With the property market in London and other major cities, such as Manchester, continuing to grow, it is important to ensure that if you own leasehold property you are fully aware of your rights to protect your investment. Ownership of a long konut lease can be a valuable asset, however as the lease term decreases over time so, unfortunately, can the value of that asset. The Leasehold Reform and Urban Development Act 1993 (as amended) gives ‘nitelikli kiracılar’ ve right to a lease extension in certain circumstances.
We understand the importance for landlords of having a strategy which works across an entire property portfolio to obtain the best possible new lease terms as well as the best premium.
The right is to extend the existing lease by 90 years at a “peppercorn rent” (this means effectively no ground rent is payable). For example, if the present lease had 80 years left to run the new, extended lease would be for 170 years. The landlord is entitled to a premium for the lease extension and this is based on a formula set out in the relevant Act.
Bizimkini kullanabilirsin online ki̇ra uzatma hesaplayicisi to estimate the premium for a statutory lease extension. This calculation should not remove the need to instruct an experienced surveyor for an accurate valuation.
If a lease has less than 80 years to run at the time when a lease extension is claimed, the price is increased by an ilave valuation element called the “marriage value”. If a lease has approximately 80 years remaining, it is important to act quickly so as not to pay a higher premium for the extension.
Aşağıda kira uzatma prosedürünü özetliyoruz.
Erken dönem incelemeler
Kira süresinin uzatılması için yeterlilik
Resmi kira uzatma prosedürüne başlamadan önce, öncelikle yeterlilik koşullarını karşılayıp karşılamadığınızı kontrol etmeniz önemlidir: Kira kontratınız başlangıçta 21 yıl veya daha uzun bir süre için verilmiş olmalıdır.
En az 2 yıldır kira kontratının sahibi olarak kayıtlı olmalısınız.
If your landlord is a charitable housing trust and the flat is provided as part of the charity’s functions or if it is a business veya ti̇cari̇ ki̇ralama then you will not qualify for a lease extension.
‘Yetkili ev sahibinin’ belirlenmesi’
Yetkili ev sahibini belirlemeniz gerekecektir. Yetkili ev sahibi, 90 yıllık kira uzatması verebilmek için mülk üzerinde yeterince üstün bir menfaate sahip olan ev sahibidir - yani, mevcut kira sözleşmenizden 90 yıldan daha uzun bir menfaat.
Genellikle ilk ev sahibi mal sahibi ve dolayısıyla yetkili ev sahibi olacaktır. Bununla birlikte, ilk ev sahibinin, daire sahibine doksan yıllık bir uzatma sağlamak için çok kısa olan bir ara kira sözleşmesine sahip olduğu durumlar vardır. Bu durum kira süresinin uzatılmasına engel değildir ancak resmi kira süresi uzatma prosedürünü başlatmadan önce doğru ‘yetkili ev sahibini’ belirlediğinizden emin olmak için dikkatli olmalısınız.
Resmi prosedür
The leaseholder’s initial notice of claim (section 42 notice) triggers the statutory procedures for acquiring the new lease and the leaseholder is liable for the landlord’s reasonable costs as from the date he received the Notice. The initial notice will set out certain essential information about the Flat and the Leaseholder, and also the premium that the Leaseholder wishes to pay for the Lease Extension. The Claim Notice is served on the competent landlord with copies provided to any other intermediate landlord.
- Bildirimin eksiksiz olması ve herhangi bir yanlışlık veya yanlış tanımlama içermemesi önemlidir, çünkü eksik bir bildirim geçersiz olarak reddedilebilir. İlçe Mahkemesine başvurarak yanlış tanımlamaları veya yanlışlıkları düzeltmek mümkün olabilir, ancak bu kaçınılması gereken bir masraftır.
- Bildirim, yetkili ev sahibinin yanıt vermesi gereken bir tarih içerir. Bu tarih, Talep Bildiriminin tebliğ edildiği tarihten en az 2 ay sonra olmalıdır.
- İlk Bildirim tebliğ edildikten sonra, kiracı ev sahibinin makul değerleme ve yasal masraflarının yanı sıra kendi masraflarından da sorumlu olacaktır. Bildirim, ev sahibine ödenecek primin değerlendirilmesi için değerleme tarihinin belirlenmesi açısından da önemlidir.
- Ronald Fletcher Baker LLP is experienced in dealing with the relevant legislative practices and procedures and will work with you to ensure that we gather all the necessary information required to complete the initial notice.
- Leaseholders can register the Initial Notice with the Land Registry. This provides protection for the leaseholder against the landlord’s sale of the freehold. Any purchaser of the freehold, subsequent to the registration of the Tenant’s Notice will take the freehold subject to the application for the new lease.
- Ev sahibi, Kiracı Bildiriminin alınmasından sonra herhangi bir zamanda depozito ödenmesini talep etme hakkına sahiptir. Bu, Kiracı Bildiriminde önerilen primin 10%'si veya 250 £ (hangisi daha büyükse) olabilir.
- The Landlord will then serve a Counter Notice stating if he accepts that the individual Leaseholder has the right to extend his or her Lease and, if so, what terms he agrees and what he does not.
- Ev sahibinin karşı bildiriminin tebliğ edilmesini takiben 2 aylık bir süre vardır ve bu süre zarfında taraflar prim ve kira sözleşmesinin şartları üzerinde anlaşmaya varmak amacıyla müzakereye başlayabilirler.
- Ev Sahibinin Talep Bildirimine yanıt vermemesi veya geç yanıt vermesi halinde, Kiracı Talep Bildiriminde belirtilen koşullarda bir Kira Süresi Uzatma hakkına sahiptir. Bunu uygulamak için izlenebilecek bir prosedür vardır.
- Bekleyen sorunlar varsa, Kiracının, Ev Sahibinin Karşı Bildirim tarihinden itibaren altı ay içinde, üzerinde anlaşmaya varılamayan koşullar hakkında bir karar alınması için Mülkiyet Dairesi Birinci Kademe Mahkemesine (“Mahkeme”) başvurması gerekir.
- Mahkeme, her iki tarafın da uyması gereken çeşitli talimatlar verecek ve nihai bir duruşma tarihi belirleyecektir. Bu süreç devam ederken taraflar müzakerelere devam edebilirler.
Kira süresinin Kanun dışında uzatılması
Leaseholder'ın Leasehold Reform Act tarafından belirlenen yasal prosedürlerin dışında bir uzatma için müzakere etmeye çalışması mümkündür, ancak bu yolu seçmenin riskleri vardır. Ev sahibinin size yasa uyarınca hakkınız olanı teklif etme yükümlülüğü yoktur. Bu durumda 90 yıllık bir uzatma elde edemeyebilir, daha düşük bir zemin kirası alamayabilir ve daha yüksek bir prim ödemek zorunda kalabilirsiniz. Ayrıca, ev sahibiyle yazışırken yasal ücretlere maruz kalmanız ve ev sahibinin kira süresini uzatmayı reddetmesi riski de vardır.
Kira uzatma için ne kadar prim ödenir?
The premium to be paid for the new lease, according to Schedule 13, Part II of the Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993 (as amended), shall be the total of:
- Ev sahibinin dairedeki menfaatinin değerindeki azalma; yani mevcut kira kontratı ile şu anki menfaatinin değeri ile ekstra 90 yıllık yeni kira kontratının verilmesinden sonraki menfaatinin değeri arasındaki fark - bu, orijinal sürenin geri kalanı için zemin kirasından elde edilen gelirin kaybına (yeni kira kontratının tüm süresi biber kirası olacağından) ve geri dönüş için beklenen ek 90 yıldan kaynaklanan kayba atıfta bulunularak hesaplanır.
- Ev sahibinin evlilik değerindeki payı; bu sadece kira sözleşmesinin sona ermemiş süresinin 80 yıldan az olduğu durumlarda eklenecektir. Evlilik değeri, yeni kira kontratının verilmesinden kaynaklanan dairenin değerindeki artış potansiyeli olarak alınır; Yasa bu ‘kârın’ taraflar arasında paylaşılmasını gerektirir. Bu nedenle, kira süresi 81 yıla yaklaşan bir lease sahibinin mümkün olan en kısa sürede kira süresini uzatmayı ciddi olarak düşünmesi gerekmektedir
- Compensation for loss arising from the grant of the new lease; this provides a remedy to the landlord for any other diminution in the value of his interest in other property (other flats in the building or the building itself) and any loss or damage arising from the grant of the new lease.
Resmi bir değerleme yaptırma zorunluluğu yoktur, ancak erken bir aşamada uzman bir eksper tarafından ayrıntılı bir değerleme yapılması, kira sözleşmesinin uzatılmasının mali açıdan uygun olup olmadığının belirlenmesine yardımcı olacağından ve primi daha kesin bir şekilde müzakere etmenize olanak tanıyacağından, bu genellikle tavsiye edilir.
Bizimkini kullanabilirsin online ki̇ra uzatma hesaplayicisi Yasal kira uzatma primini tahmin etmek için. Bu hesaplama, doğru bir değerleme için deneyimli bir ekspere talimat verme ihtiyacını ortadan kaldırmamalıdır.
A surveyor may also be required for negotiations regarding the premium after the service of the initial notice and the counter notice, and to give expert evidence to the Tribunal if agreement cannot be reached. Ronald Fletcher Baker LLP has a selection of expert surveyors who we can put you in touch with if necessary.
Devamsız Ev Sahipleri
Ev sahibi bulunamazsa, kiracı Bildirimi tebliğ edilemez ve ayrı bir prosedür gereklidir. Bu durumda kiraya veren, Mülkiyet Emri için bölge mahkemesine başvurabilir. Mahkeme kiracının yeni bir kira sözleşmesi için uygun olduğuna kanaat getirirse ve ev sahibini bulmak için tüm makul çabaların sarf edildiğine kanaat getirirse, o zaman gerçekte kira sözleşmesini ev sahibinin yokluğunda kiracıya verecektir. Mahkeme genellikle primin belirlenmesi için davayı Tribunal'e havale edecektir.
Should you require further information please click for our frequently asked questions regarding lease extensions.
Should you require assistance please call and ask for a member of our Team
(Lütfen unutmayın: This article was originally published on our previous website and is provided for general information purposes only. While it reflects the legal position at the time of writing, the law may have changed since publication. For up-to-date advice tailored to your circumstances, please contact our team.)
