Ev sahibi ve kiracı hukukunda, çok az kelime "başladı" kadar pratik bir ağırlık taşımıştır. Konut Kanunları 1985 ve 1988 zilyetlik davalarının bir ihbarın tebliğini takiben kesin yasal süreler içinde "başlatılmasını" gerektirmektedir. On yıllar boyunca, geleneksel anlayış açıktı: Medeni Usul Kurallarında belirtildiği ve Temyiz Mahkemesi tarafından onaylandığı üzere, mahkeme talep formunu düzenlediğinde davalar "başlamış" olur. Salford Şehir Konseyi - Garner.
Bu kesinlik şu anda sarsılmış durumda. Brent London Borough Council v Hajan. Temyiz Mahkemesi, bir ev sahibinin mevcut bir talebi değiştirmesi durumunda da, değişikliğin daha sonraki bir bildirimdeki yasal süreyi takip etmesi koşuluyla, işlemlerin "başlamış" olarak kabul edilebileceğine karar vermiştir.
Bir yıl sonra, Hajan mülkiyet uygulamalarını etkilemeye devam ediyor ve sonuçları hala ortaya çıkıyor, bu da sağlam yasal tavsiye ihtiyacını vurguluyor
Yasal Çerçeve: Zamanlama Neden Önemlidir?
Mülkiyete ilişkin ana yasal yollar katı süreler getirmektedir:
- Bölüm 21 (4D), 1988 Konut YasasıBildirimin tebliğ edilmesinden itibaren altı ay içinde (veya daha sonra ise bildirimde belirtilen tarihten itibaren dört ay içinde) işlemlere başlanmalıdır.
- Bölüm 8(3), 1988 Konut Yasası: işlemlerin, bildirimin tebliğ edilmesinden itibaren on iki ay içinde başlatılması gerekmektedir.
- Bölüm 83A(2), 1985 Konut YasasıDavalar, bildirimde belirtilen tarihten sonra ve bildirim hala yürürlükteyken (normalde 12 ay) başlatılmalıdır.
CPR ayrıca şunları da sağlar:
- CPR 7.2(1): Dava, davacının talebi üzerine mahkeme tarafından bir talep formu düzenlendiğinde başlatılır.
- CPR PD 7A para 6.1"açılan" ve "başlatılan" davalar arasında ayrım yapmaktadır.
Geleneksel olarak bu, mahkemenin yasal süre içerisinde bir talepte bulunmaması halinde davanın zaman aşımına uğrayacağı ve reddedilebileceği anlamına gelmekteydi. Bu yorum, uygulamada ev sahiplerinin ihbarın sona ermesinden sonra sadece dört aylık bir süreye sahip olduğu ve potansiyel olarak bir tahliye emrine ihtiyaç duyulmasına yol açan bölüm 21 kapsamında özellikle sorunlara neden olmuştur
Brent LBC v Hajan Davasında Gerçekler
- 30 Kasım 2022 tarihinde Brent, aşağıdaki hususlar uyarınca zilyetlik talebinde bulunmuştur 1985 Konut Yasası Bölüm 83anti-sosyal davranış gerekçesiyle (gerekçe 1 ve 2, Çizelge 2).
- 21 Aralık 2022 tarihinde, belediye bu bildirim uyarınca zilyetlik işlemleri başlatmıştır.
- 4 Mayıs 2023 tarihinde, kiracının ciddi bir suçtan mahkum edilmesinin ardından Brent, aşağıdaki hükümler uyarınca bir bildirim daha göndermiştir Bölüm 83ZA ("mutlak" olarak tanımlanan zorunlu gerekçe) Anti-sosyal Davranış, Suç ve Polislik Yasası 2014).
- Konsey, 6 Haziran 2023 tarihinde, mevcut davadaki taleplerini zorunlu gerekçeye dayandırmak üzere değiştirmek için başvuruda bulunmuştur. Değişiklik, 5 Temmuz 2023 tarihinde bir Bölge Yargıç Yardımcısı tarafından kabul edilmiştir.
- Kiracı, işlemlerin 83ZA bölümündeki bildirim tarihinden sonra "başlatılmadığını" ve bu nedenle kusurlu olduğunu savunarak temyize gitmiştir.
Temyiz Mahkemesi'nin Gerekçesi
Temyiz Mahkemesi kiracının temyiz başvurusunu reddetmiştir. Gerekçesi şu şekilde özetlenebilir:
- Harfi kural yetersiz: Süre CPR 7.2 davaların mahkeme tarafından talep formu düzenlendiğinde başlatılmasını öngörmektedir, ancak bu doğrudan tadil edilmiş davalara uygulanamaz. Böyle bir uygulama gereksiz tekrarlara yol açacaktır.
- Amaca yönelik yorumlama: Yasal planın, ihbar ve zilyetlik işlemleri arasında bir zaman aralığı gerektiren ve kiracılara inceleme fırsatı tanıyan temel korumalarına uyulmuştur. Ev sahiplerinin canlı işlemleri terk etmeye ve yeniden düzenlemeye zorlanması, planın amacına zarar verecektir.
- Davalar değişiklikle "başlamıştır": Mahkemenin bir değişikliğe izin vermesi ve bir yürürlük tarihi belirtmesi halinde, yasal süreler açısından yargılamanın bu tarihte "başladığı" kabul edilebilir.
Mahkeme, "usule ilişkin kuyruğun esasa ilişkin köpeği sallamasına izin verilmemesi gerektiği" konusunda özellikle uyarıda bulunmuştur.
Bu Garner için nasıl bir durum?
İçinde Salford CC - GarnerTemyiz Mahkemesi, CPR 7.2 ile uyumlu olarak "başlamış" ifadesinin anlamını, yani talep formunun düzenlenmesini kabul etmiş görünmektedir. İlginç bir şekilde, Hajan açıkça dikkate almamıştır Garner. Bunun yerine, CPR 7.2'nin tadilat davalarında "uygulanamayacağını" belirterek konuyu geçiştirmiştir.
Sonuç huzursuz bir gerilim: bir görüşe göre, Garner sadece yeni düzenlenen talepler için geçerli bir kanun olmaya devam etmektedir. Hajan değişikliklerin bizzat yargılamanın "başladığı" anı işaretleyebileceği ayrı bir kategori oluşturmaktadır.
Pratik Çıkarımlar (Bir Yıl Sonra)
Ev Sahipleri İçin
- Hajan bildirimlerin işlemlerin başlamasından sonra yapıldığı durumlarda potansiyel bir can simidi sunmaktadır. Yeniden başlamak zorunda kalmak yerine, ev sahipleri iddiayı değiştirebilir ve canlı tutabilir.
- Özellikle gecikmelerin ev sahibinin kendi eylemlerinden ziyade mahkemenin birikmiş iş yükünden kaynaklandığı durumlarda faydalıdır.
- Ancak, değişiklik izni takdire bağlıdır. Ev sahipleri, özellikle yasal koşulların (örneğin s.83ZA kapsamındaki zaman sınırlı tetikleyiciler) zaten sona ermiş olması durumunda, değişikliklerin her zaman verileceğini varsayamazlar.
Kiracılar için
- Karar, yasal zaman sınırlarının sıkı korumasının sulandırılması olarak görülebilir.
- Artık bir kiracı, ilk talep tartışmalı bir şekilde "zaman aşımına" uğramış olsa bile, tadil edilmiş davalarla karşı karşıya kalabilir.
- Öte yandan, bildirim süresi ve inceleme hakları gibi maddi korumalara dokunulmamaktadır.
Uygulayıcılar için
- Özellikle ev sahiplerinin sonradan tebligat yaptığı durumlarda, zilyetlik davalarındaki taleplerin değiştirilmesi için daha fazla başvuru bekleyin.
- Mahkemeler, masrafların ve çabaların tekrarlanmasını önlediği durumlarda değişikliğe izin verme konusunda daha fazla isteklilik gösterebilir.
- Bununla birlikte, uygulayıcılar, mahkemenin takdirine güvenmekten kaçınmak için ev sahiplerine zamanında yayın yapmalarını tavsiye etmeye devam etmelidir.
"Ölü" Talepler Yeniden Canlandırılabilir mi?
En çok tartışılan yönlerinden biri Hajan Asıl talep yasal sürenin dışında düzenlendiği için başından beri "ölü" olan davaların, askıya alınmış bir mülkiyet kararının verilmesini potansiyel olarak etkileyecek şekilde, değişiklik yoluyla "canlandırılıp canlandırılamayacağı"
Mahkeme bu hususu açıkça karara bağlamamış olsa da, gerekçeleri bazı durumlarda ıslahın aksi takdirde kusurlu olan taleplere hayat verebileceğini göstermektedir. Bu durum, özellikle kira borçlarını içeren davalarda, zamanlamanın tarihsel olarak sıkışık olduğu bölüm 21 ve bölüm 8 talepleri için özellikle önemlidir
2025'teki Durum
Bir yıl sonra, Hajan özellikle özel ev sahiplerini etkileyecek şekilde uygulamaya girmeye başlamıştır:
- Bölge mahkemeleri giderek daha fazla sayıda değişiklik başvurusu ile karşılaşmaktadır Hajan.
- "Zaman aşımına uğradığı" gerekçesiyle daha az sayıda davanın doğrudan reddedildiğine ve tadilatın uygun olup olmadığına odaklanan daha fazla vaka yönetimi kararı alındığına dair anekdot niteliğinde kanıtlar bulunmaktadır.
- Dava henüz Yüksek Mahkeme'de görülmemiştir ve Yüksek Mahkeme ile etkileşimi Garner çözülmemiştir.
İleriye Bakmak
- Potansiyel genişleme: süre Hajan 83ZA bölümü kapsamında ortaya çıkmış olsa da, gerekçesi 8. ve 21. bölüm taleplerini de kapsayabilir. Bu, yasal süre sınırlarının daha geniş bir şekilde yumuşatılması anlamına gelebilir.
- Belirsizlik devam ediyor: bir üst mahkeme konuyu yeniden ele alana kadar, uygulayıcılar aşağıdakiler arasındaki gerilimi yönetmelidir Garner ve Hajan.
- Politika çıkarımları: karar, katı usul kuralları yerine verimliliğe öncelik verme konusundaki yargı istekliliğini yansıtmaktadır. Bunun ev sahibinin esnekliği ile kiracının korunması arasında doğru dengeyi sağlayıp sağlamadığı muhtemelen tartışmalı olmaya devam edecektir.
Sonuç
Brent LBC v Hajan mülkiyet davalarının haritasını yeniden çizdi. Temyiz Mahkemesi, tadil edilmiş taleplerin "başlamış" olarak değerlendirilebileceğine hükmederek, bir zamanlar yerleşmiş olduğu düşünülen ve kira sözleşmelerinin yorumlanmasını etkileyebilecek bir alana hem esneklik hem de belirsizlik getirmiştir
Ev sahipleri için karar, boşa harcanan masraflardan kaçınmak için değerli bir araç sağlıyor. Kiracılar içinse, katı yasal güvencelerin gevşetilmesini temsil ediyor. Mahkemeler içinse, kaynakların kısıtlı olduğu bir dönemde pragmatik bir yaklaşımı yansıtıyor.
Bir yıl sonra, Hajan izlenmesi gereken bir dava olmaya devam etmektedir. Bu kararın tüm sonuçları ancak mahkemeler bu kararı zilyetlik talepleri yelpazesinde uyguladıkça netleşecektir.
Ev Sahibi ve Kiracı Konuları: Bize Ulaşın
Ben Lewis, RFB'nin dava departmanında avukat yardımcısı olarak görev yapmaktadır. Bu konuyla ilgili sorularınız için lütfen Ben Lewis ile e-posta yoluyla iletişime geçin B.Lewis@rfblegal.co.uk veya 0203 947 8892 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz.
Ben Lewis
Yardımcı Avukat
