Se prevé que el Proyecto de Ley de Alquiler Comercial (Coronavirus) ("el Proyecto de Ley") se convierta en ley a partir del 25 de marzo de 2022. Se trata de la solución del Gobierno al total estimado de 7.500 millones de libras de atrasos en el pago de alquileres comerciales causados por el COVID.
Fecha: 17 de marzo de 2022
En Proyecto de ley sobre el alquiler comercial (coronavirus) ("el proyecto de ley") se prevé que se convierta en ley a partir del 25 de marzo de 2022. Esta es la solución del Gobierno al total estimado de 7.500 millones de libras de atrasos en el pago de alquileres comerciales causados por COVID.
El proyecto de ley establece un sistema de arbitraje voluntario, que permite a un arrendador comercial o a un inquilino optar por que un árbitro independiente resuelva un litigio relativo a los atrasos en el pago de alquileres relacionados con la COVID del inquilino.
El proyecto de ley sólo se aplica cuando los alquileres atrasados del inquilino (incluidos los gastos de servicio, seguros, intereses e IVA) se acumularon durante el período de cierres forzosos de negocios, que tuvo lugar durante el pico de la pandemia Covid-19, es decir, entre el 21 de marzo de 2020 y el 18 de julio de 2021, y sólo cuando el negocio del inquilino está en un sector que se vio afectado por la pandemia, es decir.es decir, hostelería y clubes nocturnos, comercio minorista no esencial, centros de jardinería, cuidado personal, incluidas peluquerías, hoteles y alojamientos turísticos, puertos y ocio, teatros, cines y grandes eventos.
Existe un proceso de arbitraje en TRES FASES:
PRIMERA ETAPA - pre-arbitraje
El propietario o el inquilino ("el Solicitante") enviar notificación a la otra ("el Demandado")comunicando su intención de someter el asunto de los alquileres atrasados del Arrendatario a un organismo de arbitraje autorizado;
El demandado dispone de 14 días para responder y, en su defecto, el demandante puede presentar un recurso una vez transcurridos 28 días, es decir, el demandante envía una notificación por escrito a un organismo de arbitraje autorizado. (el solicitante debe pagar las tasas de arbitraje por adelantado).
La Referencia debe:
(a) contener la propuesta formal del Solicitante para resolver el asunto;
(b) se dé al demandado la oportunidad de responder en un plazo de 14 días con su propia propuesta formal; y
(c) ambas partes podrán presentar propuestas formales revisadas acompañadas de pruebas adicionales en un plazo de 28 días.
El Árbitro debe considerar cualquier propuesta final presentada por las partes de acuerdo con la Sección 15 del Proyecto de Ley, a la hora de determinar la exención de pago. El Árbitro debe determinar si una o ambas propuestas son coherentes con los principios de la Sección 15. Si sólo una de las propuestas es coherente con los principios de la Sección 15, el Árbitro deberá dictar un laudo según lo establecido en dicha propuesta.
El artículo 15 del proyecto de ley establece que toda adjudicación debe tener por objeto preservar, o restablecer y preservar, la viabilidad del negocio del arrendatario, en la medida en que ello sea compatible con la preservación de la solvencia del arrendador; y que debe exigirse al arrendatario el cumplimiento de sus obligaciones siempre que ello no repercuta en la preservación o restablecimiento de la viabilidad del negocio del arrendatario o en la solvencia del arrendador.
SEGUNDA ETAPA (elegibilidad)
El árbitro determinará si el conflicto entra en el ámbito de aplicación del proyecto de ley, es decir, si el asunto debe:
(a) se refieran al arrendamiento de una empresa afectada por la pandemia;
(b) se refieren a una deuda de alquiler protegida (es decir, el alquiler devengado entre el 21 de marzo de 2020 y el 18 de julio de 2021); y
(c) no se hayan resuelto aún mediante un acuerdo entre las partes.
FASE TRES (resolución)
El Árbitro tendrá en cuenta la viabilidad del negocio del Arrendatario (las pruebas para demostrar la viabilidad pueden incluir, entre otras, cuentas bancarias, cuentas financieras, cuentas de gestión o previsiones de beneficios), garantizando la preservación de la solvencia del Arrendador, a la hora de determinar si concede una exención de pago.
Entre los poderes de que dispone el Árbitro figuran:
(a) reduciendo la cantidad a pagar;
(b) que prevea el pago a plazos (máx. 24 meses); o
(c) no conceder ninguna exención de pago.
Cuando se celebre una vista oral, el árbitro deberá dictar un laudo en un plazo de 14 días tras la conclusión de la vista; o, cuando no se celebre una vista oral, el árbitro deberá dictar un laudo tan pronto como sea razonablemente posible tras la recepción de la última propuesta definitiva. Se prevé que la gran mayoría de los casos no requerirán una audiencia oral.
Tanto si es usted propietario como inquilino, es de vital importancia que la propuesta que presente al árbitro sea detallada, esté bien respaldada con pruebas documentales y sea táctica en el sentido de que sea plenamente coherente con los principios del artículo 15 del proyecto de ley.
Se puede observar que el Gobierno ha intentado buscar un equilibrio entre que los propietarios cobren lo que se les debe y no provocar la insolvencia de los inquilinos comerciales en circunstancias en las que éstos puedan demostrar dificultades.
En RFB Legal podemos asesorarle para determinar si el nuevo sistema de arbitraje le es aplicable y, en caso afirmativo, ayudarle a preparar su caso para el arbitraje.
