecektir. Ancak, 25. bölüm bildirimi veya 26. bölüm talebi kiracılığı Mahkeme'nin başvuruyu karara bağladığı tarihten üç aydan daha uzun bir süre sonra sona erdirecekse, mevcut kiracılık 25. bölüm bildiriminde veya 26. bölüm talebinde belirtilen tarihte sona erecektir, ancak bu senaryonun uygulamada gerçekleşmesi pek olası değildir. Kiracı, kiracılığın sona erdiği tarihte veya bu tarihten önce binayı boşaltmalıdır. 

Bir ev sahibinin (c) gerekçesi kapsamında başarılı olması halinde kiracı tazminat alma hakkına sahip midir? 

Ev sahibinin (c) gerekçesi kapsamında yenilemeye başarılı bir şekilde karşı çıkması halinde kiracı yasal tazminat alma hakkına sahip olmayacaktır. Ancak Mahkeme, ev sahibinin itirazını yanlış beyan ettiğini ve aşağıdakilerden herhangi birinin gerçekleştiğini tespit ederse tazminata hükmedecektir: 

1) Mahkeme kiracılığı sona erdiren bir karar vermiştir; 

2) Kiracı, ev sahibinin yanlış beyanı veya gerçekleri gizlemesi sonucunda yeni bir kira kontratı talep eden bir Mahkeme başvurusunda bulunmamıştır; 

3) Ev sahibinin yanlış beyanda bulunması veya gerçekleri gizlemesi sonucunda kiracının yeni bir kiracılık talebinden vazgeçmiş olması. 

Ev sahibinin durumu yanlış beyan ettiği durumlarda, kiracıya fesih emri nedeniyle uğradığı zarar veya binayı terk etmenin ve kira sözleşmesini yenilemenin peşine düşmemenin sonuçları tazmin edilecektir. 

Ronald Fletcher Baker LLP, yenileme kiralaması için Zemin (c) başvurusunda nasıl yardımcı olabilir? 

İster önemli ihlaller temelinde bir kira yenilemesine karşı çıkmak isteyen bir ev sahibi olun, ister Zemin (c) itirazıyla karşı karşıya kalan bir kiracı olun, erken uzman tavsiyesi çok önemlidir. Bu ihtilafların başlangıcında alınan kararlar - ihlallere ilişkin kanıtların toplanmasından doğru stratejik yaklaşımın benimsenmesine kadar - genellikle sonucu belirler. Tavsiye almakta gecikmek sıklıkla fırsatların kaçırılmasına, müzakere pozisyonlarının zayıflamasına ve kaçınılabilir maliyetlere neden olur. Bazı durumlarda, mahkemeye gitmek yerine kira sözleşmesinden vazgeçmek veya uzlaşma görüşmeleri yapmak her iki tarafın da yararına olabilir. 

Dava ekibimiz koşullarınızı değerlendirmenize, mevcut seçeneklerinizi özetlemenize ve ileriye dönük en iyi yol hakkında tavsiyede bulunmanıza yardımcı olabilir. David Burns firmada Kıdemli Dava Ortağı olarak görev yapmaktadır. Bu konuyla ilgili sorularınız için lütfen David Burns ile e-posta yoluyla iletişime geçin D.Burns@rfblegal.co.uk