Londra'da ve Manchester gibi diğer büyük şehirlerde emlak piyasası büyümeye devam ederken, özel mülkiyetli bir mülke sahipseniz, yatırımınızı korumak için haklarınızın tam olarak farkında olduğunuzdan emin olmanız önemlidir. Uzun bir konut kirasına sahip olmak değerli bir varlık olabilir, ancak kira süresi zaman içinde azaldıkça maalesef bu varlığın değeri de azalabilir. Leasehold Reform and Urban Development Act 1993 (değiştirilmiş haliyle) şunları sağlar ‘nitelikli kiracılar’ belirli durumlarda kira süresini uzatma hakkı.
Ev sahipleri için mümkün olan en iyi yeni kira koşullarının yanı sıra en iyi primi elde etmek için tüm mülk portföyünde işe yarayan bir stratejiye sahip olmanın önemini anlıyoruz.
Bu hak, mevcut kira kontratını “peppercorn kira” ile 90 yıl uzatmaktır (bu, fiilen zemin kirası ödenmeyeceği anlamına gelmektedir). Örneğin, mevcut kira kontratının 80 yıllık süresi kalmışsa, yeni uzatılmış kira kontratı 170 yıllık olacaktır. Ev sahibi kira süresinin uzatılması için bir prim alma hakkına sahiptir ve bu prim ilgili Kanunda belirtilen bir formüle dayanmaktadır.
Bizimkini kullanabilirsin online ki̇ra uzatma hesaplayicisi Yasal kira uzatma primini tahmin etmek için. Bu hesaplama, doğru bir değerleme için deneyimli bir ekspere talimat verme ihtiyacını ortadan kaldırmamalıdır.
Kira süresinin uzatılması talep edildiğinde kira süresinin dolmasına 80 yıldan az bir süre kalmışsa, fiyat “evlilik değeri” adı verilen ek bir değerleme unsuru ile artırılır. Bir kira sözleşmesinin yaklaşık 80 yılı kalmışsa, uzatma için daha yüksek bir prim ödememek için hızlı hareket etmek önemlidir.
Aşağıda kira uzatma prosedürünü özetliyoruz.
Erken dönem incelemeler
Kira süresinin uzatılması için yeterlilik
Resmi kira uzatma prosedürüne başlamadan önce, öncelikle yeterlilik koşullarını karşılayıp karşılamadığınızı kontrol etmeniz önemlidir: Kira kontratınız başlangıçta 21 yıl veya daha uzun bir süre için verilmiş olmalıdır.
En az 2 yıldır kira kontratının sahibi olarak kayıtlı olmalısınız.
Ev sahibiniz hayır amaçlı bir konut vakfıysa ve daire hayır kurumunun işlevlerinin bir parçası olarak sağlanıyorsa veya bu bir iş veya ticari kira sözleşmesiyse, kira uzatmaya hak kazanamazsınız.
‘Yetkili ev sahibinin’ belirlenmesi’
Yetkili ev sahibini belirlemeniz gerekecektir. Yetkili ev sahibi, 90 yıllık kira uzatması verebilmek için mülk üzerinde yeterince üstün bir menfaate sahip olan ev sahibidir - yani, mevcut kira sözleşmenizden 90 yıldan daha uzun bir menfaat.
Genellikle ilk ev sahibi mal sahibi ve dolayısıyla yetkili ev sahibi olacaktır. Bununla birlikte, ilk ev sahibinin, daire sahibine doksan yıllık bir uzatma sağlamak için çok kısa olan bir ara kira sözleşmesine sahip olduğu durumlar vardır. Bu durum kira süresinin uzatılmasına engel değildir ancak resmi kira süresi uzatma prosedürünü başlatmadan önce doğru ‘yetkili ev sahibini’ belirlediğinizden emin olmak için dikkatli olmalısınız.
Resmi prosedür
Lease sahibinin ilk talep bildirimi (bölüm 42 bildirimi), yeni kira kontratının alınması için yasal prosedürleri tetikler ve lease sahibi, Bildirimi aldığı tarihten itibaren ev sahibinin makul masraflarından sorumludur. İlk bildirim, Daire ve Lease Sahibi hakkında bazı temel bilgileri ve ayrıca Lease Sahibinin Kira Uzatması için ödemek istediği primi belirleyecektir. Talep Bildirimi yetkili ev sahibine tebliğ edilir ve kopyaları diğer ara ev sahiplerine verilir.
- Bildirimin eksiksiz olması ve herhangi bir yanlışlık veya yanlış tanımlama içermemesi önemlidir, çünkü eksik bir bildirim geçersiz olarak reddedilebilir. İlçe Mahkemesine başvurarak yanlış tanımlamaları veya yanlışlıkları düzeltmek mümkün olabilir, ancak bu kaçınılması gereken bir masraftır.
- Bildirim, yetkili ev sahibinin yanıt vermesi gereken bir tarih içerir. Bu tarih, Talep Bildiriminin tebliğ edildiği tarihten en az 2 ay sonra olmalıdır.
- İlk Bildirim tebliğ edildikten sonra, kiracı ev sahibinin makul değerleme ve yasal masraflarının yanı sıra kendi masraflarından da sorumlu olacaktır. Bildirim, ev sahibine ödenecek primin değerlendirilmesi için değerleme tarihinin belirlenmesi açısından da önemlidir.
- Ronald Fletcher Baker LLP, ilgili yasal uygulamalar ve prosedürler konusunda deneyimlidir ve ilk bildirimi tamamlamak için gerekli tüm bilgileri toplamamızı sağlamak için sizinle birlikte çalışacaktır.
- Kiracılar İlk Bildirimi Tapu Siciline kaydettirebilirler. Bu, ev sahibinin mülkiyeti satmasına karşı lease sahibine koruma sağlar. Kiracının Bildiriminin tescilinden sonra mülkiyeti satın alan herhangi bir kişi, yeni kira sözleşmesi başvurusuna tabi olarak mülkiyeti alacaktır.
- Ev sahibi, Kiracı Bildiriminin alınmasından sonra herhangi bir zamanda depozito ödenmesini talep etme hakkına sahiptir. Bu, Kiracı Bildiriminde önerilen primin 10%'si veya 250 £ (hangisi daha büyükse) olabilir.
- Daha sonra Ev Sahibi, bireysel Kiracının Kira Sözleşmesini uzatma hakkına sahip olduğunu kabul edip etmediğini ve kabul ediyorsa hangi şartları kabul edip etmediğini belirten bir Karşı Bildirim sunacaktır.
- Ev sahibinin karşı bildiriminin tebliğ edilmesini takiben 2 aylık bir süre vardır ve bu süre zarfında taraflar prim ve kira sözleşmesinin şartları üzerinde anlaşmaya varmak amacıyla müzakereye başlayabilirler.
- Ev Sahibinin Talep Bildirimine yanıt vermemesi veya geç yanıt vermesi halinde, Kiracı Talep Bildiriminde belirtilen koşullarda bir Kira Süresi Uzatma hakkına sahiptir. Bunu uygulamak için izlenebilecek bir prosedür vardır.
- Bekleyen sorunlar varsa, Kiracının, Ev Sahibinin Karşı Bildirim tarihinden itibaren altı ay içinde, üzerinde anlaşmaya varılamayan koşullar hakkında bir karar alınması için Mülkiyet Dairesi Birinci Kademe Mahkemesine (“Mahkeme”) başvurması gerekir.
- Mahkeme, her iki tarafın da uyması gereken çeşitli talimatlar verecek ve nihai bir duruşma tarihi belirleyecektir. Bu süreç devam ederken taraflar müzakerelere devam edebilirler.
Kira süresinin Kanun dışında uzatılması
Leaseholder'ın Leasehold Reform Act tarafından belirlenen yasal prosedürlerin dışında bir uzatma için müzakere etmeye çalışması mümkündür, ancak bu yolu seçmenin riskleri vardır. Ev sahibinin size yasa uyarınca hakkınız olanı teklif etme yükümlülüğü yoktur. Bu durumda 90 yıllık bir uzatma elde edemeyebilir, daha düşük bir zemin kirası alamayabilir ve daha yüksek bir prim ödemek zorunda kalabilirsiniz. Ayrıca, ev sahibiyle yazışırken yasal ücretlere maruz kalmanız ve ev sahibinin kira süresini uzatmayı reddetmesi riski de vardır.
Kira uzatma için ne kadar prim ödenir?
Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993 (değiştirilmiş şekliyle) Çizelge 13, Kısım II uyarınca yeni kira kontratı için ödenecek prim aşağıdakilerin toplamı olacaktır:
- Ev sahibinin dairedeki menfaatinin değerindeki azalma; yani mevcut kira kontratı ile şu anki menfaatinin değeri ile ekstra 90 yıllık yeni kira kontratının verilmesinden sonraki menfaatinin değeri arasındaki fark - bu, orijinal sürenin geri kalanı için zemin kirasından elde edilen gelirin kaybına (yeni kira kontratının tüm süresi biber kirası olacağından) ve geri dönüş için beklenen ek 90 yıldan kaynaklanan kayba atıfta bulunularak hesaplanır.
- Ev sahibinin evlilik değerindeki payı; bu sadece kira sözleşmesinin sona ermemiş süresinin 80 yıldan az olduğu durumlarda eklenecektir. Evlilik değeri, yeni kira kontratının verilmesinden kaynaklanan dairenin değerindeki artış potansiyeli olarak alınır; Yasa bu ‘kârın’ taraflar arasında paylaşılmasını gerektirir. Bu nedenle, kira süresi 81 yıla yaklaşan bir lease sahibinin mümkün olan en kısa sürede kira süresini uzatmayı ciddi olarak düşünmesi gerekmektedir
- Yeni kira kontratının verilmesinden kaynaklanan zararın tazmini; bu, ev sahibine diğer mülklerdeki (binadaki diğer daireler veya binanın kendisi) menfaatinin değerindeki herhangi bir azalma ve yeni kira kontratının verilmesinden kaynaklanan herhangi bir kayıp veya zarar için bir çare sağlar.
Resmi bir değerleme yaptırma zorunluluğu yoktur, ancak erken bir aşamada uzman bir eksper tarafından ayrıntılı bir değerleme yapılması, kira sözleşmesinin uzatılmasının mali açıdan uygun olup olmadığının belirlenmesine yardımcı olacağından ve primi daha kesin bir şekilde müzakere etmenize olanak tanıyacağından, bu genellikle tavsiye edilir.
Bizimkini kullanabilirsin online ki̇ra uzatma hesaplayicisi Yasal kira uzatma primini tahmin etmek için. Bu hesaplama, doğru bir değerleme için deneyimli bir ekspere talimat verme ihtiyacını ortadan kaldırmamalıdır.
İlk ihbarın ve karşı ihbarın tebliğinden sonra primle ilgili müzakereler için ve anlaşmaya varılamaması halinde Mahkemeye uzman kanıtı sunmak için bir eksper de gerekebilir. Ronald Fletcher Baker LLP, gerektiğinde sizi temasa geçirebileceğimiz uzman eksperlerden oluşan bir seçkiye sahiptir.
Devamsız Ev Sahipleri
Ev sahibi bulunamazsa, kiracı Bildirimi tebliğ edilemez ve ayrı bir prosedür gereklidir. Bu durumda kiraya veren, Mülkiyet Emri için bölge mahkemesine başvurabilir. Mahkeme kiracının yeni bir kira sözleşmesi için uygun olduğuna kanaat getirirse ve ev sahibini bulmak için tüm makul çabaların sarf edildiğine kanaat getirirse, o zaman gerçekte kira sözleşmesini ev sahibinin yokluğunda kiracıya verecektir. Mahkeme genellikle primin belirlenmesi için davayı Tribunal'e havale edecektir.
Daha fazla bilgiye ihtiyaç duymanız halinde, kira uzatmalarına ilişkin sıkça sorulan sorularımız için lütfen tıklayınız.
Yardıma ihtiyacınız olursa lütfen Ekibimizin bir üyesini arayın ve isteyin
(Lütfen unutmayın: Bu makale ilk olarak önceki web sitemizde yayınlanmıştır ve sadece genel bilgilendirme amaçlıdır. Yazıldığı tarihteki yasal durumu yansıtmakla birlikte, yasa yayınlandığından bu yana değişmiş olabilir. Durumunuza uygun güncel tavsiyeler için lütfen ekibimizle iletişime geçin).
