Een verhuurder kan in bepaalde omstandigheden een handelshuurcontract verbeuren door het pand opnieuw te betreden of door een verbeurdverklaringsprocedure tegen de huurder te starten in geval van een schending van de huurvoorwaarden. Er is sprake van hernieuwde inbezitneming wanneer de verhuurder zijn recht uitoefent om de huurovereenkomst te beëindigen en het eigendom terug te krijgen. Het recht van een verhuurder om het pand opnieuw te betreden wegens schending van de huurovereenkomst is echter aan verschillende beperkingen onderworpen. Een cruciale beperking is dat als een verhuurder afstand heeft gedaan van het recht om de huurovereenkomst te beëindigen, hij de huurovereenkomst niet kan beëindigen.
In dit artikel onderzoeken we het geval van Tropical Zoo Ltd (Huurder) tegen Mayor and Burgesses of the London Borough of Hounslow (Verhuurder) [2024] EWHC 1240 (Ch)waarin het Hooggerechtshof onderscheid maakte tussen "eenmalige" en "voortdurende" schendingen. De zaak ging ook over de rol van beheerders bij het afstand doen van het recht van een verhuurder om een huurovereenkomst op te zeggen.
Achtergrond
Op 7 maart 2012 heeft de verhuurder een huurovereenkomst met een looptijd van 125 jaar verleend aan de eiser. De huurovereenkomst bevatte een convenant dat de huurder verplichtte om binnen twee jaar een dierentuingebouw en educatief centrum te bouwen. Het bevatte ook een verbeuringsclausule waarin stond:
"Het zo snel mogelijk en in ieder geval binnen twee maanden na betekening van de kennisgeving verhelpen van een schending van een huurdersconvenant die door de verhuurder aan de huurder is gemeld."
Huurder heeft nagelaten de dierentuin aan te leggen of met de bouwwerkzaamheden te beginnen. Op 6 november 2020 sommeerde de verhuurder de huurder de tekortkoming binnen de gestelde termijn van twee maanden te verhelpen. Deze termijn verstreek zonder nakoming en de huurder ondernam geen verdere stappen om de bouw van de dierentuin te bevorderen.
Op 16 februari 2021 diende de verhuurder nog een kennisgeving in krachtens artikel 146 van de Law of Property Act 1925, waarin werd geëist dat de schending binnen een redelijke termijn zou worden verholpen en waarin het voornemen werd bevestigd om de woning opnieuw te betreden als de huurder dit naliet.
Ondertussen gaf de verhuurder zijn huurbemiddelaar opdracht om geen huur meer te vragen aan of te accepteren van de huurder. Hoewel er geen huurvorderingen meer werden gedaan, bleef de huurder tot eind 2022 betalingen doen op de klantenrekening van de agent. Op drie na werden al deze betalingen onmiddellijk geretourneerd.
In juli 2022 gingen de partijen besprekingen aan om het geschil zonder gerechtelijke procedure op te lossen, maar er werd geen overeenkomst bereikt.
Op 3 augustus 2022 spande de huurder een procedure aan om te laten vaststellen dat hij de huurovereenkomst niet had geschonden. De verhuurder diende op 26 augustus 2022 een verweerschrift in, waarin hij zijn voornemen handhaafde om de huurovereenkomst op 26 april 2023 - twee jaar na de betekening van de tweede kennisgeving op grond van artikel 146 - op te zeggen, tenzij de huurder zijn overtredingen zou herstellen door het dierentuingebouw op te leveren.
Type inbreuk huurder
De wet maakt onderscheid tussen verschillende soorten schendingen van huurovereenkomsten. Het belangrijkste onderscheid in deze zaak was of de schending een "eenmalige" schending of een "voortdurende" schending was. Dit onderscheid is cruciaal omdat:
- Als een schending "eenmalig" is, kan de verhuurder afstand doen van zijn recht op verbeurdverklaring door te handelen op een manier die erkent dat de huurovereenkomst doorloopt (bijvoorbeeld door huur te eisen nadat de schending heeft plaatsgevonden). Als de verhuurder eenmaal afstand heeft gedaan van zijn recht op verbeurdverklaring, kan hij deze schending later niet meer vervolgen.
- Daarentegen wordt een "voortdurende" schending elke dag opnieuw van kracht, wat betekent dat de verhuurder de mogelijkheid behoudt om de huurovereenkomst te beëindigen ondanks een eerdere verklaring van afstand.
Hoewel de classificatie afhangt van de precieze formulering van een huurovereenkomst, worden de volgende convenanten over het algemeen beschouwd als "eenmalige" schendingen:
- Om te repareren of reparaties uit te voeren voor een bepaalde datum
- Geen veranderingen aanbrengen of borden ophangen zonder toestemming
- Om huur of andere verschuldigde bedragen uit hoofde van de huurovereenkomst te betalen (bijv. servicekosten en verzekeringen)
Wanneer deze convenanten worden geschonden door een huurder, moet de verhuurder dus voorzichtig zijn om te voorkomen dat hij afstand doet van het recht op verbeurdverklaring.
Afstand van het recht op verbeurdverklaring
Een verhuurder kan onbedoeld afstand doen van het recht op verbeurdverklaring van een schending van de huurovereenkomst, zelfs zonder dit te beseffen, door:
- Kennis hebben van de inbreuk;
- Het verrichten van een handeling die erkent dat de lease doorloopt; en
- Deze handeling communiceren naar de huurder.
Het accepteren van verschuldigde huur nadat de verhuurder zich bewust is geworden van een overtreding is vaak beschouwd als een afstand van het recht op verbeurdverklaring.
Vormt de aanvaarding van huur door een agent een verklaring van afstand?
Een belangrijk punt in deze zaak was de reikwijdte van de bevoegdheid van de beheerder. Het Hooggerechtshof bepaalde dat de agent niet de volledige bevoegdheid had om het pand te beheren, maar slechts bevoegd was om huur te vragen en te accepteren. De mogelijkheid van de agent om beslissingen te nemen over de voortzetting van de huurovereenkomst was daarom beperkt.
Het Hof verklaarde:
"Een agent die feitelijk of ogenschijnlijk bevoegd is om beslissingen te nemen over de voortzetting van een huurovereenkomst na een schending van het convenant, kan afstand doen van het recht op verbeurdverklaring door huur te aanvaarden, zelfs als de agent de instructie heeft gekregen dit niet te doen en zelfs als de aanvaarding van de huur toevallig is ...[de verhuurder zal] niet worden geacht huur te hebben aanvaard en daarmee afstand te doen van het recht op verbeurdverklaring, louter op grond van het feit dat een betaling van huur is aanvaard door de bank of een andere agent van de verhuurder, wanneer die agent bevoegd is om huur te eisen en/of te innen, maar geen ruimere bevoegdheid heeft om commerciële beslissingen te nemen namens de verhuurder."
De rechter oordeelde in het voordeel van de verhuurder; dat de niet-standaard bepaling om een schending van een huurdersconvenant te herstellen een op zichzelf staand convenant was en dat de gedaagde als zodanig het recht had om de huurovereenkomst te ontbinden. De rechter bepaalde ook dat de vertragingen bij het terugbetalen van de drie huurbetalingen geen aanvaarding van de huur inhielden en dat daarom geen afstand was gedaan van het recht op verbeurdverklaring. Een verzoek om opheffing van de verbeurdverklaring door de huurder werd ook afgewezen.
Conclusie
De reikwijdte van de instructies en bevoegdheden van de agent met betrekking tot het nemen van beslissingen over de voortzetting van de huurovereenkomst was een belangrijke overweging van de rechtbank bij het bepalen of de aanvaarding van de huur een verklaring van afstand vormde van het recht van de verhuurder om de huurovereenkomst in deze zaak op te zeggen.
In de praktijk zal deze beslissing waarschijnlijk leiden tot een onderscheid tussen beheerders en vermogensbeheerders.
Men zou kunnen aanvoeren dat in het licht van deze beslissing, huuraanvaarding door een zuivere beheerder - wiens rol beperkt is tot het eisen en innen van huur - niet zou kunnen neerkomen op een verklaring van afstand, tenzij dit gecombineerd wordt met ander gedrag van de verhuurder of vermogensbeheerder of als de aanvaarding gedurende een langere periode voortduurt.
Als een beheermaatschappij echter extra functies uitvoert die verder gaan dan "schatkistfuncties", zoals het beheren van diensten of het aanpakken van inbreuken met huurders, kan hun rol meer worden gezien als die van een vermogensbeheerder, waardoor hun autoriteit mogelijk wordt uitgebreid en het risico op kwijtschelding toeneemt.
Commerciële verhuurders - Contact
David Burns, Senior Litigation Partner bij Ronald Fletcher Baker LLP, heeft uitgebreide ervaring in het behandelen van geschillen waarbij commerciële huurders betrokken zijn die huurvoorwaarden hebben geschonden en kwesties met betrekking tot verbeurdverklaring. Voor advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met David Burns via e-mail op D.Burns@rfblegal.co.uk of telefonisch op 07762318409.
David Burns
Senior procespartner
