Kiracı Hakları Yasa Tasarısı - İşçi Partisi Ne Gibi Değişiklikler Yaptı?

11 Eylül 2024 tarihinde Hükümet uzun süredir beklenen Kiracı Hakları Yasa Tasarısı. Bu mevzuatın yeni yıldan önce kanunlaşması beklenmektedir.

Tasarıda ev sahiplerinin aşina olması gereken birkaç temel unsur bulunmaktadır Şimdi etkisine hazırlanmak için.

Bölüm 21'in Sonu

Artık resmileşti. Bölüm 21 'hatasız' tahliyeler aşamalı olarak kaldırılıyor.

Yasa Tasarısı bunu, Güvenceli Kısa Süreli Kiracılıkları (AST'ler) kaldırarak ve bunların yerine en fazla bir ay süreli Periyodik Güvenceli Kiracılıkları getirerek gerçekleştirmeyi amaçlamaktadır. Bu önemli değişiklik, ev sahiplerinin artık Bölüm 21'i kullanarak mülkiyeti geri alamayacakları anlamına gelmektedir.

Mevzuatta belirtilecek olan gelecekteki bir tarihte, İngiltere'deki tüm AST'ler - yasal, periyodik veya sabit süreli - Bölüm 21 işlemleri halihazırda devam etmiyorsa, Periyodik Güvenceli Kiracılığa dönüşecektir. Bu tarihin, İşçi Partisi'nin seçim vaadi doğrultusunda, Yasa Tasarısının Kraliyet Onayı almasından kısa bir süre sonra gelmesi muhtemeldir.

Bölüm 8 Kapsamında Yeni Zilyetlik Gerekçeleri

Daha önceki yazılarımızda, AB'ye eklenmesi önerilen bazı yeni gerekçeleri ele almıştık. Bölüm 8.  

Bu Yasa Tasarısının bir önceki versiyonunda (Kiracılar (Reform) Yasa Tasarısı) olduğu gibi, yeni zilyetlik gerekçeleri söz konusu olacaktır: 

1. Mülkü satmak isteyen ev sahibi; ve
2. Ev sahibinin veya bir aile üyesinin mülkte yaşamak istemesi.

Bu gerekçelerin hiçbiri kiracılığın ilk yılı içinde kullanılamaz ve kiracının önceki AST kapsamında geçirdiği süre bu süreye dahil edilir. Ayrıca, ev sahiplerinin dört ay önceden bildirimde bulunmaları gerekecektir. Ev sahibinin satmak için mülkiyeti ele geçirmeye çalışması halinde, bildirimin yapılmasının ardından mülkün yeniden kiralanmasını veya kiraya verilmek üzere pazarlanmasını engelleyen 12 aylık bir kısıtlama olacaktır.

Ev sahibi bu süre sona ermeden mülkü yeniden kiraya verir veya pazarlarsa, yerel makam tarafından 7.000 £'a kadar para cezasına çarptırılabilir.

Kira borçlarıyla ilgili olarak daha önce önerilen Gerekçe 8A kaldırılmıştır. Bununla birlikte, asgari gecikme süresinde yapılan değişikliklerle (iki aydan üç aya) ve iki haftadan dört haftaya uzatılan ihbar süresiyle birlikte Gerekçe 8 (gecikmiş kira için zorunlu mülk edinme) devam etmektedir.

Öngörülen Belgeler

İlk sahiplerinin gaz güvenlik sertifikaları ve EPC'lerin sunulması gibi Bölüm 21 gerekliliklerine uymadığı eski kiracılı mülkleri satın alan ev sahipleri küçük bir rahat nefes alabilir. Bölüm 8 kapsamında, mülkiyeti talep etmek için kiracılığın başlangıcında bu belgelerin sunulması gerekmeyecektir.

Ancak, ev sahipleri yine de bu belgelerin sağlanmasına ilişkin yasal gerekliliklere uyulmasını sağlamalıdır, çünkü bunun yapılmaması önemli sorunlar yaratabilir.

Depozito koruma gerekliliklerinin yerine getirilmemesi halinde, bu Tasarı kapsamında (anti-sosyal davranış gerekçeleri hariç) hiçbir bulundurma emrinin verilemeyeceğini belirtmek önemlidir.

Kira Geri Ödeme Emirleri

Kiracı Hakları Yasa Tasarısı ayrıca Kira Geri Ödeme Emirlerine (RRO) de değişiklikler getirmektedir. Halihazırda, HMO (House in Multiple Occupation) gerekliliklerinin ihlaline ilişkin sorumluluk mülkü yöneten tarafa aittir. Kiradan kiraya programlarına katılan ev sahipleri için bu, geçmişte ara ev sahibinin sorumlu olduğu anlamına geliyordu.

Yeni Kiracı Hakları Yasası uyarınca, üst düzey ev sahipleri kira geri ödeme emirlerinden sorumlu olacaktır. Bu nedenle ev sahipleri kiradan kiraya düzenlemelerine girerken dikkatli olmalı ve gerekli özenin gösterildiğinden emin olmalıdır. Garantili kira ve azaltılmış idari müdahale cazip olsa da, bu düzenlemeler kira geri ödeme emirleri nedeniyle daha yüksek maliyetlerle sonuçlanabilir ve potansiyel tasarrufları çok aşabilir.

Ayrıca, RRO'ların kapsadığı süre 12 aydan 24 aya çıkacak ve kiracıların bir karar için başvurmak için iki yılı olacaktır.

Tasarı ayrıca, kira geri ödeme emrine yol açabilecek yeni suçlar da getirmektedir:

• Mülkiyet hakkının kötüye kullanılması
• Kiralama kısıtlamasının ihlali
• Bir sivil ceza uygulandıktan sonra ihlalin devam etmesi
• Ev Sahibi Telafi Programının İhlali
• Ev sahibi veri tabanına yanlış bilgi vermek

Hakem heyeti, bir karara varırken önceki RRO'ları veya sivil cezaları da dikkate alabilecektir.

Yasadışı Tahliyeler

Ev sahiplerinin de bileceği üzere, bir kiracıyı hukuka aykırı olarak tahliye etmek 1977 tarihli Tahliyeden Koruma Yasasının 1. Bölümü ve cezai sorumluluk taşır. Kiracı Hakları Yasa Tasarısı, yerel makamlara PEA ihlalleri için 40.000 £'a kadar sivil ceza uygulama yetkisi vererek bunu genişletmektedir.

Kira İhalesi Yasağı

Tasarı, ev sahipleri ve acentelerin potansiyel kiracılardan kira için teklif vermelerini istemelerini veya ilan edilen kira bedelinin üzerinde teklifleri teşvik etmelerini yasaklayacaktır. Ayrıca, ev sahipleri ve acentelerin mülkleri ilan edilen miktardan daha fazlasına kiraya vermeleri de yasaklanacak. Yani, teoride, artık teklif savaşları yok!

Kira Artışları

Yeni Dönemsel Güvenceli Kiracılıklar kapsamında, kiralar yılda yalnızca bir kez 1988 Konut Yasası kapsamında Bölüm 13 prosedürü. Halihazırda kiracılar, önerilen kiranın piyasa fiyatlarını aşıp aşmadığını belirleyen İlk Kademe Mahkemesinde Bölüm 13 kira artışına itiraz edebilirler.

Tasarı, Mahkeme'nin kapsamını daraltarak (a) piyasa kirası veya (b) ev sahibinin önerdiği kiradan düşük olanı belirlemesine izin veriyor. Buna ek olarak, Mahkeme şu anda yapamadığı Bölüm 13 bildiriminin geçerliliğini belirleme yetkisine sahip olacaktır.

Bölüm 10A Ev Sahibi ve Kiracı Yasası 1985 - Awaab Yasası

Sosyal ev sahipleri için halihazırda yürürlükte olan Awaab Yasası özel sektöre de uygulanacaktır. Yasa, ev sahiplerinin onarım yükümlülüklerini halihazırda belirlenmiş olanların ötesine taşımamaktadır. 1985 tarihli Ev Sahibi ve Kiracı Yasasının 9A ve 11. BölümleriKusur şikayetlerinin yanıtlanması için bir zaman çerçevesi getirmektedir. Özel ev sahipleri, yönetmelik yayınlandıktan sonra yakından takip etmeli ve tüm dahili sistemlerin uyum için güncellendiğinden emin olmalıdır.

Evcil Hayvanlar

Tasarının eski hali ile ilgili daha önceki yazımızda da belirttiğimiz üzere, kiracılar artık kiralık evlerinde evcil hayvan besleyebilecekler. Ancak Tasarı, kiracıların evcil hayvan sigortası yaptırması gerektiğini ve bunu yapmamanın kira sözleşmesinin ihlali anlamına geleceğini ima ediyor.

Ayrımcılık

Tasarı, meşru bir gerekçe olmadığı sürece, ev sahiplerinin sosyal yardım alan veya çocuklu kiracılara kira vermeyi reddetmesine genel bir yasak getirmektedir. İpotek veya sigorta poliçelerinde yer alan ve sosyal yardım talep edenleri veya çocuklu aileleri kapsam dışında bırakan maddeler uygulanamaz ve geçersiz olacaktır.

Ev sahipleri, kirayı gerçekçi bir şekilde karşılayıp karşılayamayacaklarını değerlendirmek için olası bir kiracının gelirini yine de dikkate alabilir.

Ev Sahibi Veritabanı

Tasarı ayrıca ulusal bir ev sahibi veri tabanı için bir hüküm içermektedir. Kiracılar, ev sahiplerinin yasal yükümlülüklere uyup uymadıklarını kontrol etmek için bu veri tabanında arama yapabileceklerdir. Dışişleri Bakanı, yönetmeliklerle, veri tabanındaki hangi bilgilerin kamuya açık olacağını belirleyebilir (Konseyler de erişebilir).

Gaz güvenlik sertifikaları, EPC'ler ve EICR'ler gibi ayrıntıların yanı sıra herhangi bir mahkumiyet veya sivil ceza da dahil edilebilir. Veri tabanı gerekliliklerine uyulmaması, 7.000 £'a kadar sivil cezalara neden olabilir ve daha ciddi ihlaller için kovuşturma da mümkündür.

Konut Mülkiyet Anlaşmazlığı Avukatları - Bize Ulaşın

Ufukta önemli değişiklikler göründüğünden, ev sahipleri bilgi sahibi olmalı ve Tasarı yasalaştığında yeni gerekliliklere tam olarak uyduklarından emin olmalıdır.

Tavsiye için konut mülkü anlaşmazlıklarılütfen Ortak ile iletişime geçin Marissa Lawrence veya Kıdemli Dava Ortağı David Burns.