With the property market in London and other major cities, such as Manchester, continuing to grow, it is important to ensure that if you own leasehold property you are fully aware of your rights to protect your investment.

Ownership of a long konut lease can be a valuable asset, however as the lease term decreases over time so, unfortunately, can the value of that asset. The Leasehold Reform and Urban Development Act 1993 (as amended) gives tenants as a group the right, upon qualification, to force the sale of the freehold of the building or part of the building. This process is known as collective enfranchisement.

We understand the importance for landlords of having a strategy which works across an entire property portfolio to preserve their freehold investments and where obtain the best possible premium.

There are a number of benefits of collective enfranchisement including: 

• Kiracılar kendilerine 999 yıllık uzatılmış kira kontratı verebilirler.
• Kiracılar binanın yönetiminin kontrolünü ele geçirirler.
• The leaseholders can vary their lease so they will no longer have to pay ground rent.  
• Kiracılar kira sözleşmelerindeki kusurları düzeltebilirler.

Kolektif hak sahipliği için yeterlilik?

Bina yeterliliği - Kiracı öncelikle binanın uygun olup olmadığını kontrol etmelidir:

• Müstakil bir bina veya bir binanın parçası olmalıdır.
• Binada en az 2 daire bulunmalıdır.
• Dairelerin en az üçte ikisinin ‘nitelikli kiracılara’ kiralanması gerekmektedir.
• Hak sahipliğine katılmak isteyen hak sahibi kiracılar (katılımcı kiracılar), binadaki dairelerin en az yarısına sahip olmalı ve toplamda en az iki daireye sahip olmalıdırlar.
• Konut dışı kullanımda iç taban alanının 25%'den fazlası olmamalıdır
• The building must not be an excepted property (i.e. a building within a cathedral precinct or a National Güven property)

Lease sahibi niteliği - Bir lease sahibi aşağıdaki durumlarda ‘nitelikli kiracı'dır:

• uzun bir kira kontratına, yani en az 21 yıllık (verildiğinde) süresi dolmamış bir kira kontratına sahiptirler; veya
• a shorter lease which contains a clause providing a right of perpetual renewal; veya
• ölüm, evlilik veya bilinmeyen bir tarihte sona erdirilebilen bir kira sözleşmesi (‘Galler Prensi’ olarak adlandırılan hükümler dahil); veya
• the continuation of a long lease under the Local Government Housing Act 1989 following the expiry of the original term; or
• a shared ownership lease where the tenant’s share is 100%; or
• ‘Satın alma hakkı’ veya ‘kiradan ipotek şartlarına göre edinme hakkı’ kapsamında verilen bir kira.
• The leaseholder’s landlord must not be a charitable housing trust where the flat is provided as part of the charity’s function
• The leaseholder must not have a business lease
• Kiracı, binada 2'den fazla daireye sahip olmamalıdır (ortaklaşa veya kendi adına

Hak sahipliği için hazırlanma

Profesyonel danışmanlara talimat verme

It is recommended that the leaseholders instruct experienced solicitors to assist with gathering all the necessary information, establishing that the building and leaseholders qualify for collective enfranchisement and to assist with all the preparatory steps required before serving the Initial Notice and to assist with all subsequent steps including the conveyance of the title and granting new leases after enfranchisement.

An initial valuation of the property by a qualified surveyor is also recommended to provide the qualifying tenants with an idea of the premium payable for the freehold. The tenants will then be able to decide whether they wish to proceed and whether they will require any external funding. The price payable for the freehold depends on a number of factors, including the market value of the individual flats and the length of the leases. The price payable for the freehold will be higher if the leases have less than 80 years remaining.

Finansman

The qualifying tenants may want to set up a fund at an early stage to cover the initial preparatory steps including obtaining the valuation report, gathering information, setting up a company, drafting a participation agreement and preparing the initial notice of claim.

Katılım Sözleşmesi

Binanın ve kiracıların toplu hak sahipliği için uygun olduğu durumlarda, tüm katılımcı kiracıların kendi aralarında; oy kullanma hakları, şartların müzakere edilmesi ve anlaşılması, bireysel kiracıların mali katkıları ve kiracıların satın alma işleminden sonra mal sahibinden yeni uzun kira sözleşmeleri alma hakkı gibi konuları ele alacak resmi bir katılım anlaşması yapmaları tavsiye edilir.

Aday Alıcı

Katılımcı kiracılar bir Aday Alıcı veya Alıcılar seçmelidir. Bu kişi ya da kişiler ya da şirket, mülkiyeti satın almak ve yeni ev sahibi olmak için İlk Bildirimde belirtilecektir.

Aday Alıcı bir kişi, bir veya daha fazla kiracı, bir şirket veya bir tröst olabilir. Aday Alıcıların seçimini düzenleyen mevzuatta şu anda herhangi bir kontrol veya nitelik bulunmamaktadır.

En yaygın seçenek, tamamen kiracılara ait bir şirkettir ve katılımcı kiracılar tarafından seçilen araç bu ise, şirket İlk Bildirimde öne sürülmeden önce kurulmalıdır. 

Hak kazanma prosedürü

• The participating tenants must sign an “Initial Notice” setting out certain essential information about the building and the Leaseholders, with the details of the Nominee Purchaser and the price that they wish to pay.
• Bildirim, Serbest Mülk Sahibine ve tüm ara ev sahiplerine tebliğ edilir.
• The notice sets out a “Response Date” by which the Freeholder must respond to the notice. That date must be at least two months after services of the notice. If the qualifying tenants decide to withdraw the initial notice, they may not serve another notice for 12 months.
• The Initial Notice triggers the statutory procedures for acquiring the freehold and the participating tenants are jointly and individually liable for the landlord’s reasonable costs as from the date he receives the Notice. It is therefore important that the Notice is complete and contains no inaccuracies or misdescriptions, because, although these may in some cases be corrected by application to the county court, it is an area of expense to be avoided. An incomplete Notice can be rejected as invalid.
• Hak sahibi kiracılar İlk Bildirimi Tapu Siciline kaydettirme hakkına sahiptir. Bu, kiracılar için ev sahibinin mülkiyeti satmasına karşı koruma sağlar, çünkü İlk Bildirimin tescilinden sonra mülkiyeti satın alan herhangi bir kişi, hak sahipliği talebine tabi olarak mülkiyeti alacaktır.
• After the service of the Initial Notice the landlord is entitled to require evidence of the participating tenants’ title to their flats. The landlord has a period of 21 days from the giving of the Initial Notice in which to request the information.
• Bu bilginin gerekli olduğu durumlarda, 21 gün içinde Aday Alıcı tarafından sağlanmalıdır. Hak sahibi kiracıların mülkiyete ilişkin kanıt sunmaması halinde, İlk Bildirim geri çekilmiş sayılacak ve masraflar ev sahibine ödenecektir.
• Mal Sahibi, katılımcı kiracıların imtiyaz hakkını kabul edip etmediğini ve kabul ediyorsa hangi şartları kabul ettiğini ve neleri kabul etmediğini belirten bir Karşı Bildirim sunmalıdır.
• Eğer Mal Sahibi İlk Bildirime yanıt vermezse ya da Yanıt Tarihinden sonra yanıt verirse, hak sahibi kiracılar İlk Bildirimde belirtilen şartlar ve prim üzerinden Mülkiyeti edinme hakkına sahip olurlar. Aday Alıcı, altı ay içinde bir Hisselendirme Emri için mahkemeye başvurmalıdır, aksi takdirde İlk Bildirim geri çekilmiş sayılır.
• Eğer Mal Sahibi, hak sahipliği talebini kabul etmeyen bir karşı bildirimde bulunursa (örneğin dairelerin üçte ikisinden daha azının nitelikli kiracılara kiralandığını iddia ederek), o zaman aday alıcının karşı bildirimden itibaren 2 ay içinde ilk bildirimin geçerli olduğuna dair bir beyan için mahkemeye başvurması gerekecektir.
• If the Freeholder serves a Counter notice admitting the enfranchisement claim but disputing the terms there then follows a period of at least two months when the parties, will try to negotiate an agreement.
• Şartlar üzerinde 2 ay içinde anlaşmaya varılamazsa, Aday Alıcı, üzerinde anlaşmaya varılamayan şartlarla ilgili bir karar alınması için Birinci Kademe Mahkemesine (Mülkiyet Dairesi) başvurabilir. Başvuru için son tarih, mal sahibinin karşı bildirim tarihinden itibaren 6 aydır.
• The First-tier Tribunal will issue directions to prepare the case for hearing and if the Madde proceeds to a final hearing, the tribunal will determine the terms in dispute.
• İlk Kademe Mahkemesinin kararı, Mahkeme tarafından gönderildikten 21 gün sonra kesinleşir. İtirazlar, bu süre içerisinde Mahkemenin izniyle Arazi Mahkemesine yapılmalıdır.
• The freeholder must provide a draft contract within 21 days of the Tribunal’s determination becoming final (taking into account rights of appeal).
• Tarafların, Mahkeme kararının kesinleşmesinden sonra iki aylık bir süre içinde sözleşmeyi imzalamaları beklenmektedir.
• Bu 2 aylık sürenin sözleşme değişimi yapılmadan geçmesi halinde, katılımcı kiracıların iki ay içinde Hisselendirme Emri için mahkemeye başvurmaları gerekmektedir.

Should you have any questions please call to speak to a member of our team.