Kira sözleşmesi kapsamında kiralanan mülklerin mal sahipleri ve yönetim şirketlerinin sıkça karşılaştığı bir sorun, kiracıların hizmet bedellerinin makul olup olmadığını sorgulamasıdır.
When determining whether a particular service charge item is payable, the first step is to assess whether it falls within the service charge provisions of the lease.
Eğer öyleyse, o zaman Ev Sahibi ve Kiracı Yasası 1985 şu hükmü içerir:
“The landlord may only include costs in the service charge to the extent that the costs were reasonably incurred and the works or services to which they relate were carried out to a reasonable standard.”
Hizmet bedelleri için yapılacak herhangi bir peşin ödemenin tutarı makul olmalıdır.
Any costs that fail these reasonableness tests cannot be included in the service charge. Tenants have the right to apply for a determination as to whether a service charge is payable under section 1985 tarihli Ev Sahibi ve Kiracı Kanunu’nun (LTA 1985) 27A maddesi.
Hizmet Ücretleri ‘Makul’ mu?
1985 tarihli Ev Sahibi ve Kiracı Kanunu, hizmet bedellerinin makul olup olmadığının değerlendirilmesine yönelik bir kriter belirlemektedir. Bu kriterin iki temel unsuru şunlardır:
a) Ev sahibi, masrafların makul bir şekilde yapılmış olması ve işlerin veya hizmetlerin makul bir standartta yerine getirilmiş olması koşuluyla, bu masrafları hizmet bedeline dahil edebilir.
b) Hizmet bedellerine ilişkin her türlü peşin ödeme makul olmalıdır.
Bu kriterlere uymayan hiçbir masraf, hizmet bedeline dahil edilemez.
a) Makul Şekilde Yapılan Harcamalar ve Makul Bir Standartta Gerçekleştirilen İşler veya Hizmetler
İçinde Forcelux Ltd. - Sweetman ve Parker Davası [2001] 2 EGLR 173 (LT), the Lands Tribunal held that determining whether costs were reasonably incurred involves a two-stage test: first, whether the landlord’s decision-making process was reasonable, and second, whether the sum charged was reasonable in light of market evidence.
İçinde Waller - Hounslow LBC Davası, the Court of İtiraz clarified that while the same legal test applies to both repairs and improvements, the factors that a landlord should consider in respect of improvements may be more extensive than that for repairs. If more than one outcome was reasonable, it is for the landlord to choose between them.
b) Peşin Ödemeler Makul Olmalıdır
It is common for konut leases to require payments on account of service charges at regular intervals throughout the year. Where this is the case, the interim payment must be reasonable, as set out in 1985 tarihli LTA’nın 19. maddesinin (2) numaralı fıkrası.
Davası Avon Ground Rents Ltd – Cowley [2019] EWCA Civ 1827 established that there is no rigid rule for determining whether advance payments are reasonable; it depends on the facts of the case. In this instance, it was deemed unreasonable for residential tenants to pay the full cost of remedial works upfront when a near-equivalent payment was expected from the NHBC, with no anticipated delays.
Makuliyet Tespiti Başvuruları
Kira sözleşmesi sahipleri Mahkeme’ye karar talebinde bulunduklarında, sıkça öne sürdükleri hususlar şunlardır:
- Gerçekleştirilen işin kalitesi.
- Yüklenicilerin ev sahibi veya yönetim acentesiyle bağlantılı olduğu durumlarda ortaya çıkabilecek olası çıkar çatışmaları.
- Çalışmaların sıklığı.
- Bakım geçmişi.
- The size of the özellik.
- Tüm kiracılar için sağladığı fayda.
It is essential for agents and landlords to maintain accurate records to demonstrate that their decision-making was reasonable and that the costs incurred were justified in case of a challenge.
Kendinizi Korumak İçin Atmanız Gereken Adımlar
Bir kiracı Mahkemeye başvurursa, ücretlerin makul olduğunu kanıtlama yükümlülüğü ev sahibine aittir (kiracının ise bu ücretlerin makul olmadığını kanıtlaması gerekmez).
Makul hizmet ücretleri uyguladığınızdan emin olmak ve gerektiğinde bunu kanıtlayabilmek için bazı pratik yöntemler şunlardır:
- Piyasadaki farklı tedarikçilerden birden fazla teklif alın.
- Be prepared to explain your decisions. Reasonableness does not require selecting the cheapest option, as long as the expenditure is in line with the market norm.
- İster yüklenici atamaları ister işlerin zamanlamasıyla ilgili olsun, alınan kararların ayrıntılı kayıtlarını tutun.
- Kira sözleşmesi sahiplerinin hizmetler hakkında geri bildirimde bulunmalarını kolaylaştırın ve ortaya koydukları sorunları araştırın.
- Parasının karşılığını aldığınızdan emin olmak için sözleşmeleri ve hizmet sağlayıcıları düzenli olarak gözden geçirin.
- Hizmet standartlarınıza sadık kalın. Net bir zaman çizelgesi olmadan veya ihale süreci başlamadan tamamlanma tarihleri konusunda taahhütte bulunmayın.
- Kiracılarınızla açık bir iletişim kurun ve onları karar alma sürecine dahil edin. Bu, Mahkeme nezdinde anlaşmazlıkların önlenmesine yardımcı olabilir ve kiracılarla olumlu ilişkiler kurulmasını sağlayabilir.
If you require assistance with service charge recovery, or if a leaseholder has initiated an application for Tribunal determination, please contact our Mülkiyet Davaları Ekibi at 0203 917 1707 veya via email at m.lawrence@rfblegal.co.uk / d.burns@rfblegal.co.uk.
Marissa Lawrence
Kıdemli Ortak Avukat
