On 11 September 2024, the Labour Government published the long-anticipated Kiracı Hakları Yasa Tasarısı. It is expected that this legislation will become an Act before the new year. The Labour Government has been instrumental in proposing and advancing this bill, which aims to enhance tenant protections and improve conditions in the private rented sector. The Bill has gone through numerous stages, with both tenant and landlord groups making substantial representations on its contents.
Tasarıda, ev sahiplerinin iyice kavramaları gereken birkaç önemli husus bulunmaktadır şimdi to prepare for its impact. One of the significant changes includes the introduction of a new tenancy system aimed at improving renter security and stability.
Tasarıya Giriş
The Renters’ Rights Bill is aimed at transforming the private rented sector in England. One of the key provisions of the bill is the abolition of 21. Bölüm “no-fault” evictions, which have long been a source of concern for tenants who can be evicted without reason, whilst trying to balance the concerns of landlords who may require possession of thier özellik on grounds which currently are not available under the Housing Act 1988. The bill also introduces a new system of periodic tenancies, replacing fixed-term assured shorthold tenancies (ASTs).
21. Bölümün Sonu
Artık şu durum resmiyet kazandı: 21. Bölüm ‘kusursuz’ tahliyeler kademeli olarak kaldırılmaktadır.
Tasarı, bunu “Garantili Kısa Süreli Kira Sözleşmeleri”ni (AST’ler) kaldırarak ve bunların yerine en fazla bir ay süreli “Dönemsel Garantili Kira Sözleşmeleri”ni getirerek gerçekleştirmeyi amaçlamaktadır. Bu önemli değişiklik, ev sahiplerinin artık 21. Madde’yi kullanarak mülkün mülkiyetini geri alamayacakları anlamına gelmektedir.
At a future date, which will be specified in legislation, all ASTs in England—whether statutory, periodic, or fixed-term—will convert into Periodic Assured Tenancies, unless Section 21 proceedings are already in progress. This date is likely to come soon after the Bill receives Royal Assent, in line with Labour’s election pledge.
8. Madde Kapsamında Mülkiyet Hakkı İçin Yeni Gerekçeler
Önceki makalelerimizde, aşağıdakilere eklenmesi önerilen bazı yeni gerekçeleri ele almıştık: 8. Bölüm.
Bu yasa tasarısının önceki versiyonunda (Kiracılar Reformu Yasa Tasarısı) olduğu gibi, aşağıdakileri kapsayan yeni tahliye gerekçeleri getirilecektir:
- Mülkünü satmak isteyen ev sahibi; ve
- Ev sahibi ya da bir aile üyesi, söz konusu mülkte yaşamak istiyor.
Neither of these grounds can be used within the first year of the tenancy, and the tenant’s time under the previous AST will count towards this period. Additionally, landlords will be required to provide four months’ notice. If the landlord seeks possession to sell, there will be a 12-month restriction preventing the property from being re-let or marketed to let after serving notice.
Bir ev sahibi, bu süre sona ermeden önce gayrimenkulü yeniden kiraya verirse veya pazarlamaya çıkarırsa, yerel yönetim tarafından 7.000 sterline kadar para cezasına çarptırılabilir.
The previously proposed Ground 8A, relating to rent arrears, has been scrapped. However, Ground 8 (mandatory possession for rent arrears) remains, with changes to the minimum arrears period—from two months to three months—and an extended notice period of four weeks, up from two.
Gerekli Belgeler
Landlords who have acquired properties with historic tenancies where original owners failed to comply with Section 21 requirements, such as serving gas safety certificates and EPCs, can breathe a small sigh of relief. Under Section 8, it will not be necessary to serve these documents at the outset of the tenancy in order to seek possession.
Bununla birlikte, ev sahipleri bu belgeleri sunma konusunda yasal gerekliliklere uyulmasını yine de sağlamalıdır; zira buna uyulmaması ciddi sorunlara yol açabilir.
Depozito koruma şartlarının yerine getirilmemesi durumunda, bu Tasarı kapsamında (antisosyal davranış gerekçeleri hariç) hiçbir mülkiyet hakkı kararı verilemeyeceğini belirtmek önemlidir.
Kira Geri Ödeme Kararları
The Renters’ Rights Bill also introduces changes to Rent Repayment Orders (RROs). Currently, responsibility for breaches of HMO (House in Multiple Occupation) requirements falls on the party managing/in contorl of the property. For landlords who have entered into rent-to-rent schemes, this has historically meant that the intermediate landlord was liable.
Yeni Kiracı Hakları Yasa Tasarısı uyarınca, üst kiraya verenler kira iadesi kararlarından sorumlu tutulacaktır. Bu nedenle ev sahipleri, “kira karşılığı kiralama” anlaşmaları yaparken dikkatli davranmalı ve gerekli özenin gösterildiğinden emin olmalıdır. Garantili kira ve idari yükün azalması cazip gelse de, bu tür anlaşmalar kira iadesi kararları nedeniyle daha yüksek maliyetlere yol açabilir ve bu maliyetler, elde edilebilecek olası tasarrufları çok aşabilir.
As under the current law, tenants can apply for a rent repayment order if there has been a breach of a HMO licence, if the property should have had a HMO (mandatory or ilave) licence but did not, and if the property should have had a selective licence which depends on the local authority in which the property is situated. Landlords should always keep up to date with any changes in the area of thier properties to ensure they have the necessary licences in place.
Ayrıca, RRO’ların kapsadığı süre 12 aydan 24 aya çıkacak ve kiracılar, bu karar için başvuruda bulunmak üzere iki yıllık bir süreye sahip olacaklar. Bu, bir kiracının bir ihlal nedeniyle RRO başvurusunda bulunabileceği ve kiraya verenin sorumlu bulunması halinde kiracıya 24 aylık kira bedelini geri ödemek zorunda kalabileceği anlamına geliyor.
Tasarı ayrıca, kira iadesi kararıyla sonuçlanabilecek yeni suç tanımlarını da getirmektedir; bunlar arasında şunlar yer almaktadır:
- Mülkiyet gerekçesinin kötüye kullanılması
- Kiralama kısıtlamasının ihlali
- Continued breach after a civil penalty has been imposed
- Ev Sahibi Tazminat Programı’nın İhlali
- Providing false information to the landlord database
Mahkeme, tazminat kararını verirken önceki RRO’ları veya hukuki cezaları da dikkate alabilecektir. Ombudsman hizmetinin hayata geçirilmesi, uyuşmazlıkların hızlı ve maliyet etkin bir şekilde çözülmesine yardımcı olmayı amaçlamaktadır.
Yasadışı Tahliyeler
Ev sahiplerinin de bildiği üzere, bir kiracıyı hukuka aykırı bir şekilde tahliye etmek, aşağıdakileri ihlal eder: 1977 tarihli Tahliyeye Karşı Koruma Kanunu’nun 1. Bölümü and carries criminal liability. The Renters’ Rights Bill extends this by giving local authorities the power to impose civil penalties of up to £40,000 for breaches of the PEA.
Kira Artırma Yasağı
Tasarı, ev sahiplerinin ve emlakçıların potansiyel kiracılardan kira için teklif vermelerini talep etmelerini veya ilan edilen kira bedelinin üzerinde teklifler yapılmasını teşvik etmelerini yasaklayacaktır. Ayrıca, ev sahipleri ve emlakçıların mülkleri ilan edilen tutardan daha yüksek bir bedel karşılığında kiraya vermeleri de yasaklanacaktır.
Artık kira için yüksek tutarlı peşin ödemeler yapılmayacak
Tasarı ayrıca, ev sahiplerinin potansiyel kiracılardan yüksek tutarda peşin kira talep etmesini engelleyecektir. Tasarı, 2019 Kiracı Ücretleri Kanunu to prohibit landlords and agents from requiring any payment of rent in advance of the tennacy being entered into. A landlord will only be able to request up to one months’ rent once a tenancy agreement has been agreed and signed before commencement.
Tasarı ayrıca şunu da değiştirecektir: 1988 Konut Yasası to the effect that if any existing tenancies içerir terms which require large pre-payment requirements, those terms will be unenforceable.
Kira Artışları
Yeni “Periyodik Güvence Altındaki Kira Sözleşmeleri” kapsamında, kiralar yalnızca yılda bir kez şu yöntem kullanılarak artırılabilir: 1988 Konut Kanunu’nun 13. maddesine göre uygulanan prosedür. Currently, tenants can challenge a Section 13 rent increase at the First-tier Tribunal, which determines whether the proposed rent exceeds market rates.
Tasarı, Mahkeme’nin yetki alanını daraltarak, Mahkeme’nin (a) piyasa kirası ile (b) ev sahibinin önerdiği kira bedelinden hangisi daha düşükse onu kira bedeli olarak belirlemesine imkân tanıyor. Ayrıca, Mahkeme, şu anda yapamadığı halde, 13. Madde uyarınca verilen bildirimin geçerliliğini değerlendirme yetkisine sahip olacak.
1985 tarihli Ev Sahibi ve Kiracı Kanunu’nun 10A. Maddesi – Awaab Yasası
Halihazırda sosyal konut sahipleri için yürürlükte olan Awaab Yasası, özel sektöre de uygulanacaktır. Bu yasa, konut sahiplerinin onarım yükümlülüklerini, halihazırda aşağıda belirtilenler dışında genişletmemektedir: 1985 tarihli Ev Sahibi ve Kiracı Kanunu’nun 9A ve 11. maddeleri, it imposes a timeframe for responding to defect complaints. Private landlords should closely monitor the regulations once issued and ensure that all internal systems are updated to comply.
Evcil hayvanlar
As in our previous article on the old iteration of the Bill, tenants will now be allowed to keep pets in rental properties. However, the Bill implies that tenants must have pet insurance, and failing to do so would constitute a breach of the tenancy. Landlords must consider these pet requests and cannot unreasonably refuse them, ensuring that tenants’ rights are promoted while outlining the conditions under which landlords can refuse.
Ayrımcılık
Tasarı, meşru bir neden olmadığı sürece, ev sahiplerinin sosyal yardım alan veya çocuğu olan kiracılara kiralamayı reddetmelerini genel olarak yasaklamaktadır. İpotek sözleşmeleri veya sigorta poliçelerinde yer alan, sosyal yardım alan kişileri veya çocuklu aileleri hariç tutan hükümler, uygulanamaz ve geçersiz sayılacaktır.
Ev sahipleri, potansiyel kiracının kirayı gerçekçi bir şekilde karşılayabileceğini değerlendirmek için hâlâ gelirini dikkate alabilirler.
Ev Sahipleri Veritabanı
Tasarıda ayrıca ulusal bir ev sahibi veri tabanına ilişkin bir hüküm yer almaktadır. Kiracılar, bu veri tabanında arama yaparak ev sahiplerinin yasal yükümlülüklerine uyup uymadıklarını kontrol edebileceklerdir. Veri tabanı, ev sahiplerinin yasal yükümlülüklerini anlamalarına ve bu yükümlülüklere uymalarını sağlamaya yardımcı olmak üzere tasarlanmıştır. Bakan, yönetmeliklerle veri tabanındaki hangi bilgilerin kamuya açık olacağını belirleyebilir (belediyeler de bu bilgilere erişebilir).
Details such as gas safety certificates, EPCs, and EICRs may be included, as well as any convictions or civil penalties. Failure to comply with the database requirements could result in civil penalties of up to £7,000, with prosecution also possible for more serious breaches.
Ayrıca, yeni sistem kapsamında mülkün iadesini talep etmeden önce ulusal ev sahipleri veri tabanına kayıt yaptırılmaması durumunda, mülkün iadesini talep eden herhangi bir bildirim geçersiz sayılacaktır. Bununla birlikte, mevcut yasa tasarısı taslağına göre, kayıt yaptırılmaması durumu, mülkün iadesini talep eden herhangi bir bildirimin tebliğ edilmesinden önce telafi edilebilir.
Uygulama ve Düzenleme
The Renters’ Rights Bill introduces a range of new enforcement measures to protect tenants from rogue landlords and ensure that landlords comply with their legal obligations. The bill establishes a new private rented sector database, which will provide a single source of information on landlords and their properties. This will help local authorities to identify and take action against rogue landlords who are failing to meet their obligations. The bill also introduces a new ombudsman scheme, which will provide a fair and impartial service for resolving disputes between landlords and tenants. Furthermore, the bill gives local authorities new powers to take action against landlords who are committing continuing or repeated breaches of their obligations, including the power to impose fines and other penalties. Local authorities will also be granted increased investigative powers when investigating any alleged breaches.
Konut Mülkiyeti Anlaşmazlıkları Avukatları – Bize Ulaşın
Önemli değişiklikler ufukta görünürken, ev sahipleri gelişmeleri yakından takip etmeli ve tasarı yasalaştığında yeni şartlara tam olarak uyum sağladıklarından emin olmalıdırlar.
Şu konuda tavsiye için konut mülkiyeti uyuşmazlıkları, please contact Senior Associate Marissa Lawrence or Senior Davalar Ortak David Burns.
Marissa Lawrence
Kıdemli Ortak Avukat
