Investeringen in Brits onroerend goed door Iraniërs
Londen is de thuisbasis van een grote Iraanse gemeenschap en investeringen in Brits onroerend goed zijn van oudsher een van de veiligste manieren om activa veilig te stellen. Daarom werd verwacht dat Iraniërs na de opheffing van secundaire Amerikaanse sancties in januari 2016 grote investeerders zouden worden in de Londense woningmarkt.
Door het opheffen van de sancties tegen Iran zou er in de komende 5-10 jaar £6 miljard geïnvesteerd kunnen worden in overzees onroerend goed, volgens nieuw onderzoek van Rokstone en Nieuwe wereld rijkdom," meldde Ham High. 1 Er werd zelfs beweerd dat 'Iraniërs de Londense markt voor luxe onroerend goed zouden kunnen redden'. 2 Deze verwachting is echter niet uitgekomen vanwege een groot obstakel voor Iraanse investeerders: het overmaken van hun wettige fondsen van Iran naar het Verenigd Koninkrijk voor de aankoop.
Overgangsproces
Normaal gesproken begint het proces van het kopen van een huis met makelaars. Deze makelaars stellen een koper voor aan een woning die de koper in overweging kan nemen. Als de koper besluit door te gaan met de aankoop, zal hij of zij een bod uitbrengen. Als de verkoper het bod accepteert, begint de overdrachtsprocedure en geeft elke partij een advocaat opdracht om dat proces te doorlopen.
Op het moment van aankoop hebben de meeste kopers toegang tot al hun fondsen en is het een kwestie van een eenvoudige bankoverschrijving om voor het onroerend goed te betalen. Voor Iraniërs geldt echter dat het geld zich in de meeste gevallen in Iran bevindt en dat ze hun geld van Iran naar het Verenigd Koninkrijk moeten overmaken en dat er geen directe bankrelatie is tussen Iran en het Verenigd Koninkrijk. Dit is een extra complicatie voor Iraanse investeerders.
Overboekingsmethode voor Iraanse beleggers
Er is geen wet die Britse banken verbiedt om met Iran te werken en Iraanse overschrijvingen te faciliteren. Sterker nog, veel Britse functionarissen hebben het herstel van de Brits-Iraanse bankrelatie aangemoedigd en de Bank of England heeft in januari 2016 licenties voor in het VK gevestigde Iraanse banken in Londen gereactiveerd. 3 Bijna twee jaar later bestaan er echter geen directe bankkanalen (SWIFT) tussen Iran en het Verenigd Koninkrijk, en Britse banken verwelkomen geen Iraanse fondsen om twee belangrijke redenen.
Ten eerste, hoewel de secundaire Amerikaanse sancties tegen Iran in januari 2016 werden opgeheven, blijven de primaire Amerikaanse sancties tegen Iran van kracht en hebben veel Britse banken banden met de Verenigde Staten. Daarom hebben ze extreem gedetailleerde en kostbare nalevingsplannen nodig om Iraanse transacties te faciliteren om zware Amerikaanse sancties te vermijden. Als gevolg hiervan hebben veel Britse banken de zakelijke beslissing genomen dat het voor hen winstgevender is om Iran-gerelateerde fondsen te vermijden.
Ten tweede is het Iraanse banksysteem aan het herstellen van verlammende sancties en moet het nog 'voldoen aan internationale banknormen'. 4 Daarom zien de meeste Britse banken Iraanse banken als partners met een hoog risico die nog niet zijn voorbereid op een bankrelatie.
Als gevolg hiervan hebben Iraniërs geen directe bankopties om hun geld van Iran naar het Verenigd Koninkrijk over te maken voor de aankoop van onroerend goed in het Verenigd Koninkrijk en zijn ze gedwongen om gebruik te maken van geldwisselbedrijven. Geldwisselkantoren hebben normaal gesproken valuta aan beide zijden van de transactie, dat wil zeggen in Iran en in het Verenigd Koninkrijk. Daarom ontvangen ze rials (Iraanse valuta) in Iran en storten ze ponden op de betreffende Britse bankrekening. In de meeste gevallen worden ponden gestort op een Britse bankrekening in meerdere contante betalingen en betalingen door derden. Dit is verdacht voor banken en leidt er vaak toe dat een Britse bankrekening wordt bevroren of afgesloten. Beperkingen en sluitingen van bankrekeningen Contante stortingen en stortingen door derden op een rekening vormen een goede basis voor banken om een bankrekening te controleren en om uitleg te vragen. Als een bank geen behoorlijk onderzoek instelt of de uitleg naast zich neerlegt en een rekening sluit alleen vanwege het ontvangen van Iraanse fondsen, handelt de bank mogelijk discriminerend. In de meeste gevallen hebben Iraanse investeerders volledige en duidelijke documentatie van de bron van de fondsen en kunnen ze hun rekeningactiviteiten verklaren.
Als de bank discriminerend optreedt, kunnen we via juridische stappen je bankrekening herstellen en namens jou een schadevergoeding innen voor de schade aan je gevoelens en de juridische kosten. In de meeste gevallen wordt dit bereikt voordat er een rechtszaak wordt aangespannen, omdat de meeste banken niet de publiciteit willen van een claim wegens rassendiscriminatie.
Handige tips
Als u zich voorbereidt op de aankoop van een huis, kunt u de volgende stappen nemen om uw risico op bankcomplicaties te minimaliseren:
1. Huur een erkend geldwisselkantoor in het Verenigd Koninkrijk in om uw geldtransfers te vergemakkelijken.
Deze bedrijven kunnen rials van je ontvangen in Iran en vervolgens ponden storten op je bankrekening in het Verenigd Koninkrijk vanaf hun zakelijke rekening in het Verenigd Koninkrijk. Daarom kun je meerdere contante betalingen en betalingen door derden op je Britse bankrekening vermijden. Het is niet illegaal om op deze manier geld te ontvangen, maar het leidt wel tot een controle van je rekening en kan ertoe leiden dat je rekening wordt gesloten of beperkt. Als de derde partij die het geld verstuurt ingewikkelde juridische problemen heeft, kunt u daar bovendien bij worden betrokken.
Als je een lijst met in het Verenigd Koninkrijk gevestigde geldwisselbedrijven nodig hebt, neem dan contact op met onze Iran Desk.
2. Zorg voor volledige documentatie van je geldbron.
Ongeacht de methode van overdracht, moet je over volledige documentatie beschikken om je bron van fondsen aan te tonen, zoals een vertaalde koopovereenkomst, belastingaangiften of huurovereenkomsten. Als je niet zeker weet welke documenten je moet opstellen, neem dan contact op met onze Iran Desk en we helpen je graag verder.
3. Stel je bank van tevoren op de hoogte van verwachte plotselinge stijgingen of dalingen van je rekeningsaldo.
Banken controleren rekeningen gewoonlijk op plotselinge stijgingen en dalingen van het rekeningsaldo en kunnen een rekening of transactie beperken als dat gebeurt. Als je een grote transactie verwacht te ontvangen of te versturen, moet je daarom je bank van tevoren schriftelijk op de hoogte stellen.
4. Heb altijd twee bankrekeningen.
Zo kun je je financiën beheren als een rekening plotseling beperkt is. Het nadeel is dat je waarschijnlijk minder schadevergoeding zult krijgen voor je letselschade omdat je minder gestrest en angstig zult zijn, maar hierdoor kun je in de tussentijd je rekeningen betalen en doorgaan met je leven.
5. Neem onmiddellijk contact met ons op als de bank vragen stelt over uw rekening, uw bankrekening beperkt of sluit.
Het is belangrijk dat je correcte en duidelijke antwoorden geeft aan de bank om problemen met je rekening te voorkomen. Daarom moet je ervoor zorgen dat je de juiste documentatie hebt over de herkomst van het geld en hoe eerder je contact opneemt met ons kantoor, hoe beter we je kunnen helpen. Daarom raden we je aan onverwijld contact op te nemen met onze Iran Desk.
Disclaimer
Dit artikel geeft alleen algemene informatie en is geen juridisch advies. Elke zaak is anders en moet op zijn eigen merites worden beoordeeld. Als je meer wilt weten over je rechten en de opties die je hebt, kun je contact opnemen met onze Iran Desk.
1 "Hampstead en St John's wood worden getipt als toplocaties voor rijke Iraniërs die in de hoofdstad willen kopen na de opheffing van de EU-sancties" beschikbaar op: http://www.hamhigh.co.uk/property/iranian-investors-predicted-to-bring-over-1-billion-to-london-s-residential-property-market-1-4457815
2 'Hoe Iraniërs de Londense markt voor luxe onroerend goed kunnen redden' beschikbaar op http://www.telegraph.co.uk/finance/property/investment/12110031/How-the-Iranians-could-rescue-Londons-luxury-property-market.html.
3 'Britse toezichthouders helpen Iraanse banken uit de kou te komen' beschikbaar op https://www.ft.com/content/54144ec2-c692-11e5-b3b1-7b2481276e45
4 ' Iran's Rouhani staat voor uitdaging van bankhervorming' beschikbaar op https://www.ft.com/content/ee47505a-7cd7-11e7-9108-edda0bcbc928
