Tarihi Kira İncelemeleri: Ticari Ev Sahipleri ve Kiracılar için Riskler ve Çözüm Yolları

 Kira gözden geçirme maddeleri modern ticari kira sözleşmelerinin standart bir özelliğidir. Genellikle kira sözleşmesinin süresi boyunca kiranın piyasaya ayak uydurmasını sağlamak üzere tasarlanırlar. Ancak uygulamada, gözden geçirmeler bazen kaçırılmakta, geciktirilmekte ya da hiç yapılmamaktadır.

Sonuç, genellikle "tarihi kira incelemesi" olarak adlandırılan, yıllar önce yapılması gereken ancak uygulanmayan bir kira incelemesidir.

Tarihi bir kira incelemesi tetiklendiğinde, bunu genellikle anlaşmazlıklar takip eder. Geriye dönük olarak önemli kira borçları talep edilebilir, faiz tahakkuk edebilir ve kiracılar kendilerini kısa bir süre içinde beklenmedik ödeme yükümlülükleriyle karşı karşıya bulabilirler. Buna karşılık, kirayı zamanında gözden geçirmeyen ev sahipleri, bazı durumlarda umduklarını bulamayabilirler.

Ronald Fletcher Baker'da, hem ev sahiplerine hem de kiracılara tarihi kira incelemelerinden kaynaklanan anlaşmazlıklar konusunda düzenli olarak danışmanlık hizmeti veriyoruz. Bu makale, tarihi kira incelemelerinin neden ortaya çıktığını, yasal çerçeveyi ve her iki taraf için pratik ve stratejik hususları incelemektedir.

Tarihi kira incelemeleri neden ortaya çıkar?

Çeşitli senaryolar, bir kira incelemesinin uzun süre atıl kalmasına yol açabilir:

• İdari gözetim: ev sahipleri veya yönetim acenteleri inceleme bildirimini zamanında yapmazlar.
• Stratejik gecikme: taraflar bazen piyasa değişiklikleri beklentisiyle gözden geçirme görüşmelerini ertelerler.
• Kira şartlarındaki belirsizlik: gözden geçirme maddeleri hakkındaki anlaşmazlıklar harekete geçmeyi caydırabilir.
• Mülkiyet değişikliği: kiralamalar devredildiğinde veya yatırım portföyleri satıldığında, kira gözden geçirme fırsatları gözden kaçabilir.

Sebep ne olursa olsun, soru genellikle kira incelemesinin hala uygulanıp uygulanamayacağı ve nasıl uygulanacağıdır.

Yasal çerçeve

Zaman genellikle "önemli" değildir. Durumun tam olarak ne olduğunu belirlemek için kira sözleşmenizin özel şartlarını kontrol etmeniz önemlidir. Çoğu modern kira gözden geçirme maddesi "zamanın esas olmadığını" açıkça belirtir ve bu nedenle, durumun koşullarına bağlı olarak, gözden geçirme tarihinden sonra herhangi bir zamanda bir kira gözden geçirmesinin tetiklenmesi mümkün olabilir ve yeni kira (bir kez belirlendiğinde) gözden geçirme tarihinden geriye dönük olarak ödenecektir.

Mahkemeler daha önceki davalarda, kira sözleşmesinde açıkça süre belirtilmediği sürece, bir ev sahibinin yalnızca inceleme tarihi geçtiği için inceleme başlatma hakkını kaybetmediğine karar vermiştir.

İçtihat hukuku

Bazı önemli davalar, ticari kiralamalarda kira incelemelerine ilişkin ilkeleri netleştirmiştir:

• United Scientific Holdings Ltd v Burnley Borough Council [1978] A.C. 904: açıkça belirtilmedikçe kira incelemelerinde zamanın "esas" olmadığını teyit etmiştir. Bir gözden geçirme yıllar sonra başlatılabilir ve revize edilen kira geriye dönük olarak uygulanacaktır.
• Scottish & Newcastle plc v Raguz [2008] UKHL 65: gözden geçirilmiş kira bedeli belirlendikten sonra, kiracının gözden geçirme tarihine kadar olan borçlardan sorumlu olduğunu teyit etmiştir. Bu, belirli kira sözleşmesinin şartlarına tabi olacaktır.

Değerleme tarihi

Daha da önemlisi, kira bedeli incelemenin nihai olarak yapıldığı tarihte değil, inceleme tarihinde belirlenir. Bu nedenle değerleme uzmanları o tarihteki piyasa koşullarına bakmalıdır ki bu da incelemenin uzun yıllar gecikmesi halinde zor olabilir.

 Gecikme faizi

Çoğu kira sözleşmesi, gözden geçirilmiş kira tespit edildiğinde, gözden geçirme tarihinden tespit tarihine kadar olan borçların faiziyle birlikte ödenmesini öngörmektedir. Bu durum, geçmişe yönelik incelemeleri kiracılar için çok pahalı hale getirebilir.

Ev sahipleri için riskler

Değerleme zorlukları: Piyasa kirasının geriye dönük olarak değerlendirilmesi için değerleme uzmanlarına talimat vermek karmaşık, maliyetli ve tartışmalı olabilir.

• Kiracı direnci: Kiracılar feragat, itiraz veya ev sahibinin hakkını kaybettiğini ileri sürerek geç incelemelere itiraz etmeye çalışabilir.
• Nakit akışı: Ev sahipleri borçlarını geri alabilmek için uzun süren davalarla karşı karşıya kalabilir.
• Belge eksiklikleri: Mülkiyet değişiklikleri veya kayıp evraklar ev sahibinin iddiasını zayıflatabilir.

Kiracılar için riskler

• Beklenmedik büyük yükümlülükler: uzun yıllara yayılan borçlar ve faizler felç edici olabilir.
• İş planlaması için belirsizlik: inceleme sonuçlanana kadar gerçek kira yükümlülüğü belirsizliğini korumaktadır.
• Sınırlı savunmalar: Zaman çok önemli hale getirilmediği sürece, somut olayın gerçeklerine bağlı olarak, kiracılar sorumluluktan kaçmakta zorluk çekebilirler.
• Potansiyel iflas sonuçları: Geçmişten gelen büyük borçlar kiracı işletmeleri risk altına sokabilir.

Pratik rehberlik

Ev sahipleri için

• Kira sözleşmelerini düzenli olarak denetleyin: gözden geçirme tarihlerini kontrol edin ve bildirimlerin derhal yapıldığından emin olun.
• Kira incelemesinin kaybedildiğini varsaymayın: yıllar geçmiş olsa bile, hala başlatma hakkınız olabilir.
• Uzman değerleme uzmanlarına talimat verin: tarihi değerlemeler karmaşıktır ve genellikle ihtilaflıdır.
• Kira sözleşmesindeki ifadeleri kontrol edin: bazı eski kira sözleşmelerinde zamanı önemli kılan taslaklar bulunabilir, bu durumda gecikme ölümcül olabilir.
• Uzlaşmayı düşünün: Bazı durumlarda, ileriye dönük bir kira üzerinde anlaşmak, geçmiş borçları takip etmekten daha ticari olabilir.

Kiracılar için

• Kira kontratınızı gözden geçirin: zamanın açıkça belirtilip belirtilmediğine dikkatlice bakın.
• Erkenden değerleme tavsiyesi alın: sağlam bir uzman raporu, şişirilmiş ev sahibi taleplerine direnmek için çok önemlidir.
• Faiz pazarlığı: Borçların vadesi gelmiş olsa bile, kiracılar faiz indirimi veya feragat pazarlığı yapabilirler.
• Hakkaniyete uygun argümanlar ileri sürün: Bazı durumlarda, özellikle de ev sahibinin davranışları incelemenin yapılmayacağını gösteriyorsa, itiraz veya feragat bir savunma sağlayabilir.
• Nakit akışını planlayın: borçların ödenebilir hale gelmesi durumunda finansal etkiye hazırlıklı olun.

Stratejik hususlar

• Davaya karşı uzlaşma: tarihi incelemeler genellikle dava açması pahalı olan değerleme anlaşmazlıklarına dayanır. Erken uzlaşma ticari açıdan mantıklı olabilir.
• Piyasa koşulları: gözden geçirme tarihinden bu yana piyasa düşmüşse, kiracılar geç de olsa gözden geçirme için baskı yapmaktan fayda sağlayabilir. Tersine, ev sahipleri, geçmiş tarihler lehlerine ise stratejik olarak geciktirebilirler.
• Halef ev sahipleri/kiracılar: Geçmişe yönelik incelemeler devir ve yatırım satışlarını zorlaştırabilir. Durum tespiti her zaman bir kira inceleme denetimini içermelidir.

 Sıkça sorulan sorular

Bir ev sahibinin kira incelemesi yapması için (kiracılık süresince) çok geç kalınmış mıdır?

Scottish & Newcastle Plc v Raguz [2008] UKHL 65 davası, eksik ödemeye ilişkin yükümlülüğün, gözden geçirme süresinin başladığı veya gözden geçirme sürecinin tetiklendiği tarihte değil, kiranın kararlaştırıldığı veya belirlendiği gün muaccel hale geldiği konusunda otoritedir.

Bu yaklaşım, Bello v Ideal View [2009] EWHC 2808 (QB) davasında izlenmiş ve mahkeme, kira incelemesinin başlatılmasında 13 yıllık bir gecikme olmasına rağmen, ev sahibinin kira incelemesini başlatma hakkının zaman aşımına uğramadığına karar vermiştir.

Ev sahibi henüz kira gözden geçirmesini başlatmadığından ve kira borçlarının tahsili için talepte bulunma süresi o ana kadar işlemediğinden, artırılmış kirayı almaya hak kazanmışlardır. Kira kontratının halen yürürlükte olması koşuluyla, ev sahibinin kira gözden geçirmelerine ilişkin sözleşmeden doğan hakkı süresiz olarak devam etmektedir.

Genel olarak, kira sözleşmesinde zamanın esas olmaması koşuluyla, geçmiş kira incelemelerinin uygulanması mümkün olabilir.

Kiracının direnmesi için herhangi bir yol var mı?

Olası argümanlar arasında estoppel, feragat veya kira sözleşmesindeki ifadenin zamanı esas alması yer almaktadır. Aksi takdirde sorumluluktan kaçınmak zordur.

Genel olarak, ev sahibi ancak kiracıya bunu tetiklemeyeceğine dair bir beyanda bulunmuşsa ve kiracı bu beyana güvenerek kendi aleyhine hareket etmişse kira incelemesini başlatmaktan alıkonulabilir. Bu alışılmadık bir senaryo olacaktır.

Kira süresi boyunca ev sahibi değişirse ne olur?

Davanın özel gerçeklerine bağlı olarak, halef ev sahipleri, unvan ve bildirimlerin uygun şekilde atanması ve tebliğ edilmesi koşuluyla kira incelemelerini uygulayabilir. Belgelerdeki boşluklar ihtilaf yaratabilir.

İnceleme tarihindeki piyasa, geçen kiradan daha düşükse ne olur?

Modern ticari kiralamaların çoğu "yalnızca yukarı yönlü" maddeler içerir, yani kira gözden geçirildiğinde düşemez. Piyasa kirası daha düşük olsa bile, kira aynı kalacaktır.

Ev sahibi, kira sözleşmesi sona erdikten sonra kira incelemesi yapabilir mi?

Kiracılık süresince ev sahibi tarafından bir kira incelemesi başlatılmazsa, kiracılık sona erdikten sonra ev sahibinin kira kontratındaki kira incelemesi hükümlerine dayanarak 'eksik ödeme' talep etmesi pek mümkün olmayacaktır. Yani, kira gözden geçirmesi tamamlanmış olsaydı, gözden geçirme tarihinde kiracıdan talep edilecek olan mevcut kira ile yeni kira arasındaki kira artışı.

Kira sözleşmesinde yer alan hak ve yükümlülükler sözleşme süresinin sonunda sona erer. Genel olarak, ev sahibinin kira artışını talep etme hakkı da sona erer.

Ticari kira sözleşmesinin süresi dolmuşsa ancak kiracı devam ediyorsa ne olur? Ev sahibi yine de kira incelemesi yapabilir mi?

Kira sözleşmesi feshedildikten sonra (LTA 1954 tarafından tanınan bir yöntemle olmalıdır), ev sahibinin bu dönem için herhangi bir kira incelemesi talep etmesi mümkün değildir.

Tarihi bir kira incelemesinin 1954 tarihli Ev Sahibi ve Kiracı Yasası kapsamında yasal bir devamlılık sırasında tetiklenmesi mümkün olabilir. Willison v Cheverell Estates Limited [1996] 1 EGLR 116, CA davası, belirli kira inceleme ifadelerinin sözleşme süresi sona erdikten sonra kira incelemesine izin vermediği konusunda açıktı. Ancak karar, kira sözleşmesindeki ifadenin farklı bir şekilde kaleme alınmış olması halinde farklı bir sonuç ortaya çıkabileceğini göstermektedir.

Ancak, her vaka kendine özgü olacaktır ve kanun bu noktada kesin değildir. Bu karmaşık durum, ev sahiplerinin kira incelemelerini takip etmelerinin ve sözleşme süresi sona ermeden önce bunları tetiklediklerinden emin olmalarının ne kadar önemli olduğunu göstermektedir.

Yasal devamlılık süresi boyunca, 25. bölüm bildiriminin tebliğinden yeni kira kontratının verilmesine kadar geçen süre için kira incelemesi yapmanın olağan yolu, LTA 1954 kapsamında yeni bir kira kontratının verilmesini bekleyen bir geçici kira başvurusu yapmaktır.

Anlaşmaya varılamaması halinde yeni kira sözleşmesinin kira bedeli mahkeme tarafından belirlenecektir.

Zamanaşımı Yasası 1980'in etkisi nedir?

Gözden geçirilmiş kira üzerinde mutabık kalındığında veya belirlendiğinde, kira ödeme için muaccel hale gelecektir.

1980 tarihli Zamanaşımı Yasası'nın 19. Bölümü, ödenmemiş kira borçlarının tahsili talebini, borcun muaccel hale geldiği tarihten, yani kiranın kararlaştırıldığı veya belirlendiği tarihten itibaren 6 yıl ile sınırlandırmaktadır. Kira incelemesi tamamlandıktan sonra, ticari bir ev sahibi yükseltilmiş kirayı tahsil etmek için adımlar atmalıdır. Aradan 6 yıldan fazla zaman geçmesi halinde, artırılan kirayı tahsil etme hakkı büyük olasılıkla kaybedilecektir.

Kiracı bir ihbarda bulunarak zamanın önemli olmasını sağlayabilir mi?

Proxima GR Properties Ltd v Spencer [2017] UKUT 450 (LC) kararı, kiracının bunu yaptığını iddia eden bir bildirim sunarak zamanın özünü oluşturamayacağını doğrulamaktadır. Kira sözleşmesi özel bir hak sağlamadığı sürece, kiracı ev sahibinin süreci başlatmasını beklemelidir.

Sonuç

Tarihi kira incelemeleri hararetli tartışmalara yol açabilir.

Kaçınılması mümkün olan durumlarda kira incelemesinin geciktirilmesi tavsiye edilmez. Kiracının ne kadar ek kira ödeneceğini bilmemesi ve buna göre bütçe yapmamış olması kiracıyı zor durumda bırakır. Ayrıca kiracının kira incelemesine direnerek dava açması riski de daha yüksektir.

Ev sahipleri için, geçmiş kira incelemeleri, yıllarca süren eksik ödemeleri düzeltmek için bir fırsat teşkil edebilir, ancak aynı zamanda kanıt ve dava risklerini de beraberinde getirir. Kiracılar için ise önemli ve beklenmedik borçlara yol açabilir.

Yasa açıktır, kira sözleşmesinde aksi açıkça belirtilmediği sürece, zamanın önemli olmadığına dair çürütülebilir bir karine vardır ve bu nedenle kira incelemeleri genellikle geç başlatılabilir ve sorumluluk inceleme tarihine kadar devam edebilir. Ancak her vaka kira kontratının dikkatli bir şekilde yorumlanmasına bağlıdır.

Ronald Fletcher Baker'da Mülkiyet Davaları ekibimiz, karmaşık tarihi incelemeler de dahil olmak üzere kira inceleme anlaşmazlıklarında danışmanlık konusunda geniş deneyime sahiptir. İster borçlarını tahsil etmek isteyen bir ev sahibi, ister bir hak talebiyle karşı karşıya olan bir kiracı olun, riskler, savunmalar ve çözüm fırsatları konusunda size rehberlik edebiliriz.

Mülkiyet Dava Konuları: Bize Ulaşın

Ben Lewis, RFB'nin dava departmanında Kıdemli Dava Ortağı David Burns ile birlikte avukat olarak görev yapmaktadır. Bu konuyla ilgili sorularınız için lütfen Ben Lewis ile e-posta yoluyla iletişime geçin B.Lewis@rfblegal.co.uk veya 0203 947 8892 numaralı telefondan veya David Burns ile D.Burns@rfblegal.co.uk veya 0207 467 5751 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz.