On 11 September 2024, the Labour Government published the long-anticipated Gesetzentwurf zu den Rechten von Mietern. It is expected that this legislation wird become an Act before the new year. The Labour Government has been instrumental in proposing and advancing this bill, which aims to enhance tenant protections and improve conditions in the private rented sector. The Bill has gone through numerous stages, with both tenant and landlord groups making substantial representations on its contents.
Der Gesetzentwurf enthält mehrere wichtige Punkte, mit denen sich Vermieter vertraut machen sollten jetzt to prepare for its impact. One of the significant changes includes the introduction of a new tenancy system aimed at improving renter security and stability.
Einführung in den Gesetzentwurf
The Renters’ Rights Bill is aimed at transforming the private rented sector in England. One of the key provisions of the bill is the abolition of § 21 “no-fault” evictions, which have long been a source of concern for tenants who can be evicted without reason, whilst trying to balance the concerns of landlords who may require possession of thier Eigenschaft on grounds which currently are not available under the Housing Act 1988. The bill also introduces a new system of periodic tenancies, replacing fixed-term assured shorthold tenancies (ASTs).
Das Ende von Abschnitt 21
Nun ist es offiziell, dass § 21 ‘Räumungen ’ohne Verschulden“ werden schrittweise abgeschafft.
Der Gesetzentwurf zielt darauf ab, dies durch die Abschaffung der „Assured Shorthold Tenancies“ (ASTs) und deren Ersetzung durch „Periodic Assured Tenancies“ mit einer maximalen Laufzeit von einem Monat zu erreichen. Diese bedeutende Änderung bedeutet, dass Vermieter den Besitz nicht mehr gemäß § 21 zurückerlangen können.
At a future date, which will be specified in legislation, all ASTs in England—whether statutory, periodic, or fixed-term—will convert into Periodic Assured Tenancies, unless Section 21 proceedings are already in progress. This date is likely to come soon after the Bill receives Royal Assent, in line with Labour’s election pledge.
Neue Gründe für den Besitz gemäß § 8
In unseren vorherigen Artikeln haben wir einige der neuen Gründe erörtert, deren Aufnahme in Abschnitt 8.
Wie bereits bei der vorherigen Fassung dieses Gesetzentwurfs (dem „Renters Reform Bill“) wird es neue Gründe für eine Räumung geben, die folgende Bereiche abdecken:
- Der Vermieter, der die Immobilie verkaufen möchte; und
- Der Vermieter oder ein Familienmitglied, das in der Immobilie wohnen möchte.
Neither of these grounds can be used within the first year of the tenancy, and the tenant’s time under the previous AST will count towards this period. Additionally, landlords will be required to provide four months’ notice. If the landlord seeks possession to sell, there will be a 12-month restriction preventing the property from being re-let or marketed to let after unter notice.
Wenn ein Vermieter die Immobilie vor Ablauf dieser Frist erneut vermietet oder auf den Markt bringt, droht ihm eine Geldstrafe von bis zu 7.000 £, die von der Kommunalbehörde verhängt wird.
The previously proposed Ground 8A, relating to rent arrears, has been scrapped. However, Ground 8 (mandatory possession for rent arrears) remains, with changes to the minimum arrears period—from two months to three months—and an extended notice period of four weeks, up from two.
Vorgeschriebene Unterlagen
Landlords who have acquired properties with historic tenancies where original owners failed to comply with Section 21 requirements, such as serving gas safety certificates and EPCs, can breathe a small sigh of relief. Under Section 8, it will not be necessary to serve these documents at the outset of the tenancy in order to seek possession.
Vermieter sollten jedoch weiterhin sicherstellen, dass die gesetzlichen Anforderungen hinsichtlich der Bereitstellung dieser Unterlagen erfüllt werden, da eine Nichtbeachtung erhebliche Probleme nach sich ziehen könnte.
Es ist wichtig zu beachten, dass im Rahmen dieses Gesetzentwurfs keine Räumungsanordnung erlassen werden kann (außer bei antisozialem Verhalten), wenn die Anforderungen an den Mietkautionsschutz nicht erfüllt sind.
Mietrückzahlungsanordnungen
The Renters’ Rights Bill also introduces changes to Rent Repayment Orders (RROs). Currently, responsibility for breaches of HMO (House in Multiple Occupation) requirements falls on the party managing/in contorl of the property. For landlords who have entered into rent-to-rent schemes, this has historically meant that the intermediate landlord was liable.
Nach dem neuen Gesetzentwurf zu Mieterrechten haften übergeordnete Vermieter für Mietrückzahlungsanordnungen. Vermieter sollten daher bei der Vereinbarung von „Rent-to-Rent“-Verträgen Vorsicht walten lassen und sicherstellen, dass eine sorgfältige Prüfung durchgeführt wird. Auch wenn garantierte Mieteinnahmen und ein geringerer Verwaltungsaufwand verlockend sein mögen, könnten diese Vereinbarungen aufgrund von Mietrückzahlungsanordnungen zu höheren Kosten führen, die etwaige Einsparungen bei weitem übersteigen.
As under the current law, tenants can apply for a rent repayment order if there has been a breach of a HMO licence, if the property should have had a HMO (mandatory or zusätzlich) licence but did not, and if the property should have had a selective licence which depends on the local authority in which the property is situated. Landlords should always keep up to date with any changes in the area of thier properties to ensure they have the necessary licences in place.
Zudem wird der von den RROs abgedeckte Zeitraum von 12 Monaten auf 24 Monate verlängert, und Mieter haben zwei Jahre Zeit, um einen Antrag auf Erlass einer Verfügung zu stellen. Das bedeutet, dass ein Mieter wegen eines Verstoßes eine RRO beantragen könnte und der Vermieter, falls er für haftbar befunden wird, dem Mieter möglicherweise 24 Monatsmieten zurückzahlen müsste.
Der Gesetzentwurf führt zudem neue Straftatbestände ein, die zu einer Anordnung zur Rückzahlung der Miete führen können, darunter:
- Missbrauch eines Besitzgrundes
- Verstoß gegen eine Vermietungsbeschränkung
- Continued breach after a civil penalty has been imposed
- Verstoß gegen die Entschädigungsregelung für Vermieter
- Providing false information to the landlord database
Das Schiedsgericht kann bei der Festsetzung der Entschädigung auch frühere RROs oder zivilrechtliche Sanktionen berücksichtigen. Die Einführung der Ombudsstelle soll dazu beitragen, Streitigkeiten schnell und kostengünstig beizulegen.
Rechtswidrige Zwangsräumungen
Wie Vermieter wissen, verstößt die unrechtmäßige Zwangsräumung eines Mieters gegen § 1 des Gesetzes zum Schutz vor Zwangsräumung von 1977 and carries criminal liability. The Renters’ Rights Bill extends this by giving local authorities the power to impose civil penalties of up to £40,000 for breaches of the PEA.
Verbot von Mietgeboten
Der Gesetzentwurf sieht vor, dass Vermieter und Makler potenziellen Mietern nicht mehr vorschreiben dürfen, um die Miete zu bieten, oder sie dazu ermutigen dürfen, Angebote abzugeben, die über der ausgeschriebenen Miete liegen. Darüber hinaus wird es Vermietern und Maklern untersagt sein, Immobilien zu einem höheren Preis als dem ausgeschriebenen zu vermieten.
Keine hohen Mietvorauszahlungen mehr
Der Gesetzentwurf wird außerdem verhindern, dass Vermieter von potenziellen Mietern hohe Mietvorauszahlungen verlangen. Der Gesetzentwurf sieht eine Änderung des Gesetz über Mietergebühren von 2019 to prohibit landlords and agents from requiring any payment of rent in advance of the tennacy being entered into. A landlord will only be able to request up to one months’ rent once a tenancy agreement has been agreed and signed before commencement.
Der Gesetzentwurf sieht außerdem eine Änderung des Wohnungsgesetz 1988 to the effect that if any existing tenancies enthalten terms which require large pre-payment requirements, those terms will be unenforceable.
Mieterhöhungen
Im Rahmen der neuen befristeten Mietverträge mit Mietgarantie dürfen die Mieten nur einmal jährlich unter Anwendung der Verfahren gemäß § 13 des Wohnungsgesetzes von 1988. Currently, tenants can challenge a Section 13 rent increase at the First-tier Tribunal, which determines whether the proposed rent exceeds market rates.
Der Gesetzentwurf schränkt den Zuständigkeitsbereich des Schiedsgerichts ein und ermöglicht es ihm, die Miete als den niedrigeren der folgenden Beträge festzusetzen: (a) die Marktmiete oder (b) die vom Vermieter vorgeschlagene Miete. Darüber hinaus erhält das Schiedsgericht die Befugnis, die Gültigkeit einer Mitteilung gemäß § 13 zu prüfen, was ihm derzeit nicht möglich ist.
§ 10A des Mietrechtsgesetzes von 1985 – Awaabs Gesetz
Das Awaab-Gesetz, das bereits für soziale Vermieter gilt, wird künftig auch auf den privaten Sektor angewendet. Es erweitert die Reparaturpflichten der Vermieter zwar nicht über die bereits festgelegten hinaus, die gemäß §§ 9A und 11 des Mietrechtsgesetzes von 1985, it imposes a timeframe for responding to defect complaints. Private landlords should closely monitor the regulations once issued and ensure that all internal systems are updated to comply.
Haustiere
As in our previous article on the old iteration of the Bill, tenants will now be allowed to keep pets in rental properties. However, the Bill implies that tenants must have pet insurance, and failing to do so would constitute a breach of the tenancy. Landlords must consider these pet requests and cannot unreasonably refuse them, ensuring that tenants’ rights are promoted while outlining the conditions under which landlords can refuse.
Diskriminierung
Der Gesetzentwurf sieht ein generelles Verbot vor, wonach Vermieter Mietern, die Sozialleistungen beziehen oder Kinder haben, die Vermietung nicht verweigern dürfen, es sei denn, es liegt ein berechtigter Grund vor. Klauseln in Hypothekenverträgen oder Versicherungspolicen, die Sozialleistungsempfänger oder Familien mit Kindern ausschließen, sind nicht durchsetzbar und nichtig.
Vermieter können nach wie vor das Einkommen eines potenziellen Mieters berücksichtigen, um zu beurteilen, ob dieser die Miete realistisch gesehen bezahlen kann.
Die Vermieter-Datenbank
Der Gesetzentwurf enthält zudem eine Bestimmung zur Einrichtung einer nationalen Vermieterdatenbank. Mieter können diese Datenbank durchsuchen, um zu überprüfen, ob Vermieter ihren gesetzlichen Verpflichtungen nachgekommen sind. Die Datenbank soll Vermietern dabei helfen, ihre gesetzlichen Verpflichtungen zu verstehen und deren Einhaltung sicherzustellen. Der Minister kann durch Verordnungen festlegen, welche Informationen in der Datenbank der Öffentlichkeit zugänglich sein sollen (auch die Kommunalverwaltungen erhalten Zugriff).
Details such as gas safety certificates, EPCs, and EICRs may be included, as well as any convictions or civil penalties. Failure to comply with the database requirements could result in civil penalties of up to £7,000, with prosecution also possible for more serious breaches.
Darüber hinaus führt eine unterlassene Registrierung in der nationalen Vermieter-Datenbank vor der Einleitung eines Räumungsverfahrens nach dem neuen System dazu, dass jede Räumungsaufforderung als ungültig gilt. Eine unterlassene Registrierung kann jedoch nach dem aktuellen Entwurf des Gesetzentwurfs nachgeholt werden, sofern dies vor der Zustellung einer Räumungsaufforderung geschieht.
Durchsetzung und Regulierung
The Renters’ Rights Bill introduces a range of new enforcement measures to protect tenants from rogue landlords and ensure that landlords comply with their legal obligations. The bill establishes a new private rented sector database, which will provide a single source of information on landlords and their properties. This will help local authorities to identify and take action against rogue landlords who are failing to meet their obligations. The bill also introduces a new ombudsman scheme, which will provide a fair and impartial service for resolving disputes between landlords and tenants. Furthermore, the bill gives local authorities new powers to take action against landlords who are committing continuing or repeated breaches of their obligations, including the power to impose fines and other penalties. Local authorities will also be granted increased investigative powers when investigating any alleged breaches.
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Angesichts der bevorstehenden wesentlichen Änderungen müssen Vermieter auf dem Laufenden bleiben und sicherstellen, dass sie die neuen Anforderungen vollständig erfüllen, sobald der Gesetzentwurf in Kraft tritt.
Für Beratung zu Streitigkeiten im Zusammenhang mit Wohnimmobilien, please contact Senior Associate Marissa Lawrence or Senior Rechtsstreitigkeiten Partner David Burns.
Marissa Lawrence
Senior Associate Solicitor
