On 11 September 2024, the Labour Government published the long-anticipated Renters’ Rights Bill. It is expected that this legislation will become an Act before the new year. The Labour Government has been instrumental in proposing and advancing this bill, which aims to enhance tenant protections and improve conditions in the private rented sector. The Bill has gone through numerous stages, with both tenant and landlord groups making substantial representations on its contents.
Der Gesetzentwurf enthält mehrere Schlüsselelemente, mit denen sich Vermieter vertraut machen sollten jetzt to prepare for its impact. One of the significant changes includes the introduction of a new tenancy system aimed at improving renter security and stability.
Introduction to the Bill
The Renters’ Rights Bill is aimed at transforming the private rented sector in England. One of the key provisions of the bill is the abolition of Section 21 “no-fault” evictions, which have long been a source of concern for tenants who can be evicted without reason, whilst trying to balance the concerns of landlords who may require possession of thier property on grounds which currently are not available under the Housing Act 1988. The bill also introduces a new system of periodic tenancies, replacing fixed-term assured shorthold tenancies (ASTs).
Das Ende von Abschnitt 21
Es ist nun offiziell, dass Abschnitt 21 Zwangsräumungen ohne Verschulden werden schrittweise abgeschafft.
Der Gesetzesentwurf zielt darauf ab, dies zu erreichen, indem er die Assured Shorthold Tenancies (ASTs) abschafft und sie durch Periodic Assured Tenancies mit einer maximalen Laufzeit von einem Monat ersetzt. Diese bedeutende Veränderung bedeutet, dass Vermieter nicht mehr in der Lage sein werden, den Besitz unter Anwendung von Abschnitt 21 zu erlangen.
At a future date, which will be specified in legislation, all ASTs in England—whether statutory, periodic, or fixed-term—will convert into Periodic Assured Tenancies, unless Section 21 proceedings are already in progress. This date is likely to come soon after the Bill receives Royal Assent, in line with Labour’s election pledge.
Neue Gründe für den Besitz nach Abschnitt 8
In unseren früheren Artikeln haben wir einige der neuen Gründe erörtert, die vorgeschlagen wurden, um die Abschnitt 8.
As with the previous iteration of this Bill (the Renters Reform Bill), there will be new grounds of possession covering:
- der Vermieter, der die Immobilie verkaufen möchte; und
- Der Vermieter oder ein Familienmitglied, das in der Immobilie wohnen möchte.
Neither of these grounds can be used within the first year of the tenancy, and the tenant’s time under the previous AST will count towards this period. Additionally, landlords will be required to provide four months’ notice. If the landlord seeks possession to sell, there will be a 12-month restriction preventing the property from being re-let or marketed to let after serving notice.
Wenn ein Vermieter die Immobilie vor Ablauf dieser Frist weitervermietet oder vermarktet, droht ihm eine Geldstrafe von bis zu 7.000 Pfund, die von der örtlichen Behörde verhängt wird.
Der ursprünglich vorgeschlagene Grund 8A, der sich auf Mietrückstände bezieht, wurde gestrichen. Grund 8 (Zwangsvollstreckung bei Mietrückständen) bleibt jedoch bestehen, wobei der Mindestzeitraum für Mietrückstände von zwei auf drei Monate und die Kündigungsfrist von zwei auf vier Wochen verlängert wurde.
Vorgeschriebene Dokumente
Vermieter, die Immobilien mit alten Mietverhältnissen erworben haben, bei denen die ursprünglichen Eigentümer es versäumt haben, die Anforderungen von Section 21 zu erfüllen, wie z. B. die Zustellung von Gassicherheitszertifikaten und EPCs, können ein wenig aufatmen. Nach Abschnitt 8 ist es nicht mehr erforderlich, diese Dokumente zu Beginn des Mietverhältnisses vorzulegen, um den Besitz zu erlangen.
Dennoch sollten Vermieter darauf achten, dass die gesetzlichen Vorschriften für die Bereitstellung dieser Dokumente eingehalten werden, da dies zu erheblichen Problemen führen kann.
Es ist wichtig, darauf hinzuweisen, dass im Rahmen dieses Gesetzentwurfs keine Räumungsanordnung erlassen werden kann (außer aus Gründen des unsozialen Verhaltens), wenn die Anforderungen an die Einlagensicherung nicht erfüllt sind.
Mietrückzahlungsanordnungen
The Renters’ Rights Bill also introduces changes to Rent Repayment Orders (RROs). Currently, responsibility for breaches of HMO (House in Multiple Occupation) requirements falls on the party managing/in contorl of the property. For landlords who have entered into rent-to-rent schemes, this has historically meant that the intermediate landlord was liable.
Nach dem neuen Gesetz über die Rechte von Mietern haften übergeordnete Vermieter für Mietrückzahlungsanordnungen. Vermieter sollten daher Vorsicht walten lassen, wenn sie Mietverträge abschließen, und sicherstellen, dass eine sorgfältige Prüfung durchgeführt wird. Auch wenn die garantierte Miete und der geringere Verwaltungsaufwand verlockend sein mögen, könnten diese Vereinbarungen zu höheren Kosten aufgrund von Mietrückzahlungsanordnungen führen, die die möglichen Einsparungen bei weitem übersteigen.
As under the current law, tenants can apply for a rent repayment order if there has been a breach of a HMO licence, if the property should have had a HMO (mandatory or additional) licence but did not, and if the property should have had a selective licence which depends on the local authority in which the property is situated. Landlords should always keep up to date with any changes in the area of thier properties to ensure they have the necessary licences in place.
Furthermore, the period covered by RROs will increase from 12 months to 24 months, and tenants will have two years to apply for an order. Meaning that a tenant could apply for a RRO in respect of a breach and, if found liable, the landlord could have to repay to the tenant 24 months’ of rent.
Der Gesetzentwurf führt auch neue Straftatbestände ein, die zu einer Mietrückzahlungsanordnung führen können, darunter:
- Missbräuchliche Verwendung eines Besitzgrundes
- Verstoß gegen eine Vermietungsbeschränkung
- Fortgesetzter Verstoß nach Verhängung einer zivilrechtlichen Sanktion
- Verstoß gegen das Landlord Redress Scheme
- Angabe falscher Informationen in der Vermieterdatenbank
The tribunal will also be able to consider previous RROs or civil penalties when deciding on an award. The introduction of the ombudsman service is intended to help settle disputes quickly and cost-effectively.
Illegale Zwangsräumungen
Wie Vermieter wissen, verstößt die unrechtmäßige Räumung eines Mieters gegen Abschnitt 1 des Gesetzes zum Schutz vor Zwangsräumungen von 1977 und kann strafrechtlich verfolgt werden. Die Renters' Rights Bill erweitert dies, indem sie den lokalen Behörden die Befugnis gibt, bei Verstößen gegen das PEA zivilrechtliche Strafen von bis zu 40.000 £ zu verhängen.
Verbot von Mietangeboten
The Bill will ban landlords and agents from requiring potential tenants to bid on rent or encouraging offers above the advertised rent. Moreover, landlords and agents will be prohibited from letting properties for more than the advertised amount.
No more large pre-payments of rent
The Bill will also prevent landlords from demanding large amounts of rent in advance from prospective tenants. The Bill will amend the Tenant Fees Act 2019 to prohibit landlords and agents from requiring any payment of rent in advance of the tennacy being entered into. A landlord will only be able to request up to one months’ rent once a tenancy agreement has been agreed and signed before commencement.
The Bill will also amend the Wohnungsbaugesetz 1988 to the effect that if any existing tenancies contain terms which require large pre-payment requirements, those terms will be unenforceable.
Mieterhöhungen
Im Rahmen der neuen Periodic Assured Tenancies können die Mieten nur einmal pro Jahr nach dem Section 13-Verfahren nach dem Housing Act 1988. Derzeit können Mieter eine Mieterhöhung nach Abschnitt 13 vor dem erstinstanzlichen Gericht anfechten, das feststellt, ob die vorgeschlagene Miete die Marktpreise übersteigt.
The Bill narrows the Tribunal’s scope, allowing it to determine rent that is the lower of (a) the market rent or (b) the landlord’s proposed rent. Additionally, the Tribunal will have the power to determine the validity of a Section 13 notice, which it cannot do at present.
Abschnitt 10A Landlord and Tenant Act 1985 – Awaab’s Law
Awaab’s Law, already in effect for social landlords, will also be applied to the private sector. While it does not extend landlords’ repair obligations beyond those already established under Abschnitte 9A und 11 des Landlord and Tenant Act 1985Sie schreibt einen Zeitrahmen für die Beantwortung von Mängelbeschwerden vor. Private Vermieter sollten die Verordnungen nach ihrer Veröffentlichung genau überwachen und sicherstellen, dass alle internen Systeme entsprechend aktualisiert werden.
Haustiere
As in our previous article on the old iteration of the Bill, tenants will now be allowed to keep pets in rental properties. However, the Bill implies that tenants must have pet insurance, and failing to do so would constitute a breach of the tenancy. Landlords must consider these pet requests and cannot unreasonably refuse them, ensuring that tenants’ rights are promoted while outlining the conditions under which landlords can refuse.
Diskriminierung
Mit dem Gesetzentwurf wird ein generelles Verbot für Vermieter eingeführt, Mietern, die Sozialleistungen beziehen oder Kinder haben, die Miete zu verweigern, es sei denn, es gibt einen legitimen Grund. Klauseln in Hypotheken oder Versicherungspolicen, die Sozialhilfeempfänger oder Familien mit Kindern ausschließen, sind nicht durchsetzbar und nichtig.
Landlords can still take into account a prospective tenant’s income to assess whether they can realistically afford the rent.
Die Vermieterdatenbank
The Bill also includes a provision for a national landlord database. Tenants will be able to search this database to check whether landlords have complied with legal obligations. The database is designed to help landlords understand their legal obligations and ensure compliance. The Secretary of State can, by regulations, specify what information in the database is to be available to the public (Councils also get access).
Details wie Gassicherheitszertifikate, EPCs und EICRs können ebenso aufgenommen werden wie alle Verurteilungen oder zivilrechtlichen Strafen. Die Nichteinhaltung der Datenbankanforderungen kann zu zivilrechtlichen Strafen von bis zu 7.000 £ führen, wobei bei schwereren Verstößen auch eine strafrechtliche Verfolgung möglich ist.
Further, a failure to have registered on the national landlord database before seeking possession under the new system will result in any notice seeking possession being deemed invalid. However, a failure to register can be remedied under the current draft of the Bill, so long as this is done before the service of any notice seeking possession.
Enforcement and Regulation
The Renters’ Rights Bill introduces a range of new enforcement measures to protect tenants from rogue landlords and ensure that landlords comply with their legal obligations. The bill establishes a new private rented sector database, which will provide a single source of information on landlords and their properties. This will help local authorities to identify and take action against rogue landlords who are failing to meet their obligations. The bill also introduces a new ombudsman scheme, which will provide a fair and impartial service for resolving disputes between landlords and tenants. Furthermore, the bill gives local authorities new powers to take action against landlords who are committing continuing or repeated breaches of their obligations, including the power to impose fines and other penalties. Local authorities will also be granted increased investigative powers when investigating any alleged breaches.
Anwälte für Wohnimmobilienstreitigkeiten - Kontakt
Angesichts der bevorstehenden bedeutenden Änderungen müssen Vermieter informiert bleiben und sicherstellen, dass sie die neuen Anforderungen vollständig erfüllen, sobald das Gesetz in Kraft tritt.
Für Beratung über Streitigkeiten über Wohneigentum, please contact Senior Associate Marissa Lawrence oder Senior Litigation Partner David Burns.
Marissa Lawrence
Senior Associate Solicitor
