Was ist zu tun, wenn Ihr gewerblicher Mieter die Miete nicht zahlt?

Wenn ein gewerblicher Mieter die Miete und andere im Rahmen eines Mietvertrags fällige Beträge nicht zahlt, kann der Vermieter verschiedene Maßnahmen ergreifen, um den Vertragsbruch zu beheben und die Zahlung zurückzufordern. Dazu gehören:

• Verwirkung
• Inanspruchnahme einer Kaution
• Verfolgung eines Bürgen oder ehemaligen Mieters
• Gerichtsverfahren zur Beitreibung von Forderungen
• Eintreibung von gewerblichen Mietrückständen (CRAR)
• Zwangsvollstreckung und Insolvenzverfahren
• Zahlungsvereinbarung

Allgemeine Punkte, die Vermieter von Gewerbeimmobilien beachten sollten

Das gewerbliche Mietrecht kann sehr komplex sein, insbesondere wenn es zu Streitigkeiten kommt. Es ist von entscheidender Bedeutung, alle verfügbaren Optionen und Ihr Endziel zu berücksichtigen. Die folgenden Punkte sollten berücksichtigt werden, wenn ein gewerblicher Mieter keine Miete zahlt:

• Gibt es weitere Verstöße gegen den Mietvertrag, die behoben werden müssen?
• Handelt es sich um einen einmaligen Vorfall, oder kommt es immer wieder zu Verzögerungen bei der Mietzahlung?
• Wollen Sie die Immobilie zurück oder wollen Sie das Vermieter-Mieter-Verhältnis aufrechterhalten?
• Wie solvent ist der Mieter im Allgemeinen, und wird die gewählte Abhilfemaßnahme den Mieter in die Insolvenz treiben?
• Wie kosteneffizient sind die einzelnen Abhilfemaßnahmen im Vergleich zu der Zeit, die für die Begleichung der Zahlungsrückstände benötigt wird?
• Gibt es einen Dritten, der zur Zahlung der Rückstände herangezogen werden könnte?

Soll ich den Mietvertrag kündigen?

Die meisten modernen Gewerbemietverträge enthalten eine Verwirkungsklausel, die es dem Vermieter erlaubt, den Mietvertrag zu kündigen oder friedlich wieder einzutreten, wenn der Mieter gegen seine Verpflichtungen aus dem Mietvertrag verstößt oder wenn bestimmte im Mietvertrag festgelegte Ereignisse eintreten, z. B. die Nichtzahlung der Miete.

Erwägungen:

• Wollen Sie die Immobilie zurück? Wenn der Mietmarkt stark ist, kann der Vermieter zuversichtlich sein, dass er schnell einen neuen Mieter zu einer höheren Miete finden wird. In diesem Fall kann die Verwirkung eine attraktive Option für einen gewerblichen Vermieter sein. Wenn die Immobilie jedoch voraussichtlich für einige Zeit leer stehen wird oder der Markt keine vergleichbaren Mietbedingungen mehr zulässt, möchte der Vermieter möglicherweise das bestehende Mietverhältnis aufrechterhalten und stattdessen alternative Rechtsmittel ergreifen und die künftige Erfüllung der Verpflichtungen des Mieters sicherstellen.
• Sie sollten auch die Möglichkeit in Betracht ziehen, dass ein Mieter wegen Nichtzahlung der Miete einen Aufschub der Verwirkung erhalten kann. Es ist wahrscheinlich, dass ein Mieter von der Verwirkung befreit wird, wenn er alle Zahlungsrückstände, Zinsen und Kosten bezahlt.
• Bei einem Gewerbemietvertrag und zahlreichen Verstößen kann ein Vermieter den Mietvertrag allein wegen der Nichtzahlung der Miete aufheben. Im Gegensatz zu bestimmten anderen Verstößen gegen den Mietvertrag ist hierfür keine Kündigung nach Abschnitt 146 erforderlich. Sollte der Mieter jedoch einen Rechtsbehelf gegen die Verwirkung erwirken, könnte sich der Vermieter gezwungen sehen, den Mieter wieder einziehen zu lassen, ohne dass die anderen Verstöße geklärt sind. 
• Für den Fall, dass Sie den Mietvertrag verwirken, sollten Sie auch einen Plan ausarbeiten, wie Sie die Schulden eintreiben können, falls der Mieter keinen Antrag auf Aufhebung der Verwirkung stellt.

Habe ich auf das Recht, den Mietvertrag zu kündigen, verzichtet?

Wenn das Recht auf Verwirkung entstanden ist und der Vermieter den Wiedereinzug in Erwägung zieht, muss darauf geachtet werden, dass nichts unternommen wird, um auf dieses Recht zu verzichten. 

Ein Verzicht auf das Recht auf Verwirkung liegt vor, wenn der Vermieter in Kenntnis der Vertragsverletzung durch den Mieter eine eindeutige Handlung vornimmt, die den Mietvertrag als weiterbestehend anerkennt, und diese Handlung dem Mieter mitteilt. Sobald Ihr Mieter die Miete nicht mehr zahlt, sollten Sie sich rechtlich beraten lassen, um sicherzustellen, dass Sie die für Sie beste Vorgehensweise wählen. Die Nichtzahlung der Miete ist eine "einmalige" Vertragsverletzung, d. h., wenn der Vermieter auf das Recht zur Verwirkung in Bezug auf eine Mietzahlung verzichtet, kann er den Mietvertrag wegen dieser Verletzung nicht verwirken. Der Vermieter kann jedoch möglicherweise zu einem späteren Zeitpunkt eine Verwirkung geltend machen, wenn der Mieter den Mietvertrag erneut verletzt. 

Manchmal ist es für einen Vermieter, der sein Recht auf Verwirkung schützen möchte, am besten, jeglichen Kontakt mit dem Mieter einzustellen, um das Argument zu vermeiden, dass auf das Recht auf Verwirkung verzichtet wurde.  

Kann ich die Mietkaution in Anspruch nehmen?

Ein gewerblicher Vermieter kann eine Mietkaution in Anspruch nehmen, um Mietrückstände oder andere im Rahmen des Mietvertrags fällige Beträge einzutreiben. Dies ist eine sichere Geldquelle, und der Zeitpunkt der Inanspruchnahme sollte sorgfältig überlegt werden.

Erwägungen:

• Wenn die langfristige Zahlungsfähigkeit des Mieters ungewiss ist und es andere Möglichkeiten gibt, die Schulden einzutreiben, sollte der Vermieter diese nutzen und die Mietkaution für künftige Zahlungsrückstände einbehalten. 
• Handelt es sich bei den Mietrückständen hingegen um einen Einzelfall und ist der Mieter in der Lage, die Mietkaution aufzustocken, ist dies eine schnelle und einfache Methode zur Eintreibung der Schulden, die eine Fortsetzung der Beziehung zwischen Vermieter und Mieter ermöglicht. 
• Denken Sie daran, dass eine Inanspruchnahme der Mietkaution das Recht auf Verwirkung aufheben könnte. Der Wortlaut der Mietkautionsvereinbarung sollte beachtet werden. Wenn dies zulässig ist, kann der Vermieter zunächst den Mietvertrag kündigen und dann die Mietkaution in Anspruch nehmen, wenn er die Immobilie zurücknehmen möchte.

Kann ich einen Bürgen oder ehemaligen Mieter verklagen?

Der Vermieter kann Mietrückstände und andere im Rahmen des Mietverhältnisses fällige Beträge von Bürgen oder früheren Mietern im Rahmen des Mietverhältnisses im Wege einer vertraglichen Bürgschaft oder nach den Regeln der Vertragsmäßigkeit einfordern.

Wenn Sie einen Mieter haben, der nicht der ursprüngliche Mieter im Rahmen eines Mietvertrags ist, sollten Sie dies jetzt in Betracht ziehen.

Nicht alle Pächter (oder ihre Bürgen), die einen Pachtvertrag abgetreten haben, sind weiterhin für die Miete und andere Verpflichtungen aus dem Pachtvertrag haftbar. Es hängt davon ab, ob es sich um einen "alten Mietvertrag" oder einen "neuen Mietvertrag" handelt, der am oder nach dem 1. Januar 1996 abgeschlossen wurde, und ob eine genehmigte Bürgschaftsvereinbarung geschlossen wurde, wenn es sich um einen neuen Mietvertrag handelt. Der erste Schritt besteht darin, herauszufinden, wer neben dem derzeitigen Mieter und seinem Bürgen (falls vorhanden) noch haftbar sein könnte.

Um den unbezahlten Betrag eines ehemaligen Mieters (oder ehemaligen Bürgen), der eine Verbindlichkeit hat, einzutreiben, muss der Vermieter ihm zunächst innerhalb von sechs Monaten nach Fälligkeit der Schuld eine Mitteilung gemäß Abschnitt 17 des Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995 (LTCA) zustellen. Dies ist eine relativ kurze Frist für Vermieter.

Alle im Rahmen des Mietvertrags fälligen Beträge sind durch dieses Verfahren abgedeckt. 

Wenn ein Vermieter es versäumt, dem ehemaligen Mieter (oder ehemaligen Bürgen) innerhalb der 6-monatigen Frist die Mitteilung nach Abschnitt 17 zuzustellen, haftet der ehemalige Mieter (oder ehemalige Bürge) nicht mehr für die Schulden.

Wenn eine Partei eine "Section 17"-Kündigung erhält und dann die Zahlung in vollem Umfang leistet, hat sie gemäß Section 19 des LTCA das Recht, einen "Overriding Lease" zu verlangen - sie wird also faktisch zum direkten Mieter des Vermieters.

Daher sollten Vermieter nur in Erwägung ziehen, eine § 17-Kündigung an eine Partei zu richten, die der Vermieter gerne als potenziellen Mieter haben möchte. Es wäre ratsam, dass der Vermieter vor der Zustellung einer "Section 17 Notice" die Bindungsstärke aller Parteien prüft.

Sollte ich ein gerichtliches Verfahren zur Eintreibung von Schulden anstrengen?

Der Vermieter kann ein Gerichtsverfahren gegen den Mieter anstrengen, um die Miete oder andere im Rahmen des Mietvertrags geschuldete Beträge zurückzufordern.

Erwägungen:

• In einigen Fällen hat der Mieter keine Möglichkeit, sich zu verteidigen, und es könnte ein Urteil im Schnellverfahren erwirkt werden, so dass die üblichen Mittel zur Vollstreckung einer gerichtlichen Forderung zur Verfügung stehen, wie z. B. die Entsendung von Gerichtsvollziehern, Lohnpfändungen oder Insolvenzverfahren. Dies kann nützlich sein, wenn Sie Druck auf den Mieter ausüben wollen, damit er zahlt, ohne den Mieter zu verlieren.
• In anderen Fällen, z. B. wenn der Mieter die Forderung abwehrt, kann sich das Gerichtsverfahren in die Länge ziehen. Eine Gerichtsverhandlung wird möglicherweise erst in einigen Monaten anberaumt, und der Mieter verspürt in dieser Zeit möglicherweise keinen Anreiz, die Rückstände zu begleichen.
• Wenn der Vermieter dem Mieter Zeit geben will, seine finanziellen Angelegenheiten in Ordnung zu bringen und die Zahlungsrückstände zu begleichen und dabei das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter zu bewahren, kann ein Gerichtsverfahren das geeignetste Mittel sein, um die nicht gezahlte Miete einzutreiben.

Eintreibung von gewerblichen Mietrückständen (CRAR)

Commercial rent arrears recovery (CRAR) ist eine Vollstreckungsmethode zur Eintreibung von Mietrückständen in Bezug auf Gewerbeimmobilien, die es einem Vollstreckungsbeamten ermöglicht, die Kontrolle über die Güter eines Mieters zu übernehmen und sie zu verkaufen, um die Rückstände einzutreiben. Mit dieser Methode, die am 6. April 2014 in Kraft trat, wurde das Gewohnheitsrecht auf Pfändung abgeschafft.

Wenn ein Vermieter das Recht hat, die Miete von seinem Mieter gemäß CRAR zurückzufordern, hat er auch das Recht, die Miete von einem Untermieter zurückzufordern.

Erwägungen:

• CRAR kann nur für Zahlungsrückstände bei der Hauptmiete in Anspruch genommen werden. Beziehen sich die Rückstände auf Nebenkosten, Versicherungsprämien oder andere im Rahmen des Mietvertrags fällige Beträge, kann CRAR nicht zur Beitreibung dieser Beträge verwendet werden.
• Um CRAR in Anspruch nehmen zu können, muss ein Vermieter eine Vollstreckungsankündigung mit einer Frist von 7 Tagen übermitteln. Nach Ablauf dieser Frist können zertifizierte Vollstreckungsbeamte die Wohnung betreten (durch eine offene oder unverschlossene Tür), um Güter zu beschlagnahmen.

Soll ich eine gesetzliche Aufforderung zustellen oder ein Insolvenzverfahren gegen den Mieter einleiten?

Wenn der Mieter die Miete oder andere im Rahmen des Mietvertrags fällige Beträge nicht gezahlt hat, kann der Vermieter die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens in Betracht ziehen. Wenn die Höhe der Schulden unstrittig ist, könnte der Vermieter erwägen, dem Mieter eine gesetzliche Forderung zuzustellen. Bleibt die Forderung nach 21 Tagen unbezahlt und beläuft sie sich bei einem Mieter, der eine Privatperson ist, auf £5.000 oder mehr (bei Firmenmietern auf mehr als £750), kann dies als Beweis für die Zahlungsunfähigkeit gewertet werden und ist somit ein Grund, einen Konkurs- oder Liquidationsantrag zu stellen. 

Oft reicht die bloße Androhung eines Insolvenzverfahrens aus, um den Mieter dazu zu bewegen, die Mietrückstände vorrangig zu begleichen und schnell zu zahlen. Ist die Forderung jedoch strittig, könnte der Mieter die Aufhebung der gesetzlichen Forderung beantragen, und wenn der Mieter mit einem solchen Antrag Erfolg hat, könnten dem Vermieter am Ende erhebliche Kosten entstehen.

Sollte ich mit dem Mieter eine Zahlungsvereinbarung abschließen?

Je nach den Umständen kann eine Zahlungsvereinbarung in Betracht gezogen werden, die den Mieter verpflichtet, die Rückstände in Raten zu zahlen.

Erwägungen:

• Die Zahlungsvereinbarung muss sorgfältig abgefasst sein. Der Vermieter sollte sicherstellen, dass eine klare Unterscheidung zwischen der Zahlung von Zahlungsrückständen im Rahmen der Zahlungsvereinbarung und der weiteren Zahlung der Miete im Rahmen des Mietvertrags getroffen wird. Die Zahlungsvereinbarung sollte Bestimmungen über die Beendigung des Mietverhältnisses und die vollständige Begleichung aller ausstehenden Rückstände für den Fall enthalten, dass eine der Parteien ihren Anteil am Mietvertrag veräußert oder der Mieter die Fristen der Zahlungsvereinbarung nicht einhält. 
• Der Vermieter sollte in Erwägung ziehen, die Zahlungsvereinbarung mit dem Mietvertrag zu verknüpfen, so dass die Nichterfüllung der Vereinbarung dem Vermieter ein weiteres Recht gibt, den Mietvertrag zu verwirken. 
• Der Abschluss eines Zahlungsplans bewahrt die Beziehung zwischen Vermieter und Mieter und verschafft dem Mieter etwas Zeit, um alle finanziellen Probleme zu lösen.
• Ist der Mieter im Allgemeinen zahlungsfähig und handelt es sich bei den Zahlungsrückständen um einen Einzelfall, kann dies eine sinnvolle Vorgehensweise sein. Es könnte jedoch auch die unvermeidliche Verfolgung anderer Methoden zur Eintreibung des Geldes verzögern und, wenn es nicht korrekt formuliert ist, das Recht zur Verfolgung dieser Rückstände gefährden.

Wenn Ihr Gewerbemieter die Miete nicht zahlt - kontaktieren Sie uns: Commercial Property Litigation Solicitors

Für Anfragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte an David Burnsdem Senior Litigation Partner von RFB, unter D.Burns@rfblegal.co.uk oder per Telefon unter 07762318409.