Wat moet u doen als uw commerciële huurder de huurovereenkomst schendt?

Opmerking: Dit artikel gaat in op de rechtsmiddelen die verhuurders ter beschikking staan wanneer een commerciële huurder een huurovereenkomst schendt. Het gaat niet in op rechtsmiddelen in geval van niet-betaling van de huur, aangezien dit in het artikel wordt beschreven. "Wat te doen als uw commerciële huurder de huur niet betaalt?. 

Wanneer een huurder de voorwaarden van zijn commerciële huurovereenkomst schendt, heeft de verhuurder verschillende mogelijke rechtsmiddelen tot zijn beschikking, afhankelijk van de aard van de schending, de voorwaarden van de huurovereenkomst en de uiteindelijke doelen van de verhuurder, waaronder: 

• Verbeurdverklaring 

• Zelfhulp bij schending van reparatieconvenanten 

• Gerechtelijke verklaring / Specifieke prestatie 

• Schade 

• Injuncties 

Verbeurdverklaring 

Verbeurdverklaring, of herinvoering, is het recht van de verhuurder om de huurovereenkomst te beëindigen wanneer de huurder een van de afspraken in de huurovereenkomst schendt of wanneer zich bepaalde gebeurtenissen voordoen die in de huurovereenkomst zijn gespecificeerd, zoals insolventie. 

De verhuurder van een bedrijfspand moet overwegen of het in zijn commerciële belang is om het pand terug te nemen. Als de verhuurder van mening is dat een nieuwe huurovereenkomst kan worden gesloten tegen vergelijkbare of betere voorwaarden, kan hij het pand terugnemen. Als het echter waarschijnlijk is dat het pand enige tijd leeg zal blijven staan, of als de markt soortgelijke verhuurvoorwaarden niet langer ondersteunt, kan de verhuurder er de voorkeur aan geven de bestaande huurovereenkomst te laten voortbestaan en alternatieve oplossingen na te streven om de schending te compenseren en ervoor te zorgen dat de huurder zijn afspraken in de toekomst nakomt. 

Er zijn een aantal beperkingen aan het recht van de verhuurder om de woning in beslag te nemen en het is belangrijk om juridisch advies in te winnen voordat je stappen onderneemt om de woning weer in bezit te nemen. Als je de inbeslagname verkeerd aanpakt, is er sprake van een onrechtmatige inbeslagname en kun je een schadeclaim van de huurder tegemoet zien.  

Wanneer de verhuurder overweegt om de huurovereenkomst op te zeggen en het recht om op te zeggen is ontstaan onder de voorwaarden van de huurovereenkomst, moet hij ervoor zorgen dat hij niets doet om afstand te doen van dat recht. 

Er is sprake van afstand van het recht op ontbinding wanneer de verhuurder, met kennis van de schending door de huurder, een ondubbelzinnige handeling verricht die erkent dat de huurovereenkomst blijft bestaan en deze handeling aan de huurder meedeelt. 

Om hun recht op verbeurdverklaring te beschermen, staken verhuurders vaak alle communicatie met de huurder en voeren ze een huurstop in om te voorkomen dat er wordt beweerd dat er afstand is gedaan van het recht op verbeurdverklaring. Door bijvoorbeeld huur te eisen of te accepteren, wordt afstand gedaan van dit recht. 

De meeste moderne commerciële huurovereenkomsten leggen huurders overeenkomsten op met betrekking tot het gebruik van het pand, verzekering, reparatie, verbouwing, huur, andere verschuldigde bedragen, het recht op overdracht of onderverhuur, insolventie, planning, illegaal of immoreel gebruik en het naleven van vergunningswetten. 

Voorbeelden van "eenmalige inbreuken" zijn het niet betalen van huur, inbreuken op een convenant om het pand te repareren, inbreuken op vervreemdingsbepalingen en gevallen van insolventie. Voorbeelden van voortdurende inbreuken zijn inbreuken op de overeenkomst om het pand in goede staat te houden, inbreuken op een gebruiksovereenkomst en inbreuken op een verzekeringsovereenkomst. Als de verhuurder afstand doet van het recht op verbeurdverklaring voor een 'eenmalige' schending, verliest hij het recht om de huurovereenkomst voor die schending te verbeurdverklaren. Als de verhuurder afstand doet van het recht om op te eisen bij een 'voortdurende schending', ontstaat de schending elke dag opnieuw, waardoor de verhuurder het recht heeft om op te eisen, zelfs nadat hij eerder afstand heeft gedaan van het recht. 

Betekening van een kennisgeving op grond van artikel 146 

Als de huurder een convenant in de huurovereenkomst schendt, met uitzondering van het niet betalen van huur, moet de verhuurder bepalen of de schending kan worden verholpen voordat hij de huurder een kennisgeving zendt op grond van artikel 146 van de huurovereenkomst. Wet op het eigendomsrecht 1925 (Kennisgeving op grond van artikel 146). 

Als de schending herstelbaar is, moet de huurder in de sectie 146-kennisgeving worden verplicht om de schending binnen een redelijke termijn te verhelpen. Als de huurder geen redelijke termijn krijgt om de schending te verhelpen en de verhuurder stappen onderneemt om de huurovereenkomst te verbeuren, zal dit waarschijnlijk de Sectie 146-kennisgeving ongeldig maken en kan de verhuurder worden blootgesteld aan een vordering wegens onrechtmatige/onterechte verbeurdverklaring. 

Voor inbreuken met betrekking tot het niet betalen van huur is het niet nodig om een Sectie 146 Kennisgeving te doen voorafgaand aan de verbeurdverklaring. Voor meer informatie over de rechtsmiddelen van de commerciële verhuurder wanneer de huurder geen huur betaalt, verwijzen we naar ons artikel "Wat te doen als uw commerciële huurder de huur niet betaalt?. 

Aanvullende vereisten voor schending van een reparatieconvenant 

Afdeling 1 van de Leasehold Property (Repairs) Act 1938 (LPRA 1938) beperkt de mogelijkheid van de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen wanneer de LPRA 1938 van toepassing is. De LPRA 1938 is van toepassing als de huurovereenkomst werd afgesloten voor een periode van minstens zeven jaar en nog minstens drie jaar te gaan heeft. De Sectie 146 kennisgeving van de verhuurder moet verwijzen naar de rechten van de huurder onder de LPRA 1938. Als de huurder aanspraak maakt op het voordeel van de LPRA 1938, kan de verhuurder geen stappen ondernemen om de huurovereenkomst op te zeggen of schadevergoeding eisen wegens schending van het reparatieconvenant zonder toestemming van de rechtbank. 

Als de huurder zijn reparatieconvenanten niet nakomt, kan de verhuurder een lijst van gebreken bij de Sectie 146-kennisgeving voegen, waarin de overtredingen worden uiteengezet. 

In sommige gevallen kan een verhuurder besluiten om een huurder die de huurovereenkomst schendt een Section 146 Notice te sturen, zelfs als de verhuurder niet noodzakelijk van plan is om de huurovereenkomst op te zeggen. 

Na verbeurdverklaring 

Wanneer de verhuurder de commerciële huurovereenkomst heeft opgezegd, zijn er nog andere overwegingen voor de verhuurder: 

Vrijstelling van verbeurdverklaring 

De huurder of andere partijen (zoals een onderhuurder of hypotheekhouder) kunnen vrijstelling van verbeurdverklaring aanvragen. Als de verhuurder het pand opnieuw wil verhuren aan een derde, wil hij zo snel mogelijk weten of de huurder (of een andere partij) van plan is een dergelijk verzoek in te dienen. De verhuurder wil voorkomen dat het pand leegstaat in afwachting van een verzoek van de huurder of een andere partij tot opheffing van de verbeurdverklaring. 

De verhuurder kan besluiten om degenen die het recht hebben om een ontheffing aan te vragen, op de hoogte te stellen en daarbij aan te geven dat er een nieuwe huurovereenkomst zal worden toegekend en te vragen om onmiddellijk een ontheffing aan te vragen als ze dat van plan zijn. 

Huurdersinventaris achtergelaten in het pand 

Met betrekking tot inboedel van de huurder is het algemene standpunt dat, bij afwezigheid van speciale bepalingen in de huurovereenkomst, wanneer de huurovereenkomst wordt opgezegd door vreedzame wederinbezitneming, het recht van de huurder om inboedel te verwijderen, verloren gaat. 

Voor roerende goederen zal de verhuurder waarschijnlijk een onvrijwillige bewaarnemer moeten worden en moet hij de derde de gelegenheid geven om ze op te halen door hem een kennisgeving te sturen krachtens de Torts (Interference with Goods) Act 1977. 

Verwijdering van vermeldingen op de kadastrale titel 

Als de huurovereenkomst is geregistreerd bij het Kadaster, moet de verhuurder mogelijk stappen ondernemen om de erfpachttitel te sluiten en alle bijbehorende vermeldingen met betrekking tot de huurovereenkomst uit hogere titels te verwijderen. 

Aansprakelijkheid voor bedrijfsbelastingen na verbeurdverklaring 

Wanneer een verhuurder de huurovereenkomst verliest, wordt de verhuurder opnieuw verantwoordelijk voor het betalen van de tarieven (behoudens eventuele vrijstellingen), als de persoon die recht heeft op bezit. 

Zelfhulp voor schending van reparatieconvenanten 

Er zijn wettelijke beperkingen op het bedrag aan schadevergoeding dat een verhuurder kan vorderen voor de schending van de reparatieafspraken van de huurder tijdens de looptijd van een commerciële huurovereenkomst. In sommige gevallen mogen verhuurders het pand betreden en de werkzaamheden zelf uitvoeren als de huurovereenkomst hierin voorziet (bekend als een "Jervis tegen Harris"-clausule). 

Dit kan een nuttig instrument zijn voor verhuurders, aangezien ze het recht hebben om de kosten van de werken te verhalen op de huurder als schuld, niet als schadevergoeding. De verhuurder moet echter goed nadenken over de omvang van de inbreuk en de werken die hij uitvoert. Als de door de verhuurder uitgevoerde werkzaamheden verder gaan dan het specifieke gebrek in verband met de schending, kan de verhuurder aansprakelijk worden gesteld voor huisvredebreuk, omdat hij niet het recht had om de woning te betreden voor deze werkzaamheden. 

Verklaring van de rechtbank / Specifieke prestatie 

Als er een geschil is over de vraag of de huurder de huurovereenkomst schendt, welke actie vereist is of wat de verhuurder zelf kan doen, kan de verhuurder overwegen om de rechter om een verklaring te vragen. Dit kan ook worden gecombineerd met een vordering tot nakoming, waarbij de huurder wordt verzocht zijn afspraken na te komen, of een vordering tot schadevergoeding om de verhuurder te compenseren voor de inbreuken van de huurder. 

Specifieke nakoming is een billijk rechtsmiddel dat de rechtbank kan toekennen als schadevergoeding geen toereikend rechtsmiddel is. Het zal alleen beschikbaar zijn als de af te dwingen verplichting voldoende nauwkeurig is om specifieke nakoming mogelijk te maken. In het algemeen zal geen specifieke nakoming worden bevolen als het contract nakoming of voortdurend toezicht gedurende een bepaalde periode vereist en de verplichtingen in het contract niet duidelijk zijn gedefinieerd. 

Schade 

Een ander mogelijk rechtsmiddel voor een verhuurder wanneer een huurder de huurovereenkomst heeft geschonden, is het instellen van een schadeclaim. Het uitgangspunt is dat de verhuurder recht heeft op herstel van de positie waarin hij zou hebben verkeerd als de huurder zijn verplichtingen was nagekomen. Om schadevergoeding te krijgen voor de schade die is geleden door de schending van de huurder, moet de verhuurder zijn schade bewijzen en vaststellen dat deze is veroorzaakt door de schending van de huurder. Als het verband tussen de schending en de schade te klein is, zal de vordering waarschijnlijk worden afgewezen. 

Het indienen van een schadeclaim kan duur en langdurig zijn en afhankelijk van de aard van de schending door de huurder en andere omstandigheden is een schadevergoeding alleen mogelijk geen afdoende oplossing. 

De verhuurder kan nog steeds schadevergoeding eisen van een huurder voor schending van het convenant, zelfs als de verhuurder al afstand heeft gedaan van het recht op verbeurdverklaring voor die schending. 

Injuncties 

Een gerechtelijk bevel is een rechterlijk bevel dat een partij verplicht bepaalde handelingen te verrichten (verplicht) of zich daarvan te onthouden (verbod). In het geval van een schending van een convenant kan het bevel van de huurder eisen dat hij zich onthoudt van een specifieke actie (zoals het stopzetten van onderverhuur) of dat hij een aantal positieve stappen onderneemt om te voldoen aan de voorwaarden van de huurovereenkomst of overdracht (zoals het uitvoeren van reparaties). Net als specifieke nakoming is een voorlopige voorziening gebaseerd op billijkheid en zal deze worden toegekend of geweigerd op basis van billijkheid. 

In voorkomende gevallen, wanneer een dringende oplossing vereist is, bijvoorbeeld om ongeoorloofde werkzaamheden te beëindigen, kan de verhuurder in eerste instantie een voorlopige voorziening aanvragen, die in een later stadium gevolgd kan worden door een definitieve voorziening. 

De eerste fase is een 'voorlopig' bevel, een tijdelijke maatregel voor een bepaalde periode, meestal tot de definitieve hoorzitting. Gezien de dringende aard van de aanvraag wordt het bevel gegeven met een beperkt onderzoek van het papierwerk en het bewijsmateriaal en is de drempel voor het geven van het bevel lager. De rechtbank moet overwegen of er sprake is van een ernstige zaak die moet worden berecht, of schadevergoeding een adequate remedie zou zijn en waar de afweging van het gemak ligt (bijv. het ongemak als het bevel wordt toegewezen vergeleken met het ongemak als het niet wordt toegewezen). 

Gewoonlijk doet de partij die een voorlopige voorziening aanvraagt een wederzijdse verbintenis tot schadevergoeding, waarbij zij ermee instemt om de andere partij een schadevergoeding te betalen als deze schade lijdt als gevolg van het feit dat de voorlopige voorziening is toegewezen, mocht tijdens de definitieve hoorzitting blijken dat de voorlopige voorziening niet had mogen worden toegewezen. Definitieve bevelen worden dan toegekend na de definitieve hoorzitting en zijn over het algemeen bedoeld voor onbepaalde tijd. 

Commerciële verhuurders - Contact 

David Burns, Senior Litigation Partner bij Ronald Fletcher Baker LLP, heeft uitgebreide ervaring in het behandelen van zaken die verband houden met commerciële huurders die de voorwaarden van hun huurovereenkomst hebben geschonden. Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met David Burns via e-mail op D.Burns@rfblegal.co.uk of telefonisch op 07762318409.