Tarihi Kira İncelemeleri: Ticari Ev Sahipleri ve Kiracılar için Riskler ve Çözüm Yolları

 Kira revizyon hükümleri, modern ticari kira sözleşmelerinin standart bir unsurudur. Bu hükümler genellikle kira süresince kiranın piyasa koşullarına ayak uydurmasını sağlamak amacıyla tasarlanır. Ancak uygulamada, revizyonlar bazen atlanabilir, ertelenebilir ya da hiç gerçekleştirilmeyebilir.

Sonuç, genellikle “tarihi kira revizyonu” olarak adlandırılan, yıllar önce gerçekleştirilmesi gereken ancak uygulanmamış bir kira revizyonudur.

Tarihi bir kira gözden geçirme süreci başlatıldığında, genellikle anlaşmazlıklar ortaya çıkar. Önemli miktarda kira borcu geriye dönük olarak talep edilebilir, faiz işleyebilir ve kiracılar kendilerini kısa bir süre içinde ödemek zorunda kalacakları beklenmedik yükümlülüklerle karşı karşıya bulabilirler. Öte yandan, kirayı zamanında gözden geçirmeyi başaramayan ev sahipleri, belirli koşullarda umdukları tutarı tahsil edemeyebileceklerini fark edebilirler.

Ronald Fletcher Baker olarak, geçmiş kira revizyonlarından kaynaklanan uyuşmazlıklar konusunda hem ev sahiplerine hem de kiracılara düzenli olarak danışmanlık hizmeti veriyoruz. Bu makale, geçmiş kira revizyonlarının neden ortaya çıktığını, yasal çerçeveyi ve her iki taraf için de dikkate alınması gereken pratik ve stratejik hususları ele almaktadır.

Tarihsel kira revizyonları neden ortaya çıkar?

Kira gözden geçirmesinin uzun bir süre askıya alınmasına yol açabilecek çeşitli durumlar vardır:

• İdari ihmal: Ev sahipleri veya yönetim şirketleri, inceleme bildirimini zamanında tebliğ etmemektedir.
• Stratejik erteleme: Taraflar, piyasadaki olası değişiklikleri öngörerek bazen değerlendirme görüşmelerini erteler.
• Kira şartlarına ilişkin belirsizlik: Yenileme hükümlerine ilişkin anlaşmazlıklar, harekete geçilmesini engelleyebilir.
• Mülkiyet değişikliği: Kira sözleşmelerinin devri veya yatırım portföylerinin satışı durumunda, kira yeniden belirleme fırsatları gözden kaçabilir.

Sebep ne olursa olsun, bu durumda genellikle kira revizyonunun hâlâ uygulanıp uygulanamayacağı ve nasıl uygulanabileceği sorusu gündeme gelir.

Yasal çerçeve

Zaman genellikle “esastır” değildir. Durumun tam olarak ne olduğunu belirlemek için kira sözleşmenizin özel şartlarını kontrol etmeniz önemlidir. Çoğu modern kira gözden geçirme maddesi, ’zamanın esas olmadığını’ açıkça belirtir ve bu nedenle, davanın koşullarına bağlı olarak, kira gözden geçirme işleminin gözden geçirme tarihinden sonra herhangi bir zamanda başlatılması mümkün olabilir ve yeni kira bedeli (belirlendikten sonra) geriye dönük olarak gözden geçirme tarihinden itibaren ödenir.

Mahkemeler, önceki davalarda, kira sözleşmesinde sürenin esas niteliğinde olduğu açıkça belirtilmedikçe, sadece inceleme tarihinin geçmesi nedeniyle ev sahibinin inceleme başlatma hakkını kaybetmediğine hükmetmiştir.

Yargı içtihadı

Bazı önemli davalar, ticari kira sözleşmelerindeki kira revizyonlarına ilişkin ilkeleri netleştirmiştir:

• United Scientific Holdings Ltd. - Burnley Belediye Meclisi [1978] A.C. 904: Açıkça belirtilmedikçe, kira gözden geçirmelerinde sürenin “esastır” niteliğinde olmadığı teyit edilmiştir. Gözden geçirme işlemi yıllar sonra başlatılabilir ve revize edilen kira geriye dönük olarak geçerli olur.
• Scottish & Newcastle plc - Raguz [2008] UKHL 65: Yeniden belirlenen kira tutarı tespit edildiğinde, kiracının yeniden belirleme tarihine kadar olan kira borçlarını ödemekle yükümlü olduğu teyit edilmiştir. Bu durum, ilgili kira sözleşmesinin şartlarına tabi olacaktır.

Değerleme tarihi

Önemli bir nokta olarak, kira bedeli gözden geçirme işleminin nihai olarak gerçekleştirildiği tarih değil, gözden geçirme tarihi itibarıyla belirlenir. Bu nedenle değerleme uzmanları, o tarihteki piyasa koşullarını dikkate almak zorundadır; gözden geçirme işlemi yıllarca gecikmişse bu durum zorluk yaratabilir.

 Gecikme faizi

Çoğu kira sözleşmesinde, revize edilen kira tutarı belirlendiğinde, revizyon tarihinden bu tutarın kesinleşmesine kadar olan süreye ait kira borçlarının faiziyle birlikte ödenmesi gerektiği belirtilir. Bu durum, geçmişteki kira revizyonlarını kiracılar için oldukça maliyetli hale getirebilir.

Ev sahipleri için riskler

Değerleme zorlukları: Değerleme uzmanlarına piyasa kirasını geriye dönük olarak belirlemeleri talimatı vermek karmaşık, maliyetli ve itirazlara yol açabilir.

• Kiracının itirazı: Kiracılar, feragat, estoppel ilkesi veya ev sahibinin hakkını yitirdiği iddiasıyla geç yapılan incelemelere itiraz etmeye çalışabilirler.
• Nakit akışı: Ev sahipleri, ödenmemiş kiraları tahsil etmeden önce uzun süren davalarla karşı karşıya kalabilir.
• Belge eksiklikleri: Mülkiyet değişiklikleri veya kaybolan belgeler, ev sahibinin hak talebini zayıflatabilir.

Kiracılar için riskler

• Beklenmedik büyük yükümlülükler: Yıllar boyunca biriken borçlar ve bunlara eklenen faizler, işletmeyi çökertici bir etki yaratabilir.
• İş planlaması açısından belirsizlik: Gözden geçirme süreci sonuçlanana kadar, gerçek kira yükümlülüğü belirsizliğini koruyor.
• Sınırlı savunma imkânları: Zamanın hayati önem taşıdığı durumlar hariç olmak üzere, davanın somut koşullarına bağlı olarak, kiracılar sorumluluktan kurtulmakta zorluk yaşayabilirler.
• Olası iflas sonuçları: Geçmişe dönük büyük miktarda ödenmemiş borçlar, kiracı işletmeleri riske atabilir.

Pratik rehberlik

Ev sahipleri için

• Kiralama sözleşmelerini düzenli olarak gözden geçirin: sözleşme yenileme tarihlerini kontrol edin ve bildirimlerin zamanında iletildiğinden emin olun.
• Kira gözden geçirme talebinizin reddedildiğini varsaymayın: Aradan yıllar geçmiş olsa bile, bu talebi başlatma hakkınız hala olabilir.
• Uzman değerleme uzmanlarına talimat verin: Tarihi değerlemeler karmaşıktır ve genellikle şiddetli tartışmalara yol açar.
• Kira sözleşmesinin metnini kontrol edin: Bazı eski kira sözleşmelerinde, sürenin hayati önem taşıdığına dair hükümler bulunabilir; bu durumda gecikme, sonuçları ağır olabilir.
• Uzlaşmayı değerlendirin: Bazı durumlarda, geçmişe dönük kira borçlarının tahsilini takip etmek yerine, ileriye dönük bir kira tutarı üzerinde anlaşmaya varmak ticari açıdan daha mantıklı olabilir.

Kiracılar için

• Kira sözleşmenizi gözden geçirin: Süre şartının açıkça esas niteliğinde olup olmadığını dikkatlice inceleyin.
• Değerleme konusunda erkenden danışın: Ev sahibinin abartılı taleplerine karşı koymak için sağlam bir uzman raporu hayati önem taşır.
• Faiz konusunda pazarlık yapın: Ödenmemiş borçlar olsa bile, kiracılar faiz indirimi veya faizden feragat edilmesi konusunda pazarlık yapabilirler.
• Adil gerekçeler ileri sürün: Bazı durumlarda, özellikle ev sahibinin davranışından herhangi bir inceleme yapılmayacağı anlaşılıyorsa, estoppel ilkesi veya feragat savunma gerekçesi oluşturabilir.
• Nakit akışını planlayın: Ödenmemiş borçların vadesi geldiğinde ortaya çıkabilecek mali etkiye hazırlıklı olun.

Stratejik hususlar

• Uzlaşma mı, dava mı: Tarihsel incelemeler genellikle değerleme anlaşmazlıklarına odaklanır ve bu tür anlaşmazlıkların dava yoluyla çözülmesi maliyetlidir. Erken aşamada uzlaşma, ticari açıdan mantıklı bir seçenek olabilir.
• Piyasa koşulları: Gözden geçirme tarihinden bu yana piyasa değerinde düşüş yaşandıysa, kiracılar geç kalmış olsalar bile gözden geçirme talebinde bulunmaktan fayda sağlayabilir. Buna karşılık, geçmiş veriler ev sahiplerinin lehineyse, ev sahipleri stratejik olarak süreci geciktirebilir.
• Halef ev sahipleri/kiracılar: Geçmişteki kira revizyonları, devir işlemlerini ve yatırım amaçlı satışları zorlaştırabilir. Durum tespiti süreçleri her zaman bir kira revizyonu denetimini içermelidir.

 Sıkça sorulan sorular

Bir ev sahibinin (kira süresi içinde) kira bedelini yeniden belirlemesi için hiçbir zaman çok geç sayılır mı?

Scottish & Newcastle Plc v Raguz [2008] UKHL 65 davası, eksik ödeme yükümlülüğünün, kira bedelinin kararlaştırıldığı veya belirlendiği tarihte doğduğunu; bunun, revizyon süresinin başladığı veya revizyon sürecinin başlatıldığı tarihte değil, bu tarihte gerçekleştiğini ortaya koyan emsal karar niteliğindedir.

Bu yaklaşım, Bello v Ideal View [2009] EWHC 2808 (QB) davasında da benimsenmiş olup, mahkeme, kira gözden geçirme sürecinin başlatılmasında 13 yıllık bir gecikme olmasına rağmen, ev sahibinin kira gözden geçirme talebinde bulunma hakkının zamanaşımına uğramadığına hükmetmiştir.

Ev sahibi kira revizyonunu henüz başlatmadığı ve kira borçlarının tahsiline ilişkin talepte bulunma süresi o ana kadar işlemeye başlamadığı için, kiracılar zamlı kirayı ödeme yükümlülüğüne sahipti. Kira sözleşmesi hâlâ yürürlükte olduğu sürece, ev sahibinin kira revizyonlarına ilişkin sözleşmesel hakkı süresiz olarak devam eder.

Genel olarak, kira sözleşmesinde sürenin esas niteliği taşıdığı belirtilmediği sürece, geçmişe dönük kira revizyonlarının uygulanması mümkün olabilir.

Kiracının buna karşı çıkmasının bir yolu var mı?

Olası savunmalar arasında estoppel ilkesi, feragat veya kira sözleşmesinin metninde sürenin esas niteliğinde olduğunun belirtilmesi sayılabilir. Aksi takdirde, sorumluluktan kurtulmak zordur.

Genel olarak, ev sahibinin kira yeniden belirleme sürecini başlatmasının engellenmesi, ancak kiracıya bu süreci başlatmayacağına dair bir taahhütte bulunmuş olması ve kiracının bu taahhüde güvenerek kendi aleyhine hareket etmiş olması durumunda söz konusu olabilir. Bu, oldukça nadir görülen bir durumdur.

Kira süresi içinde ev sahibi değişirse ne olur?

Davanın somut koşullarına bağlı olarak, mülkiyet hakkı ve bildirimlerin usulüne uygun olarak devredilmesi ve tebliğ edilmesi şartıyla, halef mal sahipleri kira revizyonlarını uygulayabilirler. Belgelerde eksiklikler, anlaşmazlıklara yol açabilir.

Ya inceleme tarihindeki piyasa değeri, mevcut kira bedelinden düşükse?

Çoğu modern ticari kira sözleşmesi, kira bedelinin gözden geçirilmesi sırasında düşemeyeceği anlamına gelen “sadece artışa açık” hükümler içerir. Piyasa kirası daha düşük olsa bile, kira bedeli aynı kalacaktır.

Kira sözleşmesi sona erdikten sonra ev sahibi kira bedelini yeniden belirleyebilir mi?

Kira süresi boyunca ev sahibi tarafından kira gözden geçirme süreci başlatılmamışsa, kira süresinin sona ermesinden sonra ev sahibinin kira sözleşmesindeki kira gözden geçirme hükümlerine dayanarak ‘eksik ödeme’ talebinde bulunması pek olası değildir. Yani, kira gözden geçirme işlemi tamamlanmış olsaydı, gözden geçirme tarihinde kiracının ödemesi gereken mevcut kira ile yeni kira arasındaki fark.

Kira sözleşmesinde yer alan hak ve yükümlülükler, sözleşme süresinin sona ermesiyle ortadan kalkar. Genel olarak, ev sahibinin kira artışını talep etme hakkı da aynı şekilde sona erer.

Ticari kira sözleşmesi sona ermiş olmasına rağmen kiracı binada kalmaya devam ediyorsa ne olur? Ev sahibi yine de kira revizyonu yapabilir mi?

Kira sözleşmesi feshedildikten sonra (bu, 1954 tarihli LTA tarafından tanınan bir yöntemle yapılmalıdır), ev sahibinin bu dönem için kira revizyonu talep etme olasılığı düşüktür.

1954 tarihli Ev Sahibi ve Kiracı Kanunu uyarınca yasal süre uzatımı sırasında tarihi bir kira gözden geçirme işleminin başlatılması mümkün olabilir. Willison v Cheverell Estates Limited [1996] 1 EGLR 116, CA davasında, belirli kira gözden geçirme ifadeleri, sözleşme süresi sona erdiğinde kira gözden geçirmesine izin vermediği açıkça belirtilmiştir. Ancak karar, kira sözleşmesindeki ifadenin farklı şekilde kaleme alınmış olması halinde, sonucun farklı olabileceğini göstermektedir.

Ancak her vaka kendine özgü özellikler taşır ve hukuk bu konuda kesin bir hüküm içermemektedir. Bu karmaşık durum, ev sahiplerinin kira gözden geçirmelerini yakından takip etmelerinin ve sözleşme süresi sona ermeden bu süreci başlatmalarının ne kadar önemli olduğunu ortaya koymaktadır.

Yasal devam süresi boyunca, 25. madde uyarınca tebligatın yapıldığı tarihten yeni kira sözleşmesinin imzalanmasına kadar geçen süreye ilişkin kira revizyonu, 1954 tarihli Kiracılık Kanunu (LTA) kapsamında yeni kira sözleşmesinin imzalanmasına kadar geçici kira başvurusu yoluyla ele alınır.

Anlaşma sağlanamazsa, yeni kira sözleşmesinin kira bedeli mahkeme tarafından belirlenecektir.

1980 tarihli Zamanaşımı Kanunu'nun etkisi nedir?

Gözden geçirilen kira bedeli üzerinde mutabakat sağlanır veya belirlenir belirlenmez, kira bedelinin ödenmesi gerekecektir.

1980 tarihli Zamanaşımı Kanunu’nun 19. maddesi, kira borçlarının tahsiline ilişkin talepleri, borcun vadesi geldiği tarihten, yani kiranın kararlaştırıldığı veya belirlendiği tarihten itibaren 6 yıl ile sınırlamaktadır. Kira gözden geçirme işlemi tamamlandıktan sonra, ticari gayrimenkul sahibi, artırılan kirayı tahsil etmek için gerekli adımları atmalıdır. 6 yıldan fazla süre geçmesi halinde, artırılan kirayı tahsil etme hakkı muhtemelen kaybedilecektir.

Kiracı, bir bildirimde bulunarak süreyi esastan sayabilir mi?

Proxima GR Properties Ltd v Spencer [2017] UKUT 450 (LC) davasındaki karar, kiracının bu yönde bir bildirimde bulunarak süreyi esaslı hale getiremeyeceğini teyit etmektedir. Kira sözleşmesinde özel bir hak öngörülmedikçe, kiracı ev sahibinin süreci başlatmasını beklemek zorundadır.

Sonuç

Geçmişteki kira revizyonları şiddetli tartışmalara yol açabilir.

Kaçınılabiliyorsa kira revizyonunu ertelemek tavsiye edilmez. Kiracı, ne kadar ek kira ödemesi gerekeceğini bilmiyor ve buna göre bütçe ayarlamamışsa, bu durum onu zor bir duruma sokar. Ayrıca kiracının kira revizyonuna karşı çıkma ve bu durumun dava açılmasına yol açma riski de daha yüksektir.

Ev sahipleri için, geçmişe dönük kira gözden geçirmeleri, yıllardır süren eksik ödeme durumunu düzeltme fırsatı sunarken, aynı zamanda delil ve dava risklerini de beraberinde getirebilir. Kiracılar için ise bu durum, önemli miktarda ve beklenmedik kira borçlarına yol açabilir.

Yasa açıktır: kira sözleşmesinde aksi açıkça belirtilmedikçe, sürenin esaslı olmadığına dair çürütülebilir bir varsayım söz konusudur; dolayısıyla kira revizyonları genellikle geç başlatılabilir ve sorumluluk, revizyon tarihine kadar geriye dönük olarak geçerli olabilir. Ancak her vaka, kira sözleşmesinin dikkatli bir şekilde yorumlanmasına bağlıdır.

Ronald Fletcher Baker’da, Gayrimenkul Davaları ekibimiz, karmaşık geçmiş dönemlere ait kira revizyonları da dahil olmak üzere kira revizyonu uyuşmazlıklarında danışmanlık konusunda engin bir deneyime sahiptir. İster kira borçlarını tahsil etmek isteyen bir ev sahibi, ister bir talebe karşı karşıya kalan bir kiracı olun, riskler, savunma stratejileri ve çözüm fırsatları konusunda size rehberlik edebiliriz.

Mülkiyet Dava Konuları: Bize Ulaşın

Ben Lewis, RFB’nin dava departmanında kıdemli dava ortağı David Burns ile birlikte avukat olarak görev yapmaktadır. Bu konuyla ilgili sorularınız için lütfen Ben Lewis’e e-posta yoluyla ulaşın: B.Lewis@rfblegal.co.uk ya da 0203 947 8892 numaralı telefondan veya David Burns ile iletişime geçerek D.Burns@rfblegal.co.uk ya da 0207 467 5751 numaralı telefondan.