Yeni inşa edilmiş bir ev satın almanın birçok faydası ve cazibesi vardır. Sadece ilgili bir işlem ve uzun bir zincir ile bir satıcının sıkıcı dramından kaçınmakla kalmaz, aynı zamanda genel olarak yeni inşa edilen mülkler daha enerji verimlidir ve taşındıktan sonra daha az bakım gerektirir. Tüm demirbaşlar ve donanımlar yepyeni olacaktır ve temel beyaz eşyalar da dahildir, ancak ek ücrete tabi olabilir. Ayrıca, geliştiriciler Damga Vergisi katkıları, mobilya paketleri ve yasal ücret katkıları gibi bazı cazip teşvikler sunabilir.
Bir mülkü tamamlanmasından çok önce satın almak yabancı ve riskli gelebilir, ancak mülkün inşa edildikten sonra değerinin önemli ölçüde artması mümkündür, çünkü mülkü tamamlandıktan sonra piyasa değerinden değil, sözleşme alışverişi noktasında mevcut piyasa fiyatından satın alacaksınız. Bu nedenle, ister yatırım ister kendi kullanımınız için satın alıyor olun, plan dışı satın alma genellikle uygulanabilir ve cazip bir seçenektir.
Yeni bina alımlarında “olağan” taşınma işleminden birçok farklılık vardır. Sizin adınıza hareket etmesi için talimat verdiğiniz avukatın yeni bina işlemleri konusunda bilgili olduğundan ve sıklıkla ortaya çıkabilecek doğal riskleri ve tuzakları tanıyıp size rehberlik edebileceğinden emin olmanız gerekecektir.
Rezervasyon Ücretleri ve Değişim Son Tarihleri
Genellikle bir mülkü piyasadan çekmeden önce geliştiriciler bir rezervasyon ücreti talep edecektir - genellikle yaklaşık 2.000 £, ancak geliştiricilere göre değişebilir. Bu rezervasyon ücreti, sözleşme değişimi sırasında geliştiricinin avukatlarına ödenecek depozitodan düşülecektir. Plan dışı mülklere genellikle yüksek bir talep olduğundan, geliştiriciler ayrıca bir takas son tarihi (genellikle 21 veya 28 gün) uygulayacaktır - bu, avukatınızın geliştiricinin avukatlarından sözleşme paketini aldığı günden itibaren olacaktır. Bu nedenle, avukatınızın bu son tarihe uyabilmenizi sağlamak için hızlı hareket edebilmesi ve son tarihi kaçırıp rezervasyon ücretini kaybetme riskinden kaçınması zorunludur.
Depozitolar ve İnşaat Meblağları
Sözleşme değişimi, işlemin yasal olarak bağlayıcı hale geldiği zamandır. Bu aşamada, geliştiriciler satın alma bedelinin 10%“sinin avukatlarına ödenmesini isteyecektir. Bazı geliştiriciler, geliştirmenin inşasına yardımcı olmak için daha fazla depozito veya aşamalı ödemeler talep edebilir, bu sözleşmede belirtilecektir. Ayrıca, çoğu zaman sözleşmede bu meblağların ”aracı" olarak tutulacağı belirtilecektir. Bu, geliştiricinin avukatlarının paraları alır almaz bunları geliştiriciye bırakabilecekleri anlamına gelir. Tamamlanmasından çok önce yasal olarak bağlayıcı bir işleme gireceğiniz için, bu süre içinde pek çok şey olabilir. Örneğin, geliştiriciler iflas edebilir ve tasfiyeye girebilir. Bu nedenle, avukatınızın riskleri anlaması ve özellikle geliştiricilere yatırdığınız depozito ile ilgili olarak konumunuzu korumak için adımlar atması önemlidir.
Genellikle Yeni Yapı Garanti Sağlayıcısı, müteahhitlerin tasfiye halinde olmaları veya dolandırıcılık nedeniyle tamamlayamamaları durumunda depozito garantisi olarak hareket edecektir. Ancak, Yeni Yapı Garanti Sağlayıcısı genellikle satın alma fiyatının en fazla 10%'sini veya 100.000 £'u (hangisi daha düşükse) garanti edecektir. Bu nedenle, koruma altında olmayan daha fazla depozito veya inşaat tutarı ödemeyi kabul ederken, bunları kabul etmeden önce geliştiricinin büyüklüğünü ve itibarını göz önünde bulundurmalısınız.
Görevler
Bazı yatırımcılar, mülk tamamlanmadan önce sözleşmenin sağladığı faydayı bir başkasına satmak isteyebilir. Bu cazip bir seçenek olabilir çünkü işlemden elde edilen karı ve o noktaya kadar ödenen orijinal depozitoyu (ve ödenen inşaat tutarlarını) alabileceksiniz. Ayrıca, Damga Vergisi ve HM Tapu Harçlarını ödemekten de kaçınmış olursunuz. Ancak, niyetiniz buysa, sözleşmenin buna izin vermesi önemlidir.
Bir temlikte satıcı olarak, işlem tamamlandı diye resmin dışına düşmediğinizi unutmamanız önemlidir. Alıcınız işlemi tamamlayamazsa, geliştiriciler işlemi tamamlamak için size başvurabilir ve temerrüt faizi ve ihbar ücretlerinden siz sorumlu olursunuz. Pratik olarak konuşmak gerekirse, geliştirici ödenen depozitoyu alıkoyup mülkü yeniden pazarlayacağı için bu pek olası olmayabilir. Bir alıcı olarak, bir devir işlemi için ipotek finansmanı elde etmek zordur ve çok az sayıda kredi kuruluşu bu işlemler için teklif vermektedir. Bu nedenle, alıcı genellikle satın alma işlemini nakit olarak finanse edecektir ki bu da satıcının satış yapabileceği potansiyel pazarı kısıtlamaktadır.
İpotekler
Alıcıların ipotek teklifinden yararlanmadan takasa geçmesi oldukça yaygın bir durumdur. Bunun nedeni, tamamlanma tarihinin çok ileride olması ve ipotek tekliflerinin genellikle o tarihten önce sona ermesidir. Çoğu kredi kuruluşunun 6 aya kadar geçerliliğini koruyan teklifleri olacaktır, bu nedenle o zaman başvurmaya başlamak akıllıca olacaktır. Size daha fazla tavsiyede bulunabilecek olan mali danışmanınızla konuşmanız en iyisi olacaktır.
Tamamlandığında finansmana sahip olacağınıza dair herhangi bir garanti olmadan yasal olarak bağlayıcı bir işlem taahhüt ettiğiniz için bir risk unsuru vardır. Elbette kişisel koşullar değişebilir ve satın alma işlemini finanse etmenin en iyi yolu hakkında size fikir verebilecek bağımsız bir mali danışmanla konuşmanız önemli olacaktır.
Bir geliştirici tamamlama bildirimini gönderdiğinde, satın alma işlemini tamamlamanız ve tamamlama sırasında geçerli bir ipotek teklifiniz olduğundan emin olmanız gerekecektir.
Bildirim Üzerine Tamamlama
Bu, geliştiricinin avukatının, mülkün hazır olduğunu teyit etmek üzere sizin avukatınıza göndereceği bildirimdir. Genellikle sözleşmede, mali işlerinizi organize etmeniz ve avukatınızın tamamlanma öncesi gerekli araştırmaları yapması için yaklaşık 10 iş gününüz olacağı belirtilir.
Tamamlandığında, bugüne kadar ödediğiniz rezervasyon ücreti, depozito ve diğer teminatlar düşüldükten sonra satın alma fiyatının bakiyesini sağlamanız gerekecektir. Bu meblağlara genellikle herhangi bir kayıt ücreti (geliştirici avukatların nihai kira sözleşmesi veya devir formunu hazırlaması için bir ücret), hizmet ücretine yönelik ilk katkı ve sahiplik döneminize atfedilebilecek zemin kirasının bir kısmı dahildir.
Uzun Durak Tarihleri
Bu, hem alıcıyı hem de geliştiriciyi korumak için sözleşmede yer alan bir tarihtir. Bir yandan, geliştirici mülkün tam olarak ne zaman tamamlanacağını garanti edemez ve ofsette mülkün ne zaman hazır olacağını düşündüklerine dair yalnızca tahmini bir zaman ölçeği (beklenen yasal tamamlanma tarihi) verebilir. Yüklenicilere güveneceklerdir ve bu ülkedeki hava koşulları da inşaatta gecikmelere neden olabilir. Bu nedenle, geliştiriciler kendilerini öngörülemeyen gecikmelere karşı korumak için bu tarihi sözleşmeye dahil etmek isteyeceklerdir. Öte yandan, alıcı, geliştiricinin inşaatı tamamlaması gereken son tarihin belirtilmediği bir sözleşmeye bağlı kalarak belirsizlik içinde kalmak istemeyecektir. Eğer müteahhitler Ev İnşaatçıları için Tüketici Kurallarına uyuyorlarsa, sözleşmedeki son tarih genellikle öngörülen yasal tamamlanma tarihinden itibaren 12 ay olacaktır. Yukarıda sıralanan nedenlerle sözleşmedeki son tarih üzerinde pazarlık yapma olanağı çok azdır ya da hiç yoktur, ancak müteahhit bu tarihe kadar tamamlama bildiriminde bulunmazsa, sözleşmeyi iptal etme seçeneğiniz olacak ve ödenen depozito ve ilave depozitolar size iade edilecektir.
Bu konuda veya yeni inşa edilen mülklerle ilgili herhangi bir sorunuz varsa, lütfen Berivan Erdoğan ile iletişime geçin B.Erdogan@rfblegal.co.uk.
(Lütfen unutmayın: Bu makale ilk olarak önceki web sitemizde yayınlanmıştır ve sadece genel bilgilendirme amaçlıdır. Yazıldığı tarihteki yasal durumu yansıtmakla birlikte, yasa yayınlandığından bu yana değişmiş olabilir. Durumunuza uygun güncel tavsiyeler için lütfen ekibimizle iletişime geçin).
