Tarihi Kira İncelemeleri: Ticari Ev Sahipleri ve Kiracılar için Riskler ve Çözüm Yolları

 Rent review clauses are a standard feature of modern commercial leases. They are generally designed to ensure that rent keeps pace with the market over the term of the lease. In practice, however, reviews are sometimes missed, delayed, or simply not actioned.

Sonuç, genellikle “tarihi kira revizyonu” olarak adlandırılan, yıllar önce gerçekleştirilmesi gereken ancak uygulanmamış bir kira revizyonudur.

When a historic rent review is triggered, disputes often follow. Substantial rent arrears may be claimed retrospectively, interest may accrue, and tenants may find themselves facing unexpected liabilities to pay in a short space of time. Conversely, landlords who have failed to review rent in a timely fashion may, in certain circumstances, find they cannot recover what they hoped.

At Ronald Fletcher Baker, we regularly advise both landlords and tenants on disputes arising from historic rent reviews. This article explores why historic rent reviews arise, the legal framework, and the practical and strategic considerations for each side.

Tarihsel kira revizyonları neden ortaya çıkar?

Kira gözden geçirmesinin uzun bir süre askıya alınmasına yol açabilecek çeşitli durumlar vardır:

• İdari ihmal: Ev sahipleri veya yönetim şirketleri, inceleme bildirimini zamanında tebliğ etmemektedir.
• Stratejik erteleme: Taraflar, piyasadaki olası değişiklikleri öngörerek bazen değerlendirme görüşmelerini erteler.
• Uncertainty over lease terms: disputes about review clauses can discourage action.
• Mülkiyet değişikliği: Kira sözleşmelerinin devri veya yatırım portföylerinin satışı durumunda, kira yeniden belirleme fırsatları gözden kaçabilir.

Sebep ne olursa olsun, bu durumda genellikle kira revizyonunun hâlâ uygulanıp uygulanamayacağı ve nasıl uygulanabileceği sorusu gündeme gelir.

Yasal çerçeve

Time is not usually “of the essence”. It is important to check the specific terms of your lease to determine precisely what the position is. Most modern rent review clauses make clear that ’time is not of the essence’ and therefore it may, depending on the circumstances of the case, be possible for a rent review to be triggered at any time after the review date, and the new rent (once determined) will be payable retrospectively from the review date.

Courts have held in previous cases that, unless the lease expressly makes time of the essence, a landlord does not lose the right to initiate a review merely because the review date has passed.

Yargı içtihadı

Bazı önemli davalar, ticari kira sözleşmelerindeki kira revizyonlarına ilişkin ilkeleri netleştirmiştir:

• United Scientific Holdings Ltd. - Burnley Belediye Meclisi [1978] A.C. 904: Açıkça belirtilmedikçe, kira gözden geçirmelerinde sürenin “esastır” niteliğinde olmadığı teyit edilmiştir. Gözden geçirme işlemi yıllar sonra başlatılabilir ve revize edilen kira geriye dönük olarak geçerli olur.
• Scottish & Newcastle plc - Raguz [2008] UKHL 65: confirmed that once the reviewed rent is determined, the tenant is liable for arrears back to the review date. This will be subject to the terms of the specific lease.

Değerleme tarihi

Importantly, the rent is determined as at the review date, not the date when the review is finally conducted. Valuers must therefore look back to market conditions on that historic date, which can be difficult if the review is many years late.

 Gecikme faizi

Çoğu kira sözleşmesinde, revize edilen kira tutarı belirlendiğinde, revizyon tarihinden bu tutarın kesinleşmesine kadar olan süreye ait kira borçlarının faiziyle birlikte ödenmesi gerektiği belirtilir. Bu durum, geçmişteki kira revizyonlarını kiracılar için oldukça maliyetli hale getirebilir.

Ev sahipleri için riskler

Valuation difficulties: instructing valuers to assess market rent retrospectively can be complex, costly and contested.

• Tenant resistance: tenants may attempt to challenge late reviews, arguing waiver, estoppel, or that the landlord has lost the right.
• Cash flow: landlords may face long litigation before recovering arrears.
• Belge eksiklikleri: Mülkiyet değişiklikleri veya kaybolan belgeler, ev sahibinin hak talebini zayıflatabilir.

Kiracılar için riskler

• Beklenmedik büyük yükümlülükler: Yıllar boyunca biriken borçlar ve bunlara eklenen faizler, işletmeyi çökertici bir etki yaratabilir.
• Uncertainty for business planning: until the review is resolved, the true rent liability remains unclear.
• Sınırlı savunma imkânları: Zamanın hayati önem taşıdığı durumlar hariç olmak üzere, davanın somut koşullarına bağlı olarak, kiracılar sorumluluktan kurtulmakta zorluk yaşayabilirler.
• Potential iflas consequences: large historic arrears can put tenant businesses at risk.

Pratik rehberlik

Ev sahipleri için

• Audit leases regularly: check review dates and ensure notices are served promptly.
• Kira gözden geçirme talebinizin reddedildiğini varsaymayın: Aradan yıllar geçmiş olsa bile, bu talebi başlatma hakkınız hala olabilir.
• Uzman değerleme uzmanlarına talimat verin: Tarihi değerlemeler karmaşıktır ve genellikle şiddetli tartışmalara yol açar.
• Kira sözleşmesinin metnini kontrol edin: Bazı eski kira sözleşmelerinde, sürenin hayati önem taşıdığına dair hükümler bulunabilir; bu durumda gecikme, sonuçları ağır olabilir.
• Consider settlement: in some cases, agreeing a forward-looking rent can be more commercial than pursuing historic arrears.

Kiracılar için

• Kira sözleşmenizi gözden geçirin: Süre şartının açıkça esas niteliğinde olup olmadığını dikkatlice inceleyin.
• Seek valuation advice early: a robust expert report is crucial in resisting inflated landlord claims.
• Faiz konusunda pazarlık yapın: Ödenmemiş borçlar olsa bile, kiracılar faiz indirimi veya faizden feragat edilmesi konusunda pazarlık yapabilirler.
• Adil gerekçeler ileri sürün: Bazı durumlarda, özellikle ev sahibinin davranışından herhangi bir inceleme yapılmayacağı anlaşılıyorsa, estoppel ilkesi veya feragat savunma gerekçesi oluşturabilir.
• Nakit akışını planlayın: Ödenmemiş borçların vadesi geldiğinde ortaya çıkabilecek mali etkiye hazırlıklı olun.

Stratejik hususlar

• Uzlaşma mı, dava mı: Tarihsel incelemeler genellikle değerleme anlaşmazlıklarına odaklanır ve bu tür anlaşmazlıkların dava yoluyla çözülmesi maliyetlidir. Erken aşamada uzlaşma, ticari açıdan mantıklı bir seçenek olabilir.
• Piyasa koşulları: Gözden geçirme tarihinden bu yana piyasa değerinde düşüş yaşandıysa, kiracılar geç kalmış olsalar bile gözden geçirme talebinde bulunmaktan fayda sağlayabilir. Buna karşılık, geçmiş veriler ev sahiplerinin lehineyse, ev sahipleri stratejik olarak süreci geciktirebilir.
• Halef ev sahipleri/kiracılar: Geçmişteki kira revizyonları, devir işlemlerini ve yatırım amaçlı satışları zorlaştırabilir. Durum tespiti süreçleri her zaman bir kira revizyonu denetimini içermelidir.

 Sıkça sorulan sorular

Bir ev sahibinin (kira süresi içinde) kira bedelini yeniden belirlemesi için hiçbir zaman çok geç sayılır mı?

Scottish & Newcastle Plc v Raguz [2008] UKHL 65 davası, eksik ödeme yükümlülüğünün, kira bedelinin kararlaştırıldığı veya belirlendiği tarihte doğduğunu; bunun, revizyon süresinin başladığı veya revizyon sürecinin başlatıldığı tarihte değil, bu tarihte gerçekleştiğini ortaya koyan emsal karar niteliğindedir.

Bu yaklaşım, Bello v Ideal View [2009] EWHC 2808 (QB) davasında da benimsenmiş olup, mahkeme, kira gözden geçirme sürecinin başlatılmasında 13 yıllık bir gecikme olmasına rağmen, ev sahibinin kira gözden geçirme talebinde bulunma hakkının zamanaşımına uğramadığına hükmetmiştir.

Ev sahibi kira revizyonunu henüz başlatmadığı ve kira borçlarının tahsiline ilişkin talepte bulunma süresi o ana kadar işlemeye başlamadığı için, kiracılar zamlı kirayı ödeme yükümlülüğüne sahipti. Kira sözleşmesi hâlâ yürürlükte olduğu sürece, ev sahibinin kira revizyonlarına ilişkin sözleşmesel hakkı süresiz olarak devam eder.

Genel olarak, kira sözleşmesinde sürenin esas niteliği taşıdığı belirtilmediği sürece, geçmişe dönük kira revizyonlarının uygulanması mümkün olabilir.

Kiracının buna karşı çıkmasının bir yolu var mı?

Olası savunmalar arasında estoppel ilkesi, feragat veya kira sözleşmesinin metninde sürenin esas niteliğinde olduğunun belirtilmesi sayılabilir. Aksi takdirde, sorumluluktan kurtulmak zordur.

Genel olarak, ev sahibinin kira yeniden belirleme sürecini başlatmasının engellenmesi, ancak kiracıya bu süreci başlatmayacağına dair bir taahhütte bulunmuş olması ve kiracının bu taahhüde güvenerek kendi aleyhine hareket etmiş olması durumunda söz konusu olabilir. Bu, oldukça nadir görülen bir durumdur.

Kira süresi içinde ev sahibi değişirse ne olur?

Davanın somut koşullarına bağlı olarak, mülkiyet hakkı ve bildirimlerin usulüne uygun olarak devredilmesi ve tebliğ edilmesi şartıyla, halef mal sahipleri kira revizyonlarını uygulayabilirler. Belgelerde eksiklikler, anlaşmazlıklara yol açabilir.

Ya inceleme tarihindeki piyasa değeri, mevcut kira bedelinden düşükse?

Most modern commercial leases içerir “upward-only” clauses, meaning rent cannot fall on review. Even if market rent was lower, rent will remain the same.

Kira sözleşmesi sona erdikten sonra ev sahibi kira bedelini yeniden belirleyebilir mi?

Kira süresi boyunca ev sahibi tarafından kira gözden geçirme süreci başlatılmamışsa, kira süresinin sona ermesinden sonra ev sahibinin kira sözleşmesindeki kira gözden geçirme hükümlerine dayanarak ‘eksik ödeme’ talebinde bulunması pek olası değildir. Yani, kira gözden geçirme işlemi tamamlanmış olsaydı, gözden geçirme tarihinde kiracının ödemesi gereken mevcut kira ile yeni kira arasındaki fark.

Kira sözleşmesinde yer alan hak ve yükümlülükler, sözleşme süresinin sona ermesiyle ortadan kalkar. Genel olarak, ev sahibinin kira artışını talep etme hakkı da aynı şekilde sona erer.

Ticari kira sözleşmesi sona ermiş olmasına rağmen kiracı binada kalmaya devam ediyorsa ne olur? Ev sahibi yine de kira revizyonu yapabilir mi?

Once the lease has been terminated (which must be by a method recognised by the LTA 1954), the landlord is unlikely to be able to call for any rent review for this period.

It might be possible for a historic rent review to be triggered during a statutory continuation under the Landlord and Tenant Act 1954. The case of Willison v Cheverell Estates Limited [1996] 1 EGLR 116, CA was clear that certain forms of rent review wording do not allow for a rent review once the contractual term has ended. However, the judgment indicates that if the wording in the lease had been drafted differently, it might have produced a different result.

Ancak her vaka kendine özgü özellikler taşır ve hukuk bu konuda kesin bir hüküm içermemektedir. Bu karmaşık durum, ev sahiplerinin kira gözden geçirmelerini yakından takip etmelerinin ve sözleşme süresi sona ermeden bu süreci başlatmalarının ne kadar önemli olduğunu ortaya koymaktadır.

Yasal devam süresi boyunca, 25. madde uyarınca tebligatın yapıldığı tarihten yeni kira sözleşmesinin imzalanmasına kadar geçen süreye ilişkin kira revizyonu, 1954 tarihli Kiracılık Kanunu (LTA) kapsamında yeni kira sözleşmesinin imzalanmasına kadar geçici kira başvurusu yoluyla ele alınır.

Anlaşma sağlanamazsa, yeni kira sözleşmesinin kira bedeli mahkeme tarafından belirlenecektir.

1980 tarihli Zamanaşımı Kanunu'nun etkisi nedir?

Gözden geçirilen kira bedeli üzerinde mutabakat sağlanır veya belirlenir belirlenmez, kira bedelinin ödenmesi gerekecektir.

Section 19 of the Limitation Act 1980 limits a claim for recovery of rent arrears to 6 years from the date the arrears became due i.e., the date the rent is agreed or determined. Once the rent review has been completed, a commercial landlord should take steps to collect the uplifted rent. If more than 6 years pass, the right to collect that uplifted rent will likely be lost.

Kiracı, bir bildirimde bulunarak süreyi esastan sayabilir mi?

The decision in Proxima GR Properties Ltd v Spencer [2017] UKUT 450 (LC) confirms that the tenant is not able to make time of the essence by serving a notice purporting to do so. Unless the lease provides a specific right, the tenant must wait for the landlord to initiate the process.

Sonuç

Geçmişteki kira revizyonları şiddetli tartışmalara yol açabilir.

Delaying the rent review is not advisable where it can be avoided. It puts the tenant in a difficult position if they are unaware of how much ilave rent will become due and they have not budgeted accordingly. There is also a greater risk of the tenant resisting the rent review, giving rise to litigation.

Ev sahipleri için, geçmişe dönük kira gözden geçirmeleri, yıllardır süren eksik ödeme durumunu düzeltme fırsatı sunarken, aynı zamanda delil ve dava risklerini de beraberinde getirebilir. Kiracılar için ise bu durum, önemli miktarda ve beklenmedik kira borçlarına yol açabilir.

Yasa açıktır: kira sözleşmesinde aksi açıkça belirtilmedikçe, sürenin esaslı olmadığına dair çürütülebilir bir varsayım söz konusudur; dolayısıyla kira revizyonları genellikle geç başlatılabilir ve sorumluluk, revizyon tarihine kadar geriye dönük olarak geçerli olabilir. Ancak her vaka, kira sözleşmesinin dikkatli bir şekilde yorumlanmasına bağlıdır.

At Ronald Fletcher Baker, our Mülkiyet Davaları team has extensive experience advising on rent review disputes, including complex historic reviews. Whether you are a landlord seeking to recover arrears or a tenant facing a claim, we can guide you through the risks, defences, and opportunities for resolution.

Mülkiyet Dava Konuları: Bize Ulaşın

Ben Lewis is an associate solicitor in RFB’s litigation department together with Senior Litigation Partner, David Burns. For inquiries on this topic, please contact Ben Lewis via email at B.Lewis@rfblegal.co.uk ya da 0203 947 8892 numaralı telefondan veya David Burns ile iletişime geçerek D.Burns@rfblegal.co.uk ya da 0207 467 5751 numaralı telefondan.