Het recht van eerste weigering: Belangrijke inzichten voor verhuurders en huurders

Het recht van eerste weigering onder de Verhuurders- en huurderswet 1987 (de "1987 Act") geeft in aanmerking komende huurders een optie om hun woning te kopen voordat de verhuurder deze verkoopt aan een derde partij of op de open markt. 

De wet van 1987 is een wirwar van regels en verplichtingen, die ingewikkeld zijn en verstrekkender gevolgen hebben dan de meeste mensen zich realiseren. Als je als verhuurder de wet van 1987 niet naleeft, riskeer je zowel civielrechtelijke als strafrechtelijke sancties, waaronder een fikse boete. Het is een veelvoorkomend misverstand dat de wet van 1987 alleen van toepassing is als een verhuurder zijn woning wil verkopen. In feite kunnen de verplichtingen van een verhuurder met betrekking tot het voorkeursrecht van toepassing zijn in verschillende scenario's (voorgestelde verkopen), waaronder: 

• Als je een verhuurder van een flatgebouw bent en je wilt het eigendomsrecht verkopen op een veiling of aan een derde partij. 
• Als je de verhuurder bent van een gebouw voor gemengd gebruik en het luchtruim verhuurt. 
• Als je de verhuurder bent van een woongebouw of gebouw voor gemengd gebruik en een akte van variatie verleent om meer ruimten op te nemen, zoals gangruimte of luchtruim. 
• Als jij de verhuurder bent en je huurder zijn huurcontract aan jou teruggeeft. 

In dit vraag-en-antwoordartikel behandelen we zes veelgestelde vragen over het Eerste Weigeringsrecht om de rechten en plichten en het proces te ontrafelen, of je nu verhuurder of huurder bent. 

Dit artikel is een algemene handleiding. Neem contact op met Juni Jamtli op j.jamtli@rfbelgal.co.uk, Victoria Huxley op v.huxley@rfblegal.co.ukof Ben Frost op b.frost@rfblegal.co.uk als je vragen hebt.

1. Wat is het recht van eerste weigering? 

Het Right of First Refusal (recht van eerste weigering) is een wettelijk recht dat in aanmerking komende huurders toestaat het eigendom te verwerven dat hun verhuurder voorstelt te verkopen of van de hand te doen, in plaats van dat het naar de voorgestelde koper van de verhuurder gaat of geveild wordt. Volgens de wet van 1987 moet aan bepaalde voorwaarden worden voldaan om dit recht te kunnen uitoefenen. 

Huurders kunnen hun verhuurder niet dwingen om hun belang aan hen te verkopen onder de wet van 1987. Als u een huurder bent en advies wilt over het verwerven van uw eigendomsrecht door middel van de verplichte enfranchisementprocedure, neem dan contact met ons op. 

2. Geldt het Eerste Weigeringsrecht voor mij? 

De wet van 1987 is van toepassing op de verhuurder, of deze nu een vrije eigenaar is of een tussenliggende verhuurder die zijn belang in het onroerend goed van de hand doet. Als er meer dan één verhuurder is, valt over het algemeen alleen de vervreemding door de directe verhuurder van de huurders onder de wet van 1987. 

Het Eerste Weigeringsrecht komt ten goede aan 'in aanmerking komende huurders', meestal huurders met lange huurovereenkomsten in woongebouwen met flats, behoudens bepaalde uitzonderingen. 

Als je een 99-jarige huurovereenkomst hebt in een woonblok, ben je waarschijnlijk een in aanmerking komende huurder. Dit betekent dat als je huisbaas zijn eigendom verkoopt en het voorkeursrecht in werking treedt, je het recht hebt om het eigendom te kopen, samen met de andere huurders in het blok. 

3. Wanneer geldt het Eerste Weigeringsrecht? 

Het recht kan in werking treden wanneer de verhuurder zijn eigendom of een deel ervan wil vervreemden. Dergelijke verkopen zijn niet beperkt tot verkoop voor geld en kunnen ook van toepassing zijn wanneer de verhuurder het eigendom of een deel ervan gratis of tegen een andere vergoeding wil overdragen. 

Als verhuurder of huurder is het belangrijk om te weten dat er uitzonderingen zijn die niet onder de wet van 1987 vallen, de zogenaamde 'vrijgestelde vervreemdingen', zoals de verhuurder die zijn eigendom schenkt aan een familielid van de verhuurder of aan een goed doel. 

Een verhuurder moet controleren of de voorgestelde vervreemding onder de wet van 1987 valt voordat hij stappen onderneemt in de vervreemding zelf. Als de vervreemding niet is vrijgesteld, dan moet de verhuurder een kennisgeving doen op grond van Artikel 5 van de wet van 1987 ("Section 5 Notice") aan de in aanmerking komende huurders. 

De Sectie 5 Mededeling moet details bevatten over het eigendom, de prijs en andere relevante voorwaarden van de voorgestelde verkoop. Als de verhuurder nalaat de nodige informatie op te nemen of als de informatie niet correct is, kan de Sectie 5 Mededeling ongeldig zijn. Als je als verhuurder niet op de juiste manier een geldige Sectie 5 kennisgeving aan je huurders hebt gedaan, dan heb je waarschijnlijk niet voldaan aan je verplichtingen onder de wet van 1987. 

4. Ik heb niet voldaan aan het Eerste Weigeringsrecht, wat kan ik verwachten? 

Als je een huisbaas bent en je hebt nagelaten om een geldige Section 5 Notice uit te vaardigen, of op een andere manier te voldoen aan de 1987 Act, voordat je je eigendom van de hand doet, dan riskeer je zowel (1) een civiele procedure als (2) een strafrechtelijke vervolging. Deze sancties zijn streng en kunnen een fikse boete inhouden. 

Nog niet zo lang geleden hadden we u kunnen vertellen dat er nog nooit een strafrechtelijke vervolging was ingesteld onder de wet van 1987. Dit is niet langer het geval en we hebben onlangs de eerste zaak gezien waarbij een lokale huisvestingsautoriteit een dagvaarding (een bevel om voor de rechtbank te verschijnen) uitvaardigde tegen een verhuurder. Hoewel deze zaak niet tot vervolging leidde, is het een waarschuwing voor huisbazen dat ze zich aan de wet van 1987 moeten houden, anders worden ze vervolgd en krijgen ze civielrechtelijke sancties opgelegd. 

5. Als ik niet heb voldaan aan het Eerste Weigeringsrecht, is de eigendomsoverdracht dan nog steeds geldig? 

Elke vervreemding die je als verhuurder hebt gedaan, zelfs in strijd met je verplichtingen onder de wet van 1987, blijft geldig. Dit betekent dat een nieuwe koper nog steeds het goede eigendomsrecht op het onroerend goed verkrijgt en kan overdragen. 

Het is echter belangrijk op te merken dat de in aanmerking komende huurders van het onroerend goed later rechten kunnen hebben tegen de inkomende koper of zijn opvolger(s) om het onroerend goed onder dezelfde voorwaarden als de inkomende koper te verkrijgen. Dit zou wel eens voor aanzienlijk minder kunnen zijn dan de vermogenswaarde in dat stadium. 

Als je een koper bent van een flatgebouw of gemengd vastgoed, wil je er zeker van zijn dat jij en je juridisch adviseur die je vertegenwoordigt de juiste informatie inwinnen over de situatie en de naleving van de verplichtingen door de verhuurder voordat je je verbindt aan de transactie. 

Voorzichtige huurders kunnen de geschiedenis van het belang van hun verhuurder bekijken om te bepalen of ze een kans hebben om het eigendom te verwerven op basis van historische mislukkingen. Het recht van de in aanmerking komende huurders tegen een koper of zijn opvolger(s) kan verloren gaan als de wet van 1987 niet langer van toepassing is op het eigendom of als de huurders de vereiste kennisgeving te laat doen. 

6. Kunnen de huurders afstand doen van mijn verplichtingen onder het Eerste Weigeringsrecht? 

In het algemeen geldt dat als de wet van 1987 van toepassing is, de verhuurder deze moet naleven, zelfs als de verhuurder weet dat de huurders het eigendom niet willen verwerven. Het risico bestaat dat een poging om afstand te doen of afstand te doen van hun recht door middel van een ondertekende toestemming of brief niet voldoende zou zijn. De partijen kunnen zich niet afmelden voor de rechten onder de wet van 1987.