Schadeclaims: Een gids voor particuliere verhuurders

Als particuliere huiseigenaar is een van de meest kostbare en tijdrovende uitdagingen waarmee je te maken kunt krijgen een vordering van een huurder wegens verval. Het is niet ongewoon voor verhuurders die te maken hebben met huurders met een aanzienlijke huurachterstand om ook te maken te krijgen met een tegenvordering wegens wanprestatie wanneer ze proberen het bezit terug te krijgen onder sectie 8 van de huisvestingswet 1988. 

In dit artikel schetsen we de belangrijkste elementen van claims wegens wanprestatie en geven we praktische aanbevelingen om particuliere verhuurders van woningen te helpen hun reparatieverplichtingen na te komen en tegelijkertijd het risico op claims wegens wanprestatie te minimaliseren. 

Elementen van een schadeclaim 

Om met succes een vordering wegens wanprestatie in te stellen, moet een huurder aantonen dat: 

1. Er is een contract tussen de verhuurder en de huurder (meestal een huurovereenkomst, schriftelijk of mondeling). 

2. De overeenkomst bevat een clausule die de verhuurder verplicht om het eigendom in goede staat van onderhoud te houden. Zelfs als een dergelijke clausule ontbreekt, blijven verhuurders wettelijk verplicht om de woning te onderhouden onder de Wet Verhuurder en Huurder 1985. 

3. De verhuurder heeft nagelaten om de woning in goede staat van onderhoud te houden. 

4. De verhuurder was op de hoogte of had kennis van het verval. 

5. De huurder heeft hierdoor schade geleden. 

Plichten van de verhuurder 

Verhuurders zijn wettelijk verplicht om de volgende aspecten van een woning te onderhouden (in huurcontracten worden soms aanvullende verplichtingen tussen verhuurders en huurders vastgelegd): 

• Problemen met vocht en schimmel 

• De structuur en buitenkant van het pand 

• Waterleidingen en -installaties, inclusief baden, gootstenen, afvoersystemen en toiletten 

• Gasleidingen en elektrische bedrading 

• Daken, ramen, goten en afvoeren 

• Verwarmings- en warmwatersystemen 

Verhuurders moeten er ook voor zorgen dat de woning geschikt is voor menselijke bewoning. Dit houdt in dat inherente ontwerpfouten die kunnen leiden tot condensatie, vocht, slechte ventilatie of ineffectieve verwarming moeten worden aangepakt. 

Uw positie beschermen 

Inventaris en conditieschema 

We raden verhuurders ten zeerste aan om bij het in dienst nemen van een nieuwe huurder een derde partij de opdracht te geven een volledige fotografische inventarisatie en staat van onderhoud uit te voeren, zo dicht mogelijk bij de verhuisdatum van de huurder. 

Dit document dient als bewijs van de staat van de woning aan het begin van de huurperiode. De inventaris en het staatsschema moeten aan de huurder worden overhandigd, die moet tekenen om te bevestigen dat hij akkoord gaat met de inhoud. Huurders moeten worden aangemoedigd om het document zorgvuldig door te nemen en eventuele afwijkingen vanaf het begin te benadrukken om latere geschillen te voorkomen. 

Regelmatige inspecties 

Verhuurders moeten hun woning regelmatig inspecteren om op de hoogte te blijven van noodzakelijke reparaties en om de staat van de woning te controleren. Tijdens elke inspectie is het raadzaam om: 

• Maak foto's van alle kamers. 

• Vul een inspectierapport in. 

• Geef een kopie van het rapport aan de huurder. 

Het is van cruciaal belang dat reparatieproblemen snel worden aangepakt. Uitstel leidt er vaak toe dat problemen na verloop van tijd verergeren, wat leidt tot aanzienlijk hogere reparatiekosten en uitgebreider werk. 

Bewijs van correspondentie bewaren 

Het bijhouden van een grondige administratie van alle correspondentie met huurders is de beste praktijk en kan verhuurders veel tijd en kosten besparen. 

Een veel voorkomend geschil ontstaat wanneer verhuurders geen gegevens hebben over een gerapporteerd probleem, terwijl huurders beweren dat ze het via een telefoontje hebben gemeld. Om dit risico te beperken, moeten verhuurders: 

• Maak gedetailleerde aantekeningen van alle telefoongesprekken met huurders. 

• Houd een logboek bij van alle gerapporteerde problemen, inclusief de datum waarop ze werden gemeld. 

• Noteer wanneer reparaties zijn voltooid. 

Dit is belangrijk, want wanneer een probleem dat onder je reparatieverplichtingen valt onder je aandacht wordt gebracht, begint de klok te tikken voor de tijd die je nodig hebt om dat specifieke probleem te verhelpen.   

Het enkele bestaan van een gebrek betekent niet automatisch dat je je reparatieverplichtingen niet bent nagekomen. Je verplichting om het gebrek te verhelpen begint op de datum waarop je je bewust wordt van het gebrek. Je hebt dan een 'redelijke termijn' om het probleem te verhelpen (de redelijke termijn varieert afhankelijk van de ernst van het probleem). Als er een 'redelijke termijn' is verstreken zonder dat de verhuurder het gebrek heeft verholpen, dan is de verhuurder waarschijnlijk in overtreding van zijn reparatieverplichtingen.   

Het bijhouden van bewijs van correspondentie is ook van cruciaal belang in omstandigheden waarin een huurder melding heeft gemaakt van slechte staat van onderhoud, maar jij en je aannemers vervolgens moeite hebben om toegang te krijgen tot het pand om de noodzakelijke reparaties te inspecteren en uit te voeren. We bespreken dit hieronder in meer detail, maar het bijhouden van schriftelijke verzoeken om toegang is uiterst nuttig.   

Een second opinion aanvragen 

Bij Ronald Fletcher Baker LLP treden we vaak op in complexe disrepair geschillen waarbij er onenigheid is tussen de verhuurder en de huurder over de verantwoordelijkheid voor een probleem. 

Vaak zien we dat verhuurders hun vaste aannemers gebruiken om de eigendommen te bezoeken en reparaties uit te voeren die hun huurders hebben gemeld. Ze vertrouwen dan op de informatie van hun aannemers om de omvang van de vereiste werkzaamheden vast te stellen en te bepalen of de verhuurder verantwoordelijk is voor deze reparaties.   

In omstandigheden waarin je een vermoeden hebt of van je aannemer te horen krijgt dat de huurder mogelijk bijdraagt aan de gerapporteerde problemen, is het aan te raden om een second opinion over de kwestie te vragen. Het zou goed zijn als dit een expert zou zijn die gespecialiseerd is in gevallen van huisvredebreuk, die een afspraak maakt om de woning op een door de partijen overeengekomen datum te bezoeken, een volledige inspectie uit te voeren en verslag uit te brengen over zijn bevindingen. Dit moet de verhuurder een goed idee geven of de huurder bijdraagt aan de problemen en de huurder de kans geven om een aantal van zijn acties te veranderen om te voorkomen dat er nog meer problemen ontstaan na herstelwerkzaamheden.   

Het komt zelden voor dat een huurder opzettelijk bijdraagt aan een slechte staat van onderhoud omdat het zijn woning is en huurders over het algemeen niet in een woning willen wonen die in slechte staat verkeert. Soms beseffen huurders bijvoorbeeld niet dat het binnenshuis drogen van de was tijdens de winter, zonder verwarming en zonder ontvochtiger, bijdraagt aan een vocht/condensprobleem. Een redelijk gesprek tussen de verhuurder en de huurder kan de problemen tussen de partijen vaak snel oplossen en langdurige en vaak beladen geschillen voorkomen - en, wat cruciaal is, ervoor zorgen dat de woning in goede staat van onderhoud en staat blijft, zonder vocht, condensatie of schimmel.   

Verhuurders als pachters 

In sommige gevallen zijn verhuurders erfpachters en niet verantwoordelijk voor bepaalde reparaties. Een veelvoorkomend voorbeeld is een erfpachter van een flat op de bovenste verdieping die water uit het dak krijgt, terwijl de verantwoordelijkheid voor het dak bij de huiseigenaar ligt. 

Als een huurder zo'n probleem meldt, moet de verhuurder de verhuurder onmiddellijk op de hoogte brengen, fotografisch bewijs leveren en verwijzen naar de relevante clausules in het huurcontract. Als de huiseigenaar geen actie onderneemt, kan het zijn dat de huiseigenaar een gerechtelijke procedure moet aanspannen om reparaties af te dwingen. 

Het bijhouden van gegevens over alle communicatie met de eigenaar van de woning is in deze gevallen van cruciaal belang. 

Toegangsproblemen 

Zoals eerder vermeld, is het essentieel om alle correspondentie met huurders bij te houden. Als verhuurders toegang willen tot het pand om het te onderzoeken of om gerapporteerd verval te repareren, moeten ze: 

1. Zorg ervoor dat alle verzoeken om toegang in overeenstemming zijn met de huurovereenkomst. Als de overeenkomst een schriftelijke kennisgeving van ten minste 24 uur vereist, zorg er dan voor dat deze wordt verstrekt. 

2. Bied de huurder meerdere datum- en tijdopties voor inspecties of reparaties, rekening houdend met hun werkverplichtingen. 

3. Als je geen antwoord krijgt op je eerste verzoek, vraag het dan opnieuw. Bepaal deze keer de datum en het tijdstip waarop u / uw aannemers het eigendom zullen bezoeken. Geef duidelijk aan dat toegang nodig is op [x] datum op [x] tijdstip om [x] werkzaamheden te voltooien. 

4. Als toegang wordt geweigerd, documenteer dan het mislukte bezoek. Aannemers moeten een schriftelijk rapport opstellen met de datum, het tijdstip en de reden van de weigering. Dit moet in het dossier van de huurder worden bewaard. 

5. Als het probleem blijft bestaan, probeer het dan in der minne op te lossen. Als de huurder echter toegang blijft weigeren, kunnen gerechtelijke stappen nodig zijn om een bevel tot binnentreden te verkrijgen. 

Als je echter al deze stappen onderneemt en de huurder reageert niet of heeft meerdere data voor toegang afgesproken die op het laatste moment worden afgezegd / toegang wordt geweigerd wanneer je bij de woning aankomt, betekent dit niet noodzakelijk dat je reparatieverplichting vervalt.   

Het is natuurlijk een verzachtende omstandigheid waarmee rekening moet worden gehouden in het geval dat de huurder een vordering wegens wanprestatie indient, maar een verhuurder die werkzaamheden moet uitvoeren om de wanprestatie/schade aan een woning te verhelpen en wiens huurder toegang weigert, heeft het recht om een gerechtelijk bevel uit te vaardigen dat de huurder verplicht om hem toegang te verlenen voor deze werkzaamheden.   

Gevolgen van het niet naleven van reparatieverplichtingen 

Reparaties uitvoeren kan duur zijn, maar nalaten kan aanzienlijk duurder zijn. Een verhuurder die een vordering wegens wanprestatie verliest, kan aansprakelijk zijn voor: 

• De kosten van reparatiewerkzaamheden (die hoger kunnen uitvallen door vertragingen). 

• Schadeloosstelling van de huurder voor geleden schade. 

• De juridische kosten van de huurder. 

Bovendien, als een huurder is gestopt met het betalen van huur en de verhuurder bezit wil nemen, kan een tegenvordering wegens wanprestatie het proces vertragen - vaak met meer dan een jaar. 

Het bijhouden van duidelijke gegevens over de staat van de woning, inspecties en alle communicatie met huurders kan verhuurders helpen beschermen tegen dergelijke claims. 

Last van een reparatieprobleem? Neem contact met ons op

Als je te maken hebt met een probleem of geschil met je huurder, neem dan contact op met Marissa Lawrence en David Burns op 0302 917 1707 of e-mail m.lawrence@rfblegal.co.uk / d.burns@rfblegal.co.uk.