Konut Hizmet Bedelleri: Ev Sahipleri için Pratik Bir Kılavuz

Kiraya verilen mülklerin ev sahipleri ve yönetim acentelerinin karşılaştığı yaygın sorunlardan biri, kiracıların hizmet bedellerinin makul olup olmadığına itiraz etmeleridir. 

Belirli bir hizmet bedeli kaleminin ödenip ödenmeyeceğini belirlerken, ilk adım söz konusu kalemin kiralamanın hizmet bedeli hükümleri kapsamına girip girmediğini değerlendirmektir. 

Eğer öyleyse Ev Sahibi ve Kiracı Yasası 1985 bunu sağlar: 

"Ev sahibi, masrafları hizmet bedeline ancak masrafların makul ölçüde yapılmış olması ve ilgili oldukları iş veya hizmetlerin makul bir standartta gerçekleştirilmiş olması halinde dahil edebilir." 

Hizmet ücretleri için yapılacak herhangi bir avans ödemesinin miktarı makul olmalıdır. 

Bu makul olma testlerini geçemeyen masraflar hizmet bedeline dahil edilemez. Kiracılar, hizmet bedelinin ödenebilir olup olmadığının belirlenmesi için aşağıdaki bölüm kapsamında başvuruda bulunma hakkına sahiptir 1985 tarihli Ev Sahibi ve Kiracı Yasası'nın (LTA 1985) 27A maddesi. 

Hizmet Bedelleri 'Makul' mu? 

Ev Sahibi ve Kiracı Yasası 1985, hizmet bedellerinin makul olup olmadığına ilişkin bir test ortaya koymaktadır. Bu testin iki temel unsuru şunlardır: 

a) Ev sahibi, masrafları hizmet bedeline ancak masraflar makul bir şekilde yapılmışsa ve işler veya hizmetler makul bir standartta gerçekleştirilmişse dahil edebilir. 

b) Hizmet ücretlerine ilişkin her türlü avans ödemesi makul olmalıdır. 

Bu kriterlere uymayan masraflar hizmet bedeline dahil edilemez. 

a) Makul Olarak Yapılan Masraflar ve Makul Bir Standartta Yürütülen İşler veya Hizmetler 

İçinde Forcelux Ltd v Sweetman and Parker [2001] 2 EGLR 173 (LT)Arazi Mahkemesi, masrafların makul bir şekilde yapılıp yapılmadığının belirlenmesinin iki aşamalı bir test içerdiğine karar vermiştir: birincisi, ev sahibinin karar verme sürecinin makul olup olmadığı ve ikincisi, tahsil edilen tutarın piyasa kanıtları ışığında makul olup olmadığı. 

İçinde Waller - Hounslow LBCTemyiz Mahkemesi, aynı yasal testin hem onarımlar hem de iyileştirmeler için geçerli olmasına rağmen, bir ev sahibinin iyileştirmelerle ilgili olarak göz önünde bulundurması gereken faktörlerin onarımlara göre daha kapsamlı olabileceğini açıklamıştır. Birden fazla sonucun makul olması halinde, bunlar arasında seçim yapmak ev sahibinin görevidir. 

b) Avans Ödemeleri Makul Olmalıdır 

Konut kiralamalarında hizmet bedellerinin yıl boyunca düzenli aralıklarla ödenmesi yaygın bir uygulamadır. Böyle bir durumda, ara ödemenin aşağıda belirtildiği gibi makul olması gerekir LTA 1985 bölüm 19(2). 

Davası Avon Ground Rents Ltd v Cowley [2019] EWCA Civ 1827 avans ödemelerinin makul olup olmadığını belirlemek için katı bir kural olmadığını, bunun davanın gerçeklerine bağlı olduğunu ortaya koymuştur. Bu örnekte, konut kiracılarının, NHBC'den neredeyse eşdeğer bir ödeme beklenirken ve herhangi bir gecikme öngörülmezken, iyileştirme çalışmalarının tüm maliyetini peşin olarak ödemeleri makul görülmemiştir. 

Makuliyet Tespiti için Başvurular 

Kiracılar bir tespit için Tribunal'e başvurduklarında, öne sürdükleri ortak faktörler şunlardır: 

• Yürütülen işin standardı. 

• Yüklenicilerin ev sahibi veya yönetim acentesi ile bağlantılı olduğu durumlarda olası çıkar çatışmaları. 

• Çalışmaların sıklığı. 

• Bakım geçmişi. 

• Mülkün büyüklüğü. 

• Tüm kiracılara fayda sağlar. 

Acentelerin ve ev sahiplerinin, bir itiraz durumunda karar verme süreçlerinin makul olduğunu ve yapılan masrafların gerekçelendirildiğini göstermek için doğru kayıtlar tutmaları çok önemlidir. 

Kendinizi Korumak İçin Atacağınız Adımlar 

Bir kiracı Mahkemeye başvurursa, ücretlerin makul olduğunu kanıtlamak ev sahibinin sorumluluğundadır (kiracının bunların makul olmadığını kanıtlaması gerekmez). 

Makul hizmet ücretleri aldığınızdan ve gerektiğinde bunu gösterebileceğinizden emin olmanın bazı pratik yolları şunlardır: 

1. Piyasadaki farklı tedarikçilerden birden fazla fiyat teklifi alın. 

2. Kararlarınızı açıklamaya hazırlıklı olun. Makuliyet, harcama piyasa normlarına uygun olduğu sürece en ucuz seçeneği seçmeyi gerektirmez. 

3. Yüklenici atamaları veya işlerin programlanmasıyla ilgili kararların ayrıntılı kayıtlarını tutun. 

4. Lease sahiplerinin hizmetler hakkında geri bildirimde bulunmalarını ve dile getirdikleri sorunları araştırmalarını kolaylaştırın. 

5. Paranın karşılığının alındığından emin olmak için sözleşmeleri ve sağlayıcıları düzenli olarak gözden geçirin. 

6. Hizmet standartlarınıza sadık kalın. Net bir zaman çizelgesi olmadan veya ihale süreci başlamamışsa tamamlanma tarihleri taahhüt etmeyin. 

7. Kiracılarınızla açık iletişimi sürdürün ve onları karar alma sürecine dahil edin. Bu, Mahkeme anlaşmazlıklarının önlenmesine ve kiracılarla olumlu ilişkilerin geliştirilmesine yardımcı olabilir. 

Hizmet bedelinin tahsili konusunda yardıma ihtiyacınız varsa veya bir kiracı Mahkeme kararının belirlenmesi için bir başvuru başlattıysa, lütfen bizimle iletişime geçin Mülkiyet Davaları Ekibi at 0203 917 1707 veya e-posta yoluyla m.lawrence@rfblegal.co.uk / d.burns@rfblegal.co.uk.