Wat te doen als uw commerciële huurder de huur niet betaalt

Wanneer een commerciële huurder de huur en andere verschuldigde bedragen onder een huurovereenkomst niet betaalt, kan een verhuurder verschillende rechtsmiddelen aanwenden om de schending ongedaan te maken en de betaling terug te vorderen. Deze omvatten:

• Verbeurdverklaring
• Een deposito opnemen
• Een borgsteller of voormalige huurder vervolgen
• Gerechtelijke procedure om schuld in te vorderen
• Invordering van commerciële huurachterstanden (CRAR)
• Wettelijke vordering en insolventieprocedures
• Betalingsovereenkomst

Algemene aandachtspunten voor commerciële verhuurders

Commercieel huurrecht kan complex zijn, vooral wanneer er geschillen ontstaan. Het is cruciaal om alle beschikbare opties en je uiteindelijke doel in overweging te nemen. De volgende punten moeten in overweging worden genomen wanneer een commerciële huurder geen huur betaalt:

• Zijn er andere schendingen van de huurovereenkomst die moeten worden verholpen?
• Is dit een eenmalig incident of zijn er aanhoudende vertragingen bij het betalen van de huur?
• Wil je de woning terug of wil je de relatie tussen de verhuurder en de huurder in stand houden?
• Hoe solvabel is de huurder over het algemeen en zal de gekozen oplossing de huurder in een situatie van insolvabiliteit brengen?
• Hoe kosteneffectief is elk middel, afgewogen tegen hoe lang het zal duren om de achterstallige bedragen betaald te krijgen?
• Is er een derde partij die de betalingsachterstand zou kunnen betalen?

Moet ik de huurovereenkomst opzeggen?

De meeste moderne commerciële huurovereenkomsten bevatten een verbeuringsclausule op grond waarvan de verhuurder de huurovereenkomst kan beëindigen of vreedzaam opnieuw kan betreden als de huurder verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst niet nakomt, of als zich bepaalde gebeurtenissen voordoen die in de huurovereenkomst zijn gespecificeerd, zoals het niet betalen van huur.

Overwegingen:

• Wil je de woning terug? Als de huurmarkt sterk is, kan de verhuurder ervan overtuigd zijn dat hij snel een nieuwe huurder kan vinden tegen een hogere huur. In dat geval kan verbeurdverklaring een aantrekkelijke optie zijn voor een commerciële verhuurder. Als het pand echter waarschijnlijk enige tijd leeg zal staan, of als de markt vergelijkbare huurvoorwaarden niet langer ondersteunt, wil de verhuurder de bestaande huur misschien in stand houden en in plaats daarvan alternatieve oplossingen nastreven en de toekomstige nakoming van de convenanten van de huurder veiligstellen.
• Je moet ook rekening houden met de mogelijkheid dat een huurder vrijstelling van verbeurdverklaring kan krijgen voor het niet betalen van huur. Het is waarschijnlijk dat een huurder vrijstelling van verbeurdverklaring krijgt als hij alle achterstallige betalingen, rente en kosten betaalt.
• Bij een commerciële huurovereenkomst en talrijke schendingen kan een verhuurder de huurovereenkomst alleen voor het niet betalen van de huur opzeggen. Hiervoor is geen artikel 146-kennisgeving vereist, in tegenstelling tot bepaalde andere schendingen van een huurovereenkomst. Als de huurder echter vrijstelling van verbeurdverklaring verkrijgt, kan de verhuurder zich genoodzaakt zien de huurder weer in gebruik te nemen zonder dat de andere schendingen zijn opgelost. 
• Als je de huurovereenkomst verbeurd verklaart, is het ook de moeite waard om een plan te hebben over hoe je de schuld gaat innen als de huurder geen vrijstelling van verbeurdverklaring aanvraagt.

Heb ik afstand gedaan van het recht om de lease op te zeggen?

Als het recht op verbeurdverklaring is ontstaan en de verhuurder overweegt om de woning opnieuw te betreden, moet ervoor worden gezorgd dat niets wordt gedaan om afstand te doen van dat recht. 

Er is sprake van afstand van het recht op verbeurdverklaring wanneer de verhuurder, met kennis van de schending door de huurder, een ondubbelzinnige handeling verricht die erkent dat de huurovereenkomst blijft bestaan en deze handeling aan de huurder meedeelt. Je moet juridisch advies inwinnen zodra je huurder stopt met het betalen van huur, om er zeker van te zijn dat je de beste aanpak kiest. Het niet betalen van huur is een "eens en voor altijd" schending, wat betekent dat als de verhuurder afstand doet van het recht op verbeurdverklaring met betrekking tot een huurbetaling, hij de huurovereenkomst niet kan verbeurd verklaren voor die schending. De verhuurder kan de huurovereenkomst echter op een later tijdstip beëindigen als de huurder de huurovereenkomst opnieuw schendt. 

Soms kan de beste aanpak voor een verhuurder die zijn recht op verbeurdverklaring wil beschermen, zijn om alle communicatie met de huurder te staken om te voorkomen dat wordt beweerd dat afstand is gedaan van het recht op verbeurdverklaring.  

Kan ik de huurwaarborg opnemen?

Een commerciële verhuurder kan mogelijk een huurwaarborg opnemen om huurachterstand of andere verschuldigde bedragen op grond van de huurovereenkomst terug te vorderen. Dit is een veilige geldbron en de timing van een eventuele opname moet zorgvuldig worden overwogen.

Overwegingen:

• Als de solvabiliteit van de huurder op de lange termijn onzeker is en er andere methoden zijn om de schuld te innen, wil de verhuurder deze misschien gebruiken en de huurwaarborg aanhouden voor eventuele toekomstige betalingsachterstanden. 
• Aan de andere kant, als de huurachterstand een op zichzelf staand incident is en de huurder in staat is om de huurwaarborg aan te vullen, is dit een snelle en eenvoudige methode om de schuld in te vorderen, waardoor de relatie tussen de verhuurder en de huurder kan worden voortgezet. 
• Denk eraan dat een opname van de huurwaarborg het recht op verbeurdverklaring kan opheffen. De formulering van de huurwaarborgakte moet in overweging worden genomen en, indien toegestaan, kan de verhuurder eerst de huurovereenkomst opzeggen en vervolgens de huurwaarborg opnemen als de verhuurder de woning wil terugnemen.

Kan ik een borgsteller of voormalige huurder vervolgen?

De verhuurder kan achterstallige huur en andere uit hoofde van de huurovereenkomst verschuldigde bedragen terugvorderen van eventuele zekerheidsstellers of voormalige huurders uit hoofde van de huurovereenkomst door middel van een contractuele garantie of de regels inzake de privity of contract.

Als je een huurder hebt die geen oorspronkelijke huurder is onder een huurovereenkomst, is dit iets wat je nu moet overwegen.

Niet alle huurders (of hun zekerheidsstellers) die een huurovereenkomst hebben overgedragen, zijn nog steeds aansprakelijk voor huur en andere verplichtingen onder de huurovereenkomst. Het hangt ervan af of de huurovereenkomst een 'oude huurovereenkomst' of een 'nieuwe huurovereenkomst' is die op of na 1 januari 1996 is afgesloten, en of er een Toegelaten Garantieovereenkomst is afgesloten als het om een nieuwe huurovereenkomst gaat. De eerste stap is om te onderzoeken wie, naast je huidige huurder en zijn eventuele garantsteller, mogelijk nog aansprakelijk is.

Om het onbetaalde bedrag terug te vorderen van een voormalige huurder (of voormalige borgsteller) die aansprakelijk is, moet een verhuurder hem eerst een kennisgeving sturen op grond van artikel 17 van de Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995 (LTCA), binnen 6 maanden nadat de schuld opeisbaar is geworden. Dit is een relatief korte termijn voor verhuurders.

Alle bedragen die uit hoofde van de huurovereenkomst verschuldigd zijn, vallen onder deze procedure. 

Als een verhuurder nalaat om de voormalige huurder (of voormalige borg) binnen de periode van 6 maanden een kennisgeving van Sectie 17 te sturen, is de voormalige huurder (of voormalige borg) niet langer aansprakelijk voor de schuld.

Als een partij een Section 17 notice ontvangt en vervolgens volledig betaalt, heeft deze partij het recht om op grond van Section 19 van LTCA een 'overriding lease' aan te vragen - in feite wordt deze partij de directe huurder van de verhuurder.

Verhuurders moeten daarom alleen overwegen een Sectie 17-aankondiging te sturen naar een partij die de verhuurder graag als potentiële huurder wil hebben. Het is raadzaam voor de verhuurder om de convenantsterkte van alle partijen in overweging te nemen voordat hij een Sectie 17 aanzegging doet.

Moet ik een gerechtelijke procedure starten om schulden te innen?

Een verhuurder kan een rechtszaak aanspannen tegen de huurder om de huur of andere bedragen die verschuldigd zijn op grond van de huurovereenkomst terug te vorderen.

Overwegingen:

• In sommige gevallen heeft de huurder geen verweer en kan er een kort geding worden aangespannen, waarna de gebruikelijke middelen beschikbaar zijn om de schuld van een vonnis af te dwingen, zoals het inschakelen van deurwaarders of beslaglegging op inkomsten of een insolventieprocedure. Dit kan nuttig zijn als je de huurder onder druk wilt zetten om te betalen zonder de huurder te verliezen.
• In andere gevallen, bijvoorbeeld wanneer huurders verweer voeren tegen de vordering, kan de gerechtelijke procedure lang duren. Een rechtszitting kan enkele maanden op zich laten wachten en de huurder voelt in die periode misschien geen stimulans om de betalingsachterstand te betalen.
• Als de verhuurder de huurder de tijd wil geven om zijn financiële zaken op orde te krijgen en de achterstallige huur te betalen, met behoud van de relatie tussen de verhuurder en de huurder, kan een gerechtelijke procedure de meest geschikte manier zijn om actie te ondernemen om de onbetaalde huur te krijgen.

Invordering van commerciële huurachterstanden (CRAR)

Commerciële huurachterstand invordering (CRAR) is een invorderingsmethode voor huurachterstand met betrekking tot commercieel vastgoed waarbij een tenuitvoerleggingsagent de goederen van een huurder in beslag kan nemen en deze kan verkopen om de huurachterstand in te vorderen. Met deze methode, die van kracht werd op 6 april 2014, werd het gewoonterecht op beslaglegging afgeschaft.

Wanneer een verhuurder het recht heeft om huur te vorderen van zijn huurder onder CRAR, heeft de verhuurder ook het recht om huur te vorderen van een onderhuurder.

Overwegingen:

• CRAR kan alleen worden gebruikt voor achterstallige hoofdhuur. Als de achterstallige huur betrekking heeft op servicekosten, verzekeringshuur of andere bedragen die onder de huurovereenkomst verschuldigd zijn, kan CRAR niet worden gebruikt om deze terug te vorderen.
• Om gebruik te kunnen maken van CRAR, moet een verhuurder 7 dagen van te voren aankondigen dat hij tot handhaving overgaat. Na het verstrijken van deze periode mogen gecertificeerde handhavingsambtenaren de woning betreden (via een open of niet afgesloten deur) om goederen in beslag te nemen.

Moet ik de huurder aanmanen of een insolventieprocedure starten?

Als de huurder de huur of andere verschuldigde bedragen uit hoofde van de huurovereenkomst niet heeft betaald, kan de verhuurder overwegen om een insolventieprocedure te starten. Als er geen geschil is over de hoogte van de schuld, kan de verhuurder overwegen om de huurder wettelijk aan te manen. Als deze na 21 dagen onbetaald blijft en £5,000 of meer bedraagt voor een huurder die een individu is (meer dan £750 voor zakelijke huurders), dan kan dit worden beschouwd als bewijs van onvermogen om een schuld te betalen en geeft dit dus redenen om een faillissements- of liquidatieaanvraag in te dienen. 

Vaak kan alleen al het dreigen met een insolventieprocedure de huurder aanmoedigen om prioriteit te geven aan de huurachterstand en snel te betalen. Als er echter een geschil is over de schuld, kan de huurder een verzoek indienen om de wettelijke aanmaning nietig te verklaren en als de huurder succes heeft met een dergelijk verzoek, kan de verhuurder uiteindelijk aansprakelijk worden gesteld voor aanzienlijke kosten.

Moet ik een betalingsovereenkomst sluiten met de huurder?

Afhankelijk van de omstandigheden kan een betalingsovereenkomst worden overwogen waarin de huurder wordt verplicht achterstallige betalingen in termijnen te betalen.

Overwegingen:

• De betalingsovereenkomst moet zorgvuldig worden opgesteld. De verhuurder moet ervoor zorgen dat er een duidelijk onderscheid is tussen de betaling van achterstallige betalingen in het kader van de betalingsovereenkomst en de verdere betaling van de huur in het kader van de huurovereenkomst. De betalingsovereenkomst moet beëindigingsbepalingen bevatten en een volledige betaling van alle uitstaande achterstallige betalingen als een van de partijen haar belang in de huurovereenkomst vervreemdt: of als de huurder de termijnen van de betalingsovereenkomst niet nakomt. 
• De verhuurder moet overwegen om de betalingsovereenkomst te koppelen aan de huurovereenkomst, zodat het niet nakomen van de overeenkomst de verhuurder een extra recht geeft om de huurovereenkomst op te zeggen. 
• Het aangaan van een betalingsplan zal de relatie tussen de verhuurder en de huurder in stand houden en de huurder wat tijd geven om eventuele financiële problemen op te lossen.
• Als de huurder over het algemeen solvabel is en de betalingsachterstand een op zichzelf staand incident was, kan dit een verstandige manier zijn om verder te gaan. Het kan echter ook het onvermijdelijke doorzetten van andere methoden om het geld terug te vorderen vertragen en, als het niet correct is opgesteld, het recht om deze betalingsachterstanden te vervolgen in gevaar brengen.

Als uw commerciële huurder de huur niet betaalt - neem contact met ons op: Procesvoering commercieel vastgoed

Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met David BurnsRFB's Senior Litigation Partner, op D.Burns@rfblegal.co.uk of telefonisch op 07762318409.