Ticari Mülkler: Kira Sözleşmesi İhlalleri Nedeniyle LTA 1954 Kapsamında Ticari Kira Sözleşmesinin Yenilenmesine Karşı Çıkmak İçin Ev Sahibinin Rehberi 

Introduced at the end of World War II, at a time when commercial özellik was at a premium, the Ev Sahibi ve Kiracı Yasası 1954 (‘the Act’) was designed to address both landlord ve ticari tenants’ concerns and find an equilibrium of interests. The Conservative government at the time, led by Winston Churchill, responded by granting commercial tenants ‘security of tenure’, the right to remain in situ after their lease expires, also known as ‘holding over’, through the Act. 

Ticari Kiracı Kira Süresinin Sonunda Çıkmak Zorunda mıdır? 

Unless the terms of the lease explicitly state that the lease is to be contracted out of the Act and the correct ‘contracting out’ procedure is followed, a business tenant generally has the right to ‘security of tenure’. 

At the expiry of the contractual term, business leases with security of tenure do not automatically end. The tenancy will continue on the same terms until terminated by either the landlord or the tenant, in accordance with the Act. 

Currently, business tenancies of up to six months are excluded from the benefit of security of tenure. In June of 2025, the Law Commission ‘provisionally concluded that the six-month threshold should be increased, and, in its second consultation paper, expects to consult on increasing the threshold to 2 years.’ Whether and when Parliament will adopt this recommendation remains to be seen. 

Vested in s30(1), the Act provides seven grounds a landlord can seek to rely upon to oppose a commercial tenant’s lease renewal and serve a ‘hostile’ s25 notice. 

Ticari Bir Kiracı Kira Sözleşmesini Ciddi Şekilde İhlal Ettiğinde Hangi Gerekçeye Dayanabilirim? 

Yasa tarafından yedi gerekçe sunulmasına rağmen, bir ev sahibinin kiracının kira sözleşmesini yenilemesine başarılı bir şekilde karşı çıkabilmesi için yalnızca bir gerekçenin karşılanması gerekmektedir. 

Ground (c) provides landlords with the ability to oppose a lease renewal where the tenant has committed substantial breaches of their obligations under the lease, or for any reason connected with the tenant’s use or management of the ‘holding’. Under the Act, the ‘holding’ is defined as a part of the premises occupied for business purposes by the tenant. 

Gerekçe (c), ev sahibinin yenilemeye şu gerekçelerle karşı çıkabileceğini belirtir... 

“kiracının mevcut kira sözleşmesi kapsamındaki yükümlülüklerini önemli ölçüde ihlal etmesi veya kiracının işletmeyi kullanması veya yönetmesiyle bağlantılı başka herhangi bir nedenle kiracıya yeni bir kira sözleşmesi verilmemelidir“. 

Gerekçe (c)'ye dayanırken, bir ev sahibinin seçebileceği iki alternatif talep başlığı vardır; 

(i) mevcut kiracılık kapsamında önemli ihlaller; ve/veya 

(ii) holdingin kullanımı veya yönetimi ile bağlantılı diğer herhangi bir neden. 

The former requires the landlord to prove there has been a breach, or breaches, of the lease. The latter requires the landlord to provide reason as to why a new lease should not be granted connected with the tenant’s use or management of the premises. The Court will then look to the tenant to provide a rebuttal as to whether the alleged breaches of the lease are accepted and if they are, why the Court should grant a lease despite the reasons put forward by the landlord. 

Bir ev sahibi, kiracısının kira sözleşmesini yenilemesine karşı çıkmak için ne tür bir ihlale dayanabilir? 

The first head of claim under Ground (c), relating to substantial breaches, is applicable to all breaches of the tenancy, other than the tenant being in rent arrears or failing to comply with obligations to repair the property, as per the lease, as these breaches are covered by Grounds (a) and (b) of The Act. 

In contrast with other Grounds found within s30(1), such as Ground (a), this first head of claim is not limited to the ‘holding’. This means that if a breach were to occur on any part of the premises demised by the tenancy, the breach would still qualify as reason for a landlord to rely on Ground (c). For example, if a lease is granted for the entirety of a building and the tenant occupies the ground floor for business purposes but underlets the first floor, the first floor is not considered to be part of the ‘holding’. However, if the first floor undertenant allows that part of the property to fall into disrepair and failed to comply with its repairing obligations, the landlord could, depending on the evidence, oppose the grant of a new lease to the tenant under Ground (c). 

Gerekçe (c) Kapsamındaki Bir Talep Açısından ‘Önemli’ İhlal Ne Anlama Gelir? 

Gerekçe (c)‘nin amaçları doğrultusunda, ihlal(ler) önemsiz nitelikte olmamalıdır. Ev sahibinin kira sözleşmesinin yenilenmesine karşı çıkmasına neden olan ihlal(ler)in ’önemli' olup olmadığı bir gerçek meselesidir. 

Gerekçe (c) genellikle kira sözleşmesinde yer alan kullanıcı hükümlerinin kiracının binayı kullanması nedeniyle ihlal edildiği durumlarda kullanılır. 

İçinde Youssefi - Mussellwhite [2014] EWCA Civ 885, the Court of İtiraz considered, amongst several other issues, whether breaches of an access covenant and a user covenant were substantial for the purposes of Ground (c). The Court found that the tenant had breached the former by being obstructive when the landlord attempted to access the property for an inspection, which undermined the efficient working of the landlord-tenant relationship. The tenant had also breached the user covenant that required the premises to be used for retail trade (within Classes A1 or A3 of the Şehir ve Ülke Planlama (Kullanım Sınıfları) Emri 1987). The tenant was not operating any business within the relevant use classes and had no intention to do so, despite being on notice of the breach for three years. 

Temyiz Mahkemesi, erişim sözleşmesinin ihlalini (c) bendinin amaçları doğrultusunda esaslı bir ihlal olarak kabul etmiştir. Temyiz Mahkemesi ayrıca, bu davanın özel koşullarında, hakimin kullanıcı sözleşmesinin ihlalinin önemli ve ev sahibinin meşru menfaatlerine zarar verici olduğunu tespit etme hakkına sahip olduğuna karar vermiştir. Özellikle, ev sahibinin bu gerekçeyle başarılı olmak için devam eden veya ölçülebilir bir kayıp göstermesi gerekmiyordu. 

Ticari bir ev sahibi, kötü yönetim nedeniyle bir kiracının kira sözleşmesinin yenilenmesine karşı çıkabilir mi? 

Unlike the first head of claim, Ground (c)’s second basis for refusal does not require the tenant to be in breach of the lease. Instead, it encompasses circumstances connected with the tenant’s use or management of the holding that fall outside specific lease breaches. The Courts have adopted a broad interpretation of this provision, as illustrated in Turner and Bell v Searles (Stanford-le-Hope) Ltd [1977] 33 P & CR 208. Here, the tenant’s use was not in breach of the user provisions in the lease, but the local authority had served a planning notice requiring discontinuation of use on the tenant. The Court of Appeal refused to grant a new lease for an illegal use, holding that the intended unlawful user constituted “other reason connected with the tenant’s use” of the premises, thereby justifying refusal under the Act. 

Hükmün kapsamı şu şekilde daha da netleştirilmiştir Horne & Meredith Properties v Cox and another [2014] EWCA Civ 423, [2014] 2 P & CR 18, which involved sixteen years of litigation between the landlord and tenant over alleged obstructions to the tenant’s rights of way, granted by the lease. The tenant had occupied the retail premises since 1981 under a lease that had been subsequently renewed, which granted two rights of way and the right to park in six designated private car parking spaces. The tenant had initiated all proceedings and made baseless allegations of fraud against the landlord, with both parties incurring substantial legal costs throughout the protracted dispute. The Court of Appeal upheld the High Court’s decision, establishing several important principles: 

1. Ev sahibinin, kiracının işletmeyi kullanması veya yönetmesiyle bağlantılı başka herhangi bir nedene dayanabilmesi için kira sözleşmesinin ihlal edilmesinin gerekli olmadığı; 
2. Dayanılan gerekçelerin doğrudan ev sahibi ve kiracı olarak tarafların ilişkisiyle ilgili olması gerekmediği, zira söz konusu ifadelerin Mahkemenin kiracının işletmesiyle ilgili olarak gördüğü her şeyi dikkate almasını sağlayacak kadar geniş olduğu; 
3. Taraflar arasındaki davanın, kira sözleşmesi ile verilen haklarla ilgili olarak holdingin kullanımı ve yönetimi ile bağlantılı bir sebep olması; 
4. Kiracının davayı makul olmayan bir şekilde yürütmesi, kiracıya (c) Gerekçesi uyarınca yenileme kirası verilmemesi gerektiği anlamına geliyordu. 

Mahkeme, ev sahibi ile kiracı arasında dava açılmış olsa bile, bunun otomatik olarak (c) Gerekçesi kapsamında yeni bir kiracılığın reddini haklı çıkarmayacağını açıklığa kavuşturmuştur. Daha ziyade, kontrol mekanizması, kiracının geçmişteki davranışları ışığında, ev sahibini kiracıyla yeniden yasal bir ilişkiye girmeye zorlamanın adil olup olmayacağına ilişkin Mahkemenin değer yargısıdır. 

Kiracının kira sözleşmesini ihlal ettiği tespit edilmiş olsa bile mahkeme kiracının kira sözleşmesinin yenilenmesine karar verebilir mi? 

Kısacası evet. 

Bölüm 30(1)(c)‘de yer alan ’yapmamalı' ifadesi, Mahkemenin (c) Gerekçesi kapsamında bir kira sözleşmesinin yenilenmesine izin verip vermeyeceğine karar verirken takdir yetkisine sahip olduğunu göstermektedir. Bu, kiracının kira şartlarını ihlal etmesinin otomatik olarak yenilemenin reddedilmesi sonucunu doğurmayacağını ortaya koymaktadır. 

Ev sahibi (c) gerekçesi uyarınca yenilemeye karşı çıktığında mahkeme kiracıya yeni bir kira kontratı verip vermemeye nasıl karar verir? 

Yeni bir kira kontratı verilip verilmeyeceğine karar verirken Mahkeme, aşağıdakiler de dahil olmak üzere faktörleri göz önünde bulundurarak geniş bir takdir yetkisi kullanır... 

1) Herhangi bir ihlal(ler)in özel koşulları; 

2) Her iki tarafın da ihlal(ler) ile ilgili olarak nasıl hareket ettiği; 

3) İhlallerin kümülatif etkisi (birden fazla ihlal söz konusuysa); 

4) İhlallerin duruşma zamanına kadar giderilip giderilmediği; 

5) Yenilemeye izin verilmesinin olası sonuçları; 

6) Gelecekteki ihlalleri önlemek için yeni bir kira sözleşmesine koruyucu hükümler eklenip eklenemeyeceği. 

Mahkeme'nin takdir yetkisinin genişliği şu davada incelenmiştir Harmohinder Singh Gill (Gillcrest UK Emeklilik Programının Mütevellisi olarak) v Lees News Limited (Harmohinder Singh Gill v Lees News Limited) [2023] EWCA Civ 1178 where the Court of Appeal confirmed that all relevant circumstances must be taken into account. Importantly, where a landlord relies on multiple grounds of opposition, the Court held that each ground should not be examined separately. Instead, the Court must look at the tenant’s conduct, as a whole, across all grounds. This means that even if individual breaches might not justify refusing renewal when considered alone, the cumulative effect of the tenant’s overall behaviour may be sufficient to warrant refusal. 

İçinde Harmohinder Singh Gill v Lees News Limited, the Court of Appeal dismissed the landlord’s appeal and upheld the trial judge’s decision that the tenant was entitled to a new tenancy, on the basis that the tenant had taken steps to remedy its various breaches. 

Gerekçe (c) kapsamındaki ihlalleri değerlendirmek için ilgili tarih nedir? 

The House of Lords addressed the timing question for establishing grounds of opposition in Betty's Cafes Ltd v Phillips Furnishing Stores Ltd (No.1) [1959] A.C. 20. While that case primarily concerned Ground (f) and the landlord’s redevelopment intentions, the House of Lords provided guidance applicable to other grounds. The judgment indicated that either a substantial breach or alternative reason must exist when the section 25 notice or counter-notice is served. However, subsequent events following service of the notice also fall within the Court’s consideration. 

Daha fazla açıklama şu şekilde ortaya çıkmıştır Harmohinder Singh Gill v Lees News Limited, Temyiz Mahkemesi, ev sahibinin itirazını destekleyen olguların tek bir anda değerlendirilmesi gerektiği fikrini reddetmiştir. Kiracı, hakimin yalnızca duruşma tarihinde binanın durumunu incelemesi gerektiğini iddia etmiştir. 

Ancak, Temyiz Mahkemesi daha geniş bir yaklaşım benimseyerek kiracının kiracılık süresi boyunca binayı nasıl koruduğunu değerlendirmiştir. Mahkeme, ev sahibiyle birlikte, mahkemenin “tek bir anlık görüntüye” bağlı kalmaması gerektiği konusunda hemfikir olmuştur.  

Mahkeme, kiracının s.25 ihbar tarihi ile duruşma arasında ilgili onarım işlerini gerçekleştirmiş olmasının konuyla ilgili olduğunu kabul etmiş, ancak bunun tek başına kiracıya kira sözleşmesini yenileme hakkı vermeyeceğini açıkça belirtmiştir. Mahkeme şunları belirtmiştir: 

 “Kiracının kötü bir performans sicili varsa ve işleri ancak son dakikada yoluna koyuyorsa, bu, bana göre, mahkemenin meşru olarak dikkate alabileceği bir şeydir.” (LJ Lewison, paragraf 39) 

Bu durum, (a) ila (c) arasındaki gerekçelerin tespit edildiği tarihin sadece ev sahibinin itiraz bildiriminin tebliğ edildiği tarih ya da duruşma tarihi olmadığı konusuna açıklık getirmiştir. Mahkeme daha ziyade, bildirimin kiracıya tebliğ edildiği tarihten duruşma tarihine kadar olan durumu dikkate almalıdır. 

By way of example, if a tenant remedies the disrepair that formed the basis of a claim under Ground (c), but does so only shortly before the trial date, the Court will consider this conduct when determining whether the tenant ‘ought not’ be granted renewal of their lease. It should be noted, however, that rectifying the breaches does not automatically result in the claim being struck out; rather, the tenant’s actions and timing will be taken into account by the Court in its assessment. 

Mahkeme, kiracıya yeni bir kira kontratı verilip verilmeyeceğine karar verirken takdir yetkisini kullanırken geçmiş ve gelecekteki performansı dikkate alır mı? 

Ev sahipleri hem işlenen ihlalleri hem de kiracının mevcut kira dönemi boyunca sergilediği davranışları gösteren kanıtlar sunmalı, kiracılar ise bu iddialara karşı çıkan kanıtlar sunmalıdır. Mahkemenin rolü, geçmişteki davranışları değerlendirmenin ötesinde, yenilemenin kabul edilmesi halinde gelecekteki olasılıkları değerlendirmeye kadar uzanmaktadır. Kiracının duruşmadan önce ihlalleri düzelttiğine dair kanıtlar Mahkemenin kararını olumlu yönde etkileyebilir. Bununla birlikte, Mahkeme, yenilenen kiracılık süresince benzer ihlallerin tekrarlanmayacağına dair ikna edici kanıtlara ihtiyaç duymaktadır. 

Mahkeme, herhangi bir ihlali çevreleyen koşulların bütününü değerlendirir. Kiracının ihlalleri gidermek için hiçbir girişimde bulunmadığı durumlarda, ev sahibinin itirazının başarılı olması muhtemeldir. 

Conversely, where a tenant exhibits genuine willingness to rectify breaches and honour obligations under a new lease, the Court may reject the landlord’s opposition and grant renewal. Tenants may strengthen their position by proposing additional protective covenants in the new lease specifically addressing the breach, including express para cezası rights should the breach recur. Additionally, tenants may offer undertakings to the Court to remedy breaches where appropriate. 

Bir ev sahibi (c) gerekçesi uyarınca yenilemeye karşı çıkmak yerine kira sözleşmesini feshetmeli midir? 

Kiracının ihlali bir elden çıkarma hakkına yol açtığında, ev sahibi elden çıkarma yoluna mı gideceğini yoksa (c) Gerekçesi uyarınca kira sözleşmesinin yenilenmesine mi karşı çıkacağını dikkatle değerlendirmelidir, çünkü bu iki çözüm yolu ihlalin niteliğine bağlı olarak farklı şekilde etkileşime girmektedir. 

If the breach is a once-and-for-all breach, serving a section 25 notice or counter-notice would treat the lease as continuing and therefore likely waive the landlord’s right to forfeit. Conversely, if the breach is continuous, serving a section 25 notice or counter-notice would waive the right to forfeit in respect of breaches up to that point, but a fresh right to forfeit would arise immediately afterwards in respect of any continuing breach. 

Kiracı genellikle bir el koyma başvurusuna karşı çıkarken, kira yenileme başvurusuna karşı çıktığından daha güçlü bir konumdadır. El koyma davalarında, kiracının duruşma tarihine kadar ihlali gidermesi halinde, Mahkeme genellikle el koymadan feragat eder veya el koyma kararı vermeyi reddeder. Ancak, (c) gerekçesi uyarınca kira sözleşmesinin yenilenmesine karşı çıkılan bir başvuruda Mahkeme, kiracılığın sona erdirilip erdirilmeyeceğine karar verirken kiracının gelecekteki olası davranışlarını göz önünde bulundurur ve kiracı ihlali gidermiş olsa bile yeni bir kira sözleşmesi vermeyi reddedebilir. 

Ev sahibinin el koyma başvurusunda başarılı olması halinde, kira sözleşmesi feshedilecek ve kiracının artık yeni bir kira sözleşmesi yapma hakkı olmayacaktır. Bununla birlikte, ev sahibinin el koyma başvurusunda başarısız olması halinde, Yasada öngörülen zaman aşımı süresi içinde olması koşuluyla, (c) Gerekçesi uyarınca kira sözleşmesinin yenilenmesine karşı çıkma başvurusu yoluyla kiracılığı sona erdirmek için ikinci bir fırsatı olabilir. 

Bir ev sahibi yenilemeye karşı itirazını (c) gerekçesi altında nasıl başlatır? 

The landlord must initiate its opposition to the tenant’s statutory right to a lease renewal by either serving a section 25 notice or a counter-notice opposing the renewal on Ground (c). Where the tenant has served a section 26 request, the landlord’s counter-notice must be served within two months of receipt of that request. The landlord should consider whether it is necessary to oppose renewal on multiple grounds. For example, if the tenant is in rent arrears in addition to committing other breaches, claims should be brought under both Ground (b) and Ground (c). Similarly, if there is disrepair within the holding, claims should be prepared under both Ground (a) and Ground (c). 

Ev sahibinin daha sonra ek gerekçeler ileri sürmesine izin verilmediğinden, tüm itiraz gerekçeleri 25. bölüm bildiriminde veya karşı bildirimde belirtilmelidir. Ev sahibi her bir itiraz gerekçesini iyi niyetle belirtmelidir, ancak daha sonraki bir aşamada bir gerekçeden meşru olarak vazgeçebilir, ancak bunu yapmanın potansiyel maliyet sonuçları da olabilir. 

Ev sahibi ve kiracı, 25. bölüm bildiriminin veya 26. bölüm talebinin tebliğ edilmesinin ardından yeni bir kira kontratının verilmesi konusunda anlaşamazlarsa ne olur? 

If the landlord and tenant cannot agree whether a new lease should be granted following service of a section 25 notice or section 26 request, either party may make an application to Court requesting that the Court determine whether the tenant should be granted a new lease. The procedure for issuing such a claim is set out in Civil Procedure Rule 56. It is critical to note that if an application to Court is not made by the termination date specified in the section 25 notice or section 26 request (which may be extended by written agreement), the existing lease will end on that date and the tenant will no longer be entitled to a lease renewal. If the tenant intends to challenge the landlord’s opposition, proceedings must be issued before that date. 

Zemin (c) kira yenileme davalarında yasal masrafları kim öder? 

If the Madde is settled without proceeding to trial, the landlord and tenant are free to agree who should bear the costs of the dispute and the amount payable. If the matter proceeds to trial, the court has discretion to determine how costs are to be paid. The general rule is that the unsuccessful party will be ordered to pay the costs of the successful party. 

Ev sahibinin (c) Gerekçesi kapsamında başarılı olması halinde kira sözleşmesi ne zaman sona erer? 

Ev sahibi (c) gerekçesi uyarınca yenilemeye başarılı bir şekilde karşı çıkarsa, kiracılık Mahkeme kararından sonra en az üç ay daha devam edecektir. Hemen hemen her durumda, mevcut kiracılık devam edecek ve başvurunun nihai olarak karara bağlanmasından üç ay sonra Yasa'nın 64. maddesi uyarınca sona erecektir. Başvurunun nihai olarak karara bağlanması, Mahkeme kararına itiraz süresinin sona ermesiyle gerçekleşir; bu süre şu anda kararın verilmesinden itibaren 21 gün veya Mahkemenin belirleyebileceği başka bir süredir. Dolayısıyla, Mahkemeye bir başvuru yapılmışsa, mevcut kiracılık süresi genellikle kararın verilmesinden üç ay 21 gün sonra sona erecektir. Ancak, 25. bölüm bildirimi veya 26. bölüm talebi kiracılığı Mahkeme'nin başvuruyu karara bağladığı tarihten üç aydan daha uzun bir süre sonra sona erdirecekse, mevcut kiracılık 25. bölüm bildiriminde veya 26. bölüm talebinde belirtilen tarihte sona erecektir, ancak bu senaryonun uygulamada gerçekleşmesi pek olası değildir. Kiracı, kiracılığın sona erdiği tarihte veya bu tarihten önce binayı boşaltmalıdır. 

Bir ev sahibinin (c) gerekçesi kapsamında başarılı olması halinde kiracı tazminat alma hakkına sahip midir? 

Ev sahibinin (c) gerekçesi kapsamında yenilemeye başarılı bir şekilde karşı çıkması halinde kiracı yasal tazminat alma hakkına sahip olmayacaktır. Ancak Mahkeme, ev sahibinin itirazını yanlış beyan ettiğini ve aşağıdakilerden herhangi birinin gerçekleştiğini tespit ederse tazminata hükmedecektir: 

1) Mahkeme kiracılığı sona erdiren bir karar vermiştir; 

2) Kiracı, ev sahibinin yanlış beyanı veya gerçekleri gizlemesi sonucunda yeni bir kira kontratı talep eden bir Mahkeme başvurusunda bulunmamıştır; 

3) Ev sahibinin yanlış beyanda bulunması veya gerçekleri gizlemesi sonucunda kiracının yeni bir kiracılık talebinden vazgeçmiş olması. 

Where the landlord has misrepresented the position, the tenant will be compensated for the loss suffered due to the termination order or the consequences of quitting the premises and not pursuing a lease renewal. 

Ronald Fletcher Baker LLP, yenileme kiralaması için Zemin (c) başvurusunda nasıl yardımcı olabilir? 

Whether you are a landlord seeking to oppose a lease renewal on the basis of substantial breaches or a tenant facing Ground (c) opposition, early specialist advice is essential. The decisions made at the outset of these disputes—from gathering evidence of breaches to adopting the right strategic approach—often determine the outcome. Delay in seeking advice frequently results in lost opportunities, weaker negotiating positions, and avoidable costs. In some cases, it may be in the interests of both parties to negotiate a surrender of the lease or explore settlement discussions, rather than proceeding to court. 

Our litigation team can help assess your circumstances, outline your available options, and advise on the best way forward. David Burns is the Senior Litigation Partner at the firm. For inquiries on this topic, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk