Londra ve Manchester gibi diğer büyük şehirlerdeki emlak piyasası büyümeye devam ederken, özel mülk sahibi iseniz yatırımınızı korumak için haklarınızın tam olarak farkında olduğunuzdan emin olmanız önemlidir.

Uzun bir konut kirasına sahip olmak değerli bir varlık olabilir, ancak kira süresi zaman içinde azaldıkça maalesef bu varlığın değeri de azalabilir. Leasehold Reform and Urban Development Act 1993 (değiştirilmiş haliyle), kiracılara bir grup olarak, yeterlilik üzerine, binanın veya binanın bir kısmının mülkiyetinin satışını zorlama hakkı verir. Bu süreç toplu hak sahipliği olarak bilinmektedir.

Ev sahipleri için, mülk yatırımlarını korumak ve mümkün olan en iyi primi elde etmek için tüm mülk portföyünde işe yarayan bir stratejiye sahip olmanın önemini anlıyoruz.

Kolektif hak sahipliğinin aşağıdakiler de dahil olmak üzere bir dizi faydası vardır: 

• Kiracılar kendilerine 999 yıllık uzatılmış kira kontratı verebilirler.
• Kiracılar binanın yönetiminin kontrolünü ele geçirirler.
• Kiracılar kira kontratlarını değiştirebilirler, böylece artık zemin kirası ödemek zorunda kalmayacaklardır.  
• Kiracılar kira sözleşmelerindeki kusurları düzeltebilirler.

Kolektif hak sahipliği için yeterlilik?

Bina yeterliliği - Kiracı öncelikle binanın uygun olup olmadığını kontrol etmelidir:

• Müstakil bir bina veya bir binanın parçası olmalıdır.
• Binada en az 2 daire bulunmalıdır.
• Dairelerin en az üçte ikisinin ‘nitelikli kiracılara’ kiralanması gerekmektedir.
• Hak sahipliğine katılmak isteyen hak sahibi kiracılar (katılımcı kiracılar), binadaki dairelerin en az yarısına sahip olmalı ve toplamda en az iki daireye sahip olmalıdırlar.
• Konut dışı kullanımda iç taban alanının 25%'den fazlası olmamalıdır
• Bina istisnai bir mülk olmamalıdır (yani, bir katedral bölgesi veya bir National Trust mülkü içindeki bir bina)

Lease sahibi niteliği - Bir lease sahibi aşağıdaki durumlarda ‘nitelikli kiracı'dır:

• uzun bir kira kontratına, yani en az 21 yıllık (verildiğinde) süresi dolmamış bir kira kontratına sahiptirler; veya
• sürekli yenileme hakkı sağlayan bir madde içeren daha kısa bir kira sözleşmesi; veya
• ölüm, evlilik veya bilinmeyen bir tarihte sona erdirilebilen bir kira sözleşmesi (‘Galler Prensi’ olarak adlandırılan hükümler dahil); veya
• Orijinal sürenin sona ermesinin ardından 1989 Yerel Yönetim Konut Yasası kapsamında uzun süreli bir kira sözleşmesinin devam etmesi; veya
• kiracının payının 100% olduğu bir ortak mülkiyet kiralaması; veya
• ‘Satın alma hakkı’ veya ‘kiradan ipotek şartlarına göre edinme hakkı’ kapsamında verilen bir kira.
• Kiracının ev sahibi, dairenin hayır kurumunun işlevinin bir parçası olarak sağlandığı durumlarda hayır amaçlı bir konut vakfı olmamalıdır
• Kiracının bir işyeri kiralaması olmamalıdır
• Kiracı, binada 2'den fazla daireye sahip olmamalıdır (ortaklaşa veya kendi adına

Hak sahipliği için hazırlanma

Profesyonel danışmanlara talimat verme

Kiracıların, gerekli tüm bilgilerin toplanması, binanın ve kiracıların toplu hak sahipliği için uygun olduğunun belirlenmesi ve İlk Bildirimin sunulmasından önce gerekli tüm hazırlık adımlarına yardımcı olmaları ve hak sahipliği sonrasında tapunun devri ve yeni kira kontratlarının verilmesi de dahil olmak üzere sonraki tüm adımlara yardımcı olmaları için deneyimli avukatlara talimat vermeleri önerilir.

Nitelikli kiracılara mülk için ödenecek prim hakkında bir fikir vermek için mülkün nitelikli bir eksper tarafından ilk değerlemesinin yapılması da tavsiye edilir. Kiracılar daha sonra devam etmek isteyip istemediklerine ve herhangi bir dış finansmana ihtiyaç duyup duymayacaklarına karar verebileceklerdir. Mülkiyet hakkı için ödenecek bedel, münferit dairelerin piyasa değeri ve kira sözleşmelerinin uzunluğu da dahil olmak üzere bir dizi faktöre bağlıdır. Kira sözleşmelerinin 80 yıldan daha az süresi kalmışsa, mülk için ödenecek fiyat daha yüksek olacaktır.

Finansman

Hak sahibi kiracılar, değerleme raporunun alınması, bilgi toplanması, bir şirket kurulması, bir katılım sözleşmesinin hazırlanması ve ilk talep bildiriminin hazırlanması gibi ilk hazırlık adımlarını karşılamak için erken bir aşamada bir fon kurmak isteyebilirler.

Katılım Sözleşmesi

Binanın ve kiracıların toplu hak sahipliği için uygun olduğu durumlarda, tüm katılımcı kiracıların kendi aralarında; oy kullanma hakları, şartların müzakere edilmesi ve anlaşılması, bireysel kiracıların mali katkıları ve kiracıların satın alma işleminden sonra mal sahibinden yeni uzun kira sözleşmeleri alma hakkı gibi konuları ele alacak resmi bir katılım anlaşması yapmaları tavsiye edilir.

Aday Alıcı

Katılımcı kiracılar bir Aday Alıcı veya Alıcılar seçmelidir. Bu kişi ya da kişiler ya da şirket, mülkiyeti satın almak ve yeni ev sahibi olmak için İlk Bildirimde belirtilecektir.

Aday Alıcı bir kişi, bir veya daha fazla kiracı, bir şirket veya bir tröst olabilir. Aday Alıcıların seçimini düzenleyen mevzuatta şu anda herhangi bir kontrol veya nitelik bulunmamaktadır.

En yaygın seçenek, tamamen kiracılara ait bir şirkettir ve katılımcı kiracılar tarafından seçilen araç bu ise, şirket İlk Bildirimde öne sürülmeden önce kurulmalıdır. 

Hak kazanma prosedürü

• Katılımcı kiracılar, bina ve Kiracılar hakkında bazı temel bilgileri, Aday Alıcının ayrıntılarını ve ödemek istedikleri fiyatı içeren bir “İlk Bildirim” imzalamalıdır.
• Bildirim, Serbest Mülk Sahibine ve tüm ara ev sahiplerine tebliğ edilir.
• Bildirimde, Serbest Mülk Sahibinin bildirime yanıt vermesi gereken bir “Yanıt Tarihi” belirtilir. Bu tarih, bildirimin tebliğ edilmesinden en az iki ay sonra olmalıdır. Hak sahibi kiracılar ilk bildirimi geri çekmeye karar verirlerse, 12 ay boyunca başka bir bildirimde bulunamazlar.
• İlk Bildirim, mülkiyeti elde etmek için yasal prosedürleri tetikler ve katılan kiracılar, Bildirimi aldığı tarihten itibaren ev sahibinin makul masraflarından müştereken ve ayrı ayrı sorumludur. Bu nedenle, Bildirimin eksiksiz olması ve herhangi bir yanlışlık veya yanlış tanımlama içermemesi önemlidir, çünkü bunlar bazı durumlarda bölge mahkemesine başvurularak düzeltilebilse de, kaçınılması gereken bir masraf alanıdır. Eksik bir Bildirim geçersiz olarak reddedilebilir.
• Hak sahibi kiracılar İlk Bildirimi Tapu Siciline kaydettirme hakkına sahiptir. Bu, kiracılar için ev sahibinin mülkiyeti satmasına karşı koruma sağlar, çünkü İlk Bildirimin tescilinden sonra mülkiyeti satın alan herhangi bir kişi, hak sahipliği talebine tabi olarak mülkiyeti alacaktır.
• İlk Bildirimin tebliğ edilmesinden sonra ev sahibi, katılımcı kiracıların daireleri üzerindeki haklarının kanıtlanmasını talep etme hakkına sahiptir. Ev sahibinin bilgileri talep etmek için İlk Bildirimin verilmesinden itibaren 21 günlük bir süresi vardır.
• Bu bilginin gerekli olduğu durumlarda, 21 gün içinde Aday Alıcı tarafından sağlanmalıdır. Hak sahibi kiracıların mülkiyete ilişkin kanıt sunmaması halinde, İlk Bildirim geri çekilmiş sayılacak ve masraflar ev sahibine ödenecektir.
• Mal Sahibi, katılımcı kiracıların imtiyaz hakkını kabul edip etmediğini ve kabul ediyorsa hangi şartları kabul ettiğini ve neleri kabul etmediğini belirten bir Karşı Bildirim sunmalıdır.
• Eğer Mal Sahibi İlk Bildirime yanıt vermezse ya da Yanıt Tarihinden sonra yanıt verirse, hak sahibi kiracılar İlk Bildirimde belirtilen şartlar ve prim üzerinden Mülkiyeti edinme hakkına sahip olurlar. Aday Alıcı, altı ay içinde bir Hisselendirme Emri için mahkemeye başvurmalıdır, aksi takdirde İlk Bildirim geri çekilmiş sayılır.
• Eğer Mal Sahibi, hak sahipliği talebini kabul etmeyen bir karşı bildirimde bulunursa (örneğin dairelerin üçte ikisinden daha azının nitelikli kiracılara kiralandığını iddia ederek), o zaman aday alıcının karşı bildirimden itibaren 2 ay içinde ilk bildirimin geçerli olduğuna dair bir beyan için mahkemeye başvurması gerekecektir.
• Eğer Mal Sahibi, hak sahipliği talebini kabul eden ancak şartlara itiraz eden bir Karşı bildirim gönderirse, tarafların bir anlaşma için müzakere etmeye çalışacakları en az iki aylık bir süre başlar.
• Şartlar üzerinde 2 ay içinde anlaşmaya varılamazsa, Aday Alıcı, üzerinde anlaşmaya varılamayan şartlarla ilgili bir karar alınması için Birinci Kademe Mahkemesine (Mülkiyet Dairesi) başvurabilir. Başvuru için son tarih, mal sahibinin karşı bildirim tarihinden itibaren 6 aydır.
• Birinci Kademe Mahkeme, davanın duruşmaya hazırlanması için talimatlar verecek ve konunun nihai duruşmaya taşınması halinde, mahkeme ihtilaflı şartları belirleyecektir.
• İlk Kademe Mahkemesinin kararı, Mahkeme tarafından gönderildikten 21 gün sonra kesinleşir. İtirazlar, bu süre içerisinde Mahkemenin izniyle Arazi Mahkemesine yapılmalıdır.
• Serbest mülk sahibi, Mahkeme kararının kesinleşmesinden itibaren 21 gün içinde (temyiz hakları dikkate alınarak) bir sözleşme taslağı sunmalıdır.
• Tarafların, Mahkeme kararının kesinleşmesinden sonra iki aylık bir süre içinde sözleşmeyi imzalamaları beklenmektedir.
• Bu 2 aylık sürenin sözleşme değişimi yapılmadan geçmesi halinde, katılımcı kiracıların iki ay içinde Hisselendirme Emri için mahkemeye başvurmaları gerekmektedir.

Herhangi bir sorunuz olması halinde lütfen ekibimizin bir üyesiyle görüşmek için arayın.